Afsnit 1. Lovens område og baggrund
3.3. Alternativ til mangelsbeføjelser
Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. har ikke stillet forslag om at ændre betingelserne for at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende ved mangler ved fast ejendom. Baggrunden herfor beskrives i Bemærkningerne til lovforslaget I T 1994/95, Tillæg A, sp 2990-2993 således:
I p ra k sis o p stå r d e r m an g e tv iste r o m m a n g le r v ed fa st e je n d o m , jfr. h erv ed b e tæ n k n in g nr.
1 2 7 6 /1 9 9 4 , s. 6 2 -6 3 . D ette e r fø rst og fre m m e s t u d try k for, at k ø b e re n e r b le v e t sk u ffe t i sin e fo rv e n tn in g e r til e je n d o m m e n . H v is tv iste n fø re r til, at sæ lg e re n skal b e ta le et b e lø b tilb a g e til k ø b e re n , vil sæ lg e re n s fo rv e n tn in g e r til h a n d le n b liv e sk u ffe t, m e d m in d re sæ lg e re n lig e fre m h a r h a n d le t sv ig a g tig t o v e r fo r k ø b e re n . I fo rh o ld til a n d re tv ister, so m p riv a tp e rs o n e r in v o lv e re s i, vil d e t h e r o fte d reje sig o m sto re b elø b , o g a fg ø re lse n a f en tv ist kan v æ re ø d e læ g g e n d e fo r d e n ta b e n d e
p arts ø k o n o m i. T v is te r o m m a n g le r ved e je n d o m m e n kan o p stå m a n g e å r e fte r h a n d le n s in d g å e lse o g p å et tid sp u n k t, h v o r sæ lg e re n fo rlæ n g st h a r in d re tte t sig i tillid til, at h a n d le n er e n d e lig .
D e r er så le d e s en b e ty d e lig u try g h e d fo rb u n d e t m ed d e n n u v æ re n d e situ a tio n , u d en at d e tte i og fo r sig kan sig e s at b ero p å, at d e a lm in d e lig e lo v b e s te m te re g le r p å o m rå d e t e r u k lare. En p ræ c i
se rin g o g e v e n tu e lt en a n d e n v æ g tn in g a f p a rte rn e s in d b y rd e s re tsp o sitio n – n a v n lig i tilfæ ld e , h v o r en e je n d o m v ise r sig at lid e a f e n m a n g e l – vil ik k e i v æ s e n tlig t o m fa n g a fh jæ lp e p ro b le m e rn e . H v is m an sty rk e r k ø b e re n s re tsstillin g , vil d e t sk e på b e k o s tn in g a f sæ lg e re n , og sty rk e r m an sæ lg e re n s re tsstillin g , g å r d e t o m v e n d t ud o v e r k ø b e re n .
M an kan d e rim o d b e s k y tte b å d e sæ lg e r o g køber, h v is m an ved en æ n d rin g a f re tsre g le rn e kan fo re b y g g e , at k ø b e re n b liv e r sk u ffe t i sin e fo rv e n tn in g e r til e je n d o m m e n . D et, d e r fø re r til sk u ffe lse h o s k ø b e re n , e r i la n g t d e fleste tilfæ ld e fy sisk e m a n g le r ved in d iv id u e lle h u s e . . ... D e r vil k u n n e o p n å s en sty rk e lse a f b e g g e p a rte rs stillin g ved k ø b a f fast e je n d o m , h v is lo v g iv n in g e n in d rette s så d a n , at p ro b le m e rn e m ed fy sisk e m a n g le r b e g ræ n se s.
D e t er o fte sæ rd e le s u b e h a g e lig t fo r k ø b e re n , hvis d e r v ise r sig m a n g le r e fte r o v e rta g e lse n , ikke b lo t p å g ru n d a f d e p ra k tisk e v a n sk e lig h e d e r, so m m a n g le n fo rv o ld e r, m en o g så fo rd i d e t o fte er u sik k e rt, o m sæ lg e re n vil v æ re i sta n d til at b e ta le , se lv o m d e t ly k k es fo r k ø b e re n at g e n n e m fø re et m a n g e lsk ra v m od sæ lg eren .
F o r d e n g o d tro e n d e sæ lg e rs v e d k o m m e n d e e r d e t lig e så u b e h a g e lig t, så fre m t k ø b e re n e fte r at h av e o v e rta g e t e je n d o m m e n fre m sæ tte r k rav p å g ru n d a f m an g ler. D e t g æ ld e r n a v n lig , h v is d e r er g å e t så lang lid, at sæ lg e re n h a r in d re tte t sin ø k o n o m i i tillid til h a n d le n s e n d e lig h e d .
E n b e g ræ n s n in g a f m a n g e ls p ro b le m e rn e ved k ø b a f fast e je n d o m b ø r so m n æ v n t sk e p å en m åd e, so m e r til fo rd el fo r b åd e k ø b e r o g sæ lger. D ette kan o p n å s p å to m åd er, d e ls v ed at fo re b y g g e , at d e r o v e rh o v e d e t o p stå r sp ø rg sm å l o m m a n g le r e fte r k ø b e re n s o v e rta g e lse a f e je n d o m m e n , d els ved at sik re , at d e r e r p e n g e til at b e ta le fo r en e v e n tu e l u d b e d rin g m .v., h v is d e r a llig e v e l v ise r sig en m an g el.
E n e ffe k tiv m å d e at fo re b y g g e m a n g e ls p ro b le m e r på e r at få e je n d o m m e n u n d e rsø g t a f en d ertil u d d a n n e t te k n ik e r in d e n a fta le n s in d g å e ls e Ved en så d a n b y g n in g ss a g k y n d ig b e s ig tig e ls e vil k ø b e re n s b e s lu tn in g s g ru n d la g b liv e fo rb e d re t b e ty d e lig t.
Ju s titsm in iste rie t fin d er p å d e n n e b a g g ru n d , at d e r e r b eh o v for at in d re tte d en c iv ilre tlig e lo v g iv n in g så d a n , at d e t i fo rb in d e lse m ed h u sh a n d le r m .v. b liv e r a lm in d e lig t u d b re d t at in d h e n te tilsta n d sra p p o rte r, so m e r u d a rb e jd e t a f d ertil u d d a n n e d e o g e rfa rn e b y g n in g ss a g k y n d ig e , d e r o g så e r d æ k k e t a f en p ro fe s sio n s a n sv a rs fo rsik rin g .
E n a lm in d e lig u d b re d e lse a f tilsta n d sra p p o rte r, d e r u d a rb e jd e s a f sæ rlig t b e sk ik k e d e b y g n in g s
sa g k y n d ig e på g o d k e n d te ra p p o rtfo rm u la re r, vil e fte r J u s titsm in iste rie ts o p fa tte lse fo rb e d re fo r
b ru g e rn e s stillin g v ed k ø b a f fa st e je n d o m b e ty d e lig t. F o rb e d rin g e n vil b e s tå i, at la n g t d e fleste m a n g e lssp ø rg sm å l b liv e r a fk la re t, fø r h a n d le n a fslu tte s, så le d e s at d e k an in d g å i d rø fte ls e rn e o m d en re tte p ris fo r e je n d o m m e n . En så d a n fo ru d g å e n d e a fk la rin g a f e je n d o m m e n s fy sisk e tilsta n d m å fo re træ k k e s fre m fo r o rd n in g e r, d e r p rim æ rt ta g e r sig te p å a f k la re m a n g e ls p ro b le m e rn e e fte rfø lg e n d e, n å r d e h a r v ist sig.
V isse fejl e lle r teg n på fejl ved en b y g n in g vil im id le rtid k u n n e v æ re sk ju lte se lv fo r en b y g n in g s
sa g k y n d ig , fo rd i d e n n e s u n d e rsø g e ls e i p ra k sis m å fo re ta g e s u d en o m fa tte n d e fy sisk e in d g re b i b y g n in g e n , S o m reg el vil sæ lg e re n h e lle r ik k e k e n d e til så d a n n e sk ju lte fejl. U d b e d rin g so m k o s tn in - g e rn e v ed så d a n n e fejl vil u n d e rtid e n k u n n e v æ re b e ty d e lig e , n a v n lig ved v isse sk ju lte k o n stru k tio n s- fejl. S å d a n n e fejl vil v æ re sjæ ld e n t fo re k o m m e n d e , m en situ a tio n e n vil i g iv e t fald v æ re d en , at h v e r
k en k ø b e r e lle r sæ lg e r h a r råd til at b e ta le u d b e d rin g so m k o s tn in g e rn e .
P ro b le m e t m ed d e n n e tilb a g e v æ re n d e risik o kan b e d st lø ses v ed en fo rs ik rin g s m æ ss ig afd æ k n in g , så le d e s at et fo rs ik rin g s se ls k a b d æ k k e r u d g ifte n til u d b e d rin g a f m an g len .
D e r findes a lle re d e i d a g en ræ k k e e je rsk ifte fo rs ik rin g e r p å m a rk e d e t, m en d e h a r h id til o p n å e t m e g e t rin g e u d b re d e lse . D en ty p e e je rsk ifte fo rsik rin g e r, so m b e d s t vil k u n n e lø se p ro b le m e rn e , er e fte r Ju s titsm in iste rie ts o p fa tte lse en k a s k o lig n e n d e fo rsik rin g , h v o r k ø b e re n e r d e n sik re d e , o g h v o r fo rs ik rin g e n d æ k k e r fejl v ed b y g n in g e n u d e n h e n sy n til, o m k ø b e re n vil k u n n e g ø re m a n g e lsk ra v g æ ld e n d e m o d sæ lg e re n . H e rv e d o p n å s d et, at sp ø rg sm å le t o m , h v o rv id t k ø b e r kan få e rsta tn in g ,
h v e rk e n a fh æ n g e r a f re tsfo rh o ld e t m e lle m k ø b e r o g sæ lg e r e lle r a f re tsfo rh o ld e t m e lle m sæ lg e r og fo rs ik rin g sse lsk a b e t. S æ lg e ra n sv a rsfo rsik rin g e r, so m i d a g e r de m est u d b re d te , e r m in d re v e le g n e d e , d els fo rd i d æ k n in g e n a fh æ n g e r a f a fta le fo rh o ld e t m e lle m k ø b e r o g sæ lg er, d e ls fo rd i k ø b e re n n o rm a lt ik k e se lv e r h e rre o v e r d isse fo rsik rin g er, m en e r a fh æ n g ig af, at sæ lg e re n h o ld e r fo rsik rin g e n i kraft.
Sigtet med Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. er således at forbedre både sælgers og købers retsstilling. Dette må umiddelbart fore
komme at være en umulig opgave, da man ikke kan pege på en trediemand, som skal betale for manglerne. Tværtimod indføres der en bygningsteknisk undersøgelse og en ejerskifteforsikring, som begge koster penge, og der er kun køber og sælger til at betale disse omkostninger.
Målet søges nået ved, at der åbnes mulighed for, at sælgeren inden købeaftalens indgåelse forelægger en tilstandsrapport, der er udarbejdet inden for de sidste 6 måneder af en beskikket bygningssagkyndig efter nærmere fastsatte regler, og samtidig giver køberen oplysning om muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring med en vis minimumsdækning, jfr. lovens § 2, smh. med §§ 4 & 5. I så fald kan køberen slet ikke gøre mangelsbeføjelser gældende over for sælgeren, medmindre sælgeren har givet en garanti med hensyn til det pågældende forhold eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, jfr. Lovens § 2, stk. 5.
3.3.2. Tilstandsrapporter Åbenlyse forhold
Udarbejdes en tilstandsrapport, uanset om det sker på sælgers eller købers initiativ, og gennemgår køberen tilstandsrapporten inden købeaftalens indgåelse, kan køberen ikke påberåbe sig de forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten, som mangler ved ejendommen. Således var retsstillingen allerede forud for Lov om Forbrugerbeskyt
telse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. Resultatet følger allerede af analogien af kbl. § 47, der er sålydende:
§ 47. Har køberen før købets afslutning undersøgt salgsgenstanden eller uden skellig grund undladt at efterkomme sælgerens opfordring til at undersøge den, .... kan han ikke påberåbe sig mangler, der ved sådan undersøgelse burde være opdagede af ham, medmindre sælgeren har handlet svigagtigt.
Det må sidestilles med køberens egen undersøgelse, at han har fået en trediemand til at foretage undersøgelsen.
Udgangspunktet for bestemmelsen i kbl. § 47 er, at køberen ikke kan påberåbe sig defekter ved salgsgenstanden, såfremt han ved købets indgåelse har kendt manglerne og således har kunnet træffe aftale om købet under hensyntagen hertil. I så fald kan der næppe overhovedet siges at foreligge en mangel, og dette er da også baggrunden
for, at det ikke blev anset nødvendigt at optage en sætning af dette indhold i kbl.
§47.
F o r ty d e lig h e d e n s sk y ld b lev en reg el a f d e tte in d h o ld a llig e v e l fo re slå e t in d sa t i d e t u d k a st til ny lø sø re k ø b e lo v , so m b lev u d a rb e jd e t i 1988 u d en d o g at b liv e fre m sa t, o g h v o r § 2 0 , stk . 1, er så ly d e n d e :
» K ø b e re n k an ik k e so m m an g el p å b e rå b e sig fo rh o ld , so m k ø b e re n ved a fta le n s in d g å e lse m å a n ta g e s at h av e k en d t.«
D e t fo ru d sæ tte s, at k ø b e re n ik k e a le n e h a r k e n d t d e fa k tisk e o m stæ n d ig h e d e r, d e r b e g ru n d e r m a n g le n , m en o g så h a r in d se t d e re s b e ty d n in g .
Det antages imidlertid yderligere, at køber heller ikke bør kunne påberåbe sig mang
ler, som han ved købsaftalens indgåelse burde have kendt. Det er denne sidste sætning, som er søgt præciseret i kbl. § 47.
Skjulte mangler
Når en tilstandsrapport udarbejdes af en bygningssagkyndig med sædvanligt pro- fessionsansvar for rapportens fuldstændighed og nøjagtighed, vil mangelsproblemet ved fast ejendom stort set blive reduceret til at angå de skjulte mangler. Der må her sondres mellem mindre betydningsfulde mangler, som efter den nugældende retstil
stand hverken giver køberen adgang til at hæve købet eller kræve forholdsmæssigt afslag, og alvorligere mangler, som i hvert fald berettiger til forholdsmæssigt afslag.
Det kan siges, at sælgeren er nærmest til at bære risikoen for disse mangler, da de trods alt var til stede – omend skjult for begge parter og for den bygningssagkyndige – da overtagelsesdagen kom. Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. vil imidlertid også beskytte sælgeren mod mangelskrav i anledning af skjulte mangler.
3.3.3. Ejerskifteforsikringer
Når sælgeren kan beskyttes også mod krav i anledning af skjulte mangler, beror det på, at køberen kan kompenseres på anden måde, nemlig ved tegning af den ejerskif
teforsikring, han skal have oplysning om fra sælgeren.
E r d e r ta le o m m in d re b e ty d n in g sfu ld e m an g ler, vil k ø b e re n e fte r d en h id tid ig e re tstilsta n d ikke k u n n e k ræ v e fo rh o ld sm æ ssig t afslag a f sæ lg eren e lle r g ø re a n d re m islig h o ld e lse sb e fø je lse r g æ ld en d e , m e d m in d re sæ lg e re n k e n d te m a n g le n e lle r sæ lg e re n i ø v rig t h a r tilsid e sa t sin lo y a le o p ly sn in g sp lig t.
E n m an g el k an v æ re sk ju lt fo r b å d e k ø b e r og d en b y g n in g ss a g k y n d ig e , se lv o m sæ lg e re n k en d e r d en . H v is sæ lg e re n e r o p m æ rk so m p å, at h v e rk e n k ø b e re n e lle r d e n b y g n in g ss a g k y n d ig e h a r o p d a g e t m a n g le n , h a n d le r sæ lg e re n i h v ert fa ld g ro ft u a g tso m t, o g i så fald h a r k ø b e re n e t e rsta tn in g sk ra v m o d sæ lg e re n . E t k rav p å d e tte g ru n d la g frita g e s sæ lg e re n ik k e for, se lv o m d e r e r te g n e t e je rsk ifte fo rsik rin g .
M in d re b e ty d n in g sfu ld e m an g ler, d e r v a r sk ju lt fo r a lle p arter, k u n n e så le d e s ik k e g iv e k ø b e re n m islig h o ld e lse sb e fø je lse r o v e r fo r sæ lg e re n og kan d e t h e lle r ik k e, h v is L o v o m F o rb ru g e rb e sk y tte ls e ved E rh v e rv e lse a f F a st E je n d o m m .v. fin d er a n v e n d e lse .
H v is k ø b e r h a r b e n y tte t sig a f a d g a n g e n til at te g n e e je rsk ifte fo rs ik rin g , vil h an d e rim o d – b o rtse t fra se lv risik o e n – g e n n e m fo rs ik rin g s d æ k n in g e n få k o m p e n sa tio n fo r sit tab v ed m a n g le n , u a n se t han
ik k e h a v d e n o g e t k rav o v e r fo r sæ lg eren . K o m p e n sa tio n e n sker, so m o m d e r h a v d e fo re lig g e t et e g e n tlig t ersta tn in g sk ra v .
Ved m ere a lv o rlig e m a n g le r h a v d e k ø b e re n u n d e r d en h id tid ig e re tstilsta n d m u lig h e d fo r at k ræ v e e t fo rh o ld s m æ ss ig t a fsla g e lle r m å sk e e n d o g h æ v e k ø b et. D e n n e m u lig h e d a fsk æ re r L o v o m F o r
b ru g e rb e sk y tte lse v ed E rh v e rv e lse a f F a st E je n d o m m .v., n å r b e tin g e lse rn e i § 2, jfr. §§ 4 & 5, er o p fy ld t.
H v is k ø b e r h a r b e n y tte t sig a f m u lig h e d e n for at te g n e e je rsk ifte fo rsik rin g , vil han i ste d e t få k o m p e n sa tio n fo r de krav, han m iste r o v e r fo r sæ lg e re n , b o rtse t fra h æ v e a d g a n g e n , g e n n e m fo rsik - rin g sd æ k n in g e n .
3.3.4. Krav mod den Bygningssagkyndige
Herudover kan køberen i medfør af Lovens § 3 kan rejse erstatningskrav over for den bygningssagkyndige for fejl, der burde have været omtalt i rapporten, men som ved en forsømmelse fra den bygningssagkyndiges side ikke er opdaget eller fejlagtigt ikke omtalt i rapporten.
Uden for dette falder dog forhold, som må betegnes som rent æstetiske eller arkitektoniske, resultatet af almindeligt slid og ælde, bygningens almindelige vedlige
holdelsestilstand, samt om bygningens plan og indretning er mere eller mindre praktisk. Sådanne forhold vil ikke uden særlig aftale mellem sælger og køber have nogen betydning for mangelsbedømmelsen.
3.3.5. Ansvarsfraskrivelse
Den ordning, der åbnes mulighed for ved Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Er
hvervelse af Fast Ejendom m.v., kunne for en umiddelbar betragtning ligne en legal ansvarsfraskrivelse for faktiske mangler ved bygningen. Sådanne ansvarsfraskrivelser anerkendes i retspraksis kun i meget begrænset omfang.
Generelle ansvarsfraskrivelser
Ved salg af fast ejendom indeholder de fortrykte standardslutsedler en klausul om, at ejendommen sælges, som den er og forefindes og som beset af køberen. Fremgår det ikke, at klausulen er særskilt forhandlet mellem parterne, f.eks. ved en bemærk
ning om, at klausulen har haft indflydelse på prisen, må en sådan klausul antages at være uden selvstændig retsvirkning, jfr. tilsvarende Vinding Kruse, Ejendomskøb p. 180, og redegørelsen i Betænkning 1276/1994, p. 101 ff..
N a v n lig ved sa lg a f g a m le e je n d o m m e o g ved sa lg fra d ø d s- o g k o n k u rsb o e r b ø r d et im id le rtid v æ re m u lig t at sæ lg e e je n d o m m e n u d en se n e re at sk u lle m ø d es m ed en in d sig e lse om , at e je n d o m m e n v a r m a n g e lfu ld , o g i så d a n n e tilfæ ld e m å en g e n e re l fo rb e h o ld s k la u su l i a lm in d e lig h e d fo rto lk e s e fte r o rd en e.
D e t e r o g så b le v e t a lm in d e lig t at tag e et g e n e re lt fo rb e h o ld o m m a n g e lsfrih e d v ed sa lg a f en fast e je n d o m , so m e r o v e rta g e t a f u fy ld e stg jo rt p a n th a v e r p å tv a n g sa u k tio n . E t så d a n t tilfæ ld e k an ikke sid e stille s m ed a u k tio n ssa lg e t, id et d e r p rin c ip ie lt e r ta le o m a lm in d e lig t frit salg, og o v e n s tå e n d e alm in d e lig e re tn in g slin ie r fin d er d e rfo r o g så a n v e n d e lse p å d e n n e situ a tio n , u a n se t m an k a n h av e sy m p a ti fo r at sid e stille en så d a n sæ lg e r m ed f.eks. d ø d s- e lle r k o n k u rsb o e t. H v is fo rb e h o ld e t s u p p le re s m ed e t p risn e d sla g , e r d e t k lart, a t k ø b e re n m å a c c e p te re en n o g e t stø rre fe jlm a rg in u d en at k u n n e g ø re m islig h o ld e lse sb e fø je lse r g æ ld e n d e , m en e r d e r v æ s e n tlig e a fv ig e lse r fra n o rm a lsta n d a r
d e n , vil h e lle r ik k e et p risn e d s la g i k o m b in a tio n m ed d e t g e n e re lle fo rb e h o ld m ed sik k e rh e d a fsk æ re m islig h o ld e lse sb e fø je lse r.
O m tilfæ ld e , h v o r fo rb e h o ld e t e r tilsid e s a t ved fast e je n d o m , k an h e n v ise s til U fR 1945 .9 1 2 Ø L , h v o r e n e je n d o m b lev so lg t, so m d e n v a r o g fo re fa n d te s, h v ilk e t d o g ik k e k u n n e frita g e fo r a n sv a r fo r fo rsk e llig e u lo v lig e fo rh o ld v e d rø re n d e e je n d o m m e n , u a n se t d e r v a r ta le o m sa lg fra e t d ø d sb o , id et a fd ø d e h a v d e v æ re t b e k e n d t m ed fo rh o ld e n e , og U fR 1946 .2 1 0 Ø L , lig e le d e s o m b y g n in g s- m an g ler, so m k ø b e r k u n n e p å b e rå b e sig tro d s g e n e re lt fo rb e h o ld . S e o m v e n d t d e n frifin d e n d e d o m i U fR 1 9 7 8 .2 9 9 S H o m k o n k u rsb o s sa lg a f e n fa m ilie h u s u d e n an sv ar, h v o re fte r m in d re m a n g le r ik k e k u n n e g ø re s g æ ld e n d e . D e t fre m h æ v e s d o g i d o m m e n , at sa g e n m å sk e h a v d e stille t sig a n d e rle d e s, hv is d e r h a v d e v æ re t ta le o m v æ se n tlig e sk ju lte m an g ler, o g at d e r e r ta g e t sæ rlig t h e n sy n til, at et k o n k u rsb o h a r en lo y al in te re sse i at fra s k riv e sig m u lig h e d e n for at k u n n e b liv e m ø d t m ed m a n g e ls
b efø jelser.
Generelle mangelsfrihedsklausuler har, som det vil fremgå, i almindelighed ingen praktisk betydning for så vidt angår skjulte mangler, idet et sådant forbehold i hvert fald ikke kan tillægges videre retsvirkning end at være en opfordring til køberen om at besigtige salgsgenstanden. Standardklausulen ved handel med fast ejendom vil dog næppe virke som en opfordring til køber om at foretage en besigtigelse af ejen
dommen, som går ud over, hvad der i øvrigt måtte være naturligt og sædvanligt, smh.
Vinding Kruse, Ejendomskøb, p. 170 ff., jfr. UfR 1969.909 VL angående svampeska
de.
Det er velbegrundet, at de nævnte klausuler betragtes med betydelig skepsis i retsanvendelsen, allerede fordi indholdet af klausulerne ikke er særlig klart, hverken i henhold til branchekutymer eller i parternes egen vurdering. Den yderligere be
skyttelse, der er indført ved aftl. §§ 38a-38d, har næppe større selvstændig betydning i den henseende. Om disse regler henvises til AFSNIT 6, punkt 3.4.2.
Specificerede forbehold
Videregående retsvirkning har specificerede forbehold, som omhandler bestemte positive eller negative egenskaber ved salgsgenstanden og herom fastslår, at disse forhold ikke kan karakteriseres som mangler. Disse forbehold må i princippet op
retholdes efter deres indhold.
F ra n y e re p ra k sis k an h e n v ise s til U fR 1 9 8 1 .8 7 9 V L o m 80 å r g a m m e l e je n d o m so lg t so m b e s e t m ed u d ta le lse o m , at d e r ik k e v a r m e re råd , en d m an k u n n e fo rv e n te i 100 å r g a m m e lt h u s, U fR 1 9 8 4 .1 0 9 3 H o m k o m m u n e , d e r so lg te g ru n d m ed fo rb e h o ld fo r b u n d fo rh o ld , d a g ru n d e n v ar o p fy ld t, h v o re fte r k o m m u n e n ik k e k u n n e g ø re s a n sv a rlig fo r sæ tn in g ssk a d e r, o g U fR 1989 .9 7 7 Ø L o m 2 0 år g a m m e lt p a rc e lh u s s o lg t so m » æ ld re og so m b e s e t o g u d e n a n sv a r« , id et sæ lg e r y d e rlig e re – k o rre k t – h a v d e o p ly st, at ta g e t v a r tæ t. U a n se t d e r k o rt e fte r k ø b e t sk u lle p å læ g g e s ny t ta g p a p og i fo rb in d e lse h e rm e d fo re ta g e s re p a ra tio n e r i d e n u n d e rlig g e n d e k o n stru k tio n fo r i alt ca. 8 0 .0 0 0 kr., k u n n e d e r ik k e g ø re s m a n g e ls b e fø je ls e r g æ ld e n d e . R e su lta te t k an o g så a n se s stø tte t p å, at d e r ik k e fo re lå en sk ju lt m a n g e l, m en a t d e t tv æ rtim o d e r a lm in d e lig k e n d t, at e t ta g p a p ta g sk a l læ g g e s o m e fte r ca. 2 0 år.
Sådanne forbehold er det heller ikke betænkeligt at anerkende, idet køberen har nem adgang til enten at undersøge salgsgenstanden for at konstatere, om forbeholdet kan tænkes at have praktisk betydning, eller på grund af formuleringen har mulighed for
at vurdere forholdets økonomiske betydning, hvis det skulle vise sig at blive aktuelt for sælgeren at påberåbe sig forbeholdet.
Fortolkning
Som alle andre aftaler må såvel de generelle som de konkrete mangelsfrihedsklausu- ler underkastes en nærmere fortolkning, således at deres rækkevidde kan fastslås. Det må i den forbindelse bemærkes, at der intet er til hinder for at fortolke en klausul således, at sælgeren forbeholder sig generel mangelsfrihed, men samtidig på et særligt område giver garanti for visse egenskaber.
Sådanne klausuler kan være udtryk for en vis afbalancering, som kan begrunde, at klausulen ikke undergives den indskrænkende fortolkning, som ellers er udgangs
punktet ved helt generelle klausuler. Dette er i overensstemmelse med det almindeli
ge fortolkningsprincip, at den præcision, som kræves ved fastsættelse af retsvirk
ninger, som afviger fra de deklaratoriske regler, står i ligefremt forhold til den grad, hvori medkontrahentens retsstilling forringes.
S o m d e t fre m g å r a f b e m æ rk n in g e rn e ved L o v o m F o rb ru g e rb e sk y tte ls e ved E rh v e rv e lse a f F ast E je n d o m m .v., § 2, stk. 4, jfr. A F S N IT 2, p u n k t 5 .5 ., g en fin d es d isse p rin c ip p e r m e d o m v e n d t fo rte g n i b e s te m m e ls e n o m , at sæ lg e re n tro d s d en g e n e re lle frita g e lse fo r m an g elsk rav , n å r L o v en s b e tin g e lse r e r o p fy ld t, d o g h æ fte r fo r g a ra n tie r fo r k o n k re te fo rh o ld , m en s p ræ c e p tiv ite te n i h e n h o ld til L o v e n s § 2 1 , stk. 1, fo rh in d re r sæ lg e r i at g iv e en g en erel g a ra n ti, so m tilsid e s æ tte r L o v e n s p rin c ip o m frita g e lse fo r m a n g e lsh æ fte lse .
3.3.6. Økonomisk belastning a f mangler ved fa st ejendom
Den retsstilling, der er indført ved Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v., hvis sælgeren har benyttet sig af adgangen til at forelægge en tilstandsrapport for køberen og givet køberen oplysning om muligheden for at tegne ejerskifteforsikring, fjerner de fysiske mangler ved ejerboliger som juridisk begreb.
Det fjerner naturligvis ikke manglerne som sådan, og der skal betales det samme for at få dem udbedret som hidtil. Men man undgår retssagerne, og man undgår skuffel
ser hos sælger og køber eller at placeringen af ansvaret eller risikoen for manglen bliver økonomisk belastende eller ligefrem velfærdstruende for den uheldige part.
Den økonomiske byrde skal imidlertid placeres, og den skal placeres enten hos sælger eller køber – eller dem begge. Det opnås gennem prisfastsættelsen.
Den viden, som stilles til rådighed for alle potentielle købere ved forevisning af tilstandsrapporten, må antages at få indflydelse på prisen på ejendommen, således at en væsentlig del af de sager, der tidligere har foreligget med krav på forholdsmæssigt afslag eller erstatning, ville falde bort, fordi parterne har været opmærksom på forholdet ved prisfastsættelsen.
P ris n iv e a u e t p å e je rb o lig e r b e ro r b l.a. på, i h v ilk e t o m fa n g en k ø b e r m å v æ re fo rb e re d t p å, at d e r selv k o rt tid e fte r o v e rta g e lse n k o n sta te re s fejl, so m k ræ v e r b e k o s te lig e re p a ra tio n sa rb e jd e r: ta g e t e r u tæ t, ta g re n d e r e lle r n e d lø b srø r sk a l u d sk ifte s, k lo a k k e n tilsto p p e t, e lle r d e r k o m m e r v a n d i k æ ld eren . H id til h a r k ø b e re n o fte sto le t på sin e g en o v e rfla d isk e g e n n e m g a n g a f e je n d o m m e n e lle r på, at