Aktuelle lokalplanbestemmelser for området (fra 1982 og vedtaget igen 2018)
a. at områdets anvendelse fastlægges til produktionserhverv, og at der ikke åbnes mulighed for, at der udover den til de enkelte virksomheder tilhørende administration m. v., placeres bebyggelse til kontorer og lignende anvendelsesformål.
b. at det samlede rumfang af bygninger på hver enkelt ejendom ikke overstiger 3 m pr. m grundareal (rumfanget beregnes af hele den del af bygningen, som er over terræn, herunder eventuelle kviste, fremspring, skorstene m.v.) og at højst 50 % af grundarealet bebygges.
c. at bebyggelsens højde ikke overstiger 12,5 m over det omgivende terræn. Lokalplanen er ikke i overenstemmelse med § 15-rammerne, da der i lokalplanen ønskes åbnet mulighed for detail- og engroshandel, der har tilknytning til erhvervene i området eller som naturligt finder plads i området.
Eksisterende kommunal ramme kommuneplan frem til 2016
Område 1: Tætlav boligbebyggelse. Afvises da det ligger for tæt på virksomheder med høj miljøklasse.
Område 3: Forslag til enfamilieboliger.
Lokalplanen trækkes tilbage.
Område 2: Centerfunktion med dagligvarer og boliger.
Gennemføres med ny lokalplan Debatoplæg 2015
Odder Kommune gennemfører processen for en ny kommuneplanramme med indledende dialoger med virksomheder og efterfølgende en workshop. Her fremlægges bl.a. forslag til ændret anvendelse til boliger og centerformål og arealet udpeget til store varegrupper. Ønsker til områdets udvikling diskuteres på et mere overordnet niveau, herunder infrastruktur og muligheden for at etablere stiforbindelser og grønne områder. Desuden fremlægges tre forslag til omdannelser af erhvervsområdet. og grønneområder. Desuden fremlægges tre forslag til omdannelser af erhvervsområdet.
CASESTUDIER
Centerområde - ny afgrænsning der forslås indlagt pga. efterspørgsel af et centerområde i Odder Nord.
Boligområde - en mindre reducering af den nord-østlige del af afgrænsningen i overensstemmelse med nyt centerområde.
Blandet bolig og erhvervsområde - eksisterende afgrænsning fastholdes i overensstemmelse med Kommuneplan 2013-2025.
Erhvervsområde - afgrænsning er reduceret efter tilretning af området for pladskrævende varegrupper.
Pladskrævende varegrupper - Erhvervsområde med mulighed for butikker der forhandler pladskrævende varegrupper. Afgræns-ning er tilrettet faktiske forhold. Der kan ikke etableres nye boliger i området. (Hvide strege i nord-øst demonstrerer lavbundsareal.)
Grøn korridor - Principielt eksempel på muligheder for grønne forbindelser gennem området.
Forslag til ny strukturplan for Odder Nord i Kommuneplan 2017-2029
I
III II
IV V
Ny kommunal ramme kommuneplan vedtaget marts 2017 Bemærkninger på debatmøde
Som et resultatet af debatten bliver de nye planrammer for området udvidet for store varegrupper (område II). To nye planområder til omdannes til center (område V) og et område til rent erhvervsområde (III). Flere store produktionsvirksomheder udtrykte bekymring for om de fortsat kunne producere.
Område III blev i første omgang lokalplanlagt til boliger, men da grundskatten steg betydeligt for grundejerne, betød det at planen blev trukket tilbage og området overgik til rent erhvervsområde. Kommuneplanen rummer i dag ikke nogle af de forslåede tiltag og har ikke efterfølgende etableret grønne områder eller cykelstier. Det vidne om, hvor vanskeligt det er at gennemfører forandringer gennem planlægning.
Planprocessen for omdannelse af erhvervsområderne er vanskelig. Der kan være modstridende interesser blandt grundejere og ønsker om nye anvendelser kan gå imod kommunens overordnede planlægning.
CASESTUDIER
Eksempler på vejens rum. Rationelt udlagt vejstruktur betyder at det opleves som at bevæge sig i korridorer.
Der findes ingen offentlige rum eller stiforbindelser mellem vejene.
KORTLÆGNING FORBINDELSER
Kortlægningen viser, at vejene kan læses som smalle korridorer, der fører tilbage til hovedvejen. Dette er meningsfuld i forhold til logistikken. Men, kortlægges alene befæstede brugsflader opstår et porøst billede med mellemrum og åbninger. De har potentiale som forbindelser for bløde trafikanter og dyreliv. Dette er interessant, da området ligger mellem boligområder og Svanemølleparken mod syd og Bisgaardskov og det åbne land mod nord. Ved at se på området med den linse kan disse mange mulige forbindelser kobles med stier og natur i de tilstødende områder. Herved kan området indgå som en del af byen.
Boligområde Svanemølle parken Bisgaardskoven
1:12.500
CASESTUDIER Eksempler på åbne flader, smutveje
og bagsider.
Registreres alene bygninger og hårde overflader (øverst), opstår der nye muligheder for forbindelser og grønne rum (nederst). Ved at udnytte områdets mellemrum kan der opstå nye stiforbindelser og grønne områder inde i området.
Boligområde Svanemølle parken Bisgaardskoven
1:12.500
KORTLÆGNING LANDSKABETS DIVERSITET
Markering af de befæstede flader synliggør Odder Nords grønne mellemrum. En nærmere registrering af mellemrummenes beplantning og pleje fremkalder et fragmenteret landskab af ruderat, plejede græsarealer, beplantningshegn, en kornmark og matrikler med grus. På de følgende opslag er landskabets diversitet fotoregistreret. Her afsløres en særlig landskabsæstetik, der både trækker på referencer fra offentlige administrative haveanlæg, på parcelhusets have og på en effektiv praktisk pleje af udearealer. Desuden viser registreringen af de nærliggende landskaber, at overgangen ofte er artikuleret og at selv om kanten på
Udmaskning af erhvervsområdets befæstede flader. 1:12.500
CASESTUDIER Bevoksning (samlet)
Uplejet areal/ruderat Private haver Frugtplantage Dyrkede marker Klippet græs
Fritidslandskab Registering af beplantning og pleje gennem observationer og kortanalyser. Undersøgelsen viser et fragmenteret
landskab og en markeret grænse mellem erhvervsenklaven og naboområderne. 1:12.500
kortet er skarp så kan de omkringliggende landskaber skubbe sig ind i området. Områdets biodiversiteten er kortlagt på baggrund af en dialogvandring med Odder Kommunes biolog. Den kortlægning viste, at Odder Nord rummer en overraskende høj og veletableret biodiversitet med frøkilder og hjemmehørende arter.
Noget af dette er plantet og andet selvsået. Kortets viser desuden at netop de forskellige niveauer af pleje bidrager til øget biodiversitet.
Parcelhusets haveæstetik er flere steder flyttet ind i erhvervsområdet med æbletræer, blomstrende buske og krukker. Det betyder, at der flere steder i området kan registres selvsåede haveplanter.
Langs Ballevej, der fungere som hovedvej gennem området, er arealerne velplejede. Der er fokus på, at de både nemme at holde og ser ‘pæne ud’.
Når bygningerne er uden funktion ophører pleje af udearealerne.
Der er få større anlagte og vedligholdte haveanlæg til administrative bygninger, hvor der har været en landskabsarkitektoniske bearbejdning.
Plantebælterne er ofte veletableret og fylder oplevelsesmæssigt.
De er sammensat af flere og ofte hjemmehørende arter og står med varierende højde og tæthed.
Midt i erhvervsområdet, bag et fodderstoflageret, ligger en kornmark.
KORTLÆGNING LANDSKABETS DIVERSITET
// Eksempler på grønne mellemrum
CASESTUDIER Mod nord fremstår erhvervsområdets afgrænsningen som park med en artikuleret overgang fra det klippede græs til løs skovbryn til egentlig
skov
Erhvervsområdet er mod øst grænset af Oddervej og butikker til store
varegrupper. På den anden side af Oddervej findes et lavtliggende engområde og
jernbanen.
Mod syd fungere et plantebælte som overgang mellem en børnehave (til venstre) og et parcelhusområde (til højre).
//Eksempler på enklavens overgange
Birkerørhat
Landskablig bearbejdning Mulig forbindelse
Højt græs Solitære træer Rødel
Fuglekirsebær
Fyr Lærk Landskablig bearbejdning Plantebælte hjemmehørende arter
Seljerøn Æbler Mirabelle AskLind Alm. røn Kirsebær Vilde roser Brombær Gederams
KORTLÆGNING LANDSKABETS DIVERSITET
// Biodiversitet
CASESTUDIER
196
© Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering
Ortofoto fra COWI
Skyggekort 1:12.500 Erhvervsområdets terræn er modelleret efter matriklerne. Bygninger og flader betragtes som arbejdsarealer, der
skal være niveaufrit for at lette fragt, opmagasinering og udvidelser. Skråninger ligger i skel og er typisk beplantet med træer og buske.
KORTLÆGNING LANDSKABETS DIVERSITET
// Topografi og terrænregulering
Produktionsvirksomhedernes produktionslinjer er horisontale. Virksomhederne har derfor behov for store flader både til bygningen og til håndtering af gods på udearealerne. Terrænnet modelleres derfor efter bygningernes flade og reguleres over hele matriklen. Derfor ligger på fremstår bakken som befæstede terrasser i landskabet. Skåningerne er ofte beplantede og i nogle tilfælde etables en støttemur, der både udnytter pladsen og skaber et uderum til opmagasinering.
CASESTUDIER
Støttemur af kampesten og bevoksning håndterer det store terrænspring, der skal til for at etablere de store flader til erhvervsbygningerne.
Terrænet spinger her 4-5 meter og udnyttes til en materielgård.
198
KORTLÆGNING LANDSKABETS DIVERSITET
// Vandets bevægelse i bevægelse i landskabet
© Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering
Ortofoto fra COWI
Skyggekort, bluespots ved 150 mm og strømingsveje 1:12.500 Befæstelseskort inkl. strømningsveje. 1:60.000
Odder Nord ligger højt. Kortet (øverst) illustrerer, at befæstelsesgraden i Odder Nord ligger på næste 100 %.
De overflader samler store mængder vand, der skal håndteres i kloaksystemet. Vandet falder ned over bakken mod syd i en rørlagt å, der strækker sig fra skoven langs jernbanen ved Odder å og derfra mod nord og væk fra byen. Derfor belastes byens kloakker ikke af vandet fra erhvervsområderne. Kortet viser desuden, at regn ved ekstreme hændelser vil samle sig i ’terrasserne’, hvor det naturlige fald er nivelleret.
© Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering Ortofoto fra COWI
COWI har den fulde ophavsret til Sommer ortofotos (DDO®land). Det er kun tilladt at tage kopier eller udprinte ortofotos (DDO®land) til dit eget private brug indenfor husstanden, eller hvis din instutuion har købt brugsrettigheder hos COWI. Øvrig kommerciel anvendelse er ikke tilladt og vil kunne retsforfølges.
Udvælgelse af kortene og læsningen af vandets veje er gennemført med bistand fra Katrina Wiberg
Jo mørkere rød, jo højere befæstelsesgrad
199
CASESTUDIER
Befæstelseskort inkl. strømningsveje. 1:60.000
© Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering
Målebordsplade 1842-1899 1:12500 På det historiske kort ses ses at der formentlig har løbet en mindre år eller kanal gennem området.
Den ses idag forsat i det lave engareal, hvor vandet først ledes langs jernbanen og derefter i rørføringen under banen mod Odder å og Odder ådal.
Vandet rørført under jernbanen Vandet ledes ned i det lave egnområde og føres åben kanal langs banen til en rørførin g under jernbanen De befæstede arealer opsamler store mænger vand og der ledes i kloaksystemer. Der er gode muligheder for lokale afledning af vandet.