Afkast og tvangsauktioner for erhvervsejendomme

7 8 9

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Kontor Detailhandel Lager og produktion Pct.

Anm.:

Kilde:

Kvartalsobservationer.

Ejendomsforeningen Danmark/Oline-ED Statistiskken/Oline-Lokalebørs Statistikken.

6.2.3 Afkast og tvangsauktioner for erhvervsejendomme

De stigende priser på erhvervsejendomme i årene forud for den finansielle krise af-spejlede sig i høje afkast til investorerne, især i perioden 2005-07, jf. figur 6.17. Det skal bemærkes, at prisindekset i figur 6.13 er baseret på faktiske handler, mens af-kastindekset i figur 6.17 er baseret på regnskabsmæssige værdiansættelser (til dagsværdi). Der er således ikke fuld overensstemmelse mellem udviklingen i de to indeks, selv om de begge viser det samme overordnede billede med prisstigninger frem til 2007 og prisfald i årene efter. Afkastindekset i figur 6.17 er baseret på data fra større danske pensions- og ejendomsselskaber. Det viser derfor ikke udviklingen hos investorer med kortere investeringshorisonter som f.eks. ejendomsudviklere. De tilgængelige statistikker gør det ikke muligt at belyse forskelle i udviklingen i forhold til forskellige investortyper.

Figur 6.17 Afkastindeks for erhvervsejendomme

-5 0 5 10 15 20

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totalt afkast Direkte afkast Værditilvækst

Pct.

Anm.:

Kilde:

Indekset måler totalt afkast på direkte investeringer i ejendomme, som er ejet mellem to markedsbaserede værdiansættelser uden hensyn til belåning. Del-tagere i indekset omfatter en række større danske pensions- og ejendomsselskaber. Fra 2007 og frem er det totale afkast opdelt på direkte afkast og værdi-tilvækst.

Ejendomsforeningen Danmark/IPD Dansk Ejendomsindeks.

Forud for krisen lå antallet af erhvervsejendomme på tvangsauktion på et meget lavt niveau, jf. figur 6.18. Kun få ejendomsinvestorer var pressede på økonomien i disse år, og samtidig gav den høje omsættelighed i fri handel bedre mulighed for at nå frem til frivillige løsninger, hvis en ejer af en ejendom ikke var i stand til at opfylde sine for-pligtelser over for långiverne.

Figur 6.18 Tvangsauktioner over erhvervsejendomme

0 100 200 300 400 500

Flerfamilieejendomme Komb. beboelses- og forretningsejendomme Andre erhvervsejendomme

95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

Antal

Kilde: Danmarks Statistik.

Målt på antal konkurser blev branchen ejendomsudlejning og -formidling hårdere ramt end andre brancher. Således steg antallet af konkurser inden for ejendomsud-lejning og -formidling fra 39 i 2006 til 339 i 2010, svarende til en stigning på 770 pct.

Den relative stigning var dermed omtrent dobbelt så høj som for det samlede antal konkurser, der steg fra knap 2.000 til knap 6.500 i samme periode.

6.3 Landbrugsejendomme

Priserne på landbrugsejendomme, hvilket reelt vil sige jordpriserne, steg 90 pct. fra 1. kvartal 2005 til 2. kvartal 2008. Siden er de faldet med ca. 40 pct., jf. figur 6.19.

Prisudviklingen på landbrugsejendomme og enfamiliehuse fulgtes pænt ad indtil be-gyndelsen af 2007, hvor boligpriserne toppede, mens priserne på jord fortsatte med at stige betragteligt. Herefter har prisfaldet på landbrugsejendomme været markant større end på boliger. De relative priser mellem landbrugsejendomme og enfamilie-huse er nu som før 2007.

Figur 6.19 Prisudvikling på landbrugsejendomme

40 60 80 100 120 140

Landbrugsejendomme Enfamiliehuse

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Indeks, 2006=100

Anm.:

Kilde:

Sidste observation er 2. kvartal 2012.

Danmarks Statistik.

Mens jordpriserne steg, var landbrugets indkomst målt ved bruttofaktorindkomsten, BFI, nogenlunde stabil, jf. figur 6.20. I årene med de stigende jordpriser var der dog ikke noget løft i svinepriserne. I løbet af 2007, hvor jordpriserne løb fra boligpriserne, steg kornpriserne voldsomt. Herefter faldt kornpriserne tilbage de følgende to år.

Den kraftigere prisudvikling på landbrugsejendomme end på boliger skal ses i lyset af, at mængden af landbrugsjord – modsat boligmassen – også på langt sigt er stort set konstant. Det bevirker, at udbuddet ikke kan reagere på ændret efterspørgsel, og at prisen derfor alene skal skabe ligevægt på markedet for landbrugsjord. En væ-sentlig faktor for jordprisudviklingen har været, at der indtil 2010 var et lovkrav (har-monikravet) om adgang til landbrugsjord til at sprede gylle, jf. Jakobsen (2011). Store bedrifter skulle i højere grad opfylde kravet ved at eje jorden frem for at forpagte jord

eller indgå gylleaftaler. Udvidelsen af større husdyrproduktioner blev afhængig af at eje tilstrækkelig jord i nærheden af gården, og i områder med store husdyrproduktio-ner blev landbrugsjord en meget knap ressource. Ophævelsen af kravet i 2010 har formentlig påvirket jordprisudviklingen tilsvarende negativt.

Priserne på landbrugsjord var formentlig i årene op til 2008 blevet løsrevet fra real-økonomiske forhold som indtjening, rente- og skatteforhold samt øvrige rammevilkår (som f.eks. harmonikravet).

Figur 6.20 Udvikling i landbrugets salgspriser og bruttofaktorindkomst

75 100 125 150 175 200

5 10 15 20 25 30 35

Salgsprodukter i alt Korn Svin Mælk BFI (højre akse)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Indeks, 2000=100 Mia. kr.

Anm.:

Kilde:

Kvartalsvise observationer for prisindeksene, årstal for bruttofaktorindkomsten, BFI.

Danmarks Statistik.

Ultimo 2011 var landbrugets gæld på i alt knap 358 mia. kr. sammenlignet med 178 mia. kr. i 2001, svarende til en vækst i den nominelle gæld på 100 pct. i perioden, jf.

Landbrug og Fødevarer (2013). Ud af gælden på 358 mia. kr. ultimo 2011 udgør landbrugets gæld til realkreditinstitutter knap 273 mia. kr., svarende til 76 pct. af gæl-den ultimo 2011.

Af landbrugets restgæld til realkreditinstitutterne udgør lån med afdragsfrihed 62 pct.

Restgælden på afdragsfrie realkreditlån med seks år eller mere til udløb af den af-dragsfri periode udgør 73 pct. Der findes dog ikke oplysninger om, hvor stor en del af de afdragsfrie lån til landbruget, der ligger over belåningsgrænsen på 60 pct.

Gældopbygningen skete bl.a. i forbindelse med låneoptagelse til investeringer i for-bindelse med etablering og produktionsudvidelser på et tidspunkt, hvor jordpriser, ejendomsværdier mv. var høje, og i nogle tilfælde også i forbindelse med spekulation og alternative investeringer udenfor primærlandbruget, eksempelvis landbrug og ak-tiver i udlandet, vindmøller mv. Samtidig havde en del landmænd indgået aftaler om renteafdækning (renteswaps), hvor værdien i dag er negativ.

Jakobsen (2011) interviewer 11 landmænd/bankfolk/økonomiske rådgivere, og næv-ner på baggrund heraf, at der er indikationæv-ner på, at pengeinstitutterne i høj grad

kon-kurrerede intensivt om at tiltrække landbrugskunder uden nævneværdig skelen til rentabiliteten i de investeringer, landmændene ønskede at realisere. På anekdotisk vis fremføres det endda, at pengeinstitutterne i nogle tilfælde skubbede på for, at landmænd lånte mere, end de egentlig selv ønskede.

Overordnet set er landbruget tynget af høj gæld og lav indtjening.⁷ Kombinationen af disse forhold gør, at mange landmænd har svært ved at servicere deres gæld. Uden en bedring af indtjeningen i landbruget, vil gældsudfordringen blive forstærket, når de afdragsfrie lån til landbruget udløber. Det vil særligt være en udfordring, hvis priserne på landbrugsejendomme/landbrugsjord heller ikke stiger frem mod udløb af den af-dragsfri periode.

Nedskrivninger og tab på landbrug udgør desuden stadig en væsentlig udfordring for nogle kreditinstitutter, jf. kapitel 11.

7

Østrup (2013) diskuterer landbrugets gældsætning.

AFSNIT II