Forsikringsbetingelser

Det er køberen, der er forsikringstager på ejerskifteforsikringen, selv om det er sælgeren, der indhenter tilbud på ejerskifteforsikringen fra forsikringsselskabet.

Det fremgår af Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. § 5, stk. 2, at forsikringsselskabets meddelelse i medfør af § 5, stk. 1, skal være udformet som et bindende tilbud, der inden for en rimelig frist kan antages af den, som køber ejendommen.

D e t k an n a tu rlig v is ik k e k ræ v e s i d e tilfæ ld e , h v o r fo rsik rin g sse lsk a b e ts m e d d e le lse g å r ud p å, at m an ik k e k an te g n e e je rsk ifte fo rsik rin g .

Køber kan ikke vælge, at han ikke ønsker at se en tilstandsrapport og ikke vil have et tilbud på ejerskifteforsikring. Det er sælgeren, der træffer den beslutning og giver tilstandsrapporten og forsikringsselskabets meddelelse om ejerskifteforsikring til køber, hvorefter retsvirkningen efter Lovens § 2, stk. 1, under iagttagelse af Lovens yderligere betingelser kan indtræde.

Derimod kan køberen som nævnt frit bestemme, at han ikke ønsker at gøre brug af det modtagne forsikringstilbud, men hans beslutning påvirker heller ikke sælgerens retsstilling efter Lovens § 2, stk. 1.

D e t m å fo rm e n tlig a n ta g e s, at d e r vil v æ re e n del tilfæ ld e , h v o r en k ø b e r u n d e r h e n sy n til e je n ­ d o m m e n s tilsy n e la d e n d e g o d e sta n d , så le d e s so m d en fre m træ d e r i tilsta n d s ra p p o rte n , ik k e fin d er d e t n ø d v e n d ig t at te g n e e je rsk ifte fo rsik rin g , m en fo rla d e r sig på, at d e n b y g n in g ss a g k y n d ig e e n ten h a r fu n d e t a lle v æ se n tlig e fo rh o ld e lle r h an s m a n g le n d e o m ta le a f et v æ se n tlig t fo rh o ld kan k a ra k te ri­

se re s so m en fa g lig fejl, so m g iv e r k ø b e re n m u lig h ed fo r at k ræ v e e rsta tn in g h o s d e n b y g n in g ss a g ­ k y n d ig e , jfr. L o v e n s § 2, stk. 5. M a n sk a l im id le rtid v æ re fo rsig tig t m ed at stille fo r sto re fo rv e n t­

n in g e r til d e krav, d e r k an stille s til d e b e sk ik k e d e b y g n in g ss a g k y n d ig e u n d e r h e n sy n til, at d e r kun

e r tale o m en v isu e l og ik k e d e stru k tiv g e n n e m g a n g a f e je n d o m m e n , m e n s d e n e n d n u e r b e b o e t og m ø b leret.

Forsikringstiden

En ejerskifteforsikring, der er udarbejdet på betingelser svarende til dem, SKAFOR efter forhandling med Justitsministeriet har fastsat ved Lovens ikrafttræden, jfr. Bilag 5, dækker kun fejl og mangler, der var til stede som skjulte fejl og mangler på tidspunkter for tilstandsrapportens udfærdigelse, jfr. forsikringsbetingelsernes pkt.

3.2. Forsikringstidens længde har således ingen betydning for, hvilke fejl og mangler der er dækningsberettiget. De bliver hverken færre eller flere af, om perioden er et, fem eller ti år.

Forsikringstiden har derimod den retsvirkning, at kravet under ejerskifteforsikrin­

gen skal være rejst over for forsikringsselskabet inden for forsikringstiden, eventuelt udvidet med en efteranmeldelsesperiode på 3 måneder efter forsikringstidens udløb.

Jo længere denne periode er, desto større sandsynlighed er der for, at en allerede tilstedeværende, men hidtil skjult mangel vil blive konstateret, eller at der i hvert fald vil vise sig tegn på en sådan mangel, således at forholdet kan anmeldes rettidigt til forsikringsselskabet.

I medfør af Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v.

§ 5, stk. 1, nr. 1), skal ejerskifteforsikringen mindst have en varighed på 5 år fra overtagelsesdagen. Ejerskifteforsikringen træder derfor i kraft på overtagelsesdagen og udløber uden videre 5 år efter overtagelsesdagen.

Ejerskifteforsikringen skal imidlertid i almindelighed også, hvis køber ønsker det, kunne tegnes for en periode ud over 5 år og indtil i alt 10 år. Vil køberen allerede på købstidspunktet tegne sig for en forsikringsperiode på 10 år, vil han i almindelig­

hed uden videre kunne gøre det. Hvis han først ved 5 års periodens udløb træffer beslutning om at forlænge forsikringstiden, kan det derimod ikke udelukkes, at forsikringsselskabet i mellemtiden har ændret sin acceptpolitik og derfor ikke pr.

automatik vil acceptere dette, og i hvert fald må det antages, at præmien vil være højere, end hvis der fra først af var tegnet forsikring for hele perioden, og muligvis vil forsikringsselskabet også kræve, at forsikringen bliver forsynet med forbehold, der ikke var på tale for den oprindelige police.

D e t m å e rin d re s, at fo rsik rin g stid e n so m n æ v n t a le n e h a r b e ty d n in g for, h v o r lang tid d e r k an g å, fø r k ø b e re n k o n sta te re r en m a n g e l, so m h ele tid en h a r v æ re t til ste d e og a lle re d e v a r til ste d e , da tilsta n d sra p p o rte n b lev u d fæ rd ig e t, m en so m d a v a r sk ju lt. U a n se t d e t i B e tæ n k n in g 1 2 7 6 /1 9 9 4 p.

57 a n fø re s, at de fleste fejl o g sk a d e r v ed b y g g e ri b liv e r o p d a g e t e lle r fo rh o ld sv is let k an o p d a g e s in d e n fo r d e fø rste 5 år e fte r b y g g e rie ts afle v e rin g , og d e t tilsv a re n d e m å a n ta g e s o m m a n g le r ved e t æ ld re h us, e r d e t k lart, at n o g le sk a d e r fo rb liv e r s k ju lt i en læ n g e re p e rio d e . E n fo rlæ n g e lse a f fo rsik rin g stid e n k o ste r d e rfo r en y d e rlig e re p ræ m ie , m en ik k e fo rh o ld sv is a f sa m m e stø rre lse so m fo r d en fø rste 5 -å rs p erio d e.

D e t u d ta le s i F T 1994/95, T illæ g A , sp. 2 9 9 9 , at fo rlæ n g e lse a f fo rsik rin g e n ud o v e r d en fø rste 5 å rs p e rio d e m å v æ re e n fo rm a lite t, m e d m in d re k ø b e re n f.e k s. h a r fo rsø m t at v e d lig e h o ld e e je n ­ d o m m e n fo rsv a rlig t. D e t e r sik k e rt k o rre k t, at fo rs ik rin g s se ls k a b e t i en så d a n situ a tio n vil b e n y tte le jlig h e d e n til at a fv ise en fo rlæ n g e lse a f fo rsik rin g e n , id e t d e r vil v æ re risik o for, at d e n m a n g e lfu ld e

v e d lig e h o ld e lse e r i h v e rt fald m e d v irk e n d e årsa g til, at d en sk ju lt fejl u d v ik le r sig til en sk a d e , d e r e lle rs ik k e v ille v æ re o p stå et. F o rs ik rin g s se ls k a b e t kan u n d g å at k o m m e i b e v is m æ ss ig e p ro b le m e r m ed h e n sy n til at sk u lle g o d tg ø re , o m sk a d e n i d e t v æ s e n tlig ste sk y ld e s d e n sk ju lte fejl e lle r den m a n g le n d e v e d lig e h o ld e lse , h v is fo rsik rin g e n sim p e lth e n ikke fo rtsæ tte s.

Præmie

Præmien på ejerskifteforsikringen er en éngangspræmie, der betales forud for hele forsikringstiden, uanset om det på tegningstidspunktet er en 5 års forsikring eller en

10 års forsikring.

Forlængelse

Hvis forsikringstiden på et senere tidspunkt forlænges, må der betales en ny éngangs­

præmie for fornyelsesperioden.

Som nævnt forudsættes det, at det i almindelighed er en formalitet at få forsik­

ringstiden forlænget.

Selvrisiko

Det er sædvanligt at knytte en selvrisiko til ejerskifteforsikringen, og det har også hidtil været almindelig praksis.

Selvrisikoen kan være et éngangsbeløb for hele forsikringstiden, typisk i størrelses­

ordenen 20.000 – 30.000 kr. gældende for hele forsikringstiden. Hvis der straks tegnes en 10 års forsikring, bliver selvrisikoen altså ikke nødvendigvis større, end hvis der kun var tegnet forsikring for en 5 års periode, men tegnes forsikringen først for 5 år, og forlænges den derefter for yderligere 5 år, vil der for den nye periode blive fastsat en ny selvrisiko, selv om der allerede er brugt noget af det første selv­

risikobeløb.

Man kan imidlertid også se forsikringer, der fastsætter et mindre selvrisikobeløb, f.eks. på 5.000 kr., som til gengæld udløses ved hver forsikringsbegivenhed.

Hvis sælgeren eller den bygningssagkyndige er ansvarlig for manglen ved siden af forsikringsdækningen, vil køberen kunne kræve regres hos dem for den betalte selvrisiko.

S å d a n re g re s e r ik k e u d e lu k k e t ved E rs ta tn in g s a n s v a rs lo v e n s § 19, id et d e r n e to p ik k e e r tin g s- fo rsik rin g fo r se lv ririk o b e lø b e t, jfr. Je n s M ø ller, E rs ta tn in g s a n s v a rs lo v e n p. 310.

Forsikringssum – Erstatning

Ejerskifteforsikringen er principielt en ny værdiforsikring, der dækker omkostningerne ved at udbedre manglerne eller genopføre bygningen med de priser, der gælder på retableringstidspunktet efter gængs og lovlig byggemetode. Forsikringssummen kan dog ikke overstige kontantprisen for den forsikrede ejendoms bygninger på købstids­

punktet.

D e tte vil o g så v æ re m a k sim u m for d e t fo rh o ld s m æ ss ig e a fsla g . D e rim o d k u n n e d e t ik k e u d e lu k k e s, a t et e rsta tn in g s k ra v k u n n e o v e rstig e k ø b e su m m e n , m en d e t vil d e r e f te r de sæ d v a n lig e e je rsk ifte fo r- s ik rin g sv ilk å r ikke v æ re fo rs ik rin g s d æ k n in g for. P å d en an d en sid e vil d e r h e lle r ik k e fo re lig g e

u n d e rfo rsik rin g i en så d a n situ a tio n , og sk e r d e r ku n d e lsk a d e , m en b liv e r o m k o stn in g e rn e tæ t p å den o p rin d e lig e k ø b e su m fo r e je n d o m m e n , e rsta tte s sk a d e n fu ld t ud – m ed fra d ra g a f se lv risik o e n .