Betaling af Godtgørelse

Fortrydelsesretten kan ikke undgå at være til ulempe for sælger, som skuffes i sin forventning om at have solgt ejendommen på de aftalte vilkår. For dels at kompen­

sere sælger for denne ulempe, dels forhindre, at køberen indgår aftale om køb af ejendom til beboelse på skrømt, fordi han altid kan fortryde, og afskære køberen fra alene at gøre fortrydelsesretten gældende for at forsøge at presse sælgeren længere ned i pris, efter at aftalen er indgået, bestemmer Lovens § 11, at køberen skal betale en godtgørelse til sælgeren på 1 pct. af købesummen, hvis sælgeren er en privat­

person eller en erhvervsdrivende, der ikke har som hovederhverv at sælge fast ejendom. Lovens § 11 er sålydende:

§ 1 1 . Fortrydelsesretten er betinget af, at køberen inden udløbet af den i § 8 nævnte frist betaler en godtgørelse på 1 pct. af købesummen til sælgeren, jfr. dog stk. 2. Køberen kan med frigørende virkning betale til en erhvervs­

drivende som nævnt i § 6, stk. 3.

Stk. 2. Køberen skal ikke betale godtgørelse efter stk. 1, såfremt aftalen er indgået med en sælger, der har opført ejendommen med salg for øje, eller hvis hovederhverv er at sælge fast ejendom, når sælgeren har handlet som led i dette erhverv. Går aftalen ud på køb af en grund samt ny- eller fær­

digopførelse af en hel bygning på grunden som nævnt i § 14, finder § 17 tilsvarende anvendelse.

5.1. Kun ikke erhvervsmæssige Sælgere skal have Godtgørelse

Det er kun privatpersoner og andre, der ikke har som deres hovederhverv at sælge fast ejendom, herunder opføre fast ejendom med salg for øje, der har krav på godt­

gørelse.

D et a n fø re s i B e tæ n k n in g 1110/1987 p. 54, at d en p ro fe s sio n e lle sæ lg e r h a r m u lig h e d fo r i sin a rb e jd stilre tte læ g g e lse o g p risfa sts æ tte lse at ta g e h e n sy n til d en m u lig h e d , d e r e r for, at en tilba- g e træ d e ls e sre t vil b liv e g jo rt g æ ld e n d e , så le d e s at d e r ik k e er b eh o v fo r at tillæ g g e d em no g en e rsta tn in g fo r d en d e rv e d fo rv o ld te sk u ffe lse . H ertil k o m m er, at ty p e h u s fa b rik a n tfo re n in g e n s m e d le m m e r a lle re d e in d rø m m e d e en fo rtry d e lse s re t p å 8 d a g e u d en at k ræ v e n o g en b e ta lin g derfor.

Der skal således ikke betales godtgørelse, hvis sælgeren er professionel bygherre eller i øvrigt har som sit væsentligste erhverv at erhverve og videresælge fast ejen­

dom, når sælgeren har handlet som led i dette erhverv, jfr. bestemmelsen i § 11, stk. 2. Derimod er det uden betydning, om den private sælger har haft bistand af en ejendomsformidler.

5.2. Godtgørelsens Størrelse

Den godtgørelse, køberen skal betale, hvis der skal betales godtgørelse for udnyttelse af fortrydelsesretten, er fastsat til 1 pct. af købesummen. Hvis købesummen f.eks. er

1 mio. kr., skal der således betales en godtgørelse på 10.000 kr.

D e t er d e n k ø b e su m , d e r er a n g iv e t i k ø b sa fta le n , d e r skal læ g g e s til g ru n d v ed b e re g n in g e n af g o d tg ø re lse n , jfr. F T 1 994/95, T illæ g A , sp. 3 0 2 7 . D et g æ ld e r o g så , h v o r k ø b e re n h a r ret til at få k ø b e su m m e n n e d sa t v ed at p ræ ste re en stø rre u d b e ta lin g e lle r in d frie lse a f in d e stå e n d e p rio rite te r e lle r sæ lg e rp a n te b re v e til u n d e rk u rs.

G o d tg ø re lse n e r fo rh ø je t i fo rh o ld til U d v a lg e ts fo rslag , h v o re fte r g o d tg ø re lse n sk u lle v æ re Vi pct a f k ø b e su m m e n , fo r y d e rlig e re at a fsk ræ k k e en k ø b e r fra at b e n y tte sig a f fo rtry d e lse s re tte n , fordi han e r u tilfre d s m ed sm å tin g . B e lø b e t m å p å d en a n d e n sid e ik k e i sig se lv m å a fh o ld e k ø b e re fra at fo rtry d e, n å r d e tte e r v e lb e g ru n d e t, jfr. F T 1994/95, T illæ g A , sp. 3004.

Det er ikke nogen betingelse for at kræve godtgørelsen betalt, at sælger har lidt et tilsvarende eller større tab. Selv om sælger straks kan sælge ejendommen til anden side for en højere pris, har han krav på godtgørelsen.

5.3. Godtgørelsens Betaling

Såfremt køberen kun kan gøre fortrydelsesretten gældende mod betaling af en godtgørelse til sælgeren, skal godtgørelsen betales til sælger inden 6-dages fristens udløb, jfr. Lovens § 11, stk. 1.

H v is k ø b e r fo rtry d e r stra k s e fte r k ø b sa fta le n s in d g å e lse o g g iv e r sæ lg e re n m e d d e le lse der, e r d e t så le d e s ikke n ø d v e n d ig t, at han sa m tid ig b e ta le r g o d tg ø re lse n . K ø b eren h a r h e le p e rio d e n p å de 6 h v e rd a g e – indtil d ø g n e ts u d lø b , h v is sæ lg e r e r en p riv a tp e rso n e lle r k ø b e r i ø v rig t k an få k o n ta k t m ed den e rh v e rv sd riv e n d e sæ lger, d e r m åtte h av e k rav på g o d tg ø re lse – til at b e ta le g o d tg ø re lse n .

Det er præciseret i Lovens § 11, stk. 1, 2. pkt., at køberen med frigørende virkning kan betale godtgørelsen ikke blot til sælger selv, men også til en erhvervsdrivende, som har indgået eller formidlet aftalen for sælgeren som led i denne erhvervsdriven­

des erhverv, jfr. Lovens § 6, stk. 3.

Hvis køberen har betalt en del af købesummen i forbindelse med aftalens ind­

gåelse, vil godtgørelseskravet kunne dækkes ved modregning i køberens tilbagebeta­

lingskrav, jfr. Lovens § 12, stk. 1, der er sålydende:

§ 12. Har køberen betalt en del af købesummen, skal sælgeren ved tilba­

getrædelse straks tilbagebetale det modtagne med fradrag af eventuelle beløb efter §11. Fradrag kan ske, selv om køberen har indbetalt beløbet til en er­

hvervsdrivende som nævnt i § 6, stk. 3.

Som det fremgår, kan sælgeren foretage modregning over for køberen, også selv om køberens betaling er sket til ejendomsformidleren eller anden, der har bistået sælge­

ren, jfr. § 11.

B a g g ru n d e n fo r d e n n e b e s te m m e ls e er, at de n o rm a le m o d re g n in g sb e tin g e lse r ikke e r o p fy ld t, n å r e je n d o m sfo rm id le re n , p e n g e in s titu t e lle r a d v o k a t skal tilb a g e b e ta le u d b e ta lin g e n til k ø b er, o g d e t er sæ lg e re n , d e r h a r e t g o d tg ø re lse sk ra v o v e r fo r k ø b e re n . D e r fo re lig g e r ik k e g e n s id ig h e d, m en m o d re g n in g m å allig e v e l v æ re b e re ttig e t p å g ru n d a f a fh æ n g ig h e d e n m e lle m d e to k rav (k o n n e k s ite t).

F o r at a fsk æ re e n h v e r tv iv l e r b e ste m m e lse n im id le rtid o p ta g e t i L o v en .

D e t fre m g å r sa m tid ig a f b e ste m m e lse n , at sæ lg e re n k an sø g e sig fy ld e stg jo rt fo r sit g o d tg ø re lse s­

k rav i d e n til e je n d o m s fo rm id le re n e lle r a n d e n e rh v e rv sd riv e n d e in d b e ta lte u d b e ta lin g , u a n s e t den e fte r sæ d v a n lig e d e p o n e rin g sb e s te m m e lse r kun kan frig iv e s til sæ lg er, n å r d e r fo re lig g e r a n m æ rk - n in g sfri a d k o m st for k ø ber, og d e n n e b e tin g e lse vil s jæ ld e n t b liv e o p fy ld t, n å r k ø b e re n u d n y tte r fo rtry d e lse sre tte n . D ette e r im id le rtid i o v e re n ss te m m e lse m ed d o m m e n U fR 1974 .4 8 6 H , h v o r en sæ lg e r k u n n e sø g e sig fy ld e stg jo rt fo r sit e rsta tn in g s k ra v ved k ø b e re n s m islig h o ld e lse (k o n k u rs), in d en e je n d o m sh a n d le n v a r b e rig tig e t, v ed m o d re g n in g i d e n d e p o n e re d e k ø b esu m .

Hvis køber ikke betaler godtgørelsen rettidigt, kan fortrydelsesretten ikke gøres gældende.

D e r kan d o g ik k e k ræ v e s e ffe k tiv b e ta lin g , hvis k ø b e r a lle re d e h a r d e p o n e re t en stø rre u d b e ta lin g , lig e so m d e t n æ p p e k an k ræ v es, at k ø b e r u d try k k e lig t g ø r o p m æ rk so m på, at sæ lg e r k an tag e g o d tg ø re lse n a f d e tte beløb.

5.4. Godtgørelsen tilfalder Sælger

Som det fremgår af Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. § 20, jfr. punkt 8 nedenfor, skal sælgeren normalt ikke betale honorar til ejen­

domsformidleren, når ejendomshandlen ikke bliver gennemført, fordi køberen gør brug af fortrydelsesretten. Sælgeren kan i så fald selv beholde hele godtgørelsesbeløbet.

5.5. Ingen misligholdelsesbeføjelser i øvrigt

Bortset fra et eventuelt godtgørelseskrav kan sælgeren ikke rejse noget krav over for køberen i anledning af, at køberen ikke opfylder den indgåede aftale, men i stedet udnytter fortrydelsesretten.

D e t fø lg e r a lle re d e a f d en o m stæ n d ig h e d , at k ø b e re n e r b e re ttig e t til at g ø re fo rtry d e lse sre tte n g æ ld e n d e , at d e r ik k e fo re lig g e r m islig h o ld e lse fra k ø b e re n s sid e , og sæ lg e r h a r d e rfo r ingen m islig h o ld e lse sb e fø je lse r, m en k an a le n e k ræ v e g o d tg ø re lse s b e lø b e t, h v is sæ lg e r e r en p riv a tp e rso n e lle r d o g ik k e e rh v e rv sm æ s sig t h a n d le r m ed fast e je n d o m . M an h a r ik k e fu n d e t, at d e r v a r b eh o v for at an fø re d e tte i lo v te k ste n , jfr. F T 1 994/95, T illæ g A , sp. 3 027.

Sælgeren kan således hverken kræve erstatning for et eventuelt tab, der lides ved, at ejendommen senere kun kan afhændes til en lavere pris, eller for omkostningerne ved at ligge med ejendommen til den overtagelsesdag, der kan aftales med en ny køber.

Som følge af bestemmelsen i Lovens § 20 bliver der ikke dobbelt ejendomsmægler- honorar ved at sælge ejendommen to gange, men det kan ikke udelukkes, at der alligevel løber ekstra omkostninger på.