I. Reglen i K L § 17.
O m L ejerens K o n k u rs e r d er g iv e t nogle sæ rlige R egler i K L § 1 7, der gæ lder om Leje (og F o rp a g tn in g ) a f urørlige T ing. H ovedreglen er, a t B o e t fra K o n k u rsen s B egyndelse in d træ d e r i F a lle n te n s S ted ,
»for sa a v id t ikke R etsh a n d ele n in d eh o ld er afv ig en d e Bestem m elser«.
Ifølge S tk . 2 kan dog saav el B o et som U dlejeren opsige F o rh o ld e t m ed sæ d v an lig t V arsel til alm indelig F a rd a g , m en den opsigende b liv er d a p lig tig a t skadesløsholde M e d k o n tra h e n te n .
R eglen fo rstaas saaledes, a t K onkursboet uden videre indtræ der i Lejemaalet. D er k ræ ves hverk en E rk læ rin g fra B oet eller F o re
spørgsel til B oet, og B oet in d træ d e r i F alle n te n s S ted , selv om d e t ikke ø n sk e r d e t og o v erh o v e d et ikke b e n y tte r d e t lejede. D et er en afgørende F orskel fra den alm indelige Regel i K L § 16, m en d er er forskellige G runde, d er ta le r for en »tvungen« In d træ d e n i L ejem aal a n g a ae n d e fa st E je n d o m . N a a r L ejeren h a r til tr a a d t L ejem aalet før K o n k u rsen , vilde B oet e fte r R eglen i K L § 16 N r. 1 ikke faa nogen T id til O vervejelse. I de fleste Tilfæ lde kan den fak tisk e B e n y tte lse a f d e t lejede ikke bringes til O p hør øjeblikkelig og U dlejeren heller ikke s tra k s u d n y tte T in g en p a a n y . G ennem snitlig er d e t i alles In teresse, a t d er sikres en rim elig A fviklingsfrist.
N a a r § 17 lad er B oet in d træ d e i L ejeforhold v ed rø ren d e fast E je n d o m , selv om L ejerens R e t e r u o verdragelig, sk er d e t selv
følgelig fø rst og frem m est for a t u n d g aa T a b for K o n k u rsb o ern e.
Men d a K o n k u rs er en forholdsvis sjæ lden B egivenhed, vil R eglen sik k e rt heller ikke v irk e hem m ende p aa U dlejn in g sv irk so m h ed en . D er er m e st G ru n d til a t k ritise re , a t B oets In d træ d e n k an u delukkes ved en B estem m else i K o n tra k te n .
I P ra k sis e r d e t a n e rk e n d t, a t B oet ikke h a r R e t til a t næ gte a t træ d e ind i F o rh o ld e t. D et er ogsaa den n a tu rlig ste F o rstaaelse a f L ovordene og den en este F o rto lk n in g , d er g iver fo rn u ftig B ag
g ru n d for B estem m elsen i S tk . 2 om R e t til a t opsige F o rh o ld e t m ed sæ d v an lig t V arsel. D esuden ta le r p ra k tisk e G ru n d e, som ovenfor n æ v n t, for denne L øsning. H ero v erfo r k an d e t ikke faa afgørende B e ty d n in g , a t K onkurslovens F o rfa tte re ikke synes a t hav e g jo rt sig k la rt, a t d e t drejede sig om en tv u n g e n In d træ d e n . A f M otiverne
§3.1. 29 f a a r m an d e t I n d try k , a t F o rfa tte rn e o v erh o v e d et ikke h a r v æ re t o pm æ rksom m e p aa P ro b le m e t tv u n g e n eller frivillig In d træ d e n .
Se iø v rig t n æ rm ere L assen II § 9 0 .II.1 .
R eglen om , a t B oet in d træ d e r i L ejefo rh o ld et, k an dog ku n an tag e s a t gæ lde, n a a r følgende tr e Betingelser er o p f y ld t:
(a) a t K o n tra k te n tillæ gger L ejeren en eg e n tlig B ru g sre ttig h e d . D e tte er den n a tu rlig ste F o rstaaelse a f O rdene.
(b) a t L ejeren h a r til tr a a d t B rugen før K o n k u rsen . D e tte K ra v e r a n e rk e n d t i flere D om m e, se n d fr u n d e r II.
(c) a t K o n tra k te n ikke indeh o ld er afvigende B estem m elser, se
§ 17.1°.
N a a r d e t siges, a t B oet »indtræder«, ligger d e t næ rm e st a t fo rstaa d e t saaledes, a t V irkningen iøv rig t m aa væ re den sam m e som , n a a r B oet in d træ d e r i en K o n tr a k t i M edfør a f K L § 16 N r. 1. — H e ra f vilde følge, a t B o et m a a tte ud red e L ejen som en M asseforpligtelse.
— U n d e r H en sy n til, a t T ilfæ ldet ikke g a a r ind u n d e r O rdene i K L § 31, og a t L eje k ra v i v id t O m fang fald er ind u n d e r K L § 33 N r. 2a, h a r P ra k sis im id lertid for de T ilfæ lde, h v o r L e je k ra v e t er p riv ile g eret, a n ta g e t, a t K ra v e t p aa Leje e fte r K o n k u rsen ogsaa ku n e r p riv ileg eret. G ennem gaaende k an den n e O rd n in g ogsaa forenes m ed U dlejernes In teresser.
H e r k a n n a v n lig henvises til U 1912.232 H.
L ejem aal, der er in d g a a e t for læ ngere T id , u n d e rg a a r dog ifølge
§ 17.2° ved B oets In d træ d e n den Æ n d rin g , a t de kan opsiges fr a begge S id er med sæ dvanligt Varsel til alm indelig Fardag. Ved disse s id s te U d tr y k m a a fo rstaas L ovgivningens alm indelige R egler om F a rd a g og V arsel.
D e L ejem aal, d e r fa ld e r ind u n d e r L ejeloven, k an d erfo r, n a a r de er in d g a a e t for læ ngere T id , opsiges til den første D ag i en M aaned (L ejel § 8) m ed 3 M aan ed ers V arsel (Lejel § 10).
D e tte m aa gæ lde, selv om L ejem a ale t er in d g a a e t før L ejeloven, se U 1938.716 H . S æ d v an er, d e r afv ig er fra L o v reg lern e, k a n h e refter ikke tag e s i B e tra g tn in g , ialfald ikke h v is de vild e føre til e t læ ngere V arsel end L ejel § 10. Sm l. fra æ ldre R e t U 1915.523, 1914.577.
H vis en P a r t b e n y tte r O psigelsesretten, h a r den anden P a rt K rav p a a at blive holdt skadesløs for sin In teresse i R e tsfo rh o ld e ts F o rt
30 §3.1.
sæ ttelse, se § 17.2°. D e tte fo rstaas saaledes, a t h an ku n k an k ræ v e E rs ta tn in g for d e t T a b , h an fak tisk lider ved F o rh o ld e ts A fbrydelse, m en ikke rejse K ra v p aa stø rre E rs ta tn in g i H enhold til sæ rlig V edtagelse. E n B estem m else i K o n tra k te n om , a t L ejeren ved F o r
hold ets A fbrydelse skal b e ta le Leje for en vis T id , h a r d erfo r ingen V irkning o verfor B o e t, fo rsa a v id t den vilde give U dlejeren m ere end S kadesløsholdelse.
Se U 1911.747 H , 1907.680, 1912.401, 1914.123, jfr. dog til Dels 1915.228.
U 1912.232 H , som næ vnes a f M u n c h -Petersen S k ifte re tte n 142, og 1910.290 (1911.15 H ej herom ) a n g a a r ikke O psigelse ifølge § 17.2°.
U dlejerens E rs ta tn in g s k ra v e fte r denne B estem m else er ku n e t sim p elt K o n k u rs k ra v . E llers vilde O psigelsesretten h av e m eget ringe V æ rdi for B oet. D enne F o rto lk n in g b rin g er ogsaa § 17 i H arm o n i m ed § 16. M an kan nem lig k a ra k te rise re O rdn in g en e fte r § 17.1° og 2°
saaledes, a t B oet ligesom i a n d re gensidige K o n tra k tfo rh o ld skal k u n n e næ gte a t in d træ d e i F o rh o ld e t, m en a t den n e Beføjelse kun sk a l k u n n e udøves, ved a t B oet opsiger F o rh o ld e t m ed sæ d v an lig t V arsel til alm indelig F a rd a g . N a a r B oets Opsigelse b e tra g te s som U d try k for, a t B oet ikke in d træ d e r i F o rh o ld e t, ste m m e r d e t med K L § 16, a t E rs ta tn in g s k ra v e t bliv er e t sim p elt K o n k u rsk ra v .
S aaled es o gsaa U 1886.147 H.
O psigelse ifølge § 17, S tk . 2 b eh ø v er ikke a t ske til den første alm indelige F a rd a g , h v o rtil d e r e fte r K o n k u rsen s B egyndelse k a n gives sæ d v a n lig t V arsel.
N a tu rlig v is in d træ d e r K o n k u rs b o et k u n i L ejefo rh o ld et, som d e t fore
ligger ved K o n k u rsen s In d træ d e n . E r B ru g s re tte n ov erd rag elig , k a n B oet gøre sig den fru g tb rin g e n d e ved a t sælge den, e lle rs k u n ved a t fo rtsæ tte B rugen eller ved a t affin d e sig m ed U d lejeren . H a r U d lejeren ved R e stan c er eller a n d re M isligholdelser fra L ejerens Side fa ae t R e t til a t op h æ v e F o r
h o ld et, h a r h an ogsaa d en n e Beføjelse o v erfo r B o et. H v is U d lejeren hæ ver K o n tra k te n og fra ta g e r B oet B ru g en p a a G ru n d a f M isligholdelse, d e r er in d tr a a d t før eller e fte r K o n k u rsen , k an h an i B o et k ræ v e E rs ta tn in g , ifølge den S. 27 o m ta lte P ra k sis n o rm a lt m ed P riv ileg iu m e fte r K L § 33, se f. Eks.
U 1905 B .226 H , 1902 B .142 H , ligesom n a a r han p aa G ru n d a f M isligholdelse h a r h æ v e t F o rh o ld e t før K o n k u rsen .
I § 17.3° og 4° gives d e r sæ rlige R egler om L ivsfæ ste og de d e rtil sv aren d e lan g v arig e F o rp a g tn in g e r. D a de nu h a r m eget ringe B ety d n in g , forbigaa's de.
II. Tilfæ lde, der fa ld e r udenfor K L § 1 7 .
H vis B oet ikke in d træ d e r i e t L ejeforhold an g a ae n d e fa s t Ejendom ,
§3.11. 31 fordi B etingelserne for In d træ d e n e fte r § 17 m an g ler, m a a K L § 16 a n v e n d es, sa a fre m t B oet o v erh o v e d et kan tilegne sig B ru g en . R e t hertil h a r B o et e fte r alm indelige G ru n d sæ tn in g e r, n a a r B ru g sre tte n kan o v erd rag e s. M en P ra k sis synes a t tillæ gge B oet sam m e R e t i L ejeforhold, som F a lle n te n ikke h av d e til tr a a d t før K o n k u rsen , m en som b o rts e t herfra vilde falde ind u n d e r § 17.
D enne O p fa tte ls e er u d tr y k t i U 1899.31, 1912.324, 1914.468. Saaledes ogsaa J u l. Lassen II 173. D ire k te fa s ts la a r D om m ene k u n , a t L e je k ra v e t e r u p riv ile g ere t, n a a r B oet ikke in d træ d e r i L e je m a a le t. D e tte sid ste er d e t iø v rig t v a n sk e lig t a t forene m ed den foran S. 27 o m ta lte P ra k sis, der g iv er U d le je ren P riv ileg iu m for den L eje, han k an k ræ v e som E rs ta tn in g , n a a r h an h æ v er K o n tra k te n . F orskellen m aa vel n æ rm est b eg ru n d es m ed, a t B o et ellers i de a llerfleste T ilfæ lde ikke k u n d e s ta a sig ved a t lad e væ re m ed a t in d træ d e i L e je m a a le t. D e tte er dog ikke rig tig t. Ved ik k e a t in d træ d e i H en h o ld til K L § 16 o p n a a r B oet for d e t første, a t L ejen ikke skal u d red es som M asseforpligtelse. I læ ngere F o rh o ld u n d g a a r B o et d e rn æ st a t blive b u n d e t lige til L ejem a ale t o p h ø re r e fte r alm indelige R egler. H vis B oet in d træ d e r i H en h o ld til § 16, b liv e r K ra v e t p a a L ejev e d e rla g et e t M assekrav, og B oet fa a r ik k e nogen sæ rlig O psigelsesret, s v a ren d e til den, B oet h a r ifølge § 17.2°.
H vis B o et ikke in d træ d e r — eller ikke kan in d træ d e , fordi d e t ikke h ar R e t til a t o v e rta g e B ru g en — a fb ry d e s F o rh o ld e t ved K o n k u rsen , og U d lejeren m aa nøjes m ed a t kræ ve E rs ta tn in g for A fb ry d elsen , jfr. A lm .D el 198 f og 202.
Se iø v rig t om disse F o rh o ld Lassen II 163 ff.
H vis L ejeren a f en Løsøregenstand g a a r fallit, m aa de alm in d elig e R egler om gensidige K o n tr a k te r an v en d e s, jfr. A lm .D el § 18.I I I . B o et k a n d erfo r som R egel k u n tileg n e sig B ru g sre tte n , hvis den er ov erd rag elig .
I I I . Gceldsfragaaelse.
H v is L ejeren d ø r og h an s Bo b eh an d les som G æ ldsfragaaelsesbo, skal ifølge S k iftel § 44.2° R eglen i K L § 17 a n v en d e s m ed den L em pelse, der følger a f F o rh o ld e ts N a tu r. D a D ø d sfald et b o rtse t fra G æ ldsfragaaelse m ed fø rer R e t for begge P a r te r til a t opsige L ejem a ale t m ed sæ d v a n lig t eller p assen d e V arsel u d en a t yde E rs ta tn in g , se o v fr S. 15, k a n sa a d an O psigelse heller ikke m edføre E rs ta tn in g s p lig t, h v o r G æ lden er frag aaet.
F o r L ejelo v en s O m ra ad e er d e tte m aask e h jem let ved § 65.1°, hvis Ord ogsaa o m fa tte r G æ ldsfragaaelsestilfæ lde. M o tiv ern e sy n es dog a t vise, a t m an ik k e h a r tæ n k t p a a G æ ldsfragaaelse. J f r . iø v rig t A lm .D el 202 og Sp.D . 1931 S. 34.
Ved K o n tr a k te r in d g a a e t før L ejeloven kan d e t V arsel, d e r skal gives e fte r R eglerne om L ejeren s D ød, ifølge J u r is te n 1938 B .205 v æ re læ ngere end V a rslet e fte r K L § 17.2°, se om d e tte U 1938.716 H , d e r e r o m ta lt S. 27. 1 s a a d a n n e T ilfæ lde k an d e r blive T ale om en vis E rs ta tn in g for den
32 §3.111.
h u rtig e re O psigelse ifølge § 17, jfr. m aask e J u r is te n 1940 B .238, herom Kaarsberg og Götzsche S. 147, B en t Jacobsen i U 1941 B.158. Sm l. o v fr
§ 2 .IV.
H v is d e t a n ta g es , a t L ejel § 65 o m fa tte r G æ ldsfragaaelsestilfæ lde, m aa d en efte rle v e n d e Æ g tefæ lle k u n n e gøre K ra v p a a a t fo rts æ tte L ejem a ale t u n d e r de i § 65 n æ v n te B etin g elser, n a a r L e jem a ale t sk u ld e o p h ø re e fte r O psigelse i H en h o ld til K L § 17.2°.
§ 4 .