Fragmenteret forandringer i erhvervsområde
Erhvervsområderne rummer tomme lokaler, hvoraf de fleste er sat til salg eller leje og kan findes i statistikkerne og f.eks. på Ejendomstorvet. Andre lokaler står og forfalder og er reelt trukket ud af markedet.
Besigtigelserne til fods afslører imidlertid også, at områderne indeholder en større mangfoldighed end de erhverv, som de oprindelig var tiltænkt. Ud over tungere virksomheder findes også forskellige funktioner som dans, karateklubber, seniorfællesskab, sommercamps, yoga, massage, fodboldfabrik, hobby-virksomheder, catering, fitness, hjemmeværn og genbrug. Ungdomskunst og skatere. Hånd-bajere efter arbejde. Spændvidden betyder, at områderne rummer en sameksistens af vidt forskellige funktioner, men også vidt forskellige personer: Direktører, lagerarbejdere, undervisere, bogholdere, ingeniører, iværksættere, frivillige og håndværkere. Unge og gamle.
Forandring på matrikelniveau
Den forandring, der sker i erhvervsområderne, sker på den enkelte matrikel – uden om en formel plan-lægning. Det vidner om, at erhvervsområderne fungerer som en rumlig, planjuridisk, programmatisk og identitetsmæssig afgrænset enklave, der sætter overordnet rammer for, hvad der må ske på ma-triklerne. Det betyder, at stort set alle funktioner, der ikke er følsomme over for forurening og er inden for områdets miljøklasse, etablerer sig her, dog ikke boliger. Og – af samme årsag er grund – og leje-priserne ikke presses af leje-priserne på boligmarkedet. Det er netop de lave lejepriser, der sammen med de fleksible rum betyder, at bygningerne er attraktive f.eks. for iværksættere, hjælpeorganisationer og foreninger. Erhvervsområdernes forandringsdynamik har derfor en anden karakter end f.eks. omdan-nelse af den anden industrielle bølges store industrikomplekser eller havnearealer, der over kort tid blev lukket ned og senere omdannet med afsæt i en formel planproces (evt. med en overgang med midlertidige aktiviteter). I erhvervsområderne forandres det oprindelige monofunktionelle formål. Det sker ikke på en gang, men i bølger, der følger konjunkturerne og fremstår som asynkrone parallelle forandringer af de enkelte matrikler med enklaven som en fælles ramme.
Fingerplanens og tidlige planers jokere
Fingerplanens tanker og masterplanerne for de første industriområder har således sat deres tydelige aftryk på erhvervsområdernes beliggenhed, disponering og bebyggelse. Men en række af de forestil-linger og forudsætninger, som oprindeligt blev sat op, har udviklet sig på en anden måde en forven-tet. Bilen har fået langt større dominans end forudset, og sammen med en omfattende IT-udvikling og arbejdskraftens frie bevægelighed betyder en mobilitet, der strækker sig over langt større afstande en oprindeligt forventet. Forestillingen om (et rimeligt) geografisk sammenfald mellem bolig og arbejde er således ikke længere til stede. Tværtimod kommer en del af arbejdskraften i dag fra Østeuropa.
Graden af outsourcing, afindustrialisering og internationalt samarbejde har også udfordret erhvervs-områdernes oprindelige præmis og i perioder resulteret i ledige bygninger. Omvendt har mobiliteten også reduceret behovet for lokalt placerede arbejdspladser, og selv om ejerne ofte er lokalt forankre-de har virksomheforankre-den ofte en national og international platform. De er såleforankre-des ikke så afhængige af et opland, men indgår i et langt større globalt netværk. De tilpasser sig de internationale tendenser – og kan flytte derefter. Forandringerne i erhvervsområderne er dermed præget af faktorer udefra og ofte
PROBLEM
i en sfære, der ligger uden for planlægningens regi og udenfor, hvad det var muligt at forudsige, da erhvervsområderne i sin tid blev tænkt, placeret og disponeret.
Tre typer planreaktioner
Den bynære beliggenhed, den lave bebyggelsesprocent og områdernes lidt udefinerbare karakter af virksomheder, andre typer af anvendelse og byggetomter, skaber ønsker om at udnytte områderne mere ’effektivt’ til en tættere blandet by med boliger. En sådan omdannelse er flere steder i gang.
Enten gennem omdannelse af områdernes kant til boligformål eller i form af helhedsplaner, der over en periode på 20-30 år fjerner de oprindelige bygninger og erstatter dem med boliger.
Reaktionen afhænger af områdets geografiske og økonomiske kontekst, der har stor betydning for developeres interesse for at investe i omdannelsen. Samtidig har ejerne i erhvervsområderne diverge-rende interesser og forventninger til fremtiden. Endelig skaber miljø- og afstandskrav usikkerhed om interessen for at investere. Konsekvensen er, at det er vanskeligt at igangsætte en omdannelse af er-hvervsområderne ud fra de kendte planstrategier. I planregi er der tre reaktioner på forandringerne. A) Nogle kommuner afventer og lader områdernes forandringer ske – ofte inden for planrammerne eller gennem enkeltstående dispensationer for nye anvendelser af matriklerne (F.eks. Aarhus Syd, Nørre Alslev, Vejle Syd) . B) Andre planlægger en omfattende omdannelse af hele området, der på sigt be-tyder rydning af hele området til ny by (f.eks. Dommerparken i Hammel, Viborg Baneby, Gladsaxe og planen Hersted 2045). C) En mellemvej, hvor erhvervsområdernes kanter omdannes til boliger, mens området fortsat bevarer sin planstatus (f.eks. i Birkerød).
Omdannelsesplanerne for f.eks. Viborg Baneby, Gladsaxe og Hersted Øster rydder alle på sigt de oprindelige bygninger. De bygger videre på intentionerne bag Fingerplanen om stationsnærheds-princippet og binder omdannelsen op på stationen som en kombination af et infrastrukturelt knude-punkt, et identitetsmæssigt mødested og fortættet centrum. De følger de fortætningsprincipper, som i dag er ofte knyttes sammen med bæredygtig byudvikling. Visionen er levende blandet by, hvor man både kan leve og arbejde, og hvor børnene kan gå i institution og skole. Planerne rummer offentlig byrum og integrerer bæredygtige tiltag som lokal regnvandshåndtering og biodiversitet. Der er et ønske om en fortætning og blanding af de funktioner som Fingerplanen og det funktionelle planpa-radigme adskilte (arbejde, bolig, rekreation og infrastruktur) og en forestilling om områdets fremtid som en mangfoldig by. De funktionsopdelte zoner, der (groft sat op) tidligere var byplanlægningens byggesten er nu udskiftet med en ’tredimentionel’ planlægning med tre komponenter: 1) Et fortættet centrum omkring stationen til kontor, boliger og offentlig transport (letbane); 2) Beplantning og kli-matilpasning (biodiversitet og lokal afledning af regnvand); 3) Rækkehuse til familier og udvikling af det eksisterende erhverv. I planerne er der opmærksomhed på integration af erhverv, erhvervsklynger og iværksætteri, men samtidig en forestilling om at de fremtidige erhverv har helt andre behov, og at de nuværende bygninger derfor på sigt er udtjente. I Viborg og Hammel, som er langt med omdan-nelserne, har det dog vist sig, at de tilbageværende virksomheder vælger at flytte væk fra området når der iværksættes en planproces for omdannelse. Nogle helt ud af kommunen. Sammenholdes de byplaner, med erhvervsområdernes ’egne’ forandringsproces på matrikelniveau er det kun planen for Hersted Øster, der mimer den ved en trinvis langsom omdannelse mikroniveau. Men, også den
Etablering/ Gladsaxeprincippet
Diagrammatisk opsamling over erhvervsområdernes forandringer
Forandringsproces - ny brug og bygningstransformation på matrikkel niveau
Erhverv 3m3/m2 Afstand 10 m
Situationen idag
PROBLEM Omdannelses principper idag
’Nedrivning til ny tæt by’.
Tranformation af kanten.
Tæt bydelcenter med boliger
og kontor Letbane
Begrønning
Boliger til børnefamilier
Fastholdelse og udvikling af produktion + iværksætteri Klimatilpasning,
biodiversitet og rekreative områder