2. Begrænsninger i adgangen til erhvervelse af fast ejendom
2.2. Erhvervelse af landbrugsejendomme 1. Reglerne i landbrugsloven
kravet. Højesteret fandt endvidere, at der ikke efter en samlet vurdering af erhver-verens forhold var formodning for, at han ikke havde sit faste og varige hjem i Danmark.
Hvis sælgeren disponerer over ejendommen på ny til fordel for en kon-kurrerende aftaleerhverver nr. 2, opstår der spørgsmål, om denne afta-leerhverver kan ekstingvere den oprindelige købers ret. Såfremt den oprindelige købeaftale har værettinglyst med frist, jf. ovenfor, bliver det afgørende for aftaleerhverver nr. 2’s gode tro, om det antages, at en aftaleerhverver er i ond tro om de utinglyste rettigheder, som fremgår af tingbogen, selv om han ikke har efterset tingbogen.71
Hvis aftalen er blevetafvist fra tingbogen, kan sælgerens aftaleerhver-ver nr. 2 være i god tro om den oprindelige købers ret, uanset om han har efterset tingbogen eller ej, idet aftalen ikke vil fremgå heraf. Det be-mærkes, at hvis aftaleerhverver nr. 2 er en køber, kan han kun eksting-vere, hvis han får tinglyst sin ret i god tro, og hvis han selv opfylder bopælskravet i erhvervelsesloven. Dette skyldes, at aftaleerhverver nr.
2’s ret heller ikke kan tinglyses endeligt, hvis bopælskravet ikke opfyl-des.
2.2. Erhvervelse af landbrugsejendomme
automatisk tilsidesættes. Det følger nemlig bl.a. af landbrugslovens § 1, stk. 2, nr. 1, at de bedst egnede landbrugsjorder skal sikres mod anden anvendelse. Dette sker gennem en klassificering af landbrugsjorden, jf. landbrugslovens § 3 a, som indgår ved planmyndighedernes udarbejdelse af region- og kommuneplaner. Desuden skal kommunalbestyrelsen ved lokalplanlægningen inddrage landbrugsmæssige hensyn.73 En nærmere redegørelse for samspillet mellem landbrugsloven og den øvrige area-lanvendelseslovgivning falder uden for denne fremstilling.
Endvidere har det siden landboreformerne ved stavnsbåndets ophæ-velse i slutningen af 1700-tallet været en hovedmålsætning i dansk jord-brugspolitik, at ejendomsretten til landbrugsjorden ikke bør samles hos et begrænset antal godsejere, som det var tilfældet før landboreformerne, men at jorden skal ejes af en bred kreds af ejere, der selv dyrker den jord, de ejer.74Selvejet og familiebruget (tidligere husmandsbruget) har således høj prioritet.
For at fremme disse mål har det været nødvendigt at indføre visse begrænsninger i retten til at udnytte landbrugsejendomme – den så-kaldtelandbrugspligt, jf. nærmere nedenfor kap. II,2.3.2. – og at regu-lere, hvem der kan erhverve ejendomsret til landbrugsjord og under hvilke betingelser.
Landbrugsloven regulerer såvel fysiske personers som selskabers er-hvervelse af landbrugsjord. Endvidere indeholder lovens §§ 11 og 12 regler om leje (forpagtning) af jord, der i vidt omfang er parallelle med reglerne om erhvervelse, idet det derved søges forhindret, at erhvervel-sesbetingelserne omgås ved langvarige lejeaftaler.
Personers erhvervelse af landbrugsejendomme: Hovedreglen herom findes i landbrugslovens § 16, stk. 1, hvorefter e´n landbrugsejendom kan erhverves i fri handel uden tilladelse af en person, som opfylder betin-gelserne i stk. 1, nr. 1-6. Tilladelse kræves ikke, hvis erhververen er fyldt 18 år, er dansk statsborger eller statsborger i et EU-land,75 ikke er ejer
73. Se nærmere cirk. nr. 28 af 22/2 2000 om varetagelsen af de jordbrugsmæssige interesser under region-, kommune- og lokalplanlægningen m.v.
74. I landbrugslovens § 1, stk. 2, nr. 3, udtrykkes dette således, at en bred variation af ejendomme i jordbruget skal bevares. Om landboreformerne og den nutidige jord-brugspolitik, der stadig udspringer heraf, seJordlovgivnings. 42 ff og om landbrugs-lovens formålsbestemmelse, side 135 ff. Se mere generelt om udviklingen efter 2.
Verdenskrig,H. Otte Hansen:Landbrug i et moderne samfund – Landbrugets place-ring, udvikling og omverden i et velfærdssamfund (2001).
75. Endvidere opfylder statsborgere i Island, Norge og Liechtenstein betingelsen i kraft af aftalen om et Europæisk Økonomisk Samarbejdsområde (EØS-aftalen), jf. nærmere Jordlovgivnings. 521 f.
Kap. I,2.2.1.
af nogen landbrugsejendom i forvejen,76 tager fast bopæl77 på og selv driver ejendommen samt opfylder nogle nærmere krav til landbrugs-mæssig uddannelse.78Er ejendommen under 30 ha, stilles der dog ikke krav om særlig uddannelse eller om, at erhververen selv driver ejendom-men (den kan f.eks. drives af en bestyrer eller af en forpagter),79 jf.
landbrugslovens § 16, stk. 2.
En ejer af en landbrugsejendom kan erhverve yderligere e´n eller to landbrugsejendomme (i alt tre) uden tilladelse, hvis betingelserne i land-brugslovens § 16, stk. 3, opfyldes, herunder bl.a. at erhververen efter erhvervelsen af ejendom nr. 2 eller 3 ikke samlet er ejer af mere end 70 ha.
Landbrugslovens § 17 og § 17 a indeholder bestemmelser om erhvervelse af land-brugsejendomme ved arv henholdsvis handel mellem nærmere familiemedlemmer.
Disse bestemmelser udgør undtagelser til hovedreglen i § 16, idet betingelserne for at opnå adkomst uden tilladelse er lempeligere.
Såfremt en erhverver ikke opfylder betingelserne i landbrugslovens §§
16-17 a, kræver erhvervelsen tilladelse i medfør af lovens § 18.80 Om retsvirkningerne i øvrigt, se nedenfor.
Formålet med de nævnte regler er bl.a. at sikre, at større jordarealer (over 30 ha) kun dyrkes af personer, der har den nødvendige jordbrugs-faglige uddannelse. Endvidere sikrer navnlig reglerne om antal ejen-domme, som må erhverves, og lovens arealgrænser, at ejendomsretten til landbrugsjorden ikke samles på nogle få investorers hænder.
Selskabers erhvervelse af landbrugsejendomme: Reglerne herom findes i landbrugslovens §§ 20 og 21, der tydeligt afspejler lovens rødder i landboreformerne, idet hovedreglen (§ 21) er, at juridiske personer (sel-skaber, foreninger, sammenslutninger m.v.) kun kan erhverve adkomst på en landbrugsejendommed tilladelse, samt at tilladelse kun kan
med-76. Denne betingelse skal også opfyldes af erhververens ægtefælle og børn under 18 år.
77. Landbrugslovens bopælskrav er ikke i strid med EF-traktatens art. 43 (tidligere art. 52) om fri etableringsret, jf. UfR 2001.1249 H. Se dog herimodU. Neergaardi UfR 2002 B 213 ff.
78. Se nærmere bkg. nr. 627 af 26/7 1999 om uddannelseskrav og bopælskrav m.v. og Jordlovgivnings. 534 ff.
79. Se nærmere om kravet om egen drift, § 5 i bkg. nr. 627 af 26/7 1999 ogJordlovgivning s. 533 f.
80. De grundlæggende retningslinier for meddelelse af tilladelse fremgår af cirk. nr. 26 af 22/2 2000 §§ 60-72. Se endvidereJordlovgivnings. 578 ff.
Kap. I,2.2.1.
deles i visse nærmere afgrænsede tilfælde, jf. § 21, stk. 2. Dermed be-grænses mulighederne for, at finansielle investorer opkøber landbrugs-jord som investeringsobjekt med henblik på bortforpagtning til størst muligt afkast.81Begrænsningen af selskabers erhvervelse har desuden til hensigt at hindre, at landbrugsjorden i længere tid holdes uden for fri handel,82 til skade for en løbende tilpasning af ejendomsstrukturen i jordbruget.
En undtagelse findes dog i landbrugslovens § 20, hvorefter aktie- og anpartsselskaber kan erhverve adkomst til en landbrugsejendom uden tilladelse, hvis aktier eller anparter, der repræsenterer stemmeflertallet i selskabet og mindst udgør 10 pct. af selskabskapitalen ejes af en deltager i selskabet (den såkaldte »landmand i selskabet«), der indtil selskabets erhvervelse selv har haft lovlig adkomst på ejendommen – dvs. som har opfyldt landbrugslovens bestemmelser for personers erhvervelse af ejen-dommen eventuelt med dispensation – eller som opfylder betingelserne i lovens §§ 16, 17, 17 a eller 18 for personlig erhvervelse af ejendom-men.83Samtlige øvrige aktier eller anparter skal være ejet af jordbruge-rens ægtefælle, søskende eller beslægtede i ret op- eller nedstigende linie eller af pensionskasser og livsforsikringsselskaber. Det er således kun
»familieselskaber« med en snæver kreds af finansielle investorer, der uden tilladelse kan erhverve landbrugsejendomme.
Foruden reglerne om erhvervelse af hele landbrugsejendomme indeholder land-brugsloven også visse begrænsninger i adgangen til at erhvervedeleaf en landbrugs-ejendom samt i adgangen til at omlægge jorder mellem landbrugslandbrugs-ejendomme ved arealoverførsel. Køb og salg af en del af en landbrugsejendom kræver, at delen udstykkes og oprettes som en ny selvstændig landbrugsejendom, jf. landbrugslovens
§ 1484, eller ved arealoverførsel sammenlægges med en anden landbrugsejendom.
Arealoverførsel fra e´n landbrugsejendom til en anden kræver tilladelse og forudsæt-ter opfyldelse af en række betingelser, jf. nærmere landbrugslovens § 13.85
81. Om § 21 og dispensationspraksis, seJordlovgivnings. 671 ff.
82. Selskabsejet er til tider blevet betegnet som »den døde hånd«!
83. Om aktie- og anpartsselskabers erhvervelse af landbrugsejendomme, se nærmere Jord-lovgivnings. 647 ff.
84. Se nærmereJordlovgivnings. 494 ff.
85. Se endvidereJordlovgivnings. 441 ff.
Kap. I,2.2.1.
2.2.2. Privatretlige retsvirkninger af landbrugslovens erhvervelsesbegrænsninger
Kontrollen med overholdelsen af landbrugslovens erhvervelsesbegræns-ninger varetages først og fremmest af tinglysningsdommeren, der i med-før af lovens § 26 skal tinglyse et skøde vedrørende en landbrugsejen-dom med frist, hvis tilladelse til erhvervelsen ikke forevises, eller hvis det ikke dokumenteres, at tilladelse efter loven er unødvendig. Sker anmeldelse uden forevisning af fornøden tilladelse senere end 4 uger efter aftalens indgåelse,afvisesdokumentet, jf. § 4, stk. 1, i bkg. nr. 626 af 26/7 1999 om dokumentation ved tinglysning af dokumenter vedrø-rende landbrugsejendomme, medmindre det dokumenteres, at ansøg-ning om tilladelse er indsendt, eller at ejendommen er videresolgt inden 4 ugers-fristens udløb, jf. bekendtgørelsens § 4, stk. 2.
Hvis en erhverver ikke opfylder betingelserne for at erhverve ad-komst uden tilladelse, og tilladelse enten ikke søges, ikke opnås eller bortfalder, kan den lokale jordbrugskommission meddele erhververen påbud om at afhænde ejendommen inden en frist på mindst 6 måneder og højst e´t år, jf. landbrugslovens § 27. Overtrædelse af dette påbud – og af reglerne i landbrugsloven i øvrigt – er sanktioneret med bødestraf, jf.
lovens § 33. Loven tager imidlertid ikke stilling til købeaftalens privat-retlige gyldighed. Udgangspunktet er derfor, at aftalen ergyldig, selv om der meddeles genafhændelsespåbud i medfør af § 27. Sammenlign oven-for afsnit 2.1.2. om erhvervelsesloven.
Den, der erhverver en landbrugsejendom, men som ikke kan få tilla-delse til erhvervelsen, kan således ikke påberåbe sig, at aftalen er ugyl-dig. Det er ikke sælgerens problem, at erhververen ikke kan opnå den nødvendige tilladelse. Kun hvis salget er betinget af, at erhververen kan opnå lovlig adkomst til ejendommen efter landbrugsloven, kan han fri-gøre sig fra aftalen, hvis erhvervelsestilladelse ikke kan opnås.86Uden en sådan betingelse, har sælgeren krav på naturalopfyldelse (betaling af købesummen). Erhververen må i stedet søge at sælge ejendommen til anden side inden den fastsatte genafhændelsesfrist.
Hvis salgsaftalen afvises fra eller udslettes af tingbogen efter udløbet af den af tinglysningsdommeren fastsatte frist, jf. ovenfor, er aftalen utinglyst og kan derfor ekstingveres af sælgerens kreditorer og godtro-ende aftaleerhververe, jf. TL § 1, stk. 2. Også i denne situation er det –
86. Jf.Fl. TolstrupiMiljøret 3s. 334 ogJordlovgivnings. 516.
Kap. I,2.2.2.
når tinglysningen er sket med frist – afgørende, om en aftaleerhverver er i ond tro om utinglyste rettigheder, der fremgår af tingbogen. Se i det hele ovenfor afsnit 2.1.2. vedrørende erhvervelsesloven.