2. Begrænsninger i adgangen til erhvervelse af fast ejendom
2.1. Udlændinges erhvervelse af fast ejendom 1. Erhvervelseslovens regler
Siden grundloven af 1915 (§ 50, stk. 2) har der været forudset et behov for at regulere udlændinges adgang til at erhverve fast ejendom i Dan-mark. Se nugældende grundlovs § 44, stk. 2, hvorefter regler om udlæn-dinges erhvervelse af fast ejendom fastsættes ved lov. Dette er for så vidt sket ved lov om erhvervelse af fast ejendom (erhvervelsesloven), selv om loven ikke udtrykkeligt er rettet mod udlændinge, jf. straks nedenfor.
I medfør af erhvervelseslovens § 1, stk. 1, kan personer, der ikke har bopæli Danmark – og som heller ikke tidligere har haft bopæl i Dan-mark i sammenlagt 5 år – kun erhverve adkomst på fast ejendom belig-gende i Danmark med justitsministerens tilladelse. Den samme regel gælder ifølge § 1, stk. 2, for selskaber, foreninger m.v., der ikke har hjemsted i Danmark samt for udenlandske offentlige myndigheder.
Lovens formål er at give personer, der er bosat i Danmark, fortrins-stilling til at erhverve fast ejendom. Navnlig arealer til opførelse af som-merhuse er blevet anset som en begrænset ressource, der bør forbehol-des herboende personer. Loven er dog ikke begrænset til sommerhuse, men gælder alle faste ejendomme.57
Som følge af formålet og for at undgå diskrimination lægger loven ikke vægt på erhververens nationalitet, men alene på om vedkommende har – eller i sammenlagt 5 år har haft – bopæl i Danmark. En dansk statsborger, der ikke opfylder bopælsbetingelsen, skal således også have justitsministerens tilladelse til erhvervelsen.
56. Sådanne undtagelsesregler er blevet betegnet regler omomsætningskontroleller kon-cession. Se nærmereFl. Tolstrup: Forkøbsret og Koncession (1961) bl.a. s. 106 ff.
57. Se om lovens formål, FT 1959-60, tillæg A, sp. 287 f. At ønsket om at kontrollere udlændinges adgang til at erhverve fast ejendom tillige har spillet ind, fremgår dog af betænkning om udlændinges adgang til at eje fast ejendom i Danmark (1948) bl.a. s. 9 ff.
Kap. I,2.
Se utrykt Østre Landsrets kendelse af 1/7 1999 (B-1189-99) omtalt i Fuldmægtigen 1999.154, hvor et skøde til en køber med et ikke-dansk navn, blev tinglyst med frist til afgivelse af erklæring efter reglerne i erhvervelsesloven, selv om køberen ifølge skødet var bosat på en nærmere angiven adresse i Danmark. Landsretten fastslog, at skødet skulle lyses uden frist, da køberen, »der er amerikansk statsborger, efter det foreliggende har bopæl her i landet«.
Bopælskravet kan ikke fortolkes således, at kravet er opfyldt efter op-hold i Danmark i et bestemt antal år.Det afgørende er, at vedkommende har (eller har haft) sit faste og varige hjem i Danmark.58Et kort ophold kan således være tilstrækkeligt, hvis vedkommende har til hensigt at blive i landet i lang tid eller for bestandigt, mens et langvarigt ophold kan være utilstrækkeligt, hvis formålet ikke er fast og varig bopæl. Læn-gerevarende ophold for at arbejde eller studere opfylder ikke lovens krav, hvis det er hensigten at forlade Danmark efter arbejdets eller studiets ophør. Denne restriktive fortolkning af bopælskravet er forud-sat i forarbejderne til erhvervelsesloven. Det var ønskeligt, om den til-lige blev præciseret i lovens § 1, stk. 1, f.eks. som »fast og varig bopæl«
i stedet for blot »bopæl«.
Betingelsen om 5 års bopæl kan både opfyldes ved 5 års sammenhæn-gende bopæl og ved ophold i flere perioder, der samlet har varet mindst 5 år, dog således at et midlertidigt ophold – f.eks. på ferie – heller ikke i denne sammenhæng kan medregnes.59
Erhvervelseslovens bopælskrav kan være opfyldt, selv om erhverve-ren har haft bopæl i Danmark i mindre end 5 år, hvis et ophold i Dan-mark, der endnu ikke har varet 5 år, må anses for, at erhververen har taget fast og varig bopæl i Danmark.
Erhvervelsesloven regulerer som udgangspunkt alene erhvervelse af ejendomsret, jf. § 1, samt brugeligt pant, jf. § 4, mens brugsrettigheder falder uden for.60Imidlertid er forsøg påomgåelseaf loven ved langva-rige brugsaftaler og andre aftaler også omfattet af loven, jf. dennes § 9.
Som eksempler pålangvarige brugsaftalerkan nævnes UfR 1962.140 H: En lejekon-trakt, der gav en tysker 20 års uopsigelig lejeret til en sommerhusgrund, blev på grund af aftalens varighed og indhold anset for en omgåelse af erhvervelseslovens regler, selv om aftalen var et led i en udstyknings- og udlejningsvirksomhed, der var påbegyndt før lovens ikrafttræden. UfR 1972.794 V: En amerikaner fik mod betaling
58. Jf. FT 1959-60, tillæg A, sp. 289.
59. Jf. FT 1959-60, tillæg A, sp. 290.
60. Jf. FT 1959-60, tillæg A, sp. 289.
Kap. I,2.1.1.
af 9.000 dollars en livsvarig brugsret til en ejendom sammen med dennes ejer. Under hensyn til brugsforholdets livsvarige karakter, samt at aftalen var indgået i stedet for en samejekontrakt, blev aftalen anset for en omgåelse af erhvervelsesloven.
Som et eksempel påomgåelse i øvrigtkan nævnes UfR 1964.742 V: En tysk kvinde fik ikke tilladelse til at erhverve en ejendom i Danmark og blev påbudt at genaf-hænde den. Hun solgte ejendommen til sin 83-årige svigerinde, der opfyldte betin-gelserne for erhvervelse. Da svigerinden ikke havde nogen selvstændig interesse i erhvervelse eller besiddelse af ejendommen, bortset fra hendes personlige interesse i at hjælpe den tyske kvinde til, at ejendommen ved svigerindens død tilfaldt kvinden som arv, måtte overdragelsen anses som rent formel og som et forsøg på omgåelse af erhvervelsesloven.
Bopælskravets indhold er ikke ændret siden vedtagelsen af erhvervel-sesloven i 1959. Imidlertid har der på grund af Danmarks indtræden i EF/EU været behov for at ændre reglerne for statsborgere i EU-lande, idet disse i kraft af Rom-traktaten har en fri ret til at tage arbejde eller etablere sig som selvstændige erhvervsdrivende i et andet medlems-land.61Det samme gælder for selskaber m.v. med hjemsted i et EU-land.
En begrænsning af EU-borgeres og -selskabers ret til at erhverve fast ejendom med henblik på at udøve erhverv eller skaffe helårsbolig ville være i strid med den fri bevægelighed. Som følge heraf fastslår bkg. nr.
764 af 18/9 199562 § 1, at EU-borgere, der er arbejdstagere eller selv-stændigt erhvervsdrivende i Danmark samt selskaber m.v., der er lovligt etableret i en medlemsstat, og som driver virksomhed her, kan erhverve fast ejendom uden tilladelse, hvis ejendommen skal tjene til helårsbolig eller til erhvervsmæssige formål.
Hvis det viser sig, at en hævdet erhvervsmæssig udnyttelse af en fast ejendom ikke er reel, og erhvervelsesbetingelserne ikke opfyldes, kræves erhvervelsestilladelse, jf.
UfR 1999.516 Ø: En tysk arkitekts erhvervelse af en fast ejendom, der var indrettet til arkitektvirksomhed, krævede tilladelse. Der blev lagt vægt på, at hans aktiviteter for at skaffe arkitektopgaver hos danske kommuner ikke var reel
forretningsaktivi-61. Jf. EF-traktatens art. 39, stk. 3, litra b og c (arbejdstagere – tidligere art. 48), art. 43, stk.
1 (tidligere art. 52), art. 44, stk. 3, litra d (selvstændige – tidligere art. 54) samt Rdir 68/360 om afskaffelse af restriktioner om rejse og ophold inden for Fællesskabet for medlemsstaternes arbejdstagere og deres familiemedlemmer og Rdir 73/148 om op-hævelse af rejse- og opholdsbegrænsningerne inden for Fællesskabet for statsborgere i medlemsstaterne med hensyn til etablering og udveksling af tjenesteydelser.
62. Bekendtgørelsen er udstedt med hjemmel i § 5 i lov nr. 447 af 11/10 1972 om Danmarks tiltrædelse af EF, hvorefter justitsministeren kan fastsætte undtagelser til erhvervelses-lovens bopælskrav, i det omfang det er nødvendigt for at opfylde EU’s regler om etableringsret, udveksling af tjenesteydelser og arbejdskraftens frie bevægelighed.
Kap. I,2.1.1.
tet, og at hans virksomhed var af marginal karakter. Endvidere må det kræves, at den erhvervsvirksomhed, der skal udøves, er lovlig, jf. UfR 1996.147 V: En tysk stats-borgers erhvervsvirksomhed kunne ikke drives fra ejendommen uden planmyndig-hedernes tilladelse. Da tilladelse ikke forelå, var den drevne virksomhed ikke lovlig.
Da ejendommen heller ikke tjente som helårsbolig, var et genafhændelsespåbud meddelt med rette.
Rådet har desuden vedtaget 3 direktiver,63 der sikrer fri bevægelighed for studerende, pensionister og øvrige personer, der ikke er arbejdsta-gere eller selvstændige, og som er i stand til at forsørge sig selv. Med hjemmel i erhvervelseslovens § 1, stk. 3, giver bkg. nr. 764 af 18/9 1995
§ 2 disse personer adgang til at erhverve helårsboligi Danmark uden tilladelse, selv om de ikke opfylder erhvervelseslovens bopælskrav.
Adgangen for EU-borgere til at erhverve fast ejendom i Danmark uden tilladelse omfatter alene helårsboliger og ejendom til brug for erhvervsudøvelse – herunder landbrugsejendomme med henblik på at drive erhvervsmæssigt jordbrug – jf. bekendtgørelsens § 3. De oven-nævnte EU-borgeres erhvervelse afsommerhusetil privat brug kræver tilladelse, hvis de ikke opfylder erhvervelseslovens bopælskrav. Praksis er på dette område meget restriktiv, idet tilladelse kun gives, hvis ansø-geren har en ganske særlig stærk tilknytning til Danmark.64Denne sær-lige sommerhusregel er som udgangspunkt i strid med forbudet mod nationalitetsdiskrimination i EF-traktatens art. 12 (tidligere art. 6), men Amsterdam-traktaten – der viderefører en tilsvarende bestemmelse i Maastricht-traktaten – indeholder en protokol nr. 16, hvorefter Dan-mark, uanset traktatens bestemmelser, kan opretholde den hidtidige lovgivning om erhvervelse af ejendomme, der ikke er helårsboliger (sommerhuse).65
Erhvervelse af sommerhuse ierhvervsøjemeder derimod omfattetaf undtagelsen i ovennævnte bekendtgørelse. Imidlertid er erhvervsmæssig udlejning, af sommerhuse undergivet restriktive regler i sommerhuslo-ven, jf. nedenfor afsnit 2.3. Sommerhuslovens restriktioner gælder både for EU-borgere og for danske statsborgere.66
63. Rdir 90/364 om opholdsret, Rdir 90/365 om opholdsret for lønmodtagere og selvstæn-dige, der er ophørt med erhvervsaktivitet samt Rdir 93/96 om opholdsret for stude-rende.
64. Jf.A. Vægter Rasmusseni J 1997 s. 186.
65. Om retsstillingen før Maastricht-traktaten, se G. Holst Matthiesen i Justitia nr. 2, 1993.
66. Om forholdet mellem erhvervelsesloven, sommerhusloven og planloven, seA. Vægter Rasmusseni J 1997 s. 185 ff. De særlige regler om helårsbeboelse i sommerhuse, jf.
Kap. I,2.1.1.
Tilladelse efter erhvervelsesloven fritager ikke erhververen fra at skulle opfylde eventuelle krav i anden lovgivning, herunder krav om erhvervelsestilladelse. Såfremt en statsborger fra et land udenfor EU opnår tilladelse efter erhvervelsesloven til at købe en landbrugsejendom i Danmark, skal han således ligeledes have tilladelse efter landbrugsloven, idet han ikke opfylder statsborgerkravet i lovens § 16, stk. 1, nr.
2. Se nærmere nedenfor afsnit 2.2.1.
2.1.2. Retsvirkninger af, at tilladelse efter erhvervelsesloven ikke søges og/eller ikke kan opnås
Hvis ansøgning om tilladelse til erhvervelse ikke indgives inden 6 må-neder fra overdragelsens tidspunkt, jf. erhvervelseslovens § 3, eller hvis tilladelse nægtes, meddeler justitsministeren erhververen pålæg om at afhænde ejendommen inden for en frist på mindst 6 måneder og højst 1 år, jf. § 8.
»Overdragelsens tidspunkt«, jf. erhvervelseslovens § 3, er det tids-punkt, hvor der er indgået en endelig handel om ejendommens over-dragelse, dvs. normalt fra underskrift af slutseddel eller købeaftale. Er ejendommen erhvervet på tvangsauktion, er tidspunktet for hammerslag afgørende.67Det erforholdene på overdragelsestidspunktet, der er afgø-rende for, om tilladelse kræves til erhvervelsen. Det er således ikke tilstrækkeligt, at en erhverver – der på overdragelsestidspunktet ikke opfyldte erhvervelseslovens bopælskrav – fra eller efter overdragelses-tidspunktet tager fast og varig bopæl på ejendommen, jf. UfR 1996.1247 V.
Indgives ansøgning ikke, eller imødekommes et meddelt genafhæn-delsespåbud ikke, kan erhververen straffes med bøde, jf. erhvervelses-lovens § 10. Overtrædelse af loven er således sanktioneret med strafan-svar, mens den privatretlige retsvirkning ikke er reguleret.
Når gyldighedsspørgsmålet ikke er særligt reguleret i loven, må ud-gangspunktet være, at købeaftalen er gyldig,68således at hverken sælger eller køber kan hæve aftalen med henvisning til aftalens strid med er-hvervelsesloven.
forbudet mod helårsbeboelse i planlovens § 40, særreglen for pensionister i § 41 og håndhævelsesreglen i § 51 a, behandles ikke i denne bog. Se herom bl.a. Planlovskom-mentarens. 325 ff ogH.T. AnkeriMiljøretten IIs. 207 ff.
67. Jf. FT 1959-60, tillæg A, sp. 290.
68. Således ogsåFl. Tolstrup: Forkøbsret og Koncession (1961) s. 169.
Kap. I,2.1.1.
For så vidt angår langvarige brugs- og lejeforhold, der er indgået med henblik på omgåelse af erhvervelsesloven, er det dog udtrykkelig i lovens § 9, stk. 1, foreskrevet, at sådanne aftaler er ugyldige. Se også UfR 1972.794 V.
Det er ikke overdragerens problem, at erhververen ikke kan opnå den nødvendige tilladelse, medmindre overdragelsen er gjort betinget af, at erhververen kan opnå tilladelse. I så fald kan erhververen frigøre sig fra aftalen, hvis tilladelse ikke kan opnås. Er aftalen ikke betinget på denne måde, har sælgeren krav på naturalopfyldelse (betaling af købesummen) og/eller efter omstændighederne erstatning, hvis erhververen ikke op-fylder aftalen. Erhververen må i stedet søge at sælge ejendommen til anden side inden den fastsatte genafhændelsesfrist.
Der foreligger som udgangspunkt ikkevanhjemmeleller en offentligretlig rådigheds-indskrænkning, der begrænser overdragerens ret, da erhvervelsesloven ikke ind-skrænkeroverdragerensret til at sælge ejendommen, men alene erhververens ret til at købe.69
Ved anmeldelse af en købeaftale til tinglysning skal erhververen enten forevise en erhvervelsestilladelse eller på tro og love70 erklære, at han har haft bopæl i Danmark i i alt 5 år, jf. erhvervelseslovens § 6. I modsat fald tinglyses dokumentet med frist til at fremskaffe en tilladelse. Efter fristens udløb – eventuelt efter forlængelse – anses købeaftalen (skødet) for utinglyst, og erhververens ejendomsret kan fortrænges af overdra-gerens kreditorer og godtroende aftaleerhververe, der tinglyser deres ret, jf. TL § 1, stk. 2.
Tinglysningsdommeren må vurdere, om erhververen har fast bopæl i Danmark. Af-gørelsen heraf kan på det for dommeren foreliggende grundlag være vanskelig. Se til illustration: UfR 1997.638 V: Tinglysningsdommeren vurderede, at de foreliggende oplysninger gav anledning til tvivl om, hvorvidt erhververen havde fast bopæl i Danmark. Erhververen, der var tysk statsborger, havde i ca. 32 år været tilmeldt folkeregisteret i en sønderjysk kommune. Landsretten tiltrådte, at skødet var tinglyst med frist til indhentelse af erhvervelsestilladelse. Denne afgørelse ændrede Høje-steret i UfR 1998.29 H, hvor det bl.a. anførtes, at det forhold, at erhververen var tysk statsborger og endnu ikke havde været bosat i Danmark i i alt 5 år, ikke i sig selv var tilstrækkeligt til at skabe en begrundet formodning om, at han ikke opfyldte
bopæls-69. Om vanhjemmel, se bl.a.B. Gomard: Obligationsret, 1. del (3. udg., 1998) s. 218 ff,L.
Hedegaard KristenseniN. Elmelund m.fl.:Lærebog i dansk og international køberet (2.
udg., 1996) s. 152 f ogLærebog i Obligationsret Is. 87 f og 251.
70. Den, der afgiver en »tro og loveerklæring, der ikke er sandfærdig, kan straffes med fængsel indtil to år, jf. straffelovens § 161.
Kap. I,2.1.2.
kravet. Højesteret fandt endvidere, at der ikke efter en samlet vurdering af erhver-verens forhold var formodning for, at han ikke havde sit faste og varige hjem i Danmark.
Hvis sælgeren disponerer over ejendommen på ny til fordel for en kon-kurrerende aftaleerhverver nr. 2, opstår der spørgsmål, om denne afta-leerhverver kan ekstingvere den oprindelige købers ret. Såfremt den oprindelige købeaftale har værettinglyst med frist, jf. ovenfor, bliver det afgørende for aftaleerhverver nr. 2’s gode tro, om det antages, at en aftaleerhverver er i ond tro om de utinglyste rettigheder, som fremgår af tingbogen, selv om han ikke har efterset tingbogen.71
Hvis aftalen er blevetafvist fra tingbogen, kan sælgerens aftaleerhver-ver nr. 2 være i god tro om den oprindelige købers ret, uanset om han har efterset tingbogen eller ej, idet aftalen ikke vil fremgå heraf. Det be-mærkes, at hvis aftaleerhverver nr. 2 er en køber, kan han kun eksting-vere, hvis han får tinglyst sin ret i god tro, og hvis han selv opfylder bopælskravet i erhvervelsesloven. Dette skyldes, at aftaleerhverver nr.
2’s ret heller ikke kan tinglyses endeligt, hvis bopælskravet ikke opfyl-des.