D æ kningsperiode

Forsikringstiden løber som anført ovenfor fra overtagelsesdagen og mindst 5 år frem, eventuelt længere, hvis køberen straks eller senere får forsikringen til at dække også ud over 5 års perioden.

Det betyder imidlertid ikke, at ejerskifteforsikringen dækker fejl og mangler, der opstår i denne periode, men alene at forsikringen dækker de fejl og mangler, som konstateres i forsikringstiden, eller måske indtil 3 måneder derefter. Den første betingelse for i det hele taget at kunne kræve dækning under ejerskifteforsikringen er imidlertid, at der var en fejl eller mangel i forholdet mellem sælger og køber, dvs.

et forhold, som sælgeren bærer risikoen for, fordi det var til stede, inden køberen overtog risikoen for ejendommens fysiske tilstand på overtagelsesdagen.

S o m a n fø rt o v e n fo r u n d e r p u n k t 1.1.1 d æ k k e r e je rsk ifte fo rs ik rin g e n o g så m an g ler, so m kun v ille k u n n e k ræ v e s e rsta tte t a f sæ lg e re n , h v is d e r fo re lå et a n s v a rs g ru n d la g , m en e r u n d e r b a g a te lg ræ n s e n fo r fre m s æ tte lse a f k rav p å fo rh o ld s m æ ss ig afslag . D e r skal im id le rtid fo re lig g e en fejl e lle r m an g el i ju r id is k fo rsta n d i fo rh o ld e t m e lle m k ø b e r og sæ lg e r p å d en m åd e, at fo rh o ld e t v a r o m fa tte t a f sæ lg e re n s risik o .

SKAFOR-betingelserne for ejerskifteforsikringerne har imidlertid flyttet skærings- tidspunktet endnu et stykke fremad, idet ejerskifteforsikringerne kun dækker de fejl og mangler, der var til stede, da tilstandsrapporten blev udarbejdet, hvilket må forstås som tidspunktet for huseftersynets gennemførelse og ikke det senere tidspunkt, da tilstandsrapporten bliver udfærdiget og underskrevet, jfr. nærmere bemærkningerne herom i AFSNIT 2, punkt 6.3.1.

Det betyder, at der ikke er forsikringsdækning for fejl og mangler opstået i perio­

den mellem tilstandsrapportens udarbejdelse og overtagelsesdagen. Modstykket hertil er, at sælgeren har sædvanligt mangelsansvar for denne mellemperiode, jfr. straks nedenfor.

2.3.2. Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse a f Fast Ejendom m.v.

Det fremgår af Lovens § 5, stk. 1, nr. 1), at en ejerskifteforsikring, der skal kunne opfylde betingelserne for, at sælgeren i medfør af Lovens § 2, stk. 1, kan fritages for mangelsansvar, skal dække fejl, der var til stede ved købers overtagelse a f ejen­

dommen, og som ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

J u s titsm in iste rie t h a r so m n æ v n t ik k e b e n y tte t sig a f a d g a n g e n i L o v e n s § 5, stk. 3, til at u d ste d e en b e k e n d tg ø re lse m ed a n g iv e lse a f d e v ilk år, h v o rp å fo rs ik rin g s se ls k a b e rn e sk a l tilb y d e e je rsk if­

tefo rsik rin g e r, fo r at d isse k a n o p fy ld e L o v e n s § 5. A s su ra n d ø r-S o c ie te te t o g Ju s titsm in iste rie t h a r d e rim o d in d e n L o v e n s ik ra fttræ d e n d rø fte t d isse p o lic e v ilk å r, o g Ju s titsm in iste rie t h a r a c c e p te re t en u d fo rm n in g , h v o re fte r å rsa g e n til sk a d e n sk a l h a ve væ ret til ste d e v e d tilsta n d s ra p p o r te n s u d ­ a rb e jd e lse , jfr. B ila g 5, pkt. 3.2. D e t a n fø re s u d try k k e lig t i fo rs ik rin g s b e tin g e lse rn e , at sk a d er, d e r fø rst e r o p stå e t i m e lle m p e rio d e n og ikke u d sp rin g e r a f en fejl, d e r a lle re d e v a r til ste d e , d a tilsta n d s­

ra p p o rte n b lev u d a rb e jd e t, ik k e er d æ k k e t a f e je rsk ifte fo rsik rin g e n .

S kal e je rsk ifte fo rs ik rin g e n d æ k k e alle m an g ler, d e r v a r til ste d e på o v e rta g e lse sd a g e n , o g so m ik k e v a r o m ta lt i tilsta n d sra p p o rte n so m sk a d e r e lle r tru e n d e sk a d er, vil d e n n e re tstilsta n d k u n n e tilsk y n d e en sæ lg e r til d e re fte r a t sta n d se y d e rlig e re v e d lig e h o ld e lse a f e je n d o m m e n , id e t e v e n tu e lle m an g ler, so m in d træ d e r so m fø lg e d e ra f, vil v æ re d æ k k e t a f e je rsk ifte fo rs ik rin g e n . H a n s ad fæ rd m å b lo t ikke k u n n e k a ra k te rise re s so m sv ig a g tig e lle r g ro ft u a g tso m , id et han d a ik k e frita g e s fo r k ø b e re n s m a n g e lsk ra v , lig e so m fo rsik rin g sse lsk a b e t e v e n tu e lt vil k u n n e g ø re re g re s g æ ld e n d e m o d sæ lg eren . D e tte e r ik k e en fo rsik rin g so p g a v e .

F o rs ik rin g s se ls k a b e rn e h a r m u lig h e d fo r at tilb y d e su p p le re n d e d æ k n in g fo r sk a d er, d e r e r in d trå d t i m e lle m p e rio d e n , e v e n tu e lt m ed k o n k re te fo rb e h o ld fo r fo rs ik rin g s d æ k n in g e n , h v ilk e t d e r n av n lig k an v æ re b eh o v for, h v is tilsta n d sra p p o rte n ik k e e r h elt ny. D e t m å e n d v id e re e rin d re s, at e je rsk ifte ­ fo rsik rin g e n d æ k k e r so m su p p le m e n t til d e n a lm in d e lig e b y g n in g sk a sk o fo rs ik rin g o g i ø v rig t er s u b s id iæ r i fo rh o ld til d e n n e , jfr. B ila g 5, pkt. 4. D e t e r d o g ik k e alle, d e r h a r te g n e t b y g n in g s­

k a sk o fo rsik rin g b o rtse t fra b y g n in g sb ra n d fo rs ik rin g , so m k ræ v e s a f h e n sy n til p an th a v e rn e .

Som det ses, har Justitsministeriet valgt at fortolke Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. § 5, stk. 1, nr. 1), således, at udtrykket fejl, der var til stede ved købers overtagelse a f ejendommen, og som ikke er nævnt i tilstands­

rapporten, skal forstås som en begrænsning i forsikringsdækningen, således at hvis fejlen er forsvundet af sig selv eller afhjulpet mellem tilstandsrapportens udarbejdelse og overtagelsesdagen, er der ikke behov for forsikringsdækning. Eftersætningen »og som ikke er nævnt i tilstandsrapporten«, skal således forstås med den underforståede tilføjelse, at de ikke er nævnt i tilstandsrapporten, uanset de var til stede som skjulte mangler, og ikke at den manglende omtale beror på, at de slet ikke var til stede på det tidspunkt.

Denne fortolkning er ganske hensigtsmæssig, men forekommer ikke overbevisen­

de. Den er imidlertid nødvendig, hvis man vil opnå tilbud på ejerskifteforsikringer, der kan opfylde Lovens krav.

D e t h e r n æ v n te p ro b le m e r sk a b t a f J u s titsm in iste rie t ved lo v fo rsla g e ts fo rm u le rin g . B e tæ n k n in g 1 2 7 6 /1 9 9 4 a n fø rte i lo v u d k a ste ts § 6 a le n e , at e je rsk ifte fo rs ik rin g e n sk u lle d æ k k e f e j l v e d b y g ­ n in g e r n e s f y s is k e tilsta n d , d e r ikke e r n æ v n t i tilsta n d s ra p p o r te n . D et m å b e tra g te s so m en lap su s, at L o v e n s § 5, stk . 1, nr. 1, h a r få e t tilfø je lse n o m , at fe jle n (b lo t) v a r til ste d e v ed k ø b e rs o v e rta g e lse a f e je n d o m m e n , o g d e t fo re k o m m e r o g så k la rt, at k o n c ip iste n h a r g jo rt d e t i d en b e d ste m e n in g for n e to p at p ræ c ise re , at fe jle n n a tu rlig v is sta d ig sk a l v æ re til ste d e på o v e rta g e lse s d a g e n fo r i d e t h ele ta g e t at k u n n e k o m m e i b e tra g tn in g so m en m a n g e l o g et fo rh o ld , d e r skal d æ k k e s a f e je rsk ifte fo rs i- k rin g e n . B å d e B e tæ n k n in g 1 2 7 6 /1 9 9 4 o g fo ra rb e jd e rn e til L o v o m F o rb ru g e rb e sk y tte ls e ved E rh v e rv e lse a f F a st E je n d o m m .v. h v ile r p å d e t g ru n d la g , at e je rsk ifte fo rs ik rin g e n sk a l d æ k k e de m an g ler, sæ lg e r frita g e s fo r i m e d fø rt a f L o v e n s § 2, stk. 1, o g kun d isse.

D e t h a v d e im id le rtid v æ re t at fo re træ k k e , o m L o v e n ik k e v ar b le v e t fø d t m ed d e n n e u k la rh e d . H vis d e r ik k e v a r tid til at få g e n n e m fø rt en lo v æ n d rin g in d en 1. ja n u a r 1996, b u rd e L o v e n s ik ra fttræ d e n v æ re u d sk u d t. D et v ille o g så p å a n d re p u n k te r h a v e g iv e t b e d re tid til at fo rb e re d e L o v e n s ik ra fttræ ­ d en.

Det kan hævdes, at det ikke har den store betydning, om ejerskifteforsikringen formelt er i overensstemmelse med kravet i Lovens § 5, stk. 1. Ejerskifteforsikringen dækker jo under alle omstændigheder de skjulte fejl og mangler, der var til stede, da tilstandsrapporten blev udarbejdet, og de mangler, der indtræder derefter og frem til overtagelsesdagen, vil i vidt omfang være dækket af sælgerens almindelige bygnings- kaskoforsikring, og ellers hæfter sælger for den indtrufne skade efter de almindelige mangelsregler.

Den rette forståelse af Lovens § 5, stk. 1, nr. 1), sidste led, har imidlertid betyd­

ning også for fejl og mangler, der uomtvistet var til stede, allerede da tilstands­

rapporten blev udarbejdet, og som derfor lige så uomtvistet dækkes af ejerskifteforsi­

kringen. Hvis køberen bortset fra ejerskifteforsikringsdækning havde haft et mangel­

skrav mod sælgeren i anledning af manglen, kan køberen nemlig hævde, at sælgeren ikke er fritaget fo r mangelshæftelsen i medfør af Lovens § 2, stk. 1, idet han ikke har give køberen oplysning om og mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, der opfylder kravet i Lovens § 5, stk. 1, og derfor kan køberen gøre sælgeren ansvarlig for selvrisikobeløbet.

Det har helt klart ikke været meningen, at køber og sælger selv i de tilfælde, hvor der er udarbejdet tilstandsrapporter og givet oplysning om ejerskifteforsikring eller endog tegnet ejerskifteforsikring, skulle begynde en tvist om sælgerens mulige mangelshæftelse for at gøre det muligt for køberen at få selvrisikobeløbet refunderet.

F o rh o ld e t b ø r a fk la re s sn a re st m u lig t. D e r e r in g e n tv iv l o m , h v ad re su lta te t sk a l væ re, m en d e t er v a n sk e lig t at se, h v o rd a n m an kan u n d g å en lo v æ n d rin g .

M an k u n n e g a n sk e v ist fo re stille sig , a t fo rs ik rin g s b e tin g e lse rn e g e n e re lt b lev æ n d re t, så le d e s at m e lle m p e rio d e n altid e r d æ k k e t, m en d e ls e r d e t p rin c ip ie lt fo rk e rt at u d stræ k k e f o rs ik rin g s d æ k ­ n in g e n til d e n n e p e rio d e , o g d e t m å i h v e rt fald k ræ v e en in d iv id u e l o v e rv e je lse , så le d e s at fo rs ik ­ rin g sse lsk a b e t k an ta g e fo rb e h o ld o m ik k e at m e d d æ k k e m e lle m p e rio d e n , u d e n at e je rsk ifte fo rsik rin - g en a f den g ru n d fa ld e r u d en fo r L o v e n s § 5, stk. 1, d e ls e r d e t i strid m ed d e t fu n d a m e n ta le p rin cip , at e je rsk ifte fo rs ik rin g e n k u n skal d æ k k e de m an g ler, sæ lg e re n ik k e h æ fte r for, o g sæ lg e re n h æ fte r n e to p fo r m an g ler, d e r o p stå r i m e lle m p e rio d e n , m e d m in d re d e r e r in d g å e t a n d e n a fta le . E n d e lig m å d e t a n ta g e s, at fo rs ik rin g s d æ k n in g e n i d e n n e m e lle m p e rio d e vil b e ty d e en vis og ik k e u b e ty d e lig

p ræ m ie fo rh ø je ls e i fo rh o ld til d e p ræ m ie sa tse r, d e r er o p ly st p å g ru n d la g a f S K A F O R -b e tin g e lse rn e i B ila g 5, o g så u n d e r h e n sy n n til d en u n d e r p u n k t 2 .3 .3 a n fø rte fo rm o d n in g sre g e l.

2.3.3. Mellemperioden

På samme måde som Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. med den tilhørende Bekendtgørelse 915/1995 og ejerskifteforsikringen har gennemført en koordinering på det saglige område, således at de forhold, sælgeren fritages for mangelshæftelse for, kan dækkes af ejerskifteforsikring, er der også gennemført tidsmæssig koordinering, således at sælgerens hæftelse består i mellem­

perioden, hvor der ikke tilbydes forsikringsdækning. Lovens § 4, stk. 1, 1. pkt., 1.

led, er sålydende:

§ 2. Stk. 4. Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan køberen påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, jfr.

§ 4, stk. 1, ...

Træffes der ikke anden aftale, hæfter sælger således for alle mangler, der opstået i eller har deres årsag i forhold, der er opstået i denne mellemperiode.

S o m a n fø rt i F T 1994/95, T illæ g A , sp. 3 0 1 2 , e r fejl, so m o p stå r i m e lle m p e rio d e n , n o rm a lt fejl, d e r sk y ld e s en ik k e fo ru d se t y d re b e g iv e n h e d , so m f.e k s. en rø rsp ræ n g n in g , so m e r d æ k k e t a f e je n ­ d o m m e n sæ d v a n lig e b y g n in g sfo rsik rin g . I a n d re tilfæ ld e vil d e t v æ re v a n sk e lig t fo r k ø b e re n at b e v ise , at en fejl e r o p stå e t i d e n n e m e lle m p e rio d e . E r d e r fo rsik rin g sd æ k n in g , vil b å d e sæ lg e r og k ø b e r v æ re in te re sse re t i at k u n n e fa stslå , at m a n g le n h a v d e sin å rsa g i fo rh o ld , d e r v a r til ste d e inden tilsta n d sra p p o rte n s u d a rb e jd e lse , m en so m d e n b y g n in g ss a g k y n d ig e o v e rså . D e r vil fo rm e n tlig i p ra k sis v æ re en fo rm o d n in g for, at d e n b y g n in g ss a g k y n d ig e b u rd e h a v e o m ta lt en fejl, so m e fte r­

fø lg e n d e o p d a g e s a f k ø b e re n , og so m m å a n ta g e s at h a v e v æ re t til ste d e v ed o v e rta g e lse n . D e t m å d e rfo r so m u d g a n g s p u n k t a n ta g e s, at fe jle n ik k e v a r til ste d e, d a tilsta n d sra p p o rte n b lev u d a rb e jd e t, o g d en m å d e rm e d v æ re o p stå e t i m e lle m p e rio d e n .

Uanset Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. er ufravigelig, således at Kapitel 1 ikke ved aftale kan fraviges til skade hverken for sælgeren eller køberen, er det dog i Lovens § 21, stk. 1, bestemt, at køber og sælger kan fravige § 2, stk. 4, 1. pkt., således at køber i forhold til sælger giver afkald på at påberåbe sig forhold opstået efter tilstandsrapportens udfærdigelse eller fornyelse som mangler.

Der er ikke nogen umiddelbar begrundelse for, hvorfor køberen uden videre skulle give afkald på sine rettigheder over for sælgeren for de fejl og mangler, der opstår i mellemperioden. Selv om køberen kan får en tillægsforsikring, der også dækker denne periode, må han være forberedt på, at der vil blive opkrævet en tillægspræmie for denne dækning. Inden køberen accepterer at frafalde eventuelle mangelskrav, må køberen i hvert fald være helt klar over den forsikringsmæssige position.

Hvis køberen ikke kan få forsikringsdækning for mellemperioden, bør en over­

tagelse af risikoen for denne periode få konsekvenser for prisen.

3. Krav mod sælgeren