Slutseddel

Slutsedlen er den almindelige juridisk bindende købsaftale mellem sælger og køber.

Før slutsedlen er underskrevet af begge parter, kan der sædvanligvis ikke antages at foreligge en købsaftale.

Slutsedlen må i almindelighed også antages at træde i stedet for de oplysninger, sælger og ejendomsformidleren har givet om ejendommen i de indledende faser, medmindre de er opretholdt ved en henvisning i slutsedlen. De kan dog fortsat have betydning som fortokningsdata, alt efter slutsedlens formulering. Er de klart erstattet

af slutsedlens oplysninger, erklæringer og aftaler, har tidligere udsagn ingen betyd­

ning.

D e r k an h e ro m h e n v ise s til b e ste m m e lse n i kbl. § 7 6, stk . 1, nr. 1), h v o re fte r d e r fo re lig g e r en m an g el v ed sa lg sg e n sta n d e n , h v i s sæ lg e re n v ed k ø b e ts a fslu tn in g h ar g iv e t u rig tig e e lle r v ild ­ le d e n d e o p ly sn in g e r, d e r k an an ta g e s at h av e h aft b e ty d n in g fo r k ø b e re n s b e d ø m m e lse a f s a lg sg e n ­ sta n d e n . H e rtil k n y tte r sig im id le rtid kbl. § 7 6, stk. 2, h v o re fte r d e r e r m u lig h e d for, at a lle re d e g iv n e u rig tig e e lle r v ild le d e n d e o p ly sn in g e r re tte s a f sæ lg e re n e lle r a n d re m ed den re tsv irk n in g , a t d e r ikke a n ta g e s at fo re lig g e e lle r h av e fo re lig g e t u rig tig e e lle r v ild le d e n d e o p ly sn in g e r o v e rh o v e d e t. S å d a n n e u rig tig e e lle r v ild le d e n d e o p ly sn in g e r sk a l b lo t v æ re re tte t i fo rh o ld til k ø b e re n se n e st ved in d g å e lse n a f k ø b sa fta le n .

2.2.7. Køberen Bundet

Slutsedlen udleveres eller fremsendes i reglen fra ejendomsformidleren til køberen i forbindelse med en besigtigelse af ejendommen og med tilkendegivelse om, at slutsedlen skal underskrives inden en nærmere angivet frist. Slutsedlen er da typisk endnu ikke underskrevet af sælgeren, men køberen har grund til at tro, at hvis han underskriver slutsedlen inden den anførte frist, vil den også blive accepteret af sælger, og dermed er en aftale kommet i stand.

Når sælgeren angiver en kort frist for afgivelse af tilbud, bør det også præciseres, hvem tilbudet skal gives til, og hvornår på dagen tilbudet skal være fremme. Uden sådan angivelse må det antages, at tilbud kan afgives både til sælgeren selv og til ejendomsformidleren, men i sidstnævnte tilfælde skal tilbudet være fremme inden for normal forretningstid.

Køberens Tilbud

Formelt fremtræder en sådan slutseddel derfor ikke som et tilbud fra sælgerens side.

Tværtimod fremgår det af standardformularerne, at slutsedlen efter købers underskrift er et tilbud fra køberen, som sælgeren kan acceptere eller afslå. Dette tilbud er bindende fo r køberen, når det er kommet frem til sælgeren eller nogen på hans vegne, f.eks. ejendomsformidleren, uden at være tilbagekaldt ved en tilbagekaldelse, der kommer frem til adressaten senest samtidig med, at tilbudet kommer til dennes kundskab, jfr. aftl. § 7:

§ 7. Tilbud eller svar, som tilbagekaldes, er bortfaldet, såfremt tilbagekaldel­

sen kommer frem til den anden part forinden eller samtidig med, at tilbudet eller svaret kommer til hans kundskab.

Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. indeholder imidlertid en særregel i Lovens § 7, stk. 2, der giver køberen en videregående adgang

til at tilbagekalde sit tilbud om køb af en fast ejendom til beboelse, idet køberen da kan tilbagekalde sit tilbud, lige indtil sælgeren har accepteret tilbudet.

D e r h e n v ise s til b e m æ rk n in g e rn e o m d e n n e b e s te m m e ls e i A F S N IT 7, p u n k t 3. S o m d é r a n fø rt er L o v e n s § 7, stk. 2, ik k e h e lt p ræ c is p å d e tte p u n k t, m en d e t m å a n ta g e s, at k ø b e re n i g iv e t fald m å g iv e m e d d e le lse til sæ lg e re n o m , at k ø b e re n tilb a g e k a ld e r sit tilb u d , o g at d e n n e tilb a g e k a ld e ls e so m a n d re p åb u d h a r re tsv irk n in g , h v is d en k o m m e r frem til sæ lg e re n , fø r sæ lg e re n s a c c e p t e r b lev et b in d e n d e fo r k ø b e re n ved at v æ re k o m m e t frem til d e n n e . D e n n e fo rto lk n in g sy n e s b e d st i o v e r­

e n s ste m m e lse m ed o rd ly d e n i L o v e n s § 7, stk. 2

Sælgerens Accept

Når køberens underskrift alene er et tilbud, kræver den sælgerens accept for at forblive i kraft, jfr. aftl. § 3:

§ 3. Gøres tilbud i brev eller telegram, uden at der fastsættes nogen frist for antagelse, må antagende svar være kommet frem til tilbudsgiveren inden udløbet af det tidsrum, som ved tilbudets afgivelse af ham kunne påregnes at ville medgå. Ved beregningen af dette tidsrum forudsættes, når ikke andet følger af omstændighederne, at tilbudet kommer frem i rette tid, samt at svaret afsendes uden ophold, efter at den, til hvem tilbudet er rettet, har haft rimelig betænkningstid, og at det ikke forsinkes undervejs. Er tilbudet gjort i telegram, skal antagelsen sendes telegrafisk, hvis den ikke på anden måde kommer lige så tidligt frem.

Stk. 2. Tilbud, som fremsættes mundtlig uden at give frist for antagelse, må antages straks.

Slutsedlen indeholder også ofte en frist for sælgerens accept, og den må i givet fald overholdes, hvis sælgeren vil fastholde køberens underskrift.

E r d e r ik k e fa stsa t en a c c e p tfrist, sk a l k ø b e re n s tilb u d v æ re a c c e p te re t in d e n d e n frist, k ø b e re n m åtte a n tag e, d e r v ille m e d g å til o v e rv e je lse a f tilb u d e t, fo rm u le rin g og tilb a g e se n d e lse a f a c c e p t, jfr. aftl.

§ 3. D e n n e frist m å i a lm in d e lig a n ta g e s at v æ re g a n s k e k o rt, n æ p p e læ n g e re e n d 1 u g e, o g o fte kun n o g le få d a g e , h v is k ø b e re n h a r g jo rt d e t k la rt fo r sæ lg e re n , at k ø b e re n o v e rv e je r at k ø b e et a n d e t h u s o g d e rfo r sk a l h a v e b esk ed . E r k ø b e re n s tilb u d ik k e a c c e p te re t re ttid ig t a f sæ lg e re n , e r d et b o rtfa ld e t.

Opfordring til at gøre tilbud

Køberen kan imidlertid være i den situation, at han ikke alene ønsker at vedstå sit tilbud, men også ønsker at anse, at der er indgået en endelig aftale, uanset sælgeren ikke har afgivet udtrykkelig accept. Kan køberen påberåbe sig, at der foreligger en opfordring til at gøre tilbud, er der indgået en aftale, hvis sælgeren ikke uden ugrun­

det ophold afslår tilbudet, jfr. aftl. § 9:

§ 9. Har nogen i henvendelse, som ellers ville være at anse som tilbud, an­

vendt ordene »uden forbindtlighed«, »uden obligo« eller lignende udtryk, anses henvendelsen alene som opfordring til at gøre tilbud i overensstemmel­

se med dens indhold. Fremkommer sådant tilbud inden rimelig tid fra nogen, som henvendelsen er rettet til, og må modtageren gå ud fra, at det er frem­

kaldt ved henvendelsen, skal han uden ugrundet ophold give tilbudsgiveren meddelelse, hvis han ikke vil antage det. Undlader han dette, anses tilbudet for antaget

S o m a n fø rt o v e n fo r u n d e r p u n k t 1.3 vil d e r i a lm in d e lig h e d ik k e fo re lig g e en o p fo rd rin g til at g ø re tilb u d , id et d en a f fo rm id le re n a fg iv n e u u n d e rsk re v n e slu tse d d e l ik k e e r fo rm u le re t so m et tilb u d ud en fo r b in d e n d e e lle r lig n en d e.

2.2.2. Sælgeren Bundet

Sælgeren bliver ikke bundet af slutsedlen, før han selv eller nogen, han har bemyndi­

get dertil, underskriver slutsedlen. Er slutsedlen allerede tidligere underskrevet af køberen, og er sælgerens accept rettidig, jfr. aftl. § 3, foreligger en endelig aftale.

O g så sæ lg e re n s a c c e p t re g u le re s a f aftl. §§ 1 og 7, h v o re fte r tilb u d og sv a r p å tilb u d e r b in d e n d e for afg iv e re n , m en k an b o rtfa ld e , så fre m t tilb a g e k a ld e ls e k o m m e r frem til d en an d en p art fo rin d en e lle r sa m tid ig m ed , at tilb u d e t e lle r sv a re t k o m m e r til h an s k u n d sk a b .

Sælgerens accept gives ofte til ejendomsmægleren, men da denne repræsenterer sælgeren, er accepten ikke kommet frem i forhold til køberen, før ejendomsformid- leren som bud har videregivet accepten til køberen, medmindre køberen konkret har bemyndiget ejendomsmægleren til på sine vegne at modtage sælgerens accept, f.eks.

ved en derpå sigtende klausul i slutsedlen.

E r e je n d o m sm æ g le re n ik k e b e m y n d ig e t til at re p ræ se n te re k ø b e re n , og h a r sæ lg e re n fo rtru d t sin acce p t, f.eks. fo rd i h an h a r fået et b e d re tilb u d , k an han e n d n u nå at tilb a g e k a ld e a c c e p te n ved at fre m se n d e så d a n tilb a g e k a ld e ls e d ire k te til k ø b e re n , o g tilb a g e k a ld e lse n k o m m e r frem til k ø b eren se n e st sa m tid ig m ed , at a c c e p te n e r k o m m e t til k ø b e re n s k u n d sk a b

Det er typisk ikke så vigtigt for køberen, om sælgerens accept er rettidig, når blot accepten gives, så den ønskede aftale kommer i stand, men har køberen fortrudt købet, er det naturligvis vigtigt, hvornår accepten kom frem til køberen, idet accept­

fristen først da er opfyldt, og køberen skal da ikke påberåbe sig Lov om Forbrugerbe­

skyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. Kapitel 2 for at kunne fortryde købet og skal navnlig ikke betale godtgørelse til sælgeren i medfør af Lovens §11.