32 §3.111.
h u rtig e re O psigelse ifølge § 17, jfr. m aask e J u r is te n 1940 B .238, herom Kaarsberg og Götzsche S. 147, B en t Jacobsen i U 1941 B.158. Sm l. o v fr
§ 2 .IV.
H v is d e t a n ta g es , a t L ejel § 65 o m fa tte r G æ ldsfragaaelsestilfæ lde, m aa d en efte rle v e n d e Æ g tefæ lle k u n n e gøre K ra v p a a a t fo rts æ tte L ejem a ale t u n d e r de i § 65 n æ v n te B etin g elser, n a a r L e jem a ale t sk u ld e o p h ø re e fte r O psigelse i H en h o ld til K L § 17.2°.
§ 4 .
§4.1. 33 B egge L ovene h v ile r i H o v ed sag en p a a U d k a st fra e t U d v alg , d e r i 1934 b lev n e d sa t a f R egeringen og i 1935 a fg av »B etæ n k n in g afg iv e t a f In d e n rig s m in iste rie ts H u sle jeu d v a lg a f 1934«.
I I . Lejeloven.
A. L ejeloven a f 1937 tr a a d te i K ra ft 1 A pril 1937, L ’s § 79, der g iver en k e lte O vergangsbestem m elser.
H v o rv id t L ejel iø v rig t k a n a n v en d e s p aa æ ldre K o n tra k te r, se Kaarsberg og Götzsche, 174 ff, U 1942.1018.
Lejel er allerede b le v et æ n d re t flere G ange, og u n d e r K rigen blev d er v ed m id lertid ig e L ove g iv e t L ejerne en k raftig e re B e sk y tte lse . Ved L 262 29 Maj 1943 blev de sæ rlige m id lertid ig e B estem m elser in d fø je t i selve L ejel. D a de fleste a f disse B estem m elser im id lertid ku n sk u ld e gælde for L ejem aal om B oliger eller L okaler, som v a r eller h av d e v æ re t u d le je t den 1 S ep t. 1939, (i d e t følgende k a ld t
»ældre Lejligheder«) kom L ejeloven til p a a en R æ kke P u n k te r a t indeholde e t d o b b e lt S æ t R egler, og In d en rig sm in iste re n blev b em y n d ig et til a t o p try k k e Loven i to forskellige U d g av e r. D e tte sk e te ved de to B e k en d tg ø re lser N r. 265 og 266 29 Maj 1943. L ovbe
k endtgørelse N r. 266 h ed d e r sim p elth en »B ekendtgørelse a f Lov om Leje« og er en re v id e re t U dgave a f de aim . R egler i L ejel. Dens B estem m elser o m ta le s u n d e r B. De sæ rlige R egler for æ ldre L ej
ligheder o m ta le s u n d e r C.
Ifølge L o v 262 1943 § 4 fin d er L ’s B estem m elser som R egel A n vendelse ogsaa p a a L ejea ftaler, d e r e r in d g a a e t in d en dens Ik ra fttræ d e n . D enne Regel g æ ld er saav el de Æ n d rin g e r, d er er o p ta g e t i B ek 266, som de sæ rlige R egler i B ek 265.
I de sid ste A ar h a r d en stig en d e B oligm angel fø rt til, a t d e r e r g iv et en R æ k k e offentligretlige Regler til M o d virkn in g a f Bolignøden.
N ogle a f dem er o p ta g e t i L ejel (B ek 266 og 265 1943) §§ 7 3 a — 73 j, m ed Æ n d rin g e r i L 254 31 Maj 1945 § 1, jfr. § 4.2°, og L 295 31 M aj 1946 § 1.
Disse R egler k a n ifølge § 7 3 k b rin g es til O p h ø r v ed kgl. A n o rd n in g . U d en K o m m u n alb e sty relse n s S a m ty k k e e r d e t ik k e tilla d t a t sa m m e n lægge B eboelseslejligheder, a t b e n y tte m ere end een B eboelseslejlighed in d e n for sam m e K o m m u n e (eller i de tr e H o v e d sta d sk o m m u n e r) til Bolig for P erso n er, d e r h ø rer til sam m e H u s s ta n d , s a m t a t tag e en B eboelseslejlighed i B ru g h elt eller delvis p a a a n d e n M aade end til B eboelse (§ 7 3 a ). B ygnings- fo ran d rin g , d e r tils ig te r a t fo rm in d sk e A n ta lle t a f B eboelseslejligheder eller a t o m d an n e dem til a n d e t B rug, m aa ikke go d k en d es u d en F o rh a n d lin g m ed K o m m u n alb e sty relse n (§ 7 3 d). V ed In d g aaelse a f L ejem aal eller
For-H. Ussing K o n trak ter. 3
34 § 4 . I I . A.
m idling d e ra f e r d e t fo rb u d t a t m o d ta g e D usør eller a t b etin g e sig, a t L ejeren k ø b er I n v e n ta r eller in d g a a r a n d e n A ftale (§ 7 3 f, se ogsaa g). L ejeren kan kræ ve tilb a g e , h v ad han h a r b e ta lt, m ed m in d re h an selv er sk y ld ig til S tr a f for a t h av e tils k y n d e t til L o v o v ertræ d elsen .
S a a fre m t en B eboelseslejlighed h a r s ta a e t u u d le je t og u b e b o et i m ere end 4 U ger, k an K o m m u n alb e sty relse n sk rid e ind (§ 7 3 h). K o m m u n alb e sty relse n k an ogsaa træ ffe B estem m else om , a t enlige P erso n ers A dg an g til a t faa L ejlighed sk al begræ nses, se § 7 3 i.
S k a rp e re In d g reb i E je ren s R aad ig h ed o v e r E je n d o m m e n er g jo rt ved d en m id lertid ig e L 400 22 A u g u st 1945 om B o liganvisning, d er er forlæ nget og æ n d re t ved L 296 31 Maj 1946.
Om L ejel og de i 1943 g e n n em fø rte Æ n d rin g e r.h e n v is e s til Kaarsberg og Gotische »Lejelovene« (1941) sa m t »L ejelovsbekendtgørelserne« (1943). De citeres i d e t følgende ved F o rfa tte rn a v n e , den sid ste m ed T ilføjelse a f 1943.
B . Lejelovens alm indelige Regler om Kontraktforholdet (L ovbek 266).
1. Lejel gæ lder for Lejem aal om Boliger — u n d ta g e n L ejem aal m ed fuld K o st og H o telv irk so m h ed — og om de fleste a n d re Lokaler, se § 1.
O m F o rsta a else n a f den løst form ede Regel henvises til K aarsberg og Götzsche § 1, 1943 S. 110.
L oven k o m m er dog ik k e til A n vendelse i d e t O m fang, hv o ri d er i den øvrige L o v g iv n in g er eller b liv er g iv et sæ rlige B estem m elser om L ejem a ale t.
D e tte F o rb eh o ld ta g e r n av n lig Sigte p a a visse H use p a a L a n d e t, se derom n d fr § 5 .I I I .
2. L ovens R egler k an fraviges ved A ftale, m e d m in d re d e t m od
s a tte er b e ste m t u d try k k e lig , se § 3. Men d et er e t H ovedform aal m ed L ejeloven a t v æ rne L ejerne m od ubillige K o n tra k tsb e ste m m elser. D erfor giver den en R æ kke ufravigelige R egler. S am tidig h a r m an dog søgt a t form e rim elige R egler om alle vig tig ere S pørgs
m a al. D erved o p n a a r m an ikke b lo t a t gøre d e t u n ø d v en d ig t a t b ruge sa a udførlige K o n tra k te r, som tidligere blev b r u g t. Men O pstillingen a f de fravigelige R egler giver ogsaa L ejerne e t v ist V æ rn. N a a r Loven fa sts la a r en b e s te m t O rd n in g som n orm al og rim elig, bliv er d e t s tra k s noget vanskeligere for U dlejerne a t kræ ve den fra v eg e t til U g u n st for L ejerne. D a E rfarin g en viser, a t m ange M ennesker let bevæ ges til a t u n d ersk riv e tr y k te K o n tr a k ts b la n k e tte r uden a t s æ tte sig tilstræ k k e lig ind i deres In d h o ld og fo rstaa deres R æ k k ev id d e, h a r Loven dog in d fø rt en d n u en alm indelig Regel til
§ 4 .1 1 .B . 2. 35 V æ rn for L ejern e: »U dfæ r diges A fta len ved Benyttelse a f trykt eller p aa an d e n m e k an isk M aade frem stillet B lanket, skal d e t tydeligt angives, p a a hvilke P u n k te r d er tillæ gges L ejeren m in d re v id t- g aa en d e R e ttig h e d e r eller paalæ gges h am m ere v id tg a a e n d e F o r
pligtelser end a n g iv e t i næ rv æ ren d e Lov«. D enne B estem m else i
§ 5 er selvfølgelig ufravigelig.
D et er ikke tils træ k k e lig t, a t B estem m elsen frem h æ v es ved sæ rlig t T ry k . H v is § 5 ik k e er fu lg t, k an U dlejeren ikke p a a b e ra a b e sig B estem m elsen , m ed m in d re d e t k an fastslaa s, a t L ejeren v a r k la r ov er, a t B estem m elsen v a r u g u n stig ere for h am en d L oven, jfr. U 1944.1117 H, 1943 B.351 m ed H en v isn .
L e jea ftalen skal ud fæ rd ig es sk riftlig, s a a fre m t nogen a f P a rte rn e k ræ v er d e t (§ 4). Og n a a r U d lejeren h a r g iv et e t S a m ty k k e , d e r kræ ves e fte r L oven, k an L ejeren forlange d e t sk riftlig b e k ræ fte t (§ 6).
R eglen i Lejel § 22.1°. 2 P k t. er o m ta lt o v fr § 2.V.2.
De v ig tig ste u fravigelige R egler om K o n tra k tfo rh o ld e t berøres i d e t følgende.
3. Værn m od ubillige V ilkaar.
S a a fre m t en U dlejer b etin g er sig eller o p p eb æ rer Leje, der staar i M isforhold til det lejedes Værdi, kan L ejeren kræ ve B eløbet n ed sat til en sa a d a n Leje, som a f R e tte n skønnes rim elig, se § 27. H vis L ejen n ed sæ tte s a f R e tte n , h a r L ejeren R e t til a t k ræ ve d e t for m eget b e ta lte B eløb tilb ag e og til a t fo rts æ tte L ejem a ale t for den n e d s a tte L eje i e t T id sru m , som fa sts æ tte s a f R e tte n og k an væ re for B oligers V edkom m ende fra 2 til 5 A ar, for E rh v e rv s- og F o rre t
n ingslokaler fra 4 til 8 A ar, se § 28.
Ved N y b y g n in g e r og h e lt n y L ejlig h ed er k an Sag e fte r disse B e stem m elser dog ik k e anlæ gges i de fø rste 10 A ar, se § 34.2°.
Opsigelse m aa ikke b e n y tte s til F orsøg paa eller i F orbindelse m ed Forsøg p a a a t o p n a a en Leje, d er s ta a r i M isforhold til d e t lejedes V æ rdi. H vis d e t sker, k an R e tte n ifølge § 29 fo rk aste O psigel
sens G yldighed, og L ejeren h a r da en lignende R e t til a t fo rts æ tte L ejem a ale t som e fte r § 28.
I T ilslu tn in g h ertil g iver § 30 den alm indelige R egel, a t R e tte n helt eller delvis k an tilsidesætte an d re Bestemmelser, der skønnes at være aabenbart ubillige for en a f P a rte rn e .
Se h e rtil U 1939.487 H , H olstein i U 1938 B.109.
R ejses d e r Sag mellem L ejer og U d lejer, kan R e tte n , fo rsa a v id t L ejeren 3'
36 § 4 . I I . B .3 .
ikke h a r v id ere g aa e n d e R et e fte r d e n y s o m ta lte B estem m elser, tillæ gge h am in d til to A ars U opsigelighed, se n æ rm ere § 31.
Med de B egræ nsninger, d e r følger a f de n æ v n te R egler, k an P a r te rn e — b o rts e t fra æ ld re L ejligheder, n d fr C — a fta le Leje- v e d e rlag e t u den offentlige M yndigheders M edvirken eller K o n tro l.
4. Væ rn m od Opsigelse fr a Udlejerens Side.
Selv u d en fo r de n y so m ta lte T ilfæ lde g iver L ejeloven i e t v ist O m fang L ejeren en uopgivelig R et til at fortsæ tte Lejem aalet i en A a rræ kke. D e t er den in te re ssa n te s te N y d an n else i L oven, og den e r e t F orsøg p aa ud fra sociale S y n sp u n k te r a t sta b ilisere L eje
forholdet.
D et h a r a a b e n b a rt s to r B e ty d n in g for L ejern e a t faa en sik re t R e t til a t beholde B rugen i læ ngere T id . P a a den a n d e n Side er d e t k u n de fæ rreste, d e r s tr a k s v e d L ejem a ale ts Indgaaelse ø n sk e r a t binde sig for en A arræ k k e. L oven h a r n u sø g t a t give en R egel, d er gennem snitlig k a n forenes m ed begge P a rte r s In teresser. N a a r Lejem aalet ikke er bragt til Ophør senest et A a r efter dets Ikrafttræ den, fortsæ ttes det p aa de a fta lte V ilk a ar uopsigeligt f r a Udlejerens Side
i yderligere en A arræ kke, nem lig to A ar ved B oliger og fire A ar ved E rh v e rv s- og F o rretn in g slo k a ler, og d e re fte r v id ere i henholdsvis tre a a rig e og fem aarige P erio d er, se §§ 55, 57.1° og 60.1°.
Disse R egler gæ lder dog ik k e for alle B oliger, d e r fa ld e r ind u n d e r Lejel, se B ek 266 § 54.
U opsigeligheden h a r U n d ta g else r. D en fald er b o rt i en R æ k k e særlige T ilfæ lde, d e r n æ v n es i § 56, jfr. L 254 31 Maj 1945 § 1, se ogsaa § 60.1°, ved B oliger saaledes, n a a r U d lejeren selv ø n sk er a t b eb o den p aag æ ld en d e L ejlighed, og n a a r væ g tig e G ru n d e iø v rig t gø r d e t sæ rlig m ag tp a alig g e n d e for h am a t blive lø st fra L ejem a ale t.
O v erg an g sb estem m elser til disse R egler g iv er § 79.
E n B eg ræ n sn in g i § 56 N r. 6 e r g jo rt ved § 73 i, som den er æ n d re t ved L 254 31 Maj 1945.
Ved æ ldre L ejlig h ed er fo rtræ n g es R eglerne a f de v id ere g aa e n d e m id ler
tid ig e B e stem m elser i B ek 265 1943 (n d fr C).
5. O m Brugsrettens Indhold g iver Loven k u n en k e lte ufravigelige R egler. S aaledes § 45.2°, h v o re fte r L ejeren h a r en sn æ v er R e t til F rem leje, § 51.1° om L ejerens R e t til a t m o d sæ tte sig stø rre O m bygninger, jfr. d ertil § 53, s a m t §§ 65— 66, d er giver L ejerens Æ g te
§ 4 .1 1 .B . 5. 37 fælle en vis R e t til a t o v erta g e L ejem a ale t e fte r L ejerens D ød s a m t ved S ep a ra tio n eller Skilsm isse.
§ 45a (L 295 31 Maj 1946) u d v id e r m id le rtid ig F re m le je re tte n .
6. Med H e n sy n til L ejen m æ rk es § 38, h v o re fte r U d lejeren m ed e t v ist V arsel k a n forhøje L ejen, n a a r d er paalæ gges E je n d o m m e n nye Vej-, K lo ak eller a n d re lignende B id ra g til d e t offentlige. Forhøjelse a f a n d re A fgifter eller Ska tter g iv er d erim o d ikke U d lejeren R et til a t forhøje L ejen , m ed m in d re L e je k o n tra k te n in d eh o ld e r fo rn ø d en H jem m el h e rtil, se U 1939.487 H , jfr. 1944.1117 H (L ejel § 5 m aa følges), 1945.25 H .
N a a r U d lejeren ifølge K o n tra k te n sk al levere Varm e og va rm t V and fra C e n tra lan læ g , a fta le s o fte en B e ta lin g , d e r s ta a r i F o rh o ld til U d lejeren s U d g ifter (F o rb ru g s k o n tra k t) eller til B ræ n d selsp risern e (B a s is k o n tra k t). Om slige V ed tag elser e r d e r g iv e t R egler i L ejelov §§ 3 8 a og 3 8 b , jfr. 3 8 e til 38 j.
H v is en L e je k o n tra k t, d e r er in d g a a e t sen est d. 1 S ep t. 1939, ik k e h jem ler B e ta lin g e fte r g lid en d e S k ala, k a n U d lejeren m ed V arsel 3 U g er før en V arm ep erio d es B eg y n d else forlange, a t L ejeren for k o m m en d e P erio d er b e ta le r d en U dgiftsforøgelse, d e r sk y ld es S tig n in g i d en alm in d elig e B ræ n d selspris, se § 3 8 c, jfr. § 3 8 d til § 3 8 f. — D enne Regel e r ifølge § 3 8 g m id ler
tid ig , m en sy n es iø v rig t ik k e a t k u n n e finde A n v en d else u d e n fo r de T il
fælde, d e r fa ld e r ind u n d e r L o v b ek 266 (n d fr C). — O m senere K o n tra k te r se Kaarsberg og Götzsche 1943 31 f, A . Cohn i U 1945 B.252.
A llerede fø r den e k stra o rd in æ re L o v g iv n in g b e g y n d te , v a r d e t m ed Føje a n ta g e t i P ra k sis, a t U d lejeren ved u p aareg n elig e b ety d elig e P riss tig n in g er, m ed d e t k o n tra k tm æ ssig e O psigelsesvarsel k u n d e k ræ v e V e d erla g et æ n d re t, se f. E k s. J u r is te n 1937 D .166 og 170.
O m L ejen s F orfaldstid fin d es en R egel i L ejel § 12, d e r e r o m ta lt o v fr
§ 2 .11 I.A . Som o fte s t a fta le s d e t, a t L ejen skal b e ta les en v is T id forud for B eg y n d elsen a f den P e rio d e, L ejen gæ lder for. Sæ rlig v id tg a a e n d e V ed
ta g e lse r i d e n n e R e tn in g m ed fø rer ifølge § 36.3°, a t U d lejeren m aa fo rren te en Del a f d e t fo ru d b e ta lte .
B estem m elsen i L ejel § 67 N r. 1 h jem ler ik k e L ø b ed ag e i e g en tlig F o r
s ta n d , d a den k u n u d e lu k k e r O phæ velse a f L ejem a ale t. Men p ra k tis k v irk e r de tr e Søgnedage som L øbedage.
7. O m M isligholdelse g iver Lejel udførlige R egler. A dskillige a f dem k an ikke fraviges til U g u n st for L ejeren.
D e t g æ ld er de v ig tig ste R egler om F orsinkelse fra U d lejeren s Side og om M an g ler ved d e t lejede, se §§ 15— 17, 39 og den sæ rlige B estem m else i § 22 om L eje a f H u s (eller Del a f H u s) u n d e r O pførelse. Flere a f R eglerne er b e rø rt o v fr i § 2.
U fravigelige er ogsaa R eglerne om , h v o rn a a r U d lejeren k an hæ ve L eje
m aa let, og om , hv ilk en R e t U d lejeren , d e r h æ v er F o rh o ld e t, h a r til E r s t a t nin g for L ejem a ale ts A fb ry d else, se §§ 67— 71.
8. §§ 8 og 10 g iv er nye R egler om F ly tte d a g e og O p sigelsesvarsel. De er fravigelige. E n k e lte S p ø rg sm aal e r b e rø rt o v fr § 2.V11I.
38 § 4 . I I . B . 8 .
§ 10 o m fa tte r ikke d ire k te d e t T ilfæ lde, a t d er er a f ta lt e t O psigelses
varsel, m en e r S trid om d e ts L æ ngde. H v is en P a r t gør gæ ldende, a t A ftalen s te m m e r m ed § 10, bø r h a n dog fo rm en tlig h av e M edhold, m ed m in d re den a n d e n P a r t g o d tg ø r en afv ig en d e A ftale eller S æ d v an e. — Æ ld re S æ d v a n e r m aa iø v rig t i v id t O m fang vige for L ejelo v en s R egler.
N a a r en L e je k o n tra k t, d e r er in d g a a e t før L ejelo v en s Ik ra fttræ d e n , fo resk riv er O psigelse til en Flyttedag, m aa O psigelse i A lm indelighed ogsaa e fte r L ovens Ik ra fttræ d e n ske til de gam le F ly tte d a g e , se U 1938.422. Om de før L ejel gæ ldende R egler om F ly tte d a g e og V arsel se S p.D . 1931 § 97e (§ 91) I I . 1. H v is en æ ldre L ejea ftale u n d tag elsesv is in te t b e stem m er om F ra flv tn in g s tid e n , m aa m an d erim o d fo rm en tlig a n v en d e Lejel § 8.
C. M idlertidige Særregler fo r tidligere udlejede Boliger og Lokaler.
Som n æ v n t ovenfor sk red L o v g iv n in g sm ag ten e fte r V erd en sk ri
gens U d b ru d til a t udv id e B e sk y tte lse n for L ejere ved m id lertidige B estem m elser. F or ikke a t hæ m m e T ilgangen a f nye L ejligheder er S æ rreglerne b egræ nset til Boliger og Lokaler, der var eller havde været udlejet d. 1 Sept. 1939, se L 262 29 Maj 1943 § 2.
D enne B etingelse er o p fy ld t, n a a r den fø rste L ejekontrakt om Boligen eller L o k alet v a r in d g a a e t før eller p aa d. 1 Sep t. 1939. R eglerne o m fa tte r d erfo r K o n tra k te r, d er in d g aas e fte r L ovens Ik ra fttræ d e n , n a a r b lo t L ejlig
heden v a r eller h a v d e v æ re t u d le je t d. 1 S ep t. 1939. — Saaledes to lk e s de tilsv a re n d e U d try k i de fo ru d g aa e n d e Sæ rlove ved U 1945.68 H , 1941.607. — N a a r L e je k o n tra k t b lo t v a r indgaaet sen est d. 1 S ep t. 1939, gæ lder R eglerne, selv om L ejem a ale t fø rst sk u ld e tiltræ d e s og blev til t r a a d t senere, se U 1944.645.
De m id lertid ig e B estem m elser, d e r er sæ rlige for tid lig ere udlejede B oliger og L o k aler, fin d es i L o v b ek 265 29 Maj 1943 §§ 5 8 a — 5 8 u , der in te t S id e sty k k e h a r i L o v b ek 266, sa m t i §§ 54— 58, 60, 61 og 79, hvis R egler p aa flere P u n k te r afv ig er fra L ovbek 266. N ogle Æ n d rin g e r i de m id lertid ig e B estem m elser blev g jo rt ved L 254 31 Maj 1945 og L 295 31 Maj 1946, hvis § 3 u d s tr a k te d eres G y ld ig h ed stid til U d g an g en a f Maj
1947.
D et u d v id ed e V æ rn for L ejere a f æ ldre L ejligheder b e s ta a r i, a t de som H ovedregel slet ikke k an siges op (1), og a t der, n a a r et L ejem aal er o p h ø rt, som Regel ikke m ed en n y L ejer kari afta les V ilk aar, d er er b y rd efu ld ere for h am (2). E ndelig gæ lder d er visse S æ rregler om Leje a f en k e lte V æ relser og a f m ø b le ret L ejlighed (3).
1. Opsigelse fr a Udlejeren afskæres.
O psigelsesbeføjelsen b lev fra ta g e t U dlejeren allered e ved L 377 30 O kt.
'1939, d er tild e ls endog ra m te O psigelser, som v a r afg iv e t før L ovens I k r a f t
træ d e n (se § 1). Den g æ ldende Regel g a a r u d p a a, a t U d lejeren tid lig st kan
§ 4 .1 1 .C . 1. 39 afgive O psigelse til L ejeren d. 1 J u n i 1947, se L o v b ek 265 1943 § 55.1°,
§ 60.1°, jfr. L 295 31 Maj 1946.
R eglen h a r dog en R æ k k e U n d ta g else r, se § 56, og den o m f a tte r ikke L ejem aal, som ifølge L ejea ftalen kun sk al gæ lde for e t b e s te m t T id s ru m og o p h ø re r ved d e tte s U dløb, og h eller ikke L eje a f e n k elte V æ relser eller m ø b le re t L ejlighed se § 54.2°.
D isse m id le rtid ig e R egler om U opsigelighed fo rtræ n g er for æ ldre L ejlig
h ed er h elt de alm in d elig e R egler om visse A ars U opsigelighed i L o v b ek 266
§§ 54— 58 og 60.
2. Lejeforhøjelse udelukkes i vid t Om fang.
N a a r e t L ejem aal o p h ø rer, k an ifølge § 5 8 a n y t Lejem aal som R egel ikke afsluttes p a a V ilkaar, der er mere byrdefulde fo r Lejeren. — R eglen gæ lder, selv om d e t tid lig ere L ejem aal k u n sk u ld e v are en b e s te m t T id . — D og k an d e t b estem m es, a t den n y L ejer skal b e ta le V a rm eb id rag e fte r F o rb ru g e t, selv om den tid lig ere L ejer h av d e en an d en O rd n in g . Og i en R æ k k e T il
fælde k an U d lejeren ved G en u d leje kræ ve en rim elig L ejeforhøjelse, se
§ 58 b til § 58 f. Men h an skal in d h e n te K o m m u n alb e sty relse n s G odkendelse u n d ta g e n i de sæ rlige T ilfæ lde i § 58 c.
M ens e t L ejem aal b e s ta a r, k an L ejev ilk aa ren e ved A ftale æ n d res, s a a ledes a t de b liv er b y rd e fu ld e re for L ejeren , m en A ftalen er k u n g yldig, s a a frem t U d lejeren fo ru d sk riftlig h a r g jo rt L ejeren b e k e n d t m ed, a t h a n som Følge a f U opsigeligheden ikke er retlig fo rp lig te t til a t gaa ind p a a Æ n d rin g e n
(S
58 g).Ifølge § 5 8 h h a r h v e r P a r t A dg an g til a t k ræ v e en løb en d e K o n tra k ts B estem m elser om V ederlag for V arm e æ n d re t til en F o rb ru g s k o n tra k t.
3. §§ 58 k til 58 u g iv er sæ rlige R egler for L ejem aal om enkelte Værelser og om møbleret Lejlighed eller Del deraf. R eglerne g æ ld er k u n fu ld tu d i K o m m u n er, d e r h a r n e d sa t N æ vn til B eh an d lin g a f slige S ager. I disse K o m m u n er er U d lejeren s O psigelse som Regel ug y ld ig ud en N æ v n e ts G od
k endelse, og d e tte gæ lder, selv om L ejem a ale t v a r in d g a a e t for e t b e ste m t T id s ru m , se § 5 8 o. Ligeledes k ræ v es — saav el ved n y t L ejem aal som m ens et L ejem aal b e s ta a r — N æ v n ets G odkendelse til V ed tag else a f V ilk aar, d e r forøger L ejeren s B y rd e r, se § 5 8 p. I K o m m u n er, d e r ik k e h a r n e d sa t disse sæ rlige N æ vn, h a r U d lejeren O psigelsesret e fte r K o n tra k te n s R egler, m en A fta le r om V ilk aar, d er forøger L ejeren s B y rd e r, k ræ v e r S a m ty k k e fra K o m m u n alb e sty relse n , se § 5 8 u. D e tte h a r sæ rlig B e ty d n in g for L eje a f Som m erbolig.
I I I . Beskyttelse a f Erhvervsvirksom heder i lejet E jendom .
L 55 23 M a rts 1937 in d fø re r for første G ang, til Dels e f te r u d e n la n d sk F orbillede, en sæ rlig B e sk y tte lse for de In te re sse r, som for en E rh v e rv sd riv e n d e k n y tte r sig til den lejede E je n d o m . E n E rh v e rv s
v irk so m h e d fa a r jæ vnlig i T id e n s Løb en vis V æ rdi ved sin E v n e
40 §4.111.
til a t d rag e K u n d e r til sig, og den n e »Goodwill« er o fte i stø rre eller m in d re G rad k n y tte t til S te d e t, h v o r V irksom heden drives, og g a a r d erfo r h e lt eller delvis t a b t ved en F ly tn in g . D a denne Værdi er fre m b ra g t ved den E rh v e rv sd riv e n d e s A rbejde, e r d et rim eligt a t sikre h am den i d e t O m fang, hvori d e t k a n ske uden a t gaa a n d re In teresser for n æ r. D er er ialfald G ru n d til a t forhindre U dlejeren i a t tileg n e sig den n e V æ rdi. — I e t v is t O m fang kan h an gøre d e t ved a t tr u e L ejeren m ed a t sige h am op, hvis h an ikke g a a r ind p a a a t b eta le h øjere Leje. I de hyp p ig e T ilfæ lde, h v o r en Del a f V irksom hedens Goodwill ^kan v en tes a t kom m e en n y V irk som hed til Gode, n a a r den s tra k s e fte r den tid lig ere L ejers F ly t
ning sæ tte s i G ang i de sam m e L okaler, v ilde U dlejeren i M angel a f sæ rlige R egler ialfald k u n n e tileg n e sig d en n e V æ rdi h e lt eller delvis v ed e n te n selv a t begynde en tilsv a re n d e V irksom hed eller v ed a t leje L o kalerne u d til en an d e n , d er b e ta le r højere Leje, fordi h an fa a r A dgang til a t ry k k e ind i den in d a rb e jd e d e V irksom heds S te d . —- H erv ed bø r m a n dog n æ ppe blive sta a e n d e , og v o r ny L ov g a a r d a ogsaa videre.
K ra v p a a B e sk y tte lse e fte r L ovens R egler tilk o m m e r ifølge § 1.1°
den , d er d riv e r en E rh v e rv sv irk so m h e d eller en F o rre tn in g sv irk som hed i le jet E jen d o m eller le je t Del a f en E je n d o m , saaledes a t
Virksom hedens stedlige Forbliven i denne E jendom er a f væsentlig B etydning og Værdi for V irksom heden. D et er dog en F o ru d sæ tn in g , a t L ejem a ale t h a r v a re t m ere end e t A ar (§ 3), og visse V irksom heder er u n d ta g e t (§ 1.4°). L oven gæ lder k u n for H o v ed stad e n og stø rre K ø b stæ d er, m en e fte r In d stillin g fra K o m m u n a lb esty re lse n k a n In d en rig sm in iste re n u d stræ k k e dens A nvendelse til a n d re K øb
stæ d e r og bym æ ssige B ebyggelser (§ 1.2° og 3°), og d e t e r sk e t i en R æ kke T ilfæ lde.
E fte r L ovens F o rm a al m aa d e t a n ta g es , a t B e sk y tte lse n k u n o m fa tte r T ilfæ lde, h v o r d e t er H ensynet til Virksom hedens K undekreds, d er gør d et v ig tig t, a t V irk so m h ed en b liv er p a a S te d e t, jfr. U 1939.688 H , 1071 H.
U d fra d en n e O p fa tte ls e e r B estem m elsern e om E rs ta tn in g e n s F a stsæ ttelse i § 11 b og c g an sk e v ist m in d re k o n sek v en te.
Ifølge P ræ m issern e i U 1939.1055 H o m fa tte r L oven ikke L ejem aal, d e r ikke fald er ind u n d e r Lejel.
A f B e sk y tte lse n s n æ rm ere U d fo rm n in g , d er s tra k s o m tales, se n av n lig L ’s § 3, følger d e t e n d v id e re, a t L ejem aal, d e r k u n sk al gæ lde for e t b e ste m t T id s ru m og o p h ø re r ud en O psigelse, ik k e b e s k y tte s e fte r L oven, jfr. U 1943.