Genstand for F ortrydelsesret

Fortrydelsesretten indrømmes køber af fast ejendom, der er bestemt til beboelse for køberen. Lovens § 6 er sålydende:

165

§ 6. Reglerne i dette kapitel gælder for aftaler om køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, jfr. dog stk. 2.

Reglerne gælder under samme betingelse for aftaler om køb af andel i en andelsboligforening samt køb af aktie eller andet adkomstdokument med til­

knyttet brugsret til en bolig bortset fra brugsret på timeshare-basis.

Stk. 2. Reglerne gælder ikke for køb af fast ejendom på auktion, eller når der ved aftalens indgåelse er indgivet begæring om tvangsauktion og køberen vidste eller burde vide dette. Reglerne gælder endvidere ikke for køb af land­

brugsejendom, der er undergivet landbrugspligt.

Stk. 3. Har sælgeren handlet som led i sit erhverv, eller er aftalen indgået eller formidlet for sælgeren af en erhvervsdrivende som led i dennes erhverv, har sælgeren bevisbyrden for, at aftalen ikke er omfattet af reglerne i dette kapitel.

2.1. Fast Ejendom

Lovens Kapitel 2 omfatter køb af fa st ejendom.

Dette begreb er lige så lidt defineret i § 6 som i Lovens § 1, men der kan henvises til den afgrænsning af begrebet fast ejendom, der er givet i AFSNIT 2, punkt 1.

Herefter er fast ejendom først og fremmest ubebygget grund og grund med derpå værende bygning, uanset om grunden består af et enkelt eller flere matrikelnumre eller en del af et matrikelnummer eller umatrikuleret areal. Ejerlejligheder og ideelle andele af fast ejendom overdrages ligeledes efter reglerne om fast ejendom, ligesom bygninger på lejet grund er selvstændige faste ejendomme.

Lovens Kapitel 2 inddrager imidlertid tillige andels- og aktielejligheder, der giver den enkelte andelshaver eller aktionær brugsret til lejligheden, under dette kapitels anvendelsesområde. Det samme gælder andre adkomstdokumenter, der giver ejeren brugsret til en bolig, bortset fra brugsret på timeshare-basis, jfr. Lovens § 6, stk. 1, 2. pkt.

L o v o m O m sæ tn in g a f F ast E je n d o m o m fa tte r tillig e an d e ls- og a k tie le jlig h e d e r, jfr. d e n n e lovs § 1, stk. 6.

N å r tim e sh a re -b o lig e r u n d ta g e s fra L o v e n s a n v e n d e lse so m rå d e , b e ro r d e t so m a n fø rt i F T 1994/95, T illæ g A , sp. 3 0 2 3 , på, at d e r p å d e tte o m rå d e e r v e d ta g e t et E U -D ire k tiv , so m se n e st i 1997 skal u d m ø n te s i en sæ rlig lo v g iv n in g o m b l.a. fo rtry d e lse s re t v ed k ø b a f tim e sh a re -b o lig e r. T im e sh a re - b o lig e r e r h e lle r ik k e o m fa tte t a f L o v e n s K a p ite l 1, m en d e t b e ro r p å d en a lm in d e lig e a fg ræ n sn in g a f b e g re b e t fa st e je n d o m .

Kapitel 2 omfatter også køb af ubebygget grund, som skal anvendes til opførelse af bolig for ejeren, jfr. FT 1994/95, Tillæg A, sp. 3023.

U b e b y g g e t g ru n d e r d e rim o d sp e c ie lt u n d ta g e t fra L o v e n s K ap itel 1 ved § 1, stk. 2.

Uden for Lovens Kapitel 2 falder landbrugsejendomme, der er undergivet landbrugs- pligt.

D e n n e u n d ta g e lse g æ ld e r o g så fo r lo v e n s K ap itel 1. D e r h e n v ise s o m b e g ru n d e lse n h e rfo r til b e m æ rk n in g e rn e i A F S N IT 2, p u n k t. 1.2, h v o re fte r d e t a f re tste k n is k e g ru n d e e r v a lg t g e n e re lt at u n d ta g e la n d b ru g se je n d o m m e fra L o v e n s reg ler, d a d e t k an v æ re v a n sk e lig t a f afg ø re , o m en la n d b ru g se je n d o m h o v e d s a g e lig skal a n v e n d e s til b e b o e lse .

2.2. Køb af Fast Ejendom

I henhold til Lovens § 6 finder Kapitel 2 anvendelse på aftaler om køb af fast ejen­

dom. Der er således tale om den samme afgrænsning som i Lovens Kapitel 1, og der henvises om dette begreb til bemærkningerne i AFSNIT 2, punkt 2.

U a n s e t d e t d é r a n fø re s, at L o v e n s K ap itel 1 o g så o m fa tte r a fta le r o m b y tte (m a g e sk ifte ) a f fa st e je n d o m , e r d e t tv iv lso m t, o m L o v e n s K ap itel 2 k a n u d stræ k k e s til b y tte. D e t o m ta le s h v e rk e n i B e tæ n k n in g 1110/1987 e lle r i B e m æ rk n in g e rn e til lo v fo rsla g e t, og d e t m å o g så e rk e n d e s, at d e t er lan g t m e re k o m p lic e re t at u d stræ k k e fo rtry d e lse s re tte n til b y tte , id et m a n ik k e k a n afg ø re , h v e m d e r e r » sæ lg e r« , og h v e m d e r e r » k ø b er« .

Lovens § 6, stk. 2, undtager udtrykkeligt køb på auktion fra Lovens anvendelsesom­

råde. Baggrunden herfor er, at det skal være muligt at afslutte auktionen på stedet.

N å r d e r sk e r o v e rb u d , e r tid lig e re a fg iv n e la v e re b u d b o rtfa ld e t. H v is d en , d e r afg a v h ø je s te b u d , sk u lle h a v e m u lig h e d for at fo rtry d e k ø b e t, b e tø d d e t d erfo r, at tv a n g s a u k tio n e n m å tte g å h e lt om .

Reglerne om fortrydelsesret gælder heller ikke ved aftale om køb, der er indgået, efter at der er indgivet begæring om tvangsauktion, og køberen var eller burde være bekendt hermed.

S å fre m t fo rtry d e lse s re tte n sk u lle g æ ld e i d iss e tilfæ ld e , v ille d e t k u n n e v a n s k e lig g ø re b e s træ b e lse rn e p å at a fv æ rg e en tv a n g sa u k tio n ved sa lg i fri h a n d e l, jfr. F T 1 9 94/95, T illæ g A , sp. 3 0 2 3 . V ar k ø b e ­ re n ik k e b e k e n d t m ed , at d e r v a r in d g iv e t b e g æ rin g o m tv a n g s a u k tio n , h a r h an d o g fo rtry d e lse sre tte n . D e t m å a n ta g e s, at d e r sk a l læ g g e s v æ g t p å d en k o n k re te o n d e tro o m a lle re d e in d g iv e t b e g æ rin g o m tv a n g sa u k tio n . D e t e r ik k e tilstræ k k e lig t, at in d k a ld e lse til tv a n g s a u k tio n h a r v æ re t b e k e n d tg jo rt i S ta tstid e n d e , u a n se t b o rg e rn e n o rm a lt a n se s at v æ re b e k e n d t m ed , h v ad d e r e r b e k e n d tg jo rt i S ta tstid e n d e .

Auktion betyder auktion, der gennemføres efter Retsplejelovens regler, hvad enten det sker ved tvangsauktion eller frivillig auktion. Den form for auktion, der sker ved licitation eller Statens udbud af fast ejendom, jfr. cirkulære af 28. august 1984 om almindelige regler for Statens salg af faste ejendomme, er ikke omfattet af Lovens

§ 6, stk. 2.

2.3. Forbrugerbeskyttelse

Reglerne i Kapitel 2 finder anvendelse, hvis ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. Dette er et objektivt begreb og således uafhængigt af, om sælgeren var klar over eller burde være klar over dette.

A n g å r o v e rd ra g e lse n en e je rle jlig h e d , d e r h id til h a r v æ re t b e n y tte t til k o n to r e lle r b u tik , m en som k ø b e re n vil in d re tte til b e b o e lse , vil d e r så le d e s v æ re fo rtry d e lse sre t. D e t e r u d e n b e ty d n in g , o m sæ lg e re n v a r k la r o v e r k ø b e re n s p la n e r fo r d en æ n d re d e a n v e n d e ls e a f e je rle jlig h e d e n , m e d m in d re k ø b e re n d ire k te h a r v ild le d t sæ lg e re n ved at g iv e u d try k fo r at h av e e rh v e rv sm æ s sig e p la n e r for lo k a le rn e , h e ru n d e r at e rh v e rv e e je rle jlig h e d e n m ed v id e re sa lg fo r ø je. D e t tid lig e re sy n b a rh e d sk ra v i fo rb ru g e rb e sk y tte ls e slo v g iv n in g e n er så le d e s o p h æ v e t i fo rb in d e lse m ed æ n d rin g e n a f a fta le lo v e n v ed in d fø re lse a f aftl. §§ 38 a -3 8 d m ed v irk n in g fra 1. ja n u a r 1995.

N å r en e je n d o m , d e r h id til h a r v æ re t a n v e n d t til h e lå rsb e b o e lse , sæ lg e s, kan d e n i a lm in d e lig h e d o g så fo rtsa t a le n e b e n y tte s til h e lå rsb e b o e lse . H v is k ø b e re n im id le rtid e rh v e rv e r e je n d o m m e n fo r at sæ lg e d en v id ere, riv e d e n ned e lle r in d re tte d en til sit e rh v erv , vil d e r ik k e v æ re fo rtry d e lse s re t, selv o m sæ lg e re n g ik ud fra, at k ø b e re n e rh v e rv e d e e je n d o m m e n til sin b e b o e lse .

Det typiske anvendelsesområde for bestemmelserne i Kapitel 2 vil være en persons køb af en fast ejendom med henblik på at tage den i brug til beboelse.

Hvis sælgeren handler erhvervsmæssigt, vil der foreligge et forbrugerkøb, således som dette er defineret i kbl. § 4a, bortset fra at denne bestemmelse kun omhandler løsørekøb.

E fte r d e n n e b e s te m m e ls e e r fo rb ru g e rk ø b et k ø b , so m en k ø b e r (fo rb ru g e r) fo re ta g e r ho s en e rh v e rv s­

d riv e n d e , d e r h a n d le r so m led i sit erh v e rv , n å r k ø b e re n h o v e d s a g e lig h a n d le r u d e n fo r sit erhverv.

S æ lg e re n h a r b e v is b y rd e n for, at k ø b e t ik k e e r e t fo rb ru g e rk ø b .

Kapitel 2 er imidlertid lige så lidt som Kapitel 1 begrænset til forbrugerkøb, idet og­

så handel med fast ejendom mellem parter, der ikke handler erhvervsmæssigt med fast ejendom, er omfattet af bestemmelserne, når ejendommen er bestemt til bolig for køberen.

K ap itel 2 fin d er d e rim o d ik k e a n v e n d e lse , n å r k ø b e r h a n d le r e rh v e rv sm æ s sig t

Lovens titel: Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. har derfor større berettigelse for de af Kapitel 2 omfattede tilfælde end for Kapitel 1.

Indrømmelse af fortrydelsesret i Kapitel 2 kræver imidlertid som nævnt ikke, at der foreligger forbrugerkøb.

2.4. Beboelse

Bestemmelserne i Lovens Kapitel 2 finder som anført anvendelse, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. Der kan herom henvises til be­

mærkningerne i AFSNIT 2, punkt 4.

V ed p riv a tp e rs o n e rs k ø b a f e n e je n d o m fra e t k re d itin stitu t e lle r a n d e n e rh v e rv sd riv e n d e , d e r h a r h aft p a n t i e je n d o m m e n e lle r b lo t o v e rta g e t e je n d o m m e n p å a u k tio n so m ly sth a v e n d e , fin d e r L o v e n s K ap itel 2 o g så a n v e n d e lse . L o v e n s § 6, stk. 2, u d e lu k k e r se lv e a u k tio n sk ø b e t fra L o v e n s a n v e n d e l­

se so m rå d e .

Også nyopførte ejendomme eller ejendomme, der hidtil har været anvendt til andre formål, men nu er omdannet til beboelseslokaler, der er genstand for førstegangssalg,

vil være omfattet af Lovens Kapitel 2, når køberen skal benytte ejendommen til beboelse.

E je n d o m m e n e r h o v e d s a g e lig b e ste m t til b e b o e lse fo r k ø b e re n , o g så h v is d en p å g æ ld e n d e v ed sid en a f b e n y tte lse n a f e je n d o m m e n til b e b o e ls e fo r sig og sin fa m ilie vil d riv e en m in d re v irk so m h e d fra e je n d o m m e n , f.ek s. et lib e ra lt e rh v e rv i n o g e t a f e je n d o m m e n e lle r e t m in d re v æ rk ste d . E r e je n ­ d o m m e n d e rim o d en e rh v e rv se je n d o m , h v o r d e r i en m in d re del e r in d re tte t e n le jlig h e d til v irk so m ­ h e d e n s in d eh av er, fa ld e r e je n d o m m e n u d e n fo r L o v e n s a n v e n d e lse so m rå d e .

S o m an fø rt o v e n fo r h a r m an fo r at u n d g å a fg ræ n sn in g s v a n sk e lig h e d e r fo r la n d b ru g se je n d o m m e n e s v e d k o m m e n d e v a lg t h e lt a t u n d ta g e d e m fra L o v e n s a n v e n d e lse so m rå d e , n å r la n d b ru g se je n d o m m e n e r u n d e rg iv e t la n d b ru g sp lig t.

S å fre m t k ø b e re n e rh v e rv e r en u b e b y g g e t g ru n d m ed h e n b lik p å o p fø re ls e a f en b o lig fo r sig og fa m ilie n , fa ld e r k ø b e t in d u n d e r L o v e n s a n v e n d e lse so m rå d e .

Som anført i AFSNIT 2, punkt 4, må det antages, at Loven også finder anvendelse, når køberen ikke selv agter at benytte ejendommen til beboelse, men har købt ejendommen for at lade familiemedlemmer eller andre, som køberen har en privat interesse i at skaffe en bolig, bebo ejendommen.

O v e rd ra g e lse a f en u d le jn in g se je n d o m fa ld e r u d en fo r L o v e n s a n v e n d e ls e so m rå d e t, se lv o m k ø b e r fly tter ind i e n a f le jlig h e d e rn e i u d le jn in g se je n d o m m e n .

Reglerne i Kapitel 2 finder anvendelse, uanset om ejendommen skal anvendes til helårsbolig eller fritidsbolig. Også køb af sommerhusejendomme er således reguleret af Loven, jfr. tilsvarende Kapitel 1, bemærkningerne i AFSNIT 2, punkt 4, og Betænkning 1110/1987, p. 134.

2.5. Bevisbyrde for Fortrydelsesret

Det er et almindeligt princip i forbrugerbeskyttelseslovgivningen, at den erhvervsdri­

vende har bevisbyrden for, at medkontrahenten ikke er beskyttet af forbrugerbeskyt- telsesreglerne, jfr. f.eks. kbl. § 4a og aftl. § 38a. Dette er også præciseret i Lovens

§ 6, stk. 3, hvorefter sælgeren har bevisbyrden for, at aftalen ikke er omfattet af reglerne i Kapitel 2, hvis sælgeren har handlet som led i sit erhverv, eller aftalen er indgået eller formidlet for sælgeren af en erhvervsdrivende som led i dennes erhverv.

R e g le n g æ ld e r f.ek s. ty p e h u sfirm a e r o g a n d re p ro fe s sio n e lle b y g h e rre r, e je n d o m s h a n d le re , p e n g e in ­ stitu tter, fo rs ik rin g s se ls k a b e r o g re a lk re d itin stitu tte r, d e r a fh æ n d e r e je n d o m m e fra a n læ g s b e h o ld ­ n in g e n e lle r so m e r o v e rta g e t fra sk a d e ss a g e r e lle r n ø d lid e n d e e n g a g e m e n te r. O g så e n v irk so m h e d s e n k e lts tå e n d e sa lg a f fu n k tio n æ rb o lig e r vil v æ re o m fa tte t, jfr. F T 1 9 94/95, T illæ g A , sp. 3 0 2 4 . U d en fo r fa ld e r d e rim o d f.eks. en e je n d o m s m æ g le rs e lle r an d e n e rh v e rv sd riv e n d e s sa lg a f sin p riv a te bolig.

Udtrykket, at aftalen er »indgået eller formidlet for sælgeren af en erhvervsdrivende som led i sit erhverv«, sigter til de almindelige tilfælde, hvor sælgeren bistås af en ejendomsformidler, f.eks. en ejendomsmægler eller advokat. Den erhvervsdrivende skal have optrådt aktivt i forbindelse med aftalens indgåelse, jfr. FT 1994/95, Tillæg

A, sp. 3024. Reglen omfatter således ikke tilfælde, hvor den erhvervsdrivende alene har formidlet en kontakt mellem parterne.

S å fre m t d en e rh v e rv sm æ s sig t h a n d le n d e sæ lg e r vil g ø re g æ ld e n d e , at k ø b e re n ikke h a r fo rtry d e lse s­

ret, sk a l h an f.ek s. b e v ise , at e je n d o m m e n ik k e h o v e d s a g e lig v a r b e ste m t til b e b o e lse fo r k ø b e re n , e lle r at k ø b e re n v id ste, at d e r v ed a fta le n s in d g å e lse v a r in d g iv e t b e g æ rin g o m tv a n g sa u k tio n o v e r e je n d o m m e n , jfr. L o v en s § 6, stk. 1 og 2.

D e t a n fø re s i F T 1 9 94/95, T illæ g A , sp. 3 0 2 4 , at d e t fo ru d sæ tte s, at b e v isb y rd e re g le n ik k e fin d er a n v e n d e lse i tilfæ ld e , h v o r sæ lg e re n e lle r fo rm id le re n e r b le v e t v ild le d t a f k ø b e re n til at tro, at k ø b e re n h a n d le d e e rh v e rv sm æ ssig t. D e n n e fo rto lk n in g e r m å sk e stø tte t p å d e n tilsv a re n d e b e m æ rk ­ n in g i B e tæ n k n in g 1110/1987 p. 137 f., m en d e t m å h e rv e d e rin d re s, at U d v a lg e ts lo v u d k a st, § 1, stk.

1, i o v e re n ss te m m e lse m ed d e t d a g æ ld e n d e alm in d e lig e p rin c ip fo r a fg ræ n sn in g a f fo rb ru g e rb e g re b e t g jo rd e fo rtry d e lse sre tte n a fh æ n g ig af, at sæ lg e re n v id ste e lle r b u rd e v id e, at k ø b e re n e rh v e rv e d e e je n d o m m e n m ed h e n b lik p å at b e n y tte d en til sin b e b o e lse . D e tte sy n b a rh e d s k rite riu m e r so m a n fø rt o v e n fo r nu o p h æ v e t, og L o v e n s K ap itel 2 k an ik k e v ed a fta le fra v ig e s til sk a d e fo r k ø b e re n , jfr.

L o v e n s § 2 1 , stk. 2. H a n d le r k ø b e re n lig e fre m sv ig a g tig t, m å h an d o g v æ re a fsk å re t fra a t g ø re fo rtry d e lse sre tte n g æ ld e n d e .

Det må bemærkes, at det ikke er afgørende for fortrydelsesretten, om køberen i almindelighed handler som forbruger eller erhvervsdrivende, men om han erhverver denne ejendom for at benytte den til beboelse for sig eller sin familie. Det er det, sælgeren i givet fald skal bevise, køberen ikke gjorde, hvis han vil afskære for­

trydelsesretten. Også ejendomsmægleren, der køber privatbolig, har således for­

trydelsesret.

In document Forbrugerbeskyttelse ved køb og salg af fast ejendom (Sider 158-163)