Betingelser og forbehold

Parterne kan aftale, at køberen skal være berettiget til at træde tilbage fra aftalen, hvis en eller flere særligt nævnte betingelser ikke opfyldes.

Hvis køber vil stille betingelser, må det kræves, at betingelserne er præcist fo r ­ muleret, således at der ikke efterfølgende kan herske tvivl om, hvorvidt betingelserne er opfyldt eller svigtet. Det er også hensigtsmæssigt straks at aftale med sælgeren, hvad retsvirkningen af betingelsens svigten skal være.

D e t e r e t fo rto lk n in g ss p ø rg sm å l, o m e n a f k ø b e r stille t b e tin g e lse skal h av e d en re tsv irk n in g , at k ø b e r k an træ d e a n sv a rsfrit tilb a g e fra a fta le n , e lle r o m b e tin g e lse ss v ig t f.ek s. b lo t sk a l v æ re e n s b e ty d e n d e

m ed , at d e r fo re lig g e r en m an g el, som sæ lg e re n e r e rsta tn in g s a n sv a rlig for, e v e n tu e lt p å o b je k tiv t g ru n d la g , id et m an y d e rlig e re in d læ g g e r sæ lg e re n s g aran ti i h an s a c c e p t a f b e tin g e lse n .

Det er almindeligt, at køberen stiller som betingelse, at ejendommen skal kunne forsikres mod angreb af svamp og husbukke uden forbehold og til sædvanlig præmie, da det ofte vil være en forudsætning for sædvanlig belåning af ejendommen. Kan ejendommen ikke umiddelbart forsikres herimod, men kan forsikring tegnes efter gennemførelse af udbedringsarbejder, som sælgeren erklærer sig rede til at betale, kan køberen ikke træde tilbage fra ejendomshandlen, jfr.

U fR 1981.16 H : E je n d o m fra ca. 1900 b lev k ø b t 1/10 1976. K ø b e r stille d e so m b e tin g e lse , at d e r k u n n e fo rsik re s m od sv a m p og h u sb u k k e . D e n n e b e tin g e lse v a r ikke u m id d e lb a rt o p fy ld t, m en sæ lg e r u d b e d re d e stra k s d e fo rh o ld , d e r h a v d e v æ re t til h in d e r fo r fo rsik rin g e n . F ø rs t d a d e tte v a r sk e t, og fo rsik rin g så le d e s nu k u n n e teg n es, fra fly tte d e k ø b e r april 1977 og h æ v e d e 25. m aj 1977 k ø b et. D ette v a r u b e re ttig e t, da k ø b e r h a v d e v ist tå lm o d ig h e d o g d e rm e d tilk e n d e g iv e t, at o m g å e n d e fo rsik rin g s- te g n in g ik k e v a r afg ø re n d e , b lo t fo rh o ld e t b lev b ra g t i o rd en .

U fR 1990.29 H: 50 år g a m m e l v illa v a r i d å rlig sta n d o g k u n n e bl.a. ik k e fo rsik re s u d en v id e re m od sv a m p og h u sb u k k e . U d b e d rin g ville k o ste 2 0 .0 0 0 kr. U a n se t k ø b e r h a v d e b e tin g e t sig , at fo rsik rin g k u n n e te g n e s, k u n n e k ø b e r ik k e h æ v e p å d e tte g ru n d la g , d a m an h a v d e v æ re t in d stille t p å at a fv en te u n d e rsø g e ls e r og a fh jæ lp n in g o g d e rfo r m å tte lad e sig n ø je d e rm e d .

Hvis køberen stiller som betingelse, at han får solgt sin egen ejendom inden en nærmere angiven tidsfrist, må den naturlige retsvirkning af et sådant forbehold derimod være tilbagetrædelse fra handlen, idet køberen har villet sikre sig imod at sidde med to ejendomme på en gang i en længere periode, jfr.:

U fR 1988 .5 0 0 H: S alg a f e je n d o m sk e te m ed fo rb e h o ld a f a d v o k a tg o d k e n d e ls e o g at sæ lg e r fik sin e g en e je n d o m so lg t. A fta lt u d b e ta lin g blev ik k e b e ta lt, o g d e r b lev h e lle r ik k e i ø v rig t ta g e t sk rid t til at a fv ik le h a n d le n . A n ta g e t, at e n d e lig a fta le ik k e v a r in d g ået.

3.2.2. Forbehold

Der kan være en glidende overgang mellem betingelser og forbehold, men forbehold benyttes ofte med henvisning til mere generelle overvejelse om det hensigtsmæssige i at købe den pågældende ejendom på de anførte vilkår.

Det er almindeligt, at en køber i forbindelse med underskrivelse af slutseddel om køb af fast ejendom tager forbehold om sin advokats godkendelse af aftalen, om bankens godkendelse af de økonomiske vilkår, herunder finansieringstilsagn, af tilfredsstillende bygningsteknisk rapport eller lignende.

Advokatforbehold

Betydningen af sådanne forbehold må ligesom betingelser bero på en nærmere fortolkning. Tages der forbehold om advokatens juridiske gennemgang af slutsedlen, kan forbeholdet ikke benyttes til at tilsidesætte aftalen, medmindre advokaten kan påpege fejl og mangler i slutsedlen, herunder klar uoverensstemmelse med sædvan­

lige aftalevilkår, som ikke har været særligt fremhævet over for køber, og sælger

nægter at imødekomme de fremsatte indvendinger. Er der derimod blot taget et generelt forbehold om advokatens godkendelse, eventuelt tydeliggjort med en præci­

sering af, at godkendelsen angår hele slutsedlen, kan aftalen tilsidesættes, også selv om advokaten blot råder køber til at træde tilbage, fordi købers økonomi bliver for anstrengt.

S o m e k s e m p le r p å a d v o k a tfo rb e h o ld , d e r kun k u n n e u d stræ k k e s til slu tse d le n s ju r id is k e in d h o ld , kan h e n v ise s til U fR 1 9 8 3 .2 2 4 Ø L o g U fR 1991.393 H . V id e re g å e n d e a d v o k a tfo rb e h o ld b lev a n e rk e n d t

U fR 1984.471 H: K ø b er, d e r e rh v e rv e d e en e je n d o m fo r at in d re tte d y rlæ g e k o n s u lta tio n , to g fo rb e h o ld o m b y p la n u d v a lg e ts g o d k e n d e lse a f p ro je k te t o g sin a d v o k a ts g o d k e n d e ls e , id e t n o g le k æ ld e rlo k a le r sk u lle in d re tte s til a rb e jd sru m . B y p la n u d v a lg e t tilk e n d e g a v , at p ro je k te t ik k e k u n n e fo rv e n te s g o d k e n d t, og k ø b e r o p g a v d e re fte r i sa m rå d m ed sin a d v o k a t p ro je k te t o g trå d te tilb a g e fra h a n d le n . K ø b e r b lev frifu n d e t fo r sæ lg e re n s e rsta tn in g sk ra v , d a d e r ik k e v a r g ru n d la g fo r at fo rto lk e k ø b e re n s i ø v rig t v e lb e g ru n d e d e a d v o k a tfo rb e h o ld in d sk ræ n k e n d e .

U fR 1989 .7 4 8 H : E n slu tse d d e l o m g a m m e lt so m m e rh u s blev u n d e rsk re v e t o n sd a g o g in d e h o ld t fo rb e h o ld o m , at k ø b e rs a d v o k a t sk u lle g o d k e n d e slu tse d le n i sin h e lh e d . D en fø lg e n d e m a n d a g m e d d e lte k ø b e rs a d v o k a t, at k ø b e r ik k e v ille v e d stå a fta le n , d a d e r v ed b e s ig tig e ls e v a r k o n sta te re t v æ se n tlig e fejl og m an g ler. K ø b e r v a r h e re fte r ik k e b u n d e t a f slu tse d le n .

U fR 1994.13 V L a n g ik o g så et g e n e re lt a d v o k a tfo rb e h o ld , m en k ø b e re n k u n n e a llig e v e l ik k e træ d e tilb a g e fra a fta le n , d a fo rb e h o ld e t ik k e v a r g jo rt g æ ld e n d e in d e n rim e lig tid , jfr. p u n k t 3 .2 .3 n ed en fo r.

Andre Forbehold

På tilsvarende måde som ved forbehold om advokatens juridiske godkendelse af slutsedlen kan et forbehold om en teknisk gennemgang af ejendommen kun påbe­

råbes, hvis den tekniske gennemgang viser fejl og mangler, som ikke er rene bagatel­

ler. Hvis køber vil påberåbe sig et sådant forbehold, må han derfor også dokumen­

tere, at der ved en bygningsteknisk gennemgang af ejendommen er konstateret fejl og skader af nogen betydning.

D e t k an d e rim o d ik k e k ræ v e s, at d e r e r m a n g le r a f en så d a n b e ty d n in g , at d e v ille b e re ttig e k ø b e r til at h æ v e k ø b e t, id e t d e t ik k e k ræ v e r fo rb e h o ld fra k ø b e rs sid e. D e t e r h e lle r ik k e h v e rk e n en n ø d v e n d ig e lle r tilstræ k k e lig b e tin g e lse , at d e r k o n sta te re s m an g ler, so m v ille g iv e k ø b e r re t til at k ræ v e e rsta tn in g e lle r fo rh o ld s m æ ss ig t afslag . S e lv o m d e r k u n n e k ræ v e s e rsta tn in g e lle r fo rh o ld s­

m æ ssig t a fsla g , v ille fo rb e h o ld e t g iv e k ø b e r re t til at træ d e tilb a g e og d e rv e d u n d g å at sk u lle g iv e sig i k a st m ed u d b e d rin g e r, han ik k e v a r fo rb e re d t på. M e n d e r k an v æ re fo rh o ld , so m vil g iv e så b e sk e d e n u le jlig h e d , at d e t ta g n e fo rb e h o ld ik k e k an p å b e rå b e s ud o v e r d e n ø k o n o m isk e k o m p e n s a ­ tio n , so m k ø b e r til g e n g æ ld m å h a v e k rav p å, u a n se t sæ lg e re n ik k e h a r p å d ra g e t sig e rsta tn in g s a n ­ sv ar, o g sk a d e n e llers v ille v æ re fo r b e sk e d e n til at g iv e re t til fo rh o ld s m æ ss ig t a fsla g . D e r kan h e ro m h e n v ise s til p rin c ip p e t o m b e tin g e lse r, d o m m e n e U fR 1 9 8 1.16 H o g U fR 199 0 .2 9 H , o v e n fo r u n d e r p u n k t 3 .2.1.

Er der taget forbehold om bankens godkendelse, må tilbagetrædelse forudsætte, at banken har afvist at medvirke ved finansieringen eller efter gennemgang af købers økonomi har tilkendegivet, at køber ikke økonomisk magter at overtage ejendommen.

Bankens mere generelle udtalelse om, hvorvidt den synes, at køberens disposition er klog eller ej, er derimod uden betydning, jfr.

V L D 7 -2 4 /3 1992: K ø b e r h a v d e v ed k ø b a f fa st e je n d o m ta g e t fo rb e h o ld o m b a n k e n s g o d k e n d e lse . B a n k e n fra rå d e d e k ø b e t, id e t k ø b e rs ø k o n o m i v ille b liv e m e g e t stra m , m en g a v a llig e v e l tilsa g n o m at v ille fin an siere k ø b e t, h v is K ø n sk e d e det. H e re fte r k u n n e K ik k e p å b e rå b e sig fo rb e h o ld e t til at træ d e tilb a g e fra h a n d le n . [7. afd. B – 4 5 4 /1 9 9 0 ].

3.2.3. Tidsfrist fo r Forbehold

Har køberen fået indføjet et tilstrækkeligt forbehold i købsaftalen, må han hurtigst muligt søge afklaret, om han vil påberåbe sig forbeholdet. For at undgå usikkerhed bør slutsedlen fastsætte en bestemt frist, inden for hvilken køberen i givet fald må have gjort forbeholdet gældende og meddelt sælgeren, at køber ikke vil gennemføre aftalen. En sådan frist ses ofte sat til nogle få dage. En frist på mere end 1 uge forudsætter ganske særlige forhold, som skal afklares, inden køberen kan acceptere købet endeligt.

Er der ikke fastsat nogen frist, må man tilsvarende antage, at køberen i givet fald må påberåbe sig forbeholdet inden for en sådan kort frist. Går der mere end 1 uge, må køberen være forberedt på at have en vanskelig bevisbyrde for fristens længde, jfr.:

U fR 1994.13 V L : K k ø b te v ed slu tse d d e l a f 31. m arts 1990 en e je n d o m m ed fo rb e h o ld o m a d v o k a t­

g o d k e n d e lse » a f hele slu tse d le n « . 28. april m e d d e lte a d v o k a t A , at han sn a re st v ille g e n n e m g å sa g e n , o g 9. m aj 1990 m e d d e lte A , at h an ik k e k u n n e g o d k e n d e slu tse d le n . N æ g te lse a f g o d k e n d e ls e v a r ik k e m e d d e lt in d en rim e lig tid , og a fta le n v a r d e rfo r b in d en d e.

Fristen for indsigelse mod en købsaftale som følge af et forbehold i slutsedlen må i mangel af særlig aftale regnes fra aftalens indgåelse. Først da har køber anledning til at engagere de professionelle rådgivere, som skal tage stilling til, om forbeholdet skal gøres gældende, når han ikke har engageret dem allerede i forhandlingsfasen.

F o rtry d e ls e sfris te n i L o v o m F o rb ru g e rb e sk y tte ls e v ed E rh v e rv e lse a f F a st E je n d o m m .v., K apitel 2, p å 6 h v e rd a g e re g n e s o g så fra d e t tid sp u n k t, h v o r a fta le n e r in d g ået, n å r k ø b e re n – so m d e t er alm in d e lig t – fø rs t a fg iv e t sit tilb u d til sæ lg e re n . In d g å s a fta le n d e rim o d v ed , at sæ lg e re n a fg iv e r tilb u d til k ø b e re n , so m k ø b e re n d e re fte r a c c e p te re r, lø b e r fo rtry d e lse s fris te n fra d e t tid sp u n k t, h v o r sæ lg e re n e fte r a fta le re tlig e re g le r ik k e læ n g e re k an tilb a g e k a ld e tilb u d e t, d vs. n å r d e t er k o m m e t til k ø b e re n s k u n d sk a b , jfr. L o v e n s § 8, stk. 2.

Det ses imidlertid ofte i slutsedler, at forbeholdet forudsættes gjort gældende, inden fristen for sælgerens accept udløber, eller at køberen får en frist til at underskrive slutsedlen efter at have indhentet sin advokats godkendelse af slutsedlen.

3.2.4. Retsvirkning

Har køberen stillet en betingelse, som svigter, eller taget et forbehold, som han kan udnytte, er det som nævnt et fortolkningsspørgsmål, hvilken retsvirkning disse betingelser eller forbehold skal have. I almindelighed giver de køberen ret til ansvars­

frit at træde tilbage fra købsaftalen, dog således at køberen ikke får refunderet allerede afholdte omkostninger.

Køberen skal således heller ikke betale den godtgørelse på 1 pct. af købesummen, som ellers skal betales i visse tilfælde, når køberen udnytter fortrydelsesretten i Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. Kapitel 2.

D e t e r m u lig t, a t sæ lg e re fre m o v e r vil b e tin g e in d rø m m e ls e a f a d v o k a tfo rb e h o ld af, at k ø b e re n f o rp lig te r sig til o g så i så d a n n e tilfæ ld e at b e ta le g o d tg ø re lse , m en i så fa ld få r a d v o k a tfo rb e h o ld e t ik k e m e g e n s e lv stæ n d ig m en in g .

Advokatforbehold giver en tryghed for køberen, som derved kan være mindre betænkelig ved at underskrive en slutseddel, uanset han ikke har søgt professionel rådgivning. Modstykket kunne være, at køberen ikke turde skrive under. Erfaringerne viser også, at advokatforbeholdene udnyttes til en saglig kritik af slutsedlen og ikke for blot efterfølgende at presse prisen. I langt de fleste tilfælde bliver der derfor en handel ud af slutsedlen, selv om der er taget et blankt advokatforbehold.

Derfor bør advokatforbehold også opretholdes ved siden af fortrydelsesretten, men fristen være lige så kort som hidtil, f.eks. til udløbet af anden hverdag efter aftalens indgåelse eller købers underskrift på slutsedlen.

Tilbagetrædelse som følge af svigtende betingelser eller udnyttelse af advokatfor­

behold falder ikke ind under Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom m.v. § 20 om stempelfritagelse. Har parterne underskrevet stempelpligtige dokumenter, inden køberen træder tilbage fra aftalen, må der i givet fald søges stempelfritagelse efter Stempellovens § 29, stk. 1,1. pkt.

Der henvises til bemærkningerne herom i AFSNIT 7, punkt 9.

E r d e t k u n k ø b e re n , d e r h a r a fg iv e t tilb u d , o g a fv e n te r sæ lg e re n , o m b e tin g e lse r e lle r fo rb e h o ld b liv e r g jo rt g æ ld e n d e , u d lø se s ik k e ste m p e lp lig t, id e t et tilb u d ik k e e r ste m p e lp lig tig t, jfr. S te m p e llo v e n s

§ 7. D e t frita g e r d e rim o d ik k e fo r ste m p e lp lig t, at a fta le n e r b e tin g e t, jfr. S te m p e llo v e n s § 8.

I a lm in d e lig h e d vil d e r k u n n e g iv e s fu ld ste m p e lre fu sio n p å en slu tse d d e l, d e r b o rtfa ld e r so m fø lg e a f et a d v o k a tfo rb e h o ld .