Gældende Ejerskifteforsikringer

Der har gennem tiderne været forskellige forsikringer, som på den ene eller anden måde sikrede enten køber eller sælger mod den økonomiske risiko, der er forbundet med mangler ved en salgsgenstand.

R e tsh jæ lp s fo rs ik rin g e n , d e r e r k n y tte t til flere fo rs k e llig e fo rsik rin g sty p e r, f.ek s. o g så d e n a lm in d e lig e h u sk a sk o fo rsik rin g og in d b o fo rsik rin g e n e lle r p riv a tfo rsik rin g e n , k an så le d e s d æ k k e o m k o stn in g e rn e v ed re tssa g til g e n n e m fø re ls e a f m a n g e lsk ra v e t. F o rsik rin g e n h a r i v id t o m fa n g v æ re t a n v e n d t n eto p v ed m a n g e lsk ra v v ed h an d el m ed p riv a tb o lig e r. F o rs ik rin g s su m m e n e r i 1993 fo rh ø je t fra 3 0 .0 0 0 kr.

til 7 5 .0 0 0 kr.

På lø sø re o m rå d e t o p sto d i 19 9 0 ’e rn e en fo rsik rin g , d e r d æ k k e d e fejl ved sa lg sg e n sta n d e n , d e r o p sto d i fo rsik rin g stid e n , so m ty p isk v a r p å 5 år fra k ø b et. F o rs ik rin g e n e r f.ek s. k n y tte t til e le k tro n ik o g h å rd e h v id e v a re r, og fo rsik rin g e n d æ k k e d e ik k e a le n e m a n g le r, d e r v a r til ste d e p å k ø b stid s­

p u n k te t, m en o g så fu n k tio n s sv ig t so m fø lg e a f e fte rfø lg e n d e , u d e fra k o m m e n d e b e g iv e n h e d e r, som ik k e b e ro e d e p å m a n g le n d e v e d lig e h o ld e lse e lle r a n v e n d e ls e i strid m ed b ru g sa n v isn in g e n . F o rs ik ­ rin g e n v a r i a lm in d e lig h e d su b s id iæ r i fo rh o ld til p ro d u c e n te n s e lle r le v e ra n d ø re n s g a ra n ti o g i fo rh o ld til p riv a tfo rsik rin g e n .

E n tr e p r e n ø rg a r a n tifo r sik r in g e r e r g a ra n tifo rsik rin g e r, d e r te g n e s a f e n tre p re n ø re n til g e n g æ ld for, at h e le e n tre p rise su m m e n u d b e ta le s v ed a fle v e rin g e n a f b y g g e rie t. D e rm e d k o m m e r så d a n n e fo rsik rin g e r til at d æ k k e b y g h e rre n s m a n g e lsk ra v m od e n tre p re n ø re n i m a n g e lsp e rio d e n p å 5 å r fra b y g g e rie ts afle v e rin g , jfr. A B 92 § 36. N å r b y g h e rre n sæ lg e r e je n d o m m e n in d en fo r g a ra n tip e rio d e n , kan han m e d o v e rd ra g e k ra v e t m o d e n tre p re n ø re n o g d en sik k e rh e d , d e r lig g e r i g a ra n tifo rsik rin g e n .

Ved n y o p fø rte e je n d o m m e k an d e r tillig e v æ re te g n e t en b y g g e fe jlsfo rsik rin g , so m sik re r f y ld e st­

g ø re lse fo r b y g h e rre n s k rav p å u d b e d rin g a f m a n g le r v e d b y g g e rie t, d e r k o n sta te re s i fo rsik rin g stid e n . – E n tr e p r is e fo rs ik rin g e r o m fa tte r d e rim o d ik k e a n s v a r fo r sk a d e p å se lv e e n tre p rise n , m en k u n på p e rso n e r o g tin g u d en fo r e n tre p rise n .

E g e n tlig e e je r sk ifte fo rs ik rin g e r, d e r d æ k k e r k ø b e re n s m a n g e lsk ra v m od sæ lg e re n , o p sto d i 1 9 8 0 ’e rn e. D e k u n n e v æ re k n y tte t til d en a f k ø b e re n te g n e d e b y g n in g sfo rsik rin g fo r e je n d o m m e n e lle r v æ re en se lv stæ n d ig k a s k o fo rsik rin g te g n e t a f k ø b e re n . N o g le se lsk a b e r tilb ø d im id le rtid i ste d e t e n a n sv a rsfo rsik rin g , so m k u n n e te g n e s a f sæ lg e re n , og m an k u n n e o g så få en k o m b in e re t fo rsik rin g , d e r v a r te g n e t m ed b å d e sæ lg e r og k ø b e r so m sik re t o g d e rm e d b å d e v a r en a n s v a rs fo rs ik rin g o g en k a sk o fo rsik rin g .

1.1.1. Kaskoforsikringer

Kaskoforsikringer tegnes af køberen og dækker omkostningerne ved udbedring af mangler ved den købte ejendom. Også mangler, som kun ville kunne kræves erstattet af sælgeren, hvis der forelå et ansvarsgrundlag, men er under bagatelgrænsen for fremsættelse af krav på forholdsmæssig afslag, er omfattet af dækningen. Retsfor­

holdet mellem køber og sælger er i det hele uden betydning, idet der foreligger et direkte retsforhold mellem køberen som forsikringstager og sikret og forsikringssel­

skabet. Afgørende for, om forsikringen dækker, er således alene forsikringsbetingel- sernes beskrivelse af dækningsomfanget.

I forhold til ansvarsforsikringer har køber en række fordele ved en af ham selv tegnet forsikring, idet han ikke behøver bekymre sig om de nedenfor under ansvars­

forsikringer anførte forhold.

N å r k ø b e re n e r fo rsik rin g sta g e r, h a r h an se lv fo rs ik rin g s in te re s se n o g k a n re tte sit k ra v d ire k te m od fo rs ik rin g s se ls k a b e t, so m se lv ta g e r stillin g til, o m fo rs ik rin g e n d æ k k e r. D e rv e d k an k ø b e re n o g så g e n n e m fø re sit k ra v i d e tilfæ ld e , h v o r h a n ik k e k an lo k a lise re sæ lg eren .

En kaskoforsikring tegnet af køber fritager ikke generelt sælgeren for mangelsan­

svaret. Alligevel giver en sådan forsikring også sælgeren en indirekte beskyttelse på grund af reglen i erstatningsansvarslovens § 19, som medfører, at forsikringssel­

skabet, når det har udbetalt erstatning til køberen, ikke efterfølgende kan rejse krav mod sælgeren vedrørende disse forhold, medmindre sælgeren har handlet forsætligt eller groft uagtsomt. Køberen kan heller ikke rejse noget krav, da han jo ikke lider noget tab, når forsikringen dækker skaden.

1.1.2. Ansvarsforsikringer

Ansvarsforsikringer tegnes af sælgeren og dækker sælgerens risiko for at blive gjort ansvarlig for mangler ved den solgte ejendom. Det er derfor afgørende for forsik- ringsdækning, at køberen kan gøre mangelsbeføjelser gældende, og de fleste ansvars­

forsikringer stillede krav om, at køberen fik sit krav fastslået ved dom, selvom denne betingelse efterhånden blev lempet.

En sælgeransvarsforsikring sikrer således kun, at der er økonomisk mulighed for at dække det krav, køberen i øvrigt måtte have mod sælgeren, men giver ingen materiel lettelse for køberen. I forhold til kaskoforsikringen er køberen dårligere stillet på følgende punkter:

• han er afhængig af, hvilke oplysninger sælger har givet ved tegningen af forsik­

ringen;

• han er afhængig af, at sælger betaler forsikringspræmien rettidigt;

• han kan ikke fremsætte sit krav direkte over for forsikringsselskabet;

• han skal have sit krav fastslået over for sælgeren, eventuelt ved dom;

• han kan kun få dækket krav, der også i øvrigt kunne gennemføres over for sælger.

Sælgeransvarsforsikringen er derfor ikke særlig attraktiv, og den kan navnlig ikke tjene det formål, der har ligget bag Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v., nemlig at undgå retssager om mangler ved fast ejendom

D en i B e tæ n k n in g 1 2 7 6 /1 9 9 4 p. 4 4 ff. fo re ta g n e g e n n e m g a n g a f fo rs k e llig e e je rs k ifte fo rs ik rin g e r på m a rk e d e t e r i n o g e n g ra d fo ræ ld e t i d ag , o g i ø v rig t m å d e t a n ta g e s, at d e r fre m o v e r a le n e vil b liv e tilb u d t e je rsk ifte fo rs ik rin g e r so m d em , d e r o p fy ld e r b e tin g e lse rn e i L o v o m F o rb ru g e rb e sk y tte ls e ved E rh v e rv e lse a f F a st E je n d o m m .v., e v e n tu e lt m ed v isse tillæ g sd æ k n in g e r.

1.2. Tilstandsrapporter

Fælles for de hidtidige ejerskifteforsikringer var, at de forudsatte, at forsikringssel­

skabets bygningssagkyndige udarbejdede en tilstandsrapport, som blev tiltrådt af både køber og sælger, og som herefter blev vedhæftet ejerskifteforsikringspolicen og indgik som en del af denne, idet de forhold, der var anført i tilstandsrapporten, ikke var dækket af forsikringen. Som følge af princippet i kbl. § 47 kunne de heller ikke

af køberen gøres gældende som mangler ved direkte krav over for sælger. Det var derfor de skjulte mangler, som ikke var blevet opdaget af den bygningssagkyndige, som var dækket af forsikringen.

Ik k e a lle sk ju lte m a n g le r v a r d æ k k e t a f e je rsk ifte fo rs ik rin g e n . D æ k n in g s o m fa n g e t b e ro e d e p å den in d iv id u e lle p o lice, m en g e n e re lt u n d to g p o lic e rn e d æ k n in g for:

1) M a n g ler, d e r ik k e e r a f fy sisk k a ra k te r 2) V an h jem m el

3) F e jla g tig a re a la n g iv e lse 4) M a n g le r ved g ru n d e n

5) M a n g le r v ed b y g n in g e r e lle r a n læ g , d e r ikke v a r b e sk re v e t i tilsta n d sra p p o rte n 6) M a n g le r o m fa tte t a f sæ lg e rs g aran ti

7) M a n g ler, d e r k u n n e v æ re d æ k k e t a f sæ d v a n lig p a rc e lh u sfo rsik rin g 8) M a n g le r o p stå e t e fte r slu tse d le n s u n d e rsk rift

Jo mere detaljerede tilstandsrapporterne var, desto mere blev forsikringsdækningen begrænset. Der var derfor en udbredt tendens til at gøre bemærkning om selv baga­

telagtige forhold og forhold, som måske ikke kunne betegnes som fejl eller skader, men hvor den bygningssagkyndige kunne være nervøs for, at der kunne udvikles skader, selv om der ikke var egentlig konkrete holdepunkter derfor. Det gjorde naturligt sælgerne tilbageholdende med at indhente de tilstandsrapporter, som var en nødvendig forudsætning for at tegne ejerskifteforsikringen.

Tilstandsrapporter var også af vekslende indhold og kvalitet, således at det kunne være vanskeligt for en ikke sagkyndig at danne sig et præcist indtryk af den i til­

standsrapporten indeholdte vurdering af den gennemgåede ejendom.

Uanset det med gennemførelse af Lov om Omsætning af Fast Ejendom fra 1.

januar 1994 har været en pligt for ejendomsformidlerne at rådgive begge parter om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, jfr. lovens § 13, har denne rådgivning hidtil været behandlet meget stedmoderligt. Der har da heller ikke været knyttet nogen særlig retsvirkning hverken til det forhold, at der blev givet sådan rådgivning eller forelå en tilstandsrapport, eller til utilstrækkelig råd­

givning på dette punkt.

1.3. Tegning af Ejerskifteforsikring

Spørgsmålet om tegning af ejerskifteforsikring har ikke hidtil været et fast punkt i salgsforhandlingerne. Hvis salget skete på den måde, at køber reflekterede på en annonce og i forbindelse med den første forevisning fik forelagt en slutseddel til underskrift, var der ingen praktisk mulighed for at få udarbejdet en tilstandsrapport og få tilbud på ejerskifteforsikring, som kunne være accepteret, inden købsaftalen blev indgået. Efter dette tidspunkt kunne ejerskifteforsikringen ikke tegnes, idet ansvarsfordelingen da allerede var fastlagt. Ejerskifteforsikringer kom derfor i praksis kun på tale, hvis sælgeren i forvejen havde ladet udarbejde tilstandsrapporten og indhentet tilbud på en ejerskifteforsikring, enten som en ansvarsforsikring eller som en kombineret forsikring. Som anført i AFSNIT 3, punkt 2.2.1, var sælgerne imid­

lertid ikke tilbøjelige til på eget initiativ at lade udarbejde sådanne tilstandsrapporter, og de tilhørende ejerskifteforsikringer var derfor ikke særlig udbredt.

2. Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af