Hvorfor foretage huseftersyn

til et hvilket som helst forsikringsselskab og bede om tilbud på ejerskifteforsikring, ligesom køberen efterfølgende kan indhente sit eget tilbud på ejerskifteforsikring, hvis han foretrækker det.

Det anføres i FT 1994/95, Tillæg A, sp. 2999, at tilstandsrapporterne vil kunne samordnes med varmesynsordningen. Der vil således være mulighed for, at byg­

ningssagkyndige, der beskikkes til at udarbejde tilstandsrapporter, også kan beskikkes som energikonsulenter, således at begge rapporter kan udarbejdes på grundlag af én undersøgelse af ejendommen.

D e r vil e n d v id e re v æ re m u lig h e d for, at de to ra p p o rte r k an u d a rb e jd e s på ét sa m le t ra p p o rtsk e m a , hv is sæ lg e re n ø n sk e r d et. D e to ra p p o rte r vil i g iv et fald k u n n e u d a rb e jd e s til én p ris, so m vil in d e b æ re en sa m le t b e sp a re lse fo r sæ lg e re n .

B o lig m in iste rie t o g M iljø - o g E n e rg im in iste rie t v ille o v e rv e je d e n æ v n te m u lig h e d e r m ed h e n b lik på, at en sa m o rd n in g k u n n e få v irk n in g ved L o v e n s ik ra fttræ d e n , m en d e tte m ål k u n n e ik k e nås.

bekræfter ejendommens fine tilstand, i sig selv vil trykke prisen. Også dette vil formentlig understøtte udbredelsen af huseftersyn og tilstandsrapporter.

En sådan bygningssagkyndig besigtigelse af ejendommen og udlevering af en på grundlag deraf udarbejdet tilstandsrapport til køberen vil givet forbedre køberens beslutningsgrundlag betydeligt, men vigtigere for Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. har det været, at i de tilfælde, hvor sælger og køber handler på grundlag af en tilstandsrapport, vil de fleste skader eller tegn på skader blive åbenbaret, således at der på disse punkter slet ikke foreligger mangler og dermed hverken skuffelse hos køber eller senere tvister herom, jfr. FT 1994/95, Tillæg A, sp. 2991 og sp. 3008.

D et b ety d er, at tilsta n d s ra p p o rte n m å v æ re rim e lig t o m fa tte n d e , m en sa m tid ig o v e rsk u e lig og k lar i sin e k o n k lu sio n e r fo r d en ik k e sa g k y n d ig e køber. S a m tid ig m å d e t u n d g ås, at d e r g å s u n ø d ig t i d e ta lje r o m fo rh o ld , so m e n h v e r k ø b e r i re a lite te n m å fo rv e n te at finde v ed et ik k e h e lt n y t hus.

E n d v id e re m å p rise n fo r at få fo re ta g e t h u se fte rsy n og u d a rb e jd e t tilsta n d s ra p p o rt ik k e v æ re fo r høj, o g d e t m å v æ re n em t o g h u rtig t at få fo re ta g e t h u se fte rsy n e t o g m o d ta g e tilsta n d sra p p o rte n .

D e r e r in g en tvivl o m , at de tilsta n d sra p p o rte r, d e r h id til er b le v e t u d a rb e jd e t a f fo rs ik rin g s se l­

s k a b e rn e i fo rb in d e lse m ed d e h id tid ig e e je rsk ifte fo rsik rin g e r, h a r v æ re t u n ø d ig t n eg ativ e. B a g ­ g ru n d e n h e rfo r e r fo rm e n tlig , at fo rs ik rin g s se ls k a b e rn e v ille sik re sig m o d at sk u lle d æ k k e alle å b e n b a re fejl, o g u a n se t e t fo rh o ld sle t ik k e v a r en m a n g e l, d e r k u n n e g iv e m a n g e lsb e fø je lse r, m åtte m an h e lle re v æ re på d e n sik re sid e og n æ v n e f.ek s. at e t tra p p e trin k n irk e d e , at d e r m a n g le d e n ø g le sk iltsb e sla g p å en d ø r og lig n e n d e bag ateller.

Det er sælgeren, der bestemmer, om der skal foretages huseftersyn og udarbejdes en tilstandsrapport vedrørende hans ejendom. Ejendomsformidleren skal i medfør af Lov om Omsætning af Fast Ejendom §§ 3 og 13 rådgive sælgeren om muligheden for en bygningsteknisk gennemgang af ejendommen, og denne rådgivning må efter ikraft­

trædelsen af Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v.

ligeledes omfatte rådgivning om retsvirkningen af at kunne udlevere en tilstands­

rapport til køberen.

Alligevel må det fremhæves, at huseftersynsordningen ikke er obligatorisk, og som fremhævet i FT 1994/95, Tillæg A, sp. 3001, er det op til sælgeren, om han ønsker at få lavet en tilstandsrapport og indhente tilbud på en ejerskifteforsikring.

D et a n fø re s i F T 1994/95, T illæ g A , sp. 2 9 9 7 , at d e r vil v æ re en ræ k k e tilfæ ld e , h v o r p a rte rn e i en han d el b e g g e h a r e t så d a n t k e n d sk a b til e je n d o m m e n , at d e t vil fo re k o m m e u rim e lig t, h v is d e r fra d e t o ffe n tlig e s sid e stilles k rav o m , at d e r a fh o ld e s u d g ifte r til en tilsta n d sra p p o rt. D e t k a n f.e k s. d reje sig o m en fa m ilie o v e rd ra g e ls e e lle r o m tilfæ ld e , h v o r k ø b eren h ar v æ re t le je r i h uset.

Sælgeren kan således vælge at løbe risikoen ved ikke at benytte ordningen og i stedet måske prøve at få indføjet nogle ansvarsfraskrivelser i købsaftalen.

D e t fø lg e r a f L o v e n s § 2 1, at re g le rn e i L o v e n s K ap itel 1 ik k e kan fra v ig e s til sk a d e f o r h v e rk e n sæ lg e r e lle r k ø b er, m e d m in d re d en p å g æ ld e n d e h a r h a n d le t so m led i sit e rh v erv . D e t b ety d er, at p a rte rn e ik k e kan afta le an d re re tsv irk n in g e r a f at g ø re b ru g a f h u se fte rsy n so rd n in g e n m ed en på g ru n d la g d e ra f u d a rb e jd e t tilsta n d sra p p o rt o g o p ly sn in g o m e je rsk ifte fo rsik rin g . M en h v is p a rte rn e ik k e g ø r b ru g a f o rd n in g e n , er d e r a ftalefrih ed .

D e t m å d o g fre m h æ v e s, at re tsp ra k sis e r m e g e t tilb a g e h o ld e n d e m ed at tillæ g g e g e n e re lle a n sv a rs- fra s k riv e ls e r re tsv irk n in g . D e a n e rk e n d e s i re a lite te n ale n e fo r d ø d sb o e r o g k o n k u rsb o e r, jfr. f.eks.

U fR 1979.1035 H o m sa lg fra e t k o n k u rsb o og u try k t Ø L D 6 -2 5 /9 1985 [6. afd. 37 /8 5 ] o m d ø d sb o . D e r e r ik k e m a n g e n y e re d o m m e o m d e tte sp ø rg sm å l, d a d e t e r u o m tv iste t, m en a llig e v e l skal selv k o n k u rsb o e r o g d ø d sb o e r v æ re o m h y g g e lig e m ed fo rm u le rin g e n a f g e n e re lle a n sv a rsfra sk riv e lse s- k la u su le r, jfr. V inding K ru se , E je n d o m s k ø b p. 181 f. I a n d re tilfæ ld e kan en a n sv a rsfra sk riv e lse s- k lau su l k u n fo rv e n te s o p re th o ld t, h v is d en e r sæ rlig t fre m h æ v e t o v e r fo r k ø b e re n og d re je r sig o m b e ste m t a n g iv n e fejl, jfr. U fR 1992 .4 1 4 H o m sa lg a f tid lig e re b e n z in s ta tio n u d en a n s v a r v e d rø re n d e jo rd b u n d sfo rh o ld e n e , som ik k e k u n n e a n ta g e s tillig e at o m fa tte fo ru re n in g a f jo rd e n .

2.1.2. Køberens interesse i huseftersyn

Hvis sælgeren ikke har ladet foretage huseftersyn og fået udarbejdet en tilstands­

rapport, er retsstillingen mellem køber og sælger ganske den samme, som før Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. trådte i kraft.

Køberen kan alligevel være interesseret i, at der, inden han binder sig til købet af ejendommen, udarbejdes en bygningsteknisk rapport vedrørende ejendommen, idet han derved får et større kendskab til ejendommen. Det har navnlig betydning, hvis rapporten overbeviser køberen om, at han ikke skal købe ejendommen, idet han derved undgår de dermed forbundne omkostninger. Uanset manglerne undtagelsesvis måtte være af en sådan karakter, at køberen kan hæve købet, kan han ikke påregne at komme omkostningsfrit ud af ejendomshandlen, og jo senere han bliver klar over manglernes alvor, des dyrere bliver det.

E n så d a n b y g n in g ste k n is k ra p p o rt kan n a tu rlig v is ik k e u d a rb e jd e s u d en sæ lg e re n s m e d v irk e n , idet d e n b y g n in g ss a g k y n d ig e skal h a v e a d g a n g til at fo re ta g e h u se fte rsy n e t. R a p p o rte n vil ik k e altid k u n n e o p fy ld e k ra v e n e i B e k e n d tg ø re lse 9 1 5 /1 9 9 5 , f.ek s. h v is sæ lg e re n ik k e vil b e sv a re d e s p ø rg s­

m ål, d en b y g n in g ss a g k y n d ig e skal stille h am fo r at k u n n e u d fy ld e tilsta n d s ra p p o rtsk e m a e t k o rrek t.

D et h a r im id le rtid m in d re b e ty d n in g , id et en b y g n in g ste k n is k rap p o rt, d e r e r in d h e n te t på k ø b e re n s fo ra n le d n in g , allig e v e l ikke h a r re tsv irk n in g e fte r L o v o m F o rb ru g e rb e sk y tte ls e ved E rh v e rv e lse a f F a st E je n d o m m.v.

En bygningsteknisk rapport indhentet af køberen og så vidt muligt udarbejdet efter retningslinierne i Bekendtgørelse 915/1995 og med anvendelse af det autoriserede skema vil naturligvis på samme måde som den af sælgeren tilvejebragte tilstands­

rapport kunne give køberen et bedre grundlag for at vurdere bygningens fysiske tilstand, således at han ikke senere bliver skuffet og føler behov for at rejse mangel­

skrav mod sælgeren.

Det kan ganske vist hævdes, at en sådan bygningsteknisk rapport kun vil være egnet til at bringe køberen i ond tro om fejl og mangler ved ejendommen, som han derfor senere er afskåret fra at påberåbe sig. Hvis han havde holdt sig i uvidenhed, kunne han senere rejse mangelskrav mod sælgeren. Dette synspunkt er imidlertid meget kortsigtet og hasarderet, idet det kun har rigtig vægt ved betydelige mangler, hvor køberen kan være sikker på at gennemføre et forholdsmæssigt afslag, eller hvor køberen kan dokumentere, at sælgeren har udvist ansvarspådragende adfærd. Endelig forudsættes det, at sælgeren har den fornødne økonomi til at yde kompensation til køberen, og der tages ikke hensyn til, at køberen altid må påregne selv at bære en del

af skaden og navnlig omkostningerne ved at gennemføre kravet, selvom der kan være en vis hjælp at hente fra en retshjælpsforsikring.

Hvis køberen vil sikre sig, at alle fejl og mangler ved bygningens fysiske tilstand bliver udbedret med mindst mulig omkostning for ham, bør han tegne en ejerskifte­

forsikring, hvor den maksimale risiko er selvrisikoen. Men en sådan forsikring kan ikke tegnes, medmindre der er udarbejdet en tilstandsrapport og køberen inden købet har erklæret sig bekendt med den. Også af den grund kan køberen have interesse i, at der bliver foretaget et huseftersyn og udarbejdet tilstandsrapport, selvom han stadig tillige har bevaret sædvanligt mangelsansvar for sælgeren.

2.1.3. Begge parters interesse

Kun hvis køberen i forvejen eller på anden måde har et særligt kendskab til ejen­

dommen, f.eks. fordi der er tale om en familieoverdragelse eller køberen i en periode har boet til leje i ejendommen, er det forsvarligt at købe ejendommen uden forud­

gående huseftersyn og gennemgang af en på dette grundlag udarbejdet tilstands­

rapport. Det kan ikke anføres herimod, at køberen derved afskæres fra at rejse de mangelskrav, der fremgår af tilstandsrapporten. Dem ville han alligevel ikke kunne være sikker på at gennemføre. Fordelen for køber er større sikkerhed for, at han ikke møder ubehagelige overraskelser, når han først har overtaget ejendommen. Vil han sikre sig også mod de skjulte fejl og mangler, bør han tegne ejerskifteforsikring.

Hvis det er sælgeren, der sørger for, at der bliver udarbejdet tilstandsrapport og på dette grundlag indhentes tilbud på ejerskifteforsikring, vil også sælgeren have sikker­

hed for, at han ikke mødes med mangelskrav på disse områder – medmindre han har handlet svigagtigt, groft uagtsomt eller har givet en garanti, men i så fald vil et krav ikke komme bag på ham og kan ikke berede ham skuffelse.