Af ejendomsretten til et jordareal følger en som hovedregel fri ret til at udnytte arealet, herunder til at opføre bygninger og andre anlæg på arealet.90 Imidlertid har samfundsudviklingen skabt behov for at ind-skrænke denne ret. I byområder er det navnlig den voksende befolk-ningstæthed og hensynet til naboerne, der har begrundet reguleringsbe-hovet, mens det i landområder primært er ønsket om at bevare de land-skabelige værdier i det åbne land uden skæmmende bebyggelse, ønsket om at beskytte flora og fauna samt hensynet til at værne dyrkningsjor-derne mod bymæssig bebyggelse.
For at varetage bl.a. disse hensyn er der gennemført forskellige ge-nerelle lovbestemmelser, der regulerer retten til bebyggelse enten for alle ejendomme i landet eller for alle ejendomme af en bestemt type – navnlig gennem zoneinddeling og bebyggelsesregulerende bestemmel-ser. Endvidere er der fastsat regulering af bebyggelsesmulighederne for en række konkrete ejendomme, navnlig gennem lokalplaner og
servi-90. Om de beføjelser, der tilkommer indehaveren af en ejendomsret, se P. Mortensen:
Indledning til tingsretten (2003) s. 52 ff.
Kap. I,2.4.
tutter. I de følgende to afsnit gennemgås nogle af de væsentligste be-byggelsesregulerende regler af generel henholdsvis konkret karakter.
3.1. Generelle bebyggelsesregulerende bestemmelser
3.1.1. Byggeloven og bygningsreglementerneEn grundejers ret til at opføre bebyggelse på grunden reguleres overordnet af byg-geloven, der indeholder hjemmel for at udstede de såkaldtebygningsreglementer, som meget detaljeret fastlægger, hvilke krav forskellig bebyggelse skal opfylde for at kunne opnå bygge- og ibrugtagningstilladelse. Endvidere indholder bygningsregle-menterne nogle generelle rammer for bebyggelsens størrelse og placering på grun-den.
I medfør af byggelovens § 8, stk. 1, kan Økonomi- og erhvervsministeren fastsætte generelle regler om mindstegrundstørrelser, bebyggelsesprocenter, bygningers høj-der og antal etager samt mindsteafstand for bebyggelse til skel mod anden grund eller sti. Bemyndigelsen er udmyndiget i Bygningsreglement for småhuse 1998, der navnlig gælder for huse med e´n bolig til helårsbeboelse, sommerhuse samt garager, carporte og udhuse.91Af reglementets afsnit 2.4.1. fremgår således, at bebyggelse – medmindre andet er bestemt i reglementet – ikke må opføres i mere end 2 etager og ikke må være højere end 8,5 meter over det omgivende terræn.92
For at hindre, at bebyggelsen i byerne bliver for tæt, indeholder Bygningsregle-ment for småhuse 1998, afsnit 2.3. desuden nogle grænser for, hvor stor en procentdel af grundens areal, som må bebygges. Dette udtrykkes som enbebyggelsesprocent, der beregnes som etagearealets procentvise andel af grundstykkets areal. Det afgø-rende er således ikke bebyggelsensgrundareal, menetagearealet, der er summen af bruttoarealerne for alle bebyggelsens etager – herunder kældre og udnyttelige tag-etager.93Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 pct. for huse med e´n bolig til helårsbeboelse, 10 pct. for sommerhusbebyggelse i et sommerhusområde94samt for andre ferie- og fritidshuse samt 35 pct. for anden tæt/lav bebyggelse.
Bygningsreglement for småhuse 1998, afsnit 2.5.1. bestemmer i et vist omfang bebyggelsens beliggenhedpå grunden, idet det fastslås, at bebyggelse ikke må opføres nærmere skel mod anden grund eller sti end 2,5 meter – i sommerhusområder dog ikke nærmere end 5 meter. I reglementets afsnit 11.3.1. er der fastsat kortere mind-steafstande for garager, carporte, overdækkede terrasser m.v.
Endelig indeholder Bygningsreglement for småhuse 1998, afsnit 2.2.1. en bestem-melse ommindstegrundstørrelserved nye udstykninger m.v., som fastslår, at der ikke
91. Se nærmere om afgrænsningen i reglementets afsnit 1.1. For bygninger m.v., der ikke er omfattet af Bygningsreglement for småhuse 1998, gælder i stedet Bygningsreglement 1995.
92. Ny bebyggelse i sommerhusområder må kun opføres i e´n etage og ikke højere end 5 meter jf. bygningsreglement for småhuse 1998, afsnit 10.3.1.
93. Jf. afsnit 3 i Bygningsreglement 1995 og bilag A til Bygningsreglement for småhuse 1998.
94. Om dette begreb, se planlovens § 34, stk. 3, og nedenfor kap. II,2.1.1.
Kap. I,3.1.1.
må foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvis der derved frem-kommer ejendomme med et mindre areal end 700 m2. Er ejendommen beliggende i sommerhusområde må arealet ikke være mindre end 1.200 m2.
De anførte bestemmelser i Bygningsreglement for småhuse 1998 erudfyldende rammebestemmelser, der kun gælder, hvis intet andet er fastsat, jf. reglementets afsnit 2.1.1., hvorefter afsnit 2 ikke finder anvendelse, hvis der ilokalplaner fastsat be-stemmelser om de pågældende forhold. Kommunalbestyrelsen kan såledesgenerelt dispensere fra bygningsreglementets bebyggelsesregulerende bestemmelser for e´n eller flere ejendomme ved at vedtage en lokalplan for ejendommene, jf. bl.a. plan-lovens § 15, stk. 2, nr. 3, 6 og 7 og nedenfor kap. II,2.2.3.1.
Eksempelvis kan der for et område, der i lokalplanen udlægges til parcelhuskvar-ter, fastlægges en fravigelse af mindstegrundstørrelsen i Bygningsreglement for små-huse 1998, afsnit 2.2.1. Derefter kan samtlige grunde udstykkes, uden at der i hvert enkelt tilfælde skal søges om dispensation fra reglementet. Uden en sådan fravigende lokalplan kan den enkelte grundejer kun søge omkonkret dispensationfor sin egen ejendom, jf. byggelovens § 22, stk. 1 og 2.
Retsvirkningerneaf, at reglerne i Bygningsreglement for småhuse 1998 om be-byggelsens størrelse og placering ikke overholdes, er, at kommunalbestyrelsen ikke kan give bygge- og ibrugtagningstilladelse til den bebyggelse, der vil medføre tilsi-desættelsen af reglerne, jf. byggelovens § 16. Udføres arbejdet alligevel uden tilla-delse, kan kommunalbestyrelsen påbyde ejeren at berigtige forholdet – f.eks. ved at rive en ulovlig tilbygning ned – og ejeren kan om nødvendigt ved dom pålægges tvangsbøder, jf. byggelovens § 17, stk. 2. Efter omstændighederne kan kommunal-betyrelsen foranstalte forholdet berigtiget ved en selvhjælpshandling, jf. § 17, stk. 3.95 Overtrædelse af bl.a. reglerne i Bygningsreglement for småhuse 1998 kan også gøres gældende vedcivilt søgsmålmod grundejeren, f.eks. anlagt af en nabo, med påstand om lovliggørelse, jf. byggelovens § 25 og UfR 1973.762 Ø. Såfremt kommu-nalbestyrelsen har dispenseret fra bestemmelserne, må sag dog anlægges mod kom-munen.
Inter partesmellem f.eks. en sælger og en køber af en ejendom, hvorpå sælger har opført bygninger i strid med byggeloven, vil køber – hvis tilladelse ikke efterfølgende kan opnås – kunne gøre de sædvanlige misligholdelsesbeføjelser gældende over for sælger som følge af det ulovlige byggeri. Byggelovens hindringer for byggeriets lov-liggørelse er enoprindelig offentligretlig rådighedsindskrænkning, der medfører an-svar for sælgeren efter reglerne for faktiske mangler.96
3.1.2. Naturbeskyttelsesloven
Loven har bl.a. til formål at værne udvalgte, beskyttede naturtyper mod forandrin-ger. Loven indeholder ikke blot forbud mod byggeri, men generelle forbud mod forandringer, f.eks. i form af bebyggelse, opfyldning, dyrkning, nedpløjning etc. Ge-nerelle regler til beskyttelse af forskellige naturtyper findes navnlig i nbl. kap. 2.
95. Om selvhjælpshandlinger, se kap. III,2.6.3.
96. Jf.B. Gomard: Obligationsret, 1. del (3. udg., 1998) s. 225 ogL. Hedegaard Kristensen i Lærebog i dansk og international køberet, (2. udg., 1996) s. 155.
Kap. I,3.1.1.
Loven anvender tre typer af beskyttelsesregler: 1) Regler, der indeholder et forbud mod ændringer af tilstanden af bestemte naturtyper, f.eks. visse søer og vandløb. 2) Regler, der fastlægger noglebeskyttelseslinieromkring bestemte naturtyper, f.eks.
skove. Disse regler beskytter mod forandringer inden for beskyttelseslinierne. 3) Regler omfredning, jf. nbl. kap. 6. Efter disse regler kan Fredningsnævnet til vare-tagelse af naturbeskyttelseslovens formål, gennemføre fredning af landarealer og ferske vande. En fredning går ud på, at den eksisterende tilstand skal bevares, eller at en bestemt tilstand skal tilvejebringes og derefter bevares, jf. nbl. § 38, stk. 2. I fredningen ligger således et forbud mod forandringer af tilstanden, herunder ved bebyggelse.
Der henvises i øvrigt til kap. II,2.3.1. nedenfor, om naturbeskyttelseslovens regler, hvor retsvirkningerne tillige gennemgås.
Fredning kan også ske af bygninger alene, jf. bygningsfredningslovens §§ 3 og 4.
Se nærmere kap. II,2.3.1.3.
3.1.3. Planloven
Som anført nedenfor kap. II,2.1. inddeler planlovens § 34 landet i tre zoner: byzone, landzone og sommerhusområder. Et af hovedformålene med planloven er – sam-menlign lovens § 1, stk. 2, nr. 2 – at det åbne land så vidt muligt holdes fri for bebyggelse, der ikke er nødvendig, samt at sommerhusområder ikke bebygges for tæt. Ilandzonerfastslår lovens § 35, stk. 1, derfor, at der ikke må opføres ny bebyg-gelse eller ske ændringer i anvendelsen af eksisterende bebygbebyg-gelse uden landzone-myndighedens tilladelse. Hertil gælder dog en række specifikke undtagelser anført i lovens § 36. Væsentlig er navnlig § 36, stk. 1, nr. 3, hvorefter byggeri, der er erhvervs-mæssigt nødvendigt for en ejendoms drift som landbrugs- eller skovbrugsejendom eller til udøvelse af fiskerierhverv, ikke kræver tilladelse. Se nærmere herom neden-for kap. II,2.1.2.
Tilladelse kræves heller ikke til byggeri, der efter bygningsreglementerne er fri-taget for byggetilladelse, og som anvendes til andre formål end beboelse, jf. nærmere planlovens § 36, stk. 1, nr. 7 og 8. Desuden kræver til- og ombygning af helårshuse i landzone ikke tilladelse, hvis det samlede bruttoetageareal ikke overstiger 250 m2.
Isommerhusområdermå der på en selvstændigt matrikuleret ejendom ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen opføres eller indrettes mere end e´n bolig, jf.
planlovens § 39. Andet kan dog være fastsat i en lokalplan for området.
Retsvirkningerneaf, at der opføres byggeri i strid med planlovens bestemmelser, er – medmindre forholdet har underordnet betydning – at zonemyndigheden skal foranledige forholdet lovliggjort, jf. planlovens § 51, stk. 5, enten ved at give tilla-delse, ved at gennemføre en lovliggørende lokalplan eller ved at udstede påbud om fysisk lovliggørelse, jf. planlovens § 63, dvs. nedrivning af ulovlig bebyggelse. Se nærmere om retsvirkningerne nedenfor kap. II,2.1.2.
3.1.4. Anden lovgivning
Generelle regler, der forhindrer eller begrænser bebyggelse, findes også i forskellige andre lovbestemmelser. Som eksempler kan kort nævneslov om offentlige veje§§ 34 og 35, hvorefter der til sikring af gennemførelsen af nye veje og udvidelser/ændringer Kap. I,3.1.4.
af bestående veje samt til sikring af fri oversigt for trafikken kan pålægges en ejen-dombyggelinier, således at bebyggelse m.v., der opføres efter byggeliniepålægget, skal holdes bag linierne. Opføres byggeri alligevel på det af byggelinierne omfattede areal, kan ejeren straffes med bøde, jf. lovens § 113, stk. 1, nr. 1, og påbydes at fjerne byggeriet, eventuelt under anvendelse af tvangsbøder, jf. § 114. Byggelinier kan pålægges i en afstand fra vejens midte af indtil 100 m for (hoved)landeveje og indtil 50 m ved kommuneveje, jf. § 34, stk. 1.
Endvidere kan nævnes skovloven. I medfør af lovens § 4 er en række skove fredskovspligtige. Dette betyder, at de pågældende arealer permanent er reserveret til skovbrugsformål, jf. lovens § 3. Fredskovspligten indebærer bl.a., at der ikke må opføres bygninger eller anlæg på fredsskovspligtige arealer, medmindre det er nød-vendigt for skovdriften, jf. lovens § 10.
3.2. Konkrete bebyggelsesregulerende bestemmelser
Foruden de i afsnit 3.1. nævnte almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser, indeholder lovgivningen regler, som mere detaljeret regulerer udformningen og an-vendelsen af udvalgte bebyggelser – eventuelt af enkelte bygninger. I det følgende skal blot nævnes nogle eksempler.
Byggelovenindeholder som nævnt hjemmel for at udstede detaljerede regler for bygningers opførelse og indretning, jf. lovens § 5, jf. §§ 6-13. Hjemmelen er udnyttet til udfærdigelse af de to bygningsreglementer, der er omtalt ovenfor afsnit 3.1.1.
Reglementerne indeholder meget detaljerede regler om bygningers konstruktion og indretning, herunder bl.a. om indretning af køkkener, bad, arbejdsrum, trapper al-taner, m.m.
For bygninger, der er fredet i medfør afbygningsfredningslovens§§ 3 eller 4 – jf.
kap. II,2.3.1.3. – gælder særlige regler om vedligeholdelse m.v. i lovens kap. 3. Efter disse regler skal ejeren eller brugeren af en fredet bygning holde den i forsvarlig stand, herunder tæt på tag og fag, jf. § 9. Endvidere kræver alle bygningsarbejder vedrørende en fredet bygning tilladelse fra miljøministeren, hvis de går ud over almindelig vedligeholdelse. Det samme gælder opsætning af skilte, lysinstallationer, antenner, parabolantenner og lignende, jf. § 10.
Foruden ved lovregler kan bebyggelse være reguleret gennem planlægning. I medfør af planlovens § 13, jf. § 15, stk. 2, kan kommunalbestyrelsen i en lokalplan fastsætte endog meget deltaljerede bestemmelser om et byggeris udformning og anvendelse inden for lokalplanens områder. Der kan f.eks. fastsættes bestemmelser om facadens bemaling, opsætning af antenner og paraboler, valg af byggematerialer etc. Der henvises til kap. II,2.2.3.1. nedenfor.
Endelig kan udformning og anvendelse af bebyggelse væreprivatretligt reguleret i form af servitutter, der f.eks. helt forbyder bebyggelse eller forbyder bebyggelse af bestemte arter eller størrelser, eller som forbyder visse former for anvendelse af bebyggelse f.eks. til erhverv i et boligområde. Der henvises til kap. II,1 nedenfor om servitutter.
Kap. I,3.1.4.
KAPITEL II
Regulering af anvendelsen af fast ejendom
Anvendelsen – det vil i praksis navnlig sige indskrænkninger i anven-delsen – af fast ejendom til f.eks. bebyggelse, erhverv, fritidsformål etc.
reguleres overordnet ad to kanaler: En privatretlig og en offentligretlig.
Denprivatretlige reguleringbygger på privates retsstiftelse – ved aftale, båndlæggelse, testamente, hævd – over fast ejendom og foregår sædvan-ligvis ved, at der tinglyses et dokument om (indskrænkninger i) en fast ejendoms fremtidige anvendelse på ejendommens blad i tingbogen, hvorefter dokumentet skal respekteres af kommende erhververe af ejen-dommen. En sådan (tinglyst) begrænsning i anvendelsen kaldes for en deklarationeller enservitut.1Et eksempel er, at A aftaler med B, at B har ret til at færdes ad en sti over A’s ejendom. Dokumentet med aftalen kan tinglyses på A’s ejendom, således at kommende erhververe af ejendom-men skal respektere B’s færdselsret.Den væsentligste privatretlige regu-lering af fast ejendom sker ved sådan servitutstiftelse. Reglerne herom behandles nærmere nedenfor i afsnit 1.2
Offentligretlig reguleringaf anvendelsen af fast ejendom sker på tre måder:
1) Direkte ved lov, hvor en lovbestemmelse direkte indskrænker anven-delsen, jf. f.eks. nbl. § 3 om forbud mod ændringen af tilstanden af søer, vandløb m.v.3 og planlovens § 35 om forbud mod bebyggelse m.v. i landzone.4
2) Reguleringi henhold til en lov, derbemyndigeren offentlig myndig-hed til at pålægge ejeren af en ejendom, at udnytte denne på en bestemt måde eller at undlade en bestemt anvendelse, jf. f.eks. lov
1. Se nærmere om begrebet, nedenfor afsnit 1.1. »Deklaration« og »servitut« anvendes i denne fremstilling som synonymer.
2. Den privatretlige regulering ved servitutstiftelse suppleres af reglerne om naboret, jf.
kap. III,3.1.
3. Se nærmere afsnit 2.3.1.1.
4. Se nærmere afsnit 2.1.2.
om offentlige veje §§ 34 og 35, hvorefter vejmyndigheden under visse betingelser kan pålægge en ejendom byggelinier, hvilket indebærer, at der ikke må opføres ny bebyggelse inden for det af byggelinierne omfattede areal, fordi dette kan hindre en fremtidig vejudvidelse.
Loven pålægger ikke byggelinierne direkte, men bemyndiger vej-myndigheden til at beslutte, at disse skal pålægges visse ejendomme.
Denne offentlige regulering sker sædvanligvis ved pålæg af offentlig-retlige servitutter, som skal respekteres af nuværende og kommende ejere af ejendommen, jf. bl.a. nedenfor afsnit 1.3.1. Under denne gruppe hører tillige tilfælde, hvor en bestemt tilstand på en ejendom (f.eks. forurening) medfører, at ændringer i ejendommen og dens anvendelse kun kan ske med tilladelse. Se nærmere herom kap.
III,4.1.2.
3) Vedplanlægning. Det følger af planloven, at der for hvert amt skal vedtages en regionplan og for hver kommune en kommuneplan. Pla-nerne fastlægger de overordnede rammer for anvendelsen af fast ejendom inden for amtet henholdsvis kommunen. F.eks. fastlægges, hvilke områder i amtet der er særlige vandindvindingsområder, eller hvilke områder i kommunen der skal anvendes til erhverv henholds-vis boligområder. For e´n eller flere enkelte ejendomme kan kommu-nalbestyrelsen desuden vedtage en lokalplan, der – eventuelt meget detaljeret – fastlægger den lovlige anvendelse.
De væsentligste regler om den offentligretlige regulering behandles nær-mere nedenfor i afsnit 2.