Forskellige servituttyper

Som eksempler på servitutfortolkning kan nævnes: UfR 1966.802 H: En servitut, hvorefter villaer kun måtte benyttes til sædvanlig beboelse for en eller to familier, var til hinder for udlejning af tre ud af ni værelser til turister om sommeren.UfR 1991.197 Øvedrørte en tinglyst deklaration, hvorefter parcelhuse, der opførtes på nogle skrå-nende grunde ned mod et rekreativt område, skulle have flade tage og højest måtte opføres i e´n etage. På en ejendom blev opført et parcelhus, der opfyldte deklarati-onens krav. Huset blev solgt i 1984. I 1987 lod køberen for ca. 200.000 kr. opføre en udestue og terrasseoverdækning i glas og aluminium. Tilbygningens tag ragede ca. 1 meter op over huset og havde skrånende tag med hældningsgrader på 65 henholdsvis 25. Køberen havde undersøgt tingbogen, men havde ikke undersøgt deklarationens indhold. En nabo krævede udestuen m.v. revet ned. Landsretten fandt, at taget ikke var fladt, og deklarationen var derfor overtrådt. Da køberen havde udvist betydelig uagtsomhed, og da økonomisk værdispild af den nævnte størrelse ikke kunne hindre nedrivning, var der ikke grundlag for at lade overdækningen blive mod en økono-misk kompensation. Da overdækningen ikke kunne ændres til en lavere højde og hældning, blev naboens påstand om nedrivning taget til følge.UfR 1995.68 V: En servitut om »ret til gående færdsel« blev fortolket således, at retten kunne udøves af ejeren af den herskende ejendom, samt af personer, som han udtrykkeligt eller stiltiende gav tilladelse til færdsel, forudsat, at færdslen havde en naturlig tilknytning til ejendommen og ikke gik ud over, hvad der var rimeligt af hensyn til ejeren af den tjenende ejendom.UfR 1998.590 H: Ifølge en deklaration måtte der på en ejendom kun opføres en beboelsesbygning med to etager, og grunden måtte ikke benyttes til handel, fabrik, værksted eller lignende eller i det hele taget anvendes til noget, der på grund af larm m.v. var til ulempe for naboerne. Ejendommen blev solgt i 1985, og køberen begyndte at drive et reklamebureau med ansat personale fra kælderen.

Kommunen krævede som påtaleberettiget, at reklamebureauet skulle ophøre, da enhver erhvervsudøvelse efter kommunens opfattelse var i strid med servitutten. Da erhvervsvirksomheden alene blev udøvet fra kælderen uden ulempe for naboerne, var den ikke i strid med servitutten.

retlig servitut enten være en rådigheds- eller en tilstandsservitut. Lige-ledes kan en privatretlig servitut samtidig være en personlig (eller reel) rådighedsservitut (eller tilstandsservitut).

1.3.1. Privatretlige eller offentligretlige servitutter

Sondringen mellem privat- og offentligretlige servitutter har navnlig be-tydning med hensyn til servitutternesstiftelsesmåde og med hensyn til deres prioritetsbeskyttelse, idet offentligretlige servitutter – i modsæt-ning til private – ofte er beskyttet mod enhver uden tinglysmodsæt-ning. For så vidt angår prioritetsbeskyttelsen henvises til afsnit 1.2. ovenfor. I det følgende belyses forskelle i stiftelsen af private og offentlige servitutter.

Privatretlige servitutterstiftes på samme måde som andre private ret-tigheder, dvs. ved en viljesakt (aftale, testamente, gave etc.) udøvet af private (en person, et selskab, en sammenslutning etc.). Servitutter kan således stiftes både ved engensidigdisposition (aftale) og ved enensidig disposition (ved testamente, gave eller en ensidig erklæring fra ejeren om ejendommens fremtidige anvendelse). Endvidere kan rådighedsser-vitutter²⁹ stiftes gennem en vedvarende retsstridig råden ved hævd.³⁰ Om stiftelsen gælder de almindelige privatretlige regler, herunder navn-lig reglerne om aftalers indgåelse, udfyldning og fortolkning. For så vidt angår servitutter stiftet ved aftale, må det således efter de almindelige aftaleretlige ugyldighedsregler afgøres om aftalen (og dermed servitut-ten) er gyldig. Om særlige principper for fortolkning af servitutter, se ovenfor afsnit 1.2. Sammenholdes dette med definitionen af servitutbe-grebet ovenfor i afsnit 1.1. kan det konstateres, at det »særlige grund-lag«, som privatretlige servitutter hviler på, eren ensidig eller gensidig viljesakt fra ejeren af den tjenende ejendom eller hævdserhvervelse.

Offentligretlige servitutterpålægges e´n eller flere ejendomme efter be-slutning af en offentlig myndighed, der har hjemmel (bemyndigelse) hertil i en lovbestemmelse. De fleste offentligretlige servitutter er til-standsservitutter, idet mange lovbestemmelser hjemler, at der træffes bestemmelse om, at en eksisterende tilstand på en ejendom ikke må ændres. Der er dog intet til hinder for pålæggelse af offentligretlige rådighedsservitutter, hvis der er hjemmel til det.

29. Se herom næste afsnit.

30. Jf. nedenfor kap. IV,2.

Kap. II,1.3.1.

Et tydeligt eksempel på hjemmel for pålæggelse afoffentligretlige rådighedsservitutter er byfornyelseslovens § 45, stk. 1, hvorefter kommunalbestyrelsen efter vedtagelsen af et projekt om fællesarealer og fællesanlæg for flere ejendomme, pålægger de omfattede ejendomme de nødvendige servitutter om udlæg af fællesarealer og deres indretning samt om vedligeholdelse og drift. I medfør af § 45, stk. 1, 2. pkt., er servitutterne bindende for enhver. Servitutter, der giver e´n ejendoms beboere ret til at benytte en anden ejendoms grund som (en del af et) fællesareal, er rådighedsser-vitutter.

Som eksempler påoffentligretlige tilstandsservitutterkan nævnes pålæg af bygge-linieservitutter i medfør af lov om offentlige veje §§ 34 og 35, fredninger i medfør af nbl. § 9, stk. 1,³¹om klitfredning og § 40 om anden fredning samt bygningsfrednings-lovens § 7.

Det er ikke alle offentligretlige indskrænkninger i en ejers råden over sin ejendom, der har karakter af offentligretlig servitutstiftelse. Navnlig må de offentligretlige servitutter afgrænses over for almindelige rådigheds-indskrænkninger fastsat ved lov. Den grundlæggende forskel er, at de almindelige indskrænkninger er pålagt direkte ved lov, mens de offentlig-retlige servitutter er pålagtaf en offentlig myndighedmed hjemmel i en lov.³²Dette kan også udtrykkes således, at der er tale om en almindelig rådighedsindskrænkning, hvis indskrænkningen er en realitet, når blot bestemte betingelser (eventuelt ingen) i loven er opfyldt, og en afgørelse fra en offentlig myndighed ikke er nødvendig.Offentligretlige servitutter pålægges derimodefter konkret beslutningaf en offentlig myndighed.

Som eksempel på forskellen kan nævnes byggelinier pålagt i medfør af §§ 34 og 35 i lov om offentlige veje. Byggelinierne pålægges som servitutter af vejmyndigheden med hjemmel i §§ 34 og 35. I modsætning hertil er en række af naturbeskyttelses-lovens beskyttelseslinier almindelige rådighedsindskrænkninger, idet de gælder for de af loven omfattede ejendomme fra lovens ikrafttræden. Se f.eks. strandbeskyt-telseslinien på 300 m, jf. nbl. § 15, stk. 1, samt klitfredningslinien på 300 m henholds-vis 100 m, jf. lovens § 8, stk. 2, nr. 2 og stk. 3. Se nærmere afsnit 2.3.1.2.

Sondringen er dog ikke helt skarp. Eksempelvis noteres ejendomme som land-brugsejendomme i matriklen ved en konkret myndighedsbeslutning, jf. landbrugs-lovens § 2, stk. 2, og nedenfor afsnit 2.3.2. Trods dette må landbrugspligten nærmest betegnes som en almindelig rådighedsindskrænkning og ikke en offentligretlig ser-vitut. Dette skyldes, at beslutningen om at notere en ejendom som landbrugsdom ikke indeholder særlige bestemmelser om begrænsninger i udnyttelsen af

ejen-31. Derimod må klitfredning af arealer efter § 8, stk. 2, anses for en almindelig rådigheds-indskrænkning, der ikke har karakter af en servitut, idet fredningen indtræder uden miljøministerens pålæg af en særskilt fredningsservitut, jf. straks nedenfor.

32. Jf.L. Lynge Andersen:Servitutter og lokalplaner (1984) s. 80 f.

Kap. II,1.3.1.

dommen efter noteringen. Derimod følger det direkte af landbrugsloven, at ejen-domme, der er noteret som landbrugsejenejen-domme, er undergivet landbrugspligt og de rådighedsindskrænkninger, som følger heraf. Det er således ikke en myndighed, der pålægger begrænsningerne – de følger direkte af loven.

Sondringen mellem offentligretlige servitutter og almindelige rådigheds-indskrænkninger bygger på den måde, hvorpå rådighedsbegrænsningen stiftes, jf. ovenfor. Endvidere bygger sondringen på, hvordan rådigheds-begrænsningen kan bringes til ophør eller ændres. En almindelig rådig-hedsbegrænsning er som nævnt fastlagt direkte ved lov, og kan derfor kun ændres eller bringes til ophør, ved enlovændring. En offentligretlig servitut kan derimod bringes til ophør efter de almindelige regler om servitutters ophør, jf. nedenfor afsnit 1.5., og den kan ændres ved en ny myndighedsbeslutning, forudsat at der er hjemmel til at træffe en sådan.

1.3.2. Rådigheds- eller tilstandsservitutter

Den mest centrale opdeling af servitutterne er sondringen mellem rå-digheds- og tilstandsservitutter. Som det fremgår af afsnit 1.1. ovenfor, indgår sondringen i definitionen af servitutbegrebet.

En rådighedsservitut giver den berettigede ret til en retmæssig, be-grænset råden over en fast ejendom, som den berettigede ikke selv er ejer af, og som vedkommende derfor heller ikke uden servitutten (eller andet retsgrundlag) er berettiget til at råde over. Som eksempler på rådighedsservitutter kan nævnes ret til at samle brænde, plukke frugt, hente vand eller grave grus, der alle giver den berettigederet til at tilegne sig noget af den tjenende ejendoms substans. Selv om en ret til at drive jagt eller fiskeri på en anden persons ejendom til tider betegnes »jagt-leje« eller »fiskeri»jagt-leje«, således at sprogbrugen antyder, at der er tale om brugsrettigheder, er jagt- og fiskerirettigheder efter det netop anførte eksempler på rådighedsservitutter.³³Andre eksempler på rådighedsser-vitutter er en ret til at færdes over den tjenende ejendom,³⁴en ret til at parkere, en ret til at trække ledninger over eller et rør under ejendom-men eller en ret til at støtte sit hus mod et hus på den tjenende ejendom.

33. Jf.Jordlovgivnings. 406 med henvisninger samt UfR 1941.594 V og UfR 1981.153 V, der begge uden nærmere begrundelse antog en jagtret for at være en servitut.

34. Se f.eks. UfR 1995.68 V og UfR 2001.2552 V, begge refereret i afsnit 1.2., samt UfR 1997.756/2 H.

Kap. II,1.3.2.

Se f.eks. UfR 1986.482/2 H, der omhandlede en rådighedsservitut, som bl.a. forplig-tede ejeren af en ejendom bebygget med et hotel beliggende på kajen ved Køben-havns Havn til at tåle,atKøbenhavns Havnevæsen lod passagerskibe fortøje ved kajen,atder kunne sættes landgange til disse skibe, således at den heraf følgende nødvendige kørende og gående trafik kunne foregå, samtatkajen kunne anvendes til ind- og udskibning af varer. Det var ikke i strid med servitutten, at havnevæsenet i e´n måned lod Bornholmerbådene lægge til kaj ud for hotellet.

Entilstandsservitutgiver ikke den berettigede adgang til faktisk at råde over den tjenende ejendom, men alene ret til at kræve at ejeren af den tjenende ejendom opretholder en i servitutten nærmere bestemt tilstand på ejendommen. Tilstandsservitutter kan f.eks. give den berettigede krav på, at træer og buske på den tjenende ejendom holdes under en bestemt højde,³⁵at ejendommen ikke bebygges, eller kun bebygges med bygnin-ger af en bestemt størrelse, højde og udseende,³⁶ at ejendommen ikke udstykkes, at der ikke drives erhverv, at bygninger ikke anvendes til bestemte formål³⁷ etc.

Hvis ejeren af den tjenende ejendom ikke selv sørger for, at den pågældende tilstand opretholdes – f.eks. ved at lade træer vokse over den i servitutten tilladte højde – kan den berettigede kræve servitutten overholdt, om nødvendigt ved at få dom over ejeren af den tjenende ejendom, jf. afsnit 1.2. Det er vigtigt at bemærke, at den indirekte råden over den tjenende ejendom, som en eventuel tvangsfuldbyrdelse af dom-men giver den berettigede, ikke bevirker, at der er tale om en rådig-hedsservitut. Den berettigedes råden skyldes ikkeservituttens indhold, men er et særligt udtryk for denshåndhævelse, når den forpligtede ikke opfylder sin forpligtelse.

Sondringen mellem rådigheds- og tilstandsservitutter har ikke kun det systematiske og pædagogiske sigte, at opdele servitutbegrebet. I flere henseender har sondringen materiel betydning. Således er det kun mu-ligt at vinde hævd på rådighedsservitutter, jf. nærmere nedenfor kap.

IV,2.2.1., og planlovens regler om bortfald af servitutter, der strider mod en lokalplan, gælder alene for tilstandsservitutter, jf. nærmere nedenfor afsnit 2.2.3.3. I disse relationer er det således væsentligt at afgøre, hvil-ken type servitut der er tale om.

35. Se f.eks. UfR 1992.800 Ø.

36. Se f.eks. UfR 1952.520 H og UfR 1991.197 Ø – sidstnævnte refereret i afsnit 1.2.

37. Se f.eks. UfR 1960.878 Ø, UfR 1966.802 H og UfR 1998.590 H. De to sidstnævnte afgørelser er refereret ovenfor afsnit 1.2.

Kap. II,1.3.2.

I ældre litteratur betegnedes rådighedsservitutter ogsåpositive servitutter, fordi de giver den berettigede adgang til positivt at råde over den tjenende ejendom. Til-standsservitutter kaldtes modsvarende for negative servitutter. Rådighedsservitut-terne er også – mindre hensigtsmæssigt – blevet betegnettilegnelsesservitutter. Dette er imidlertid kun dækkende for de servitutter, som giver ret til at tilegne den tje-nende ejendoms substans, hvilket f.eks. en færdselsret ikke giver.

1.3.3. Personlige eller reelle servitutter

Den gamle sondring mellem personlige og reelle servitutter har i dag mistet sin praktiske betydning på samme måde som sondringen mellem den herskende og den tjenende ejendom, jf. ovenfor afsnit 1.1. Sondringen hænger sammen med, om den påtaleberettigede er ejer af en fast ejendom (den herskende ejendom) eller ej.

Hvis en servitut – f.eks. en ret til at samle brænde i en skov – er stiftet til fordel for en eller flere bestemte personer, uden hensyn til om disse personer er ejere af en fast ejendom eller ej (f.eks. til fordel for en gruppe forpagtere, som lejer gårde på et større gods) kaldes servitutten forpersonlig. Dette gælder, selv om en eller flere af de berettigede tilfældigvis ejer en fast ejendom, når dette ikke ved servitutstiftelsen er tillagt betydning. Se f.eks. UfR 1981.153 V, der vedrørte en jagtret for sælgeren af en ejendom og hans hustru så længe nogen af dem levede.

Er en servitut – f.eks. en ret til at færdes over A’s ejendom – stiftet til fordel for ejeren af en bestemt ejendom, B, således at (færdsels)retten følger med ejendoms-retten til B’s ejendom (den herskende ejendom), hvis denne sælges, kaldes servitut-tenreel.³⁸

Sondringen mellem personlige og reelle servitutter har reelt ingen betydning for behandlingen af servitutter og er i øvrigt ikke hensigtsmæssig i tilfælde, hvor en servitut er stiftet til fordel for den til enhver tid værende ejer af en bestemt ejendom, men samtidig er tillagt en (eller flere) berettigede, som ikke forudsættes at være ejer af nogen bestemt ejendom. Servitutten er da reel i forhold til ejeren af ejendommen og personlig i forhold til de øvrige berettigede. Sondringen har normalt heller ikke betydning i forhold til offentligretlige servitutter, idet den påtaleberettigede ifølge sådanne normalt er en offentlig myndighed og ikke en person med eller uden ejen-domsret til en fast ejendom. At sondringen er mindre hensigtsmæssig ændrer dog ikke ved, at det – navnlig for så vidt angår spørgsmålet om servitutrettens ophør og overdragelighed – er af betydning, om retten er personlig (uoverdragelig) eller følger den herskende ejendom eller en servitutberettiget virksomhed ved overdragelse.