A. V I N D I N G K R U S E
M I S L I G H O L D E L S E AF E J E N D O M S K Ø B
2. omarbejdede udgave
K Ø B E N H A V N
J U R I S T F O R B U N D E T S F O R L A G 1 9 6 2
B o g en e r s a t m c d L in o ty p e T im e s og tr y k t h o s A n d e ls b o g t r y k k e r je t i O d e n s e
F o to g r a f is k g e n o p try k 1966
E X - 27-0
F O R O R D T I L 2. U D G A V E
I næ rvæ rende udgave er foretaget de tilføjelser og ændringer, som er nødvendiggjort af æ n
dringerne i lovgivningen sam t frem kom st af ny litteratu r og dom spraksis siden 1. udgaven fra 1954 og indtil 1. decem ber 1961. E ndvidere er teksten for m ange afsnits vedkom m ende væsentligt udvidet og om arbejdet. U n d er h en
syn til, at d et er hensigten i løbet af k o rt tid at udsende en ny udgave af m in frem stilling af advokatens erstatningsansvar, er kapitel 7 om ansvar og pligter, d er påhviler advokater og an d re m edvirkende ved ejendom shandler, u de
la d t i næ rvæ rende udgave. R egistrene er revi
d eret af stud. jur. Peter Germer.
A . Vi n d i n g Kr u s e
I N D H O L D S F O R T E G N E L S E
S id etallen e e r a n fø rt i p a ren tes 1. kapitel. Forsinkelse (og um u lig h ed ) fra sælgerens side (1– 38)
I In d led n in g (1– 3)
II H v o rn å r fo relig g er d e r fo rsin k else (3– 12) A . L ev erin g stid en (fo rfald stid en ) (3– 8)
1. D isp o sitio n sstillelsen (5) 2. Skødegivelsen (7) B. R isikoens o v erg an g (8)
C . S kæ ringsdagen o g refu sio n ssald o en (11) I I I R e t til o p fy ld else (12– 13)
IV H æ v efø jelsen (13– 15)
V In d led e n d e b e m æ rk n in g er o m e rstatn in g sb efø jelsen (15– 19) V I E rsta tn in g af p o sitiv o p fy ld elsesin teresse (19– 21)
A . B etin g elsern e (19)
B. E rstatn in g en s b ereg n in g (19– 20) 1. K ø b e t fasth o ld es (19) 2. K ø b e t hæ ves (19)
V II E rsta tn in g a f n egativ k o n trak tsin tere sse (2 1 -2 9 ) A . B etingelserne (21)
B. E rstatn in g en s bereg n in g (25)
C . K ø b e ren s re stitu tio n sk rav , n å r h a n d elen hæ ves (27)
V III B eg ræ n sn in g er i e rstatn in g en s o m fan g . A d æ k v a n sp ro b le m e t (29– 35) A . In d led n in g (29)
B. B egræ nsningsreglens u d fo rm n in g (31) IX B eføjelsernes b o rtfa ld (36– 38)
A . M an g len d e re k la m a tio n (36– 38) 1. F o rh o ld e t til K b l (36) 2. Ik k e-o p fy ld else (36) 3. F o rsin k else (37) B. O pgivelse (38)
C . E g en skyld f r a k ø b e ren s side (38) 2. kapitel. M a n g e ls p ro b le m e t v ed fast eje n d o m (39– 149)
I In d led n in g (39–4 1 ) A . K ø b elo v en s re g le r (39) B. S tillingen ved fa st ejen d o m (40)
I I M a n g e lsb eg re b et og fo ru d sæ tn in g slæ ren (41– 66) A . O rie n te rin g (41)
B. D e t gen erelle m an g elsb eg reb (41)
IX
C. F o ru d sæ tn in g slæ re n o g d en s fo rh o ld til m an g elsb eg reb et (43– 62) 1. H v o rn å r fo relig g er d e r en m an g el (44– 59)
a. F o ru d sæ tn in g slæ ren s g ru n d b e tin g elser (44– 47) b. N æ rm e re om risik o sp ø rg sm å le t (47– 50) c. V ejled en d e e n k eltre g ler (50– 57)
d. U ssings k ritik a f d en sub jek tiv e teo ri (57– 59) 2. In d h o ld e t af b e fø je lsern e (59– 62)
D . A n d re p rin cip p er so m g ru n d lag fo r m an g elsreg lern e (62) E . In teressem o d sæ tn in g en m ellem k ø b e r o g sæ lger (63) F . M an g elsb eg reb ets b e stan d d e le (65)
G . P la n fo r d et fø lg en d e (66)
I I I M a n g e lsb eg re b et ved k ø b a f fa s t ejen d o m (66– 86) A . In d led n in g (66)
B. G a ra n titilfæ ld e (67– 71) 1. U d try k k e lig t (67) 2. S tiltien d e (68) 3. K asu istik (69)
C. F o ru d sæ tn in g stilfæ ld e (71– 82)
1. In d iv id u elle fo ru d sæ tn in g stilfæ ld e (71) 2. D e t g enerelle m an g elsb eg reb (73) 3. S æ lgerens oplysn in g sp lig t (77) D . S vigstilfæ lde (82)
E. S æ rligt o m e fte rfø lg e n d e m an g le r (84)
IV M an g elsb efø jelsern es u d fo rm n in g ved fa st ejen d o m (8 6 -1 2 9 ) A . In d led n in g . F a re o v erg a n g en (86)
B. H æ v efø jelsen (87)
C. R e t til fo rh o ld sm æ ssig t afslag (90– 109) 1. B eføjelsens in d h o ld (90)
2. Sæ rlige h en sy n ved fa st ejen d o m (92– 99) a. U sik k e rh ed s m o m e n te r (92)
b. K a ra k te re n a f salg en e (92) c. S æ lgerens fo ru d sæ tn in g er (93)
d. F astsæ ttelse n a f p risafslag ets størrelse.
B evisspørgsm ål m . v. (95)
3. K o n k lu sio n er. S tillingen i d o m sp rak sis (99– 109) D . E rstatn in g sb efø jelsen (109– 125)
1. E rstatn in g sg ru n d lag e t (109– 122) a. R eg lern e i K b l § 42 (109)
b. S æ lgerens tilsidesæ ttelse a f o p lysningspligten (110– 117) c. Sæ lgerens u rig tig e o p ly sn in g er om e jen d o m m en (117– 122) X
2. E rstatn in g en s b ereg n in g (122– 125) a. K ø b e t fasth o ld es (122)
b. K ø b e t hæ ves (125)
E . R e t til a fh jæ lp n in g a f m an g e len (125) F . R esu m é (128)
V U d e lu k k else a f m an g elsb efø jelsern e (130– 143) A . In d led n in g (130)
B. K ø b e ren s undersø g elsesp lig t. M an g elen s synlighed (130– 138) 1. K ø b e ren b e k e n d t m ed m an g e len (130)
2. K ø b eren b u rd e h av e k e n d t d e n (131) C . F o rb e h o ld fra sæ lgerens side (138) D . A u k tio n ssalg (143)
V I M an g elsb efø jelsern es b o rtfa ld (143– 149) A . A fh jæ lp n in g (143)
B. O pgivelse (144)
C . B o rtfald ved passivitet. R e k la m a tio n og fo ræ ld else (144– 148) 1. M a n g len d e re k la m a tio n (144)
2. F o ræ ld elsessp ø rg sm ålet (147) D . E g en skyld hos k ø b e re n (148)
3. kapitel. D e forsk ellige m angelstilfæ ld e (150– 194) I In d led n in g (150– 151)
II A re alm an g e l (151– 157) A . In d led n in g (151) B. G a ra n titilfæ ld e (151)
C . C u lp atilfæ ld e, d e r m e d fø re r erstatn in g sp lig t (154) D . F o ru d sæ tn in g stilfæ ld e (156)
I II M a n g ler ved g ru n d en , jo rd b u n d sfo rh o ld e n e og b eliggenheden (158– 164)
A . In d led n in g (158) B. G a ra n titilfæ ld e (159) C. C u lp atilfæ ld e (160)
D . F o ru d sæ tn in g stilfæ ld e (161– 164) 1. H æ v eb efø jelse (161)
2. F o rh o ld sm æ ssig t afslag (163) IV K o n stru k tio n sfe jl (164– 166)
A . In d led n in g (164) B. G a ra n titilfæ ld e (165) C . C u lp atilfæ ld e (165) D . F o ru d sæ tn in g stilfæ ld e (165)
XI
V U lovlige b y g n in g sin d retn in g er (167– 175) A . In d led n in g (167)
B. G a ran titilfæ ld e (167) C . C u lp atilfæ ld e (168)
D. F o ru d sæ tn in g stilfæ ld e (169– 175) 1. In d iv id u elle (169)
2. G e n ere lle m an g elsb eg reb (170)
V I E jen d o m m en s leje eller an d re in d tæ g ter m in d re end g a ra n te re t eller fo ru d sa t (175– 180)
A. In d led n in g (175) B. F o r lille lejeindtæ gt (175) C. A n d re in dtæ gter (179)
V II Svam p, h u sb u k k e, løbesod etc. (180– 188) A. In d led n in g (180)
B. G a ra n titilfæ ld e (180) C. C u lp atilfæ ld e (185)
D. F o ru d sæ tn in g stilfæ ld e. G e n erelle m an g le r (187)
V III E jen d o m m en s løsøre og an d et tilb e h ø r m an g e lfu ld t (188– 192) A. Indled n in g . H vilk et løsøre skal m edfølge (188)
B. G a ra n titilfæ ld e (190) C . C u lp atilfæ ld e (190) D. F o ru d sæ tn in g stilfæ ld e (191)
I X S kade vold t ved ejen d o m m en s farlig e eg en sk ab er (192– 193) X E jen d o m ssk y ld en opgivet fo rk ert (193– 194)
4. k a p i t e l . V a n h j e m m e l (195–2 4 4 ) I In d led n in g (195– 199)
II H v o rn å r v a n h je m m el fo relig g er (199– 208) A. A lm in d elig e reg ler (199)
B. H vilke b y rd e r og rå d ig h ed sin d sk ræ n k n in g er m å k ø b e ren tåle (202– 206)
1. T in g ly ste re ttig h ed e r (202)
2. U tinglyste b y rd e r og b e h æ ftelser (202– 206)
a. H v o r tinglysning er u fo rn ø d e n i re la tio n til k ø b e ren (202) b. U tin g ly ste re ttig h ed e r, som k ø b e ren k an ek sstingvere (203) C . R isikoens o v erg an g (207)
III K ø b eren s b efø jelser (208– 216) A. H æ v eb efø jelsen (208)
B. F o rh o ld sm æ ssig t afslag i k ø b esu m m en (209) C. E rstatn in g sb efø jelsen (210– 214)
1. O p rin d elig v an h jem m el (210) XI I
2. E fte rfø lg e n d e v an h jem m el (213) 3. E rstatn in g en s bereg n in g (213)
D . R e t til at kræ ve v an h jem m elen a fh ju lp et (214) IV D e fo rsk ellig e v a n h jcm m elstilfæ ld e (216– 242)
A . A d k o m stm an g le r (216) B. B y rd er og h æ ftelser (218– 242)
1. P rio ritc lsfo rh o ld (218)
2. A lm indelige e jen d o m ssk alter til s ta t og k o m m u n e (221) 3. G ru n d stig n in g ssk y ld (222– 229)
a. S elvstæ ndig b eregning af skylden fo relig g er (223)
b. D er fo relig g er ikke selvstæ ndig b ereg n in g a f sky ld en (224) c. V irk n in g en af sæ lgerens tilsidesæ ttelse af o plysningspligten
(227)
4. P arcelsalg slo v en (229)
5. V ej-, klo ak - og lignende b y rd e r (231– 235)
a. A nlæ gget u d fø rt og b y rd en p å la g t inden salget (231) b. B yrden er fø rst p ålig n et e fte r k ø b e t (233)
c. V ed lig eh o ld elsesb id rag m . v. (234) 6. B ru g srettig h ed er og se rv itu tter (235)
7. A lm in d elig e in d sk ræ n k n in g er i e jen d o m sretten (237) V V an h jem m elsb efø jelsern es b o rtfa ld (243– 244)
A . M an g len d e re k la m a tio n (243) B. A fh jæ lp n in g a f reism an g elen (243) C. O pgivelse (244)
D . K ø b e r selv u d vist skyld (244)
5. kapitel. K a n køberen gøre misligholdese sb eføjelser ne gældende m o d sælgerens h j e m m e l s m a n d (245– 276)
I Spø rg sm ålets p ra k tisk e b a g g ru n d (245– 246) 1– 4. P rak tisk e tilfæ lde (245– 246)
II H o v e d p u n k ter i hid tid ig d an sk retsteo ri og lovgivning sa m t frem m ed re t (246– 251)
A. H id tid ig d an sk re tso p fatte lse (246) B. L ovgivningens stilling (249) C. F re m m e d re t (250)
I I I U d g a n g sp u n k te r fo r p ro b lem ets retlige b e h an d lin g (251– 265) A . A fta le (251)
B. R etlige sy n sp u n k ter fo r k rav ets u d fo rm n in g (254) C. R e ale h en sy n (256– 262)
1. H en sy n et til o v e rd ra g e re n (256)
2. H en sy n et til o v e rd ra g e ren s k re d ito re r (258)
XIII
3. P ro cessu elle h en sy n (260)
4. H en sy n et til h jem m elsm an d e n (262) D . B eg ræ n sn in g er i k ra v e t (263)
E . R esu m é og k o n k lu sio n a f d e n fo reg åen d e udv ik lin g (264) IV E n k e lte tilfæ ld eg ru p p e r (265– 276)
A . R e tsb ru d stilfæ ld e (265– 269) 1. F a rlig e eg en sk ab er (265) 2. A n d e n m isligholdelse (267)
B. T ilfæ ld e, h v o r h jem m elsm an d e n h a r tilsid esat sin o plysningspligt (269)
C . G a ra n titilfæ ld e (272)
D . F o rh o ld sm æ ssig t afslag. V a n h jem m el (273) E . H æ v eb efø jelsen (274)
F . N a tu ra lo p fy ld e lse (275)
G . S æ rligt om erstatn in g i a n led n in g a f fo rsin k else (276)
6. kapitel. M isligho ldelse fr a k ø b er en s side (277– 316) I In d led n in g (277)
I I F o rsin k else m ed b e ta lin g a f d e n k o n ta n te k ø b e su m (278– 285) A . F o rfa ld s tid e n (278– 280)
1. F a s ts a t i a fta le n (278) 2. Ik k e fa stsa t (279)
3. S p ø rg sm ål om p å k ra v (280) B. Sæ lgerens b e fø je lser (280– 285)
1. R e t til opfy ld else (280) 2. M o ra re n te r (281)
3. R e t til a t hæ ve k ø b e t (281) 4. S k a d e se rstatn in g (285)
I I I F o rsin k else m ed u d sted elsen a f sæ lg e rp rio riteten (285– 291) A . H v o rn å r fo relig g er d e r fo rsin k else (285)
B. Sæ lgerens b efø jelser (286– 291) 1. R e t til o p fy ld else (286) 2. M o ra re n te r (287) 3. H æ v eb efø jelse (287)
4. R e t til a t k ræ v e sæ lg e rp rio riteten u d b e ta lt k o n ta n t (288– 291) a. B etinget sk ø d e (288)
b. E n d elig t sk ø d e (291) 5. S k ad eserstatn in g (291)
IV F o rsin k e lse m ed o v ertag elsen (eller in d frielsen ) a f e jen d o m m en s b y rd e r o g h æ ftelse r (292– 294)
A . In d led n in g (292) XIV
B. S æ lgerens b e fø jelser (292– 294) 1. R e t til o p fy ld else (292) 2. In d frielse (293) 3. H æ v eb efø jelse (293) 4. S k ad eserstatn in g (294)
V A n d re fo rm e r fo r m isligholdelse (294– 301) A . In d led n in g (294)
B. H æ v eb efø jelsen (295) C . E rstatn in g sb efø jelsen (295)
D . U lo v lig e fo rb eh o ld f r a k ø b e ren s side (296) V I E rstatn in g en s b ereg n in g (301– 310)
A . In d led n in g (301) B. K ø b e t fasth o ld es (301) C . K ø b e t hæ ves (301– 310)
1. O p fy ld elsesin teressen (301) 2. N e g ativ k o n trak tsin tere sse (308) 3. K ø b e ren s re stitu tio n s k rav (308)
V II B eføjelsernes b o rtfa ld p å g ru n d a f sæ lgerens m an g le n d e re k la m a tio n (310– 311)
A . F o rh o ld e t til K b l (310)
B. Ik k e-o p fy ld else f ra k ø b e ren s side (310) C . F o rsin k else (310)
V I I I F o rd rin g s h a v e rm o ra f ra k ø b e ren s side (311– 313)
I X K ø b e rs og sæ lgers sæ rlige re ttig h ed e r og p lig ter, n å r k ø b e t hæ ves.
F æ llesreg le r ved m isligholdelse (313– 316) A . K ø b e r h æ v er h a n d elen (313– 315)
1. D isp o sitio n sstillelse a f eje n d o m m e n til sæ lgeren (313) 2. O m so rg sp lig t fo r ejen d o m m en (314)
3. T ilb a g eh o ld sre t (315) B. S æ lger h æ v er h a n d e le n (315)
1. T ilbagegivelsespligt (315) 2. T ilb a g eh o ld sre t (315)
C . A fh æ n g ig h ed en m ellem k ø b e ren s og sæ lgerens p lig ter (315) D . O m m ag esk ifte (316)
Forkortelser (317– 321)
I L itte ra tu rfo rk o rte ls e r (317– 319) I I A n d re fo rk o rte lse r (320– 321) Sagregister (322– 331)
XV
K A P I T E L 1
Forsinkelse fra sælgerens side
I . In d l e d n i n g
I m odsæ tning til de ejendom sretlige (herunder tinglysningsmæssige) spørgsm ål, d er o p står i forbindelse m ed køb af fast ejendom , og som navnlig refererer sig til sikringen af køberens og sælgerens rettigheder dels over for hinanden og dels m od trediem and, h a r de forskellige obli
gationsretlige problem er, såsom købeaftalens indhold (fortolkning) og udfyldning sam t købets m isligholdelse enten af sælger eller køber, i det store og hele k u n væ ret ko rtfattet b ehandlet i den juridiske litte
ratur. D ette skyldes navnlig, at m an i vidt om fang h a r kunnet henvise til reglerne om løsørekøb, især til købelovens (Kbl) bestem m elser og deres fortolkning. G anske vist udtales det udtrykkeligt i Kbl § 1, stk.2, a t den ikke gælder for fast ejendom , m en der er alm indelig enighed om , at den alligevel i u d strak t grad m å kunne anvendes an a lo g t1, hvilken m ulighed lovens m otiver også i princippet går ind fo r.2
D en anførte bestem m else i Kbl § 1, stk.2, kan derfor kun opfattes som et udtryk fo r - om end udtryksm åden ikke er særlig træ ffende - at m an ikke uden videre kan anvende sam tlige bestem m elser i loven analogt på køb af fast ejendom , og yderm ere at m an for de bestem m elsers vedkom m ende, som k an kom m e til anvendelse, m å have blik
ket åbent for, at de ofte m å undergives forskellige m odifikationer. D er er i øvrigt ikke noget ejendom m eligt ved, at loven i m ange tilfælde m å være analogisk anvendelig, da den i vidt om fang blot er et ud try k for dansk rets alm indelige obligationsretlige grundsæ tninger.3
E n udtøm m ende redegørelse fo r alle retlige spørgsm ål, der opstår i forbindelse m ed overdragelse af fast ejendom , ville blive overordentlig om fattende, og jeg h a r derfor fundet det hensigtsm æssigt at indskræ nke næ rvæ rende frem stilling til m isligholdelsesproblem erne, idet en sam let bearbejdelse af disse form entlig er m est tiltræ ngt i det praktiske retsliv.
1. Ifr. Jul. Lassen, O b lig atio n sretten , Speciel del 377 f og H e n r y Ussing, K ø b 160.
2. N å r m an afsto d fra at o p tag e et afsn it om fa st ejendom i K bl, skyldtes dette, at d e r ikke k u n n e o p n ås in tersk an d in av isk enighed o m reglerne.
3. H e n ry Ussing, A im . del 113.
1 M is lig h o ld e ls e a f e je n d o m s k ø b l
Kap. 1.1
V ed behandlingen af de retlige problem er, d er rejser sig i næ rvæ rende afsnit om forsinkelse (og um ulighed) fra ejendom ssælgerens side, m å udgangspunktet utvivlsom t også tages i analogier fra de herhen hørende bestem m elser i Kbl.
Køb af fast ejendom er im idlertid norm alt en betydelig m ere k o m pliceret proces end køb af løsøre, hvilket m å tages i betragtning ved spørgsm ålet om K bls analogiske anvendelse.
D et første sta d iu m 4 består som oftest i, at p artern e underskriver en slutseddel, d er i de hyppige tilfælde, hvor handelen er kom m et i stand under m edvirken af en ejendom sm ægler, er udarbejdet af denne. D et næste skridt – som dog kan være det første – består i underskrivelsen af skøde. D ette vil ofte være delt op i to trin, nemlig i henholdsvis betinget og ubetinget skøde (i praksis benævnes det sidste også ofte som »endeligt skøde«). H ensigten m ed denne opdeling er at give såvel sælgeren som køberen en vis sikkerhed for ikke at lide tab, i fald den anden p a rt m isligholder aftalen – h eru n d er at den pågældendes k re
ditorer søger sig fyldestgjort i ejendom m en, og i det hele taget for at opnå beskyttelse m od trediem and (f.eks. andre købere). Betingelsen for denne beskyttelse er dog, at allerede det betingede skøde bliver tinglyst.
M ellem p artern e er virkningen af det betingede skøde den, at sælgeren h a r bevaret en betinget ejendom sret (= e je n d o m sfo rb eh o ld ved salg af løsøre), således at han kan få ejendom m en tilbage, dersom køberen m isligholder sine forpligtelser, m en denne ret kræ ver ikke tinglysning fo r at blive gyldig m ellem p a rtern e.5 E r d er først skrevet slutseddel, er dette dokum ent det principale i den forstand, at hver af p artern e kan m odsæ tte sig, at der gives skødet et h erfra forskelligt indhold, jfr. U
1920.898 H , 1924.764 H , 1950.514 H og 1945.591 0 .
4. S p ø rg sm ålet om , h v o rv id t en d elig a fta le om k ø b e t e r indgået, giver u n d e r
tid en – isæ r n å r a fta le n k u n fo relig g er m u n d tlig – an led n in g til tvivl, se om d e tte sp ø rg sm ål A . V in ding K ru se, B ev isp ro b lem er ved ejen d o m sk ø b , Ju risten 1956.235 ff m . henv., sam t H D i U 1957.1040. (J. Trolle, T fR 1958.329) og 1959.131, Palle Dige, Bevis 91 ff.
5. O m de n æ rm ere re g le r m å henvises til frem stillin g en hos Fr. V in d in g K ru se, E je n d o m sretten II, 9 .afsn it og K o m m e n ta r til T L og K n u d I llum , T inglysning, k a p .II o g V III, begge m . henv. O m fo rh o ld e t m ellem p a rte rn e, så læ nge k ø b et b efin d e r sig p å stadiet: b etin g et skøde, henvises til K n u d Illu m , T in g sret 1.389 ff. V e d rø re n d e tv an g sau k tio n sk ø b e re n s retsstillin g , se også M . C. A . Bjerre i Ju riste n 1942.73 ff.
Kap. 1.1 E ndelig m edfører overdragelsen, at køberen p å et eller andet tids
p u n k t skal overtage besiddelsen af ejendom m en.
B åde købers og sælgers pligter er ligeledes i de fleste tilfælde en del m ere sam m ensatte end ved køb af løsøre, hvilket næ rm ere vil frem gå af frem stillingen nedenfor på de respektive steder; og dette er også et forhold, som får indflydelse p å udform ningen af m isligholdelsesreglerne.
II. H v o r n å r f o r e l i g g e r d e r f o r s i n k e l s e
A . Leveringstiden (forfaldstiden).
V ed køb af fast ejendom vil sælgerens ydelse (forpligtelse) norm alt b estå i at give køberen adgang til at overtage besiddelsen af den solgte ejendom tillige m ed det aftalte eller forudsatte tilbehør og løsøre, sam t i at give køberen rigtigt skø d e.1
M edens ikke-opfyldelse (misligholdelse) af de førstnæ vnte forplig
telser typisk m å henregnes til forsinkelse (eller um ulighed), vil ikke- opfyldelse af den sidstnævnte som oftest konstituere den misligholdelse, der betegnes som vanhjem m el, og således ikke henhøre u nder dette afsnit (men skal behandles ndfr i kap.4). E n uberettiget vægring fra sælgerens side ved at underskrive skødet eller foretage sig anden nød
vendig m edvirken for at give køberen behørig adkom st til ejendom m en k unne m åske for en form alistisk tankegang blive betragtet som van
hjem m el, m en både trad itio n elle2 og praktiske grunde taler for kun at behandle køberens m anglende retserhvervelse som vanhjem m el, n år denne skyldes trediem ands ret eller m ed andre ord: m anglende k o m petence hos sælgeren, m edens de andre tilfælde b ø r behandles som en undergruppe af forsinkelse, idet de naturligt h ø rer hjem m e her.
D et kan dog forekom m e, at aftalen indeholder bestem m elser om visse bipligter for sælgeren, hvor det næ rm est vil være en skønssag, om m an skal behandle dem u n d er forsinkelse eller u nder vanhjem m el.
Som eksem pler kan nævnes, at sælgeren skal skaffe en »fast« prioritet i ejendom m en eller hjælpe køberen m ed at o pnå en beværterbevilling.
1. Jfr. h ertil Jul. Lassen, O b lig atio n sretten , S peciel del 384 og H e n r y Ussing, K ø b 163.
2. Jfr. H e n r y Ussing, A im . del 38 f, 129 f og K ø b 136.
Kap. l.I I .A
O gså berigtigelse af refusionssaldoen kan nævnes, se herom næ rm ere A x e l H . Pedersen, R efusionsopgørelser 10 ff. V ed bedøm m elsen af disse spørgsm ål m å det afgørende m om ent form entlig være, om mislig
holdelsen i sidste instans kom m er til at stå som en kom petencem angel (vanhjem m el) eller som blot m anglende behørig m edvirken fra sælge
rens side (forsinkelse). O m afgræ nsningsspørgsm ålet se videre nd fr i kap.4.
F o r a t kunne statuere forsinkelse m å leveringstidens (eller forfalds
tidens) indtræ den først fastslås.
V ed løsøre er leveringstidspunktet norm alt et enkelt tidspunkt, idet leveringen h er b lo t består i, at sælgeren skal træffe de sædvanlige eller aftalte foranstaltninger, som udkræ ves for på rette m åde at skaffe køberen i besiddelse af salgsgenstanden (såsom dispositionsstilleise, afsendelse etc).3 V ed fast ejendom er spørgsm ålet derim od m ere sam m ensat, idet »leveringen« som anført b estår i to akter, nem lig 1) sælge
rens dispositionsstillelse af ejendom m en og 2) hans præstering af rigtigt skøde. Og det er langtfra givet, at opfyldelsen af disse pligter skal ske p å et og sam m e tidspunkt. D er vil således kunne blive tale om to forskellige tidspunkter (og to forskellige sæt pligter), som sælgerens m isligholdelse kan referere sig til. V ed løsningen af forsinkelsesspørgs- m ålet m å hvert af disse tidspunkter undersøges særskilt.
D e sædvanligt anvendte fo rm u larer til skøder og slutsedler ved køb af fast ejendom indeholder ikke altid fuldstændige eller helt klare bestem m elser om de nævnte tidspunkter. D e tidspunkter, der angives, er som regel følgende:
1) T id sp u n k tet (datoen) for, h v o rn år køberen skal »tiltræ de« (eller
»overtage«) ejendom m en, idet det sædvanligvis tilføjes:
2) a t »ejendom m en henligger fra denne dato (undertiden dog alle
rede fra slutsedlens eller skødets underskrivelse) fo r køberens regning og risiko i enhver henseende, hvorfor køberen i ildsvådetilfælde o ppe
bæ rer bygningernes forsikringssum «.4
3) E ndvidere angiver slutsedlen eller skødet norm alt den dato, som skal være »skæ ringsdag« for ejendom m ens indtæ gter og udgifter (altså skæringsdato fo r »refusionsopgørelsen«, eller som den undertiden kal- 3. Se h ertil H e n r y Ussing, K øb 14 ff m . henv.
4. O fte tilføjes »til an o rdningsm æ ssig anvendelse og u d e n p ræ ju d ice fo r p a n t
h a v ern e e lle r sæ lgeren«; en tilføjelse, som fo re k o m m e r overflødig.
Kap. l . I I . A des: »skæringsopgørelsen«). D enne dato lader overdragelsesdokum en- terne dog som oftest falde sam m en m ed tiltrædelses- eller overtagelses- datoen, se ovenfor 1).
4) Endelig bestem m es det ofte i slutsedler og betingede skøder, at
»køberen er pligtig til at tage (endeligt) skøde på ejendom m en senest en vis dato, og berettiget til at fordre skøde, n å r han h ar opfyldt nogle eller alle sine forpligtelser«, norm alt betalt den kontante del af købe
sum m en, eller deponeret den hos en advokat eller i en bank. F rem gangsm åden m ed deponering m å i øvrigt anbefales af hensyn til, at køberen ikke skal løbe nogen unødig risiko.5
1. D er kan næ ppe rejses tvivl om, a t det ovenfor under 1) nævnte tidspunkt, som betegnes som »overtagelses- eller tiltrædelsesdagen«, m å fortolkes således, at sælgerens pligt til at give køberen adgang til at overtage besiddelsen af ejendom m en – dispositionsstillelsen eller leveringen – indtræ der p å dette tidspunkt. D et er m ed andre ord ens
betydende m ed leveringstidspunktet (forfaldstiden) og derm ed afgø
rende for, om sælgeren har m isligholdt denne del af sine forpligtelser.
Hvis der undtagelsesvis ik k e er truffet udtrykkelig bestem m else om overtagelsestidspunktet, eller det ikke i øvrigt frem går næ rm ere af om stæ ndighederne ved købets indgåelse, bliver spørgsm ålet, om der kan opstilles en deklaratorisk regel. Kbl § 12 indeholder i så henseende følgende bestem m else for løsørekøbets vedkom m ende: »E r tid fo r . . . . salgsgenstandens levering ikke bestem t, og frem går det ikke af om stæ ndighederne, at opfyldelse skal ske snarest muligt, skal den ske ved påkrav.«
R eglen m å ses p å baggrund af bestem m elserne i §§ 1 4 -1 6 , som gen
nem fører princippet om sam tidig udveksling af købers og sælgers ydel
ser (»sam tidighedsgrundsæ tningen«), og hvis form ål er at sikre, at ingen af p artern e bliver udsat for risiko eller tab som følge af den anden parts misligholdelse. Således er sælgeren ikke forpligtet til at levere salgsgenstanden, m edm indre købesum m en sam tidig betales, og om vendt er køberen ikke forpligtet til at betale købesum m en, m edm indre salgsgenstanden sam tidig stilles til hans rådighed (Kbl
§ 14). De anførte regler" er udslag af alm ene retsgrundsæ tninger og m å 5. Se h ertil C. T o rkild -H a n sen i SB 1950.197 f og n d fr i note 9.
6. Se i ø v rig t n æ rm ere om disse Jul. Lassen, O b lig atio n sretten , A im . del 419 ff, Speciel del 120 ff og H e n r y Ussing, A lm . del 79 ff, K øb 36 ff m . henv.
Kap. l . I I . A . l
u den tvivl også lægges til grund fo r køb af fast ejendom m ed de m odi
fikationer, som følger af de særlige forhold, der h er gør sig gældende, se som eksem pel U 1907.268 H.
U ndertiden indrøm m er slutsedlen eller skødet en af p artern e (køber eller sælger) en vis frihed til at bestem m e berigtigelsestid.spunk.tet. I slige tilfælde m å det stæ rkt anbefales at sætte en yderste frist for berig
tigelsen. E r dette im idlertid forsøm t, m å den part, som h a r valgfrihed, dog alligevel være forpligtet til at berigtige handelen inden rimelig tid.7 F o r at handelen behørigt kan blive afviklet i henhold til sam tidig- hedsgrundsæ tningen, m å en af parterne tage initiativet, og der er ved løsørekøb gennem ført forskellige regler herom for de enkelte købs- forhold.
V ed køb af fast ejendom m å det form entlig antages, at køberen skal tage initiativet ved a t tilbyde sælgeren den kontante del af købe
sum m en i overensstem m else m ed aftalens bestem m elser, sam t for sin p a rt erklæ re sig rede til at underskrive de nødvendige dokum enter (skøde, pantebrev fo r restk ø b esu m m en 8 etc.) P å den anden side m å køberen kunne forlange, at sælgeren sam tidig opfylder sine forplig
telser, f. eks. udsteder skøde, sml U 1907.268 H.
E r d er ikke truffet udtrykkelig aftale om, a t den ko n tan te del af købesum m en skal betales direkte til sælgeren p å et eller flere be
stem t fastsatte tidspunkter, m å det sikkert antages, at køberen m å kunne nøjes m ed at deponere købesum m en p å betryggende m åde, f.eks. i en b ank eller eventuelt hos partern es advokat og således, at sælgeren først kan kræve købesum m en u dbetalt til sig, n å r han h ar opfyldt sine forpligtelser.9 O g så sn art dette er sket og m eddelt sælge
ren, behøver køberen næ ppe a t frem sæ tte yderligere p åk rav fo r at
7. Se Jul. Lassen l.c. 384, n o te 8 o g 796 o g H . Ussing, K ø b 35, begge m . henv.
8. I d et fø lg en d e b eteg n et som » sæ lg erp rio riteten « e lle r » sæ lg erp an teb rev et« , jfr.
o m disse u d try k n æ rm ere n d fr i k a p .6 .III.A .
9. L ignende p ro b le m e r o p stå r ved sp ø rg sm å let om k ø b e ren s m isligholdelse, se n d fr i k a p .6.II.A . S k er d ep o n erin g en i ov eren sstem m else m ed dep o n erin g slo v (29 af 16 febr. 1932) er k ø b e ren frig jo rt, selv om b a n k en g år fallit. S ker d ep o n erin g en hos en ad v o k at, k a n k ø b e ren k u n v æ re sik k er p å frig ø relse, d e r
som a d v o k aten h a r fu ld m a g t fra sæ lgeren til at m o d tag e b e lø b e t som d e p o t fo r sæ lgers risiko, sm l U 1948.806 H , 1950.669 H , 1946.766 og Torkild -H a n sen , SB 1954.334.
Kap. l . I I . A . l få sælgerens ydelsespligt m ed hensyn til handelens berigtigelse til at indtræ de. F rem g år det im idlertid af om stæ ndighederne ved aftalens indgåelse, a t sælgeren først skal foretage visse handlinger, f.eks. b o rt
flytning og ryddeliggørelse, inden køberen kan overtage ejendom m en, m å der indrøm m es ham en rimelig tid hertil.
2. Vi k an herefter vende os til spørgsm ålet om, h v o rn år sælgerens pligt til at give skøde p å ejendom m en m å antages at indtræ de, n å r aftalen tier på dette punkt. V ed besvarelsen m å der sondres m ellem, om handelen befinder sig p å stadiet: slutseddel, eller om der er ud
stedt betinget skøde.10
E r der kun underskrevet slutseddel, m å det sikkert antages, at købe
ren kan forlange, at der udstedes og tinglyses (i hvert fald betinget) skøde snarest m uligt efter, at køberen h a r gjort tilbud om købesum m ens betaling eller deponering i overensstem m else m ed de ovenanførte retningslinier. E t eventuelt aftalt senere tidspunkt fo r købesum m ens betaling kan dog næ ppe i alm indelighed æ ndre dette resultat, da en sådan udsæ ttelse m ed betalingen uden særlige h o ldepunkter m å antages a t være indrøm m et i køberens favør.
E r der derim od udstedt betinget skøde, som alene er betinget af kø b e
sum m ens berigtigelse (norm alt betaling af den kontante købesum , u d stedelse af sæ lgerprioriteten, og overtagelse af den i ejendom m en inde
stående pantegæ ld og eventuelt den afgiftpligtige grundstigning), vil der så godt som altid i skødet være fastsat en bestem t frist for berigtigelsen, d a skødet ellers ikke vil kunne tinglyses som adkom st p å ejendom m en, d.v.s. indføres i tingbogens adkom strubrik (m en kun som b y rd e).11 D a denne frist im idlertid som anført først og frem m est fastsæ ttes af ting- lysningsmæssige grunde, og da den i øvrigt n o rm alt m å antages k u n at skulle tjene til at angive en yderste frist fo r køberens opfyldelse af sine forpligtelser, k an d er næ ppe tillægges den betydning i næ rvæ rende fo r
bindelse. K øberen m å derfor k unne forlange u d sted t ubetinget (ende
ligt) skøde snarest m uligt efter, at h an h ar opfyldt sine forpligtelser i henhold til skødet. H vad der ovenfor i forbindelse m ed sælgerens pligt
10. A t slu tsed d el og b etin g et sk ø d e i tinglysningsm æ ssig h e n se en d e n æ rm es t m å sidestilles, h a r næ ppe bety d n in g i n æ rv æ ren d e fo rb in d else.
11. Jfr. T L § 10, stk.4; se h e rtil Fr. V in d in g K r u s e, E je n d o m sretten , I I .1000, K o m m e n ta r til T L 96, K n u d I l l u m , T in g ly sn in g 142, v. E y b e n 1.249 f. Jfr.
h erv ed U 1927.1008.
Kap. 1.II.A.2
til dispositionsstillelse er bem æ rket om deponering af den kon tan te udbetaling, m å antagelig også gælde her.
E r det betingede skøde betinget af andet end købesum m ens berig
tigelse, f.eks. opnåelse af en bevæ rterbevilling (se U 1957.348 H ), kan køberen selvsagt ikke stille krav om ubetinget skøde, fø r betingelsen er opfyldt. M en er sælgerens m edvirken i den ene eller den anden ret
ning en nødvendig forudsæ tning for, at betingelsen kan blive opfyldt, vil han gøre sig skyldig i misligholdelse, dersom h an ikke yder denne m edvirken.
N å r køberen efter det anførte h a r krav p å a t få udstedt skøde, m å heri også ligge en ret til a t få besiddelsen af det tinglyste skøde, da besiddelsen h a r betydning i forskellige relationer, se t.eks. T L § 9, stk.2. D ette m å også gælde, selv om skødet tillige er bæ rer af en ved
varende ret, f.eks. en aftægtsret, fo r sælgeren, se kredsbestyrelses- kendelse i SB 1954.59, sml SB 1948.133.
B. R isiko en s overgang.
Som om talt i det foregående bestem m es det alm indeligt i slutsedler og skøder, at ejendom m en enten fra dokum entets underskrivelsesdato eller fra overtagelsesdagen »henligger fo r køberens regning og risiko i enhver henseende«. A t køberen bærer risikoen eller faren fo r salgs
genstanden (ejendom m en) vil efter alm indelige grundsæ tninger,12 jfr.
Kbl § 17, sige, at han er forpligtet til at opfylde sin del af købeaftalen (betale købesum m en etc.), selv om salgsgenstanden hændeligt går til grunde eller forringes. »Hændeligt« betyder i denne forbindelse, at undergangen eller forringelsen ikke skyldes en culpøs (forsætlig eller uagtsom ) adfæ rd fra sælgerens eller hans folks side. Fareovergangen h a r således navnlig betydning i henseende til spørgsm ålet, om der fore
ligger forsinkelse fra sælgerens side, og til, om salgsgenstanden lider af en m angel, som vil kunne give køberen m angelsbeføjelser i anledning af denne misligholdelse.
E r undergangen eller forringelsen først sket, efter at risikoen er gået over, vil ikke-opfyldelsen eller m anglen altså ikke konstituere 12. O m disse henvises til H e n ry Ussing, K ø b 51, Jul. Lassen, O b lig atio n sret,
Speciel del 102 ff, G run dtvig-Ross, K øb 77, H aste -N ebelong, L ø sø rek ø b 33 f og K n u d I llu m i U 1949 B.167 f.
Kap. l.II.B nogen m isligholdelse fra sælgerens side, m edm indre forringelsen eller undergangen m å lægges ham eller hans folk til last. E r den derim od sket inden dette tidspunkt, foreligger der misligholdelse (um ulighed eller m angler), m edm indre undergangen eller forringelsen skyldes køberens eller hans folks culpøse adfæ rd. E t naturligt m odstykke til fareovergangen ved fast ejendom er, at køberen sam tidig få r ret til i ildsvådetilfælde a t oppebæ re brandforsikringssum m en — m en n a tu r
ligvis kun i overensstem m else m ed de alm indelige forskrifter h e ro m .13 E r der tale om en større k o n tan t udbetaling til sælgeren i henhold til skødet inden overtagelsen af ejendom m en, kan det derfor være rim e
ligt at lade risikoen i slige tilfælde overgå allerede fra dette tidspunkt.
Hvis der derim od undtagelsesvis ik k e skulle være truffet bestem m else om risikoens overgang, h a r der ved køb af fast ejendom ned gennem tiderne såvel i dansk som i frem m ed ret h ersket m eget delte m eninger om, hvilket tid sp u n k t der b ø r vælges, eller m ed andre ord: hvilken deklaratorisk regel der b ø r gennem føres i disse tilfælde. P raktisk talt alle m uligheder h a r væ ret foreslået, såsom aftalens indgåelse, tiltræ del- sestidspunktet, skæringsdagen, hvis denne er en anden end tiltræ- delsestidspunktet, tilskødningen, købesum m ens betaling sam t kom bi
n ationer af disse. F o r så vidt angår dansk retslitteratur før K bl’s ikraft
træ den, er dette m åske ikke så overraskende, da der dengang også herskede betydelig uenighed om, hvo rn år fareovergangen fandt sted ved køb af løsøre.11 E fter at K bl § 17 h a r løst spørgsm ålet for løs- ørekøbs vedkom m ende derhen, at risikoen sædvanligvis går over på køberen ved leveringen, hvilket ved fast ejendom m å svare til dispo- sitionsstillelsen eller overtagelsen, jfr. om denne ovfr A, s.5 f, kan der næ ppe rejses tvivl om, at valget m å stå m ellem dette tid sp u n k t – gennem en analogi fra Kbl – og tidspunktet for selve aftalens ind
gåelse, idet m an m ed hensyn til det sidstnæ vnte tidspunkt muligvis kan hævde, at der h a r d an n et sig kutym e herfor, u nder henvisning til, at det hyppigt aftales.
13. Jfr. T L § 37, slk.2, F A L § 54, jfr. §5 57, st k. l , 86 og 87, se h e rtil Fr. V inding Kruse, E jen d o m sretten , I I I . 1412 ff, 1491, K o m m e n ta r til T L 52 og 209 f, A . D r a c h m a n n B e n tz o n og K n u d Christensen, K o m m e n ta r til F A L , 1952, H e n r y Ussing, E n k elte k o n tra k te r, 2.udg. 264 ff m . henv. Sm l U 1935.20 H . 14. Se h ertil Jul. Lassen l.c. 102 f og 382 f m . n o te 22. d e r in d eh o ld e r u d fø rlig e
henv. til æ ld re litte ra tu r (fø r Kbl).
Kap. l.II.B
B åde Jul. Lassen, Fr. Vinding K ru se15 og H enry Ussing16 er dog uden videre gået ind fo r at anvende § 17 analogt, således at faren går over sam tidig m ed køberens overtagelse (tiltrædelse) af ejendom m en, og uden hensyn til om der er o p rettet betinget eller ubetinget skøde (tinglyst eller utinglyst) eller kun en slutseddel, eller til, om købesum m en er berigtiget eller ej.
D enne ordning, der knytter fareovergangen så snævert som muligt til besiddelsesovergangen, er form entlig også den, der bedst anbefaler sig som deklaratorisk regel i alm indelighed.17
Ø nsker køberen im idlertid at fastholde købet, selv om ejendom m en f.eks. er bræ ndt inden risikoens overgang, m å d er sikkert indrøm m es h am ret hertil; i alt fald hvis hans adkom st er tinglyst, jfr. F A L § 54:
»tinglig ret«. K onsekvensen h eraf m å så blive den, at køberen k an kræve brandforsikringen u dbetalt til sig til anordningsm æssig anven
delse.18 D et m å dog være en forudsæ tning for køberens ret i så h en
seende, at h an selv opfylder sine forpligtelser over fo r sælgeren.
H vis den aftalte eller forudsatte tid fo r overtagelsen af ejendom m en e r kom m et, og sælgeren i øvrigt behørigt h a r stillet denne til disposition fo r køberen, men køberens forhold h ar bevirket, at overtagelsen allige
vel ikke h a r fundet sted (fordringshaverm ora fra køberens side), må risikoen ikke desto m indre overgå til denne, jfr. K bl § 37 analogt.19
15. E je n d o m sretten I I .1004, d e r fo r ø v rig t h en v iser til en H D fra 1684 og K o m m e n ta r til T L 52. Senere d o m p rak sis synes ikke a t vise noget a fg ø ren d e o m spø rg sm ålet.
16. K øb 163.
17. D e t e r i d enne h en seen d e ik k e u d e n in teresse at b em æ rk e, at m ed en s det svenske fo rsla g til Jo rd a b a lk 1908, k a p .l, § 9, ville lad e risik o en gå o v e r sam tid ig m ed a fta le n s indgåelse, lad er det senere fo rslag af 1947, kap.4,
§ 11, risik o en gå o v er sam tid ig m ed k ø b eren s o v ertag else a f ejen d o m m en . I n o rsk re t an tag es d et fo rm en tlig ligeledes, a t risik o en g år o v e r sam tid ig m ed e jen d o m m en s o vertagelse, se Kri st en A n d erse n , K jø p sre tt 154 o g A u g d a h l, N o rs k o b lig asjo n srett 323 og h e rtil Karsten Gaarder, T fR 1956.171.
18. Se h e rtil K n u d I l lu m i U 1954 B .316 o m an v en d elsen af F A L § 54 i d enne situ atio n .
Sælges en ejendom , som delvis er eksproprieret, b ø r sk ø d et in d eh o ld e k lare bestem m elser om , h v o rv id t ek sp ro p riatio n ssu m m en tilk o m m e r k ø b e ren eller sæ lgeren, jfr. h e rtil E r h a rd Fle nsb org i SB 1949.269.
19. Jfr. Jul. Lassen l.c. 383 f, d er sam m e st. a n ta g er, a t K b l § 17, stk.2, ikke k an
Kap. l.II.B O m vendt m å det antages, at risikoen forbliver hos sælgeren, så længe h an forsinker køberens overtagelse af ejendom m en. Hvis køberen kan hæve handelen p å grund af sælgerens misligholdelse, udelukkes denne beføjelse ikke ved, at ejendom m en hændeligt er gået til grunde eller forringet efter overtagelsen, Kbl § 58 analogt.
C. Skæringsdagen og refusionssaldoen.
E r der undtagelsesvis ikke truffet nogen udtrykkelig aftale om skæ ringsdagen fo r refusionsopgørelsen, m å det sikkert antages, at over
tagelsesdagen — deklaratorisk – også m å være afgørende fo r denne, jfr.
A x e l H . Pedersen,20 hvilket også stem m er m ed alm indelig kontrakts- praksis, jfr. ovfr u n d er A. D et hæ nder undertiden, at det udtrykkelig aftales, at der ikke skal foretages nogen refusionsopgørelse. M en er der ingen aftale truffet overhovedet, m å det utvivlsom t antages, a t det som deklaratorisk regel m å gælde, at d er skal foretages refusionsopgørelse.21 D et burde uden tvivl også som deklaratorisk regel antages, at refu
sionsopgørelsen i m angel af m odstående aftale (hvilket fo r øvrigt uhyre sjældent vil være tilfældet) m å beregnes således, at sælgeren debiteres alle ejendom m ens udgifter og krediteres alle indtæ gter, som vedrører tiden indtil skæringsdagen, m edens køberen debiteres og krediteres alle udgifter og indtæ gter, som vedrører tiden efter dette tidspunkt, uden hensyn til, om de er forfaldne eller ej.22 D ette stem m er også m ed sæd
finde a n alo g an v en d else p å k ø b a f fast ejen d o m . S p ø rg sm ålet h a r næ ppe p ra k tisk in teresse h er, d a d e r i disse tilfæ ld e n o rm a lt v il v æ re tru ffe t u d try k k elig aftale.
20. R efu sio n so p g ø relser 11. V e d rø re n d e sp ø rg sm å let om , h v o rn å r ev en tu elle ejer
s kiftea fd ra g a f p rio rite te r fo rfa ld e r ved o v erd rag else a f fa st ejen d o m , se R u d o l f S a n d i U 1952 B .237 f f m . henv., og H . L u n d Christiansen, F o rfa ld s- k la u s u le r 214 ff.
21. Jfr. A x e l H . Pede rsen l.c .
22. J fr. H e n r y Ussing, K ø b 161 f, A x e l H . Pedersen I.e., Fr. V in d in g K ru se, E je n d o m sretten III. 1483 f. Se også J. S. Ulrich i U 1920 B. 145 ff, og om æ ld re litte ra tu r og p rak sis Jul. Las se n l.c. 382, n o te 21. I n o rsk rel antages d e t sam m e, jfr. Stang-Sole m , A v k o n tra k tsre tte n s spesielle del 120. A n d e r
ledes d erim o d svensk ret, som altså e r p å linie m ed d a n sk d o m sp rak sis, se fo rslag til Jo rd a b a lk 1947.193 ff, m en denne re tstilstan d ø n sk e r fo rsla g et fo r ø v rig t æ n d re t i o v eren sstem m else m ed d en h e r fo rsv a red e o rd n in g .
Kap. l.II.C
vanlig kontrak tsp rak sis,23 m en ikke m ed hidtidig dom spraksis, jfr.
U 1914.948 H , hvor det i overensstem m else m ed Kbl § 18 antoges, at det afgørende m åtte være, om den pågæ ldende udgift eller indtægt var forfalden før eller efter skæringsdagen, m odsat dog U 1927.797, m ed
m indre d er var vedtaget »sæ dvanlig« refusionsopgørelse, jfr. U 1920.
178 H.
Sædvanligvis vil refusionsopgørelsen resultere i en saldo i køberens favør, og betalingen af beløbet vil udgøre en af sælgerens bipligter, som selvsagt også kan m edføre misligholdelse. D et m å norm alt antages, at køberen kan kræve beløbet betalt p å anfordring, m en en eventuel m is
ligholdelse vil sjældent kunne give anledning til hævebeføjelse for køberen, idet beløbet som regel vil være uvæsentligt i forhold til selve ejendom m ens værdi. F o r øvrigt vil dette spørgsm ål norm alt ikke give anledning til vanskeligheder, da køberen m å kunne forlange beløbet m odregnet i den kontante købesum (eller i sæ lgerprioriteten).
III. Re t t i l o p f y l d e l s e
N å r sælgeren ikke rettidigt h a r opfyldt sine forpligtelser, m å køberen i overensstem m else m ed alm indelige regler sædvanligvis være berettiget til at kræve sælgeren døm t til at opfylde sine forpligtelser i henhold til aftalen, altså udstede skøde og stille ejendom m en til køberens disposi
tion, se hertil H D i U 1912.205. (U nder den davæ rende retsplejeord- ning blev der i øvrigt idøm t daglige tvangsm ulkter, indtil opfyldelsen fan d t sted). N u hjem ler R pl § 4 9 4 direkte gennem tvingelse p å grundlag af handlingsdom1 (dom til opfyldelse); som et eksem pel kan U 1919.959 (H T 1919.530) nævnes. E r betingelserne for køberens krav klart op-
D e i h e n h o ld til lejeloven p å b u d te v ed ligeholdelseskonti m å ligeledes m ed tages i refu sio n en , jfr. U 1958.631. S p ecielt om refu sio n af aktieselskabs- sk a tte rn e ved o v erd rag else af et ejen d o m sak tieselsk ab , se A x e l H . Pedersen, R evision og R egnskabsvæ sen 1952.99 ff og R efu sio n so p g ø relser 11 ff.
O m ren tetilsv ar, n å r u d b etalin g en (bl.a.) b e står i et p a n te b re v i en an d en ejendom , se SB 1955.303. O m hvilke d a to e r d er er m est p ra k tisk e som skæ ringsdage og a n d re sp ø rg sm ål i d e n n e fo rb in d else, se Ole G a n g s te d R a s mu ssen i SB 1953.251 f og E g o n Larsen i U 1957 B.141 ff.
23. Se h ertil A x e l H . Pedersen, R efu sio n so p g ø relser 14.
1. Se hertil H e n r y Ussing, A lm . del § 9, I l l u m , U 1954 B.317 (om an erkendelses- søgsm ål), G o m a r d , F o g e d re t 130 ff.
Kap. l . I I I fyldt, vil h an k unne gennem tvinge krav et uden forudgående dom p å grundlag af aftalen ved en um iddelbar fogedforretning i h.t. R pl § 609, jfr. som eksem pel U 1899.593 H .2
N aturligvis kan der ikke gives dom til opfyldelse, dersom d er ind
træ der um ulighed. M en um ulighed er jo en sjælden foreteelse ved fast ejendom . B ræ nder bygningerne, endnu m edens sælgeren bæ rer faren for ejendom m en, k an m an tale om delvis um ulighed, og spørgsm ålet er her navnlig, om sælgeren kan døm m es til at genopføre bygningerne.
U den særlige holdepunkter i aftalen – sådanne h o ldepunkter er i øvrigt sjældne – kan sælgeren dog ikke antages at have nogen slig pligt;
problem et vil blive uddybet næ rm ere n d fr i k ap.2 om m angler, hvor det næ rm est hører hjem m e.
K an sælgeren ikke gøres erstatningsansvarlig fo r handelens ikke- opfyldelse, m å det utvivlsom t antages, a t h an heller ikke k an blive døm t til naturalopfyldelse.3
IV . Hæ v e b e f ø j e l s e n
Såfrem t forsinkelsen m å betegnes som væsentlig, vil køberen i overens
stem m else m ed almindelige regler kunne hæve handelen, jfr. Kbl § 2 1 , d.v.s. erklære, at h an ikke vil overtage ejendom m en og altså heller ikke vil være b u n d et til på sin side at opfylde sine forpligtelser i hen hold til aftalen. A t køberen hæver handelen, er ikke ensbetydende m ed, at h an giver afkald p å retten til at kræve skadeserstatning af sælgeren.
H v o rn år forsinkelsen m å anses fo r væsentlig, m å afgøres efter om stæ n
dighederne i det enkelte tilfælde i overensstem m else m ed grundsæ t
ningen i Kbl § 21, stk.2.
V ed bedøm m elsen af væsentlighedsspørgsm ålet m å der herefter først ses på, om selve aftalen indeholder holdepunkter fo r besvarelsen. Som an fø rt ovfr u n d er II,A , indeholder aftalen ikke sjældent bestem m elser om forfaldstiden (overtagelsestidspunktet og tidspunktet for skøde- givningen). Slige bestem m elser vil dog norm alt ikke kunne fortolkes som »fikskøbsbestem m elser« i den i § 21 givne forstand: »betinget sig opfyldelse nøjagtig til bestem t tid«, således at enhver overskridelse af 2. O m disse tv an g sfu ld b y rd e lsesm å d e r henvises til E rw in M u n c h -P e le rsen ,
T v an g sfu ld b y rd e lse 268 f og 280 ff, G o m a rd , F o g e d re t 130 ff.
3. Jfr. H e n r y Ussing l .c ., sam t i U 1949 B.227 ff o g K ø b 61.
Kap. l . I V
tid sp u n ktet eller tidspunkterne berettiger køberen til at hæve. D e grunde, såsom produktionshensyn, videresalgsm uligheder etc., der ved løsørekøb som oftest m otiverer fikskøbsbestem m elser, foreligger sjæl
d en t ved køb af fast ejendom , og de nævnte bestem m elser b ø r derfor ikke uden særlige holdepunkter i ordvalget eller i de ejendom shandelen ledsagende om stæ ndigheder fortolkes som egentlige fikskøbsbestem m el
ser. P å den anden side b ø r d er naturligvis udvises en vis strenghed ved bedøm m elsen af forsinkelsen i slige tilfælde; muligvis b ø r m an også i tvivlstilfælde lægge nogen vægt på, om forsinkelsen kan tilregnes sælgeren, eller om den skriver sig fra undskyldelige om stæ ndigheder.
N ogle enkelte dom m e h a r beskæ ftiget sig m ed de om talte klausuler.
I U 1922.1003 H h a v d e en p rio rite ts h a v e r S, d er h a v d e o v e rta g et en ejen d o m som h ø jstb y d en d e p å tv an g sau k tio n , o v e rd ra g e t sin re t til ejen d o m m en til K ved slutsedd el a f 12 juli 1921, h vori d et hed: » D e t e fte r tv an g sau k tio n en 16 a p ril d. å.
u d sted te a u k tio n ssk ø d e b esø rg er sæ lgeren . . . . o v e rfø rt til k ø b e ren . . . u d en u d g ift fo r d en n e, senest 1 aug. d. å.« D e rim o d skulle restk ø b esu m m en , 6.000 k r., e fte r slu tsed len fø rst b etales d. 15 august. Som følge af, a t S in d en d. 1 au g u st e n d n u in te t h a v d e fo re ta g e t sig fo r a t få ud læ g ssk ø d et i o rd en , blev K k e n d t b e rettig e t til a t hæ ve h a n d le n , u d e n hensyn til S’s a n b rin g e n d e om , a t slu tsed len ikke sk ulle fo rstås e fte r sin o rd ly d , idet K fø rst m å tte fo rv e n te at få re n t skøde, n å r re stk ø b esu m m en v a r b lev e t b e ta lt. I U 1912.908 H v a r berig tig elsesfristen i en k ø b e k o n tra k t a f 11 ju li 1908 ved se n e re o v e ren sk o m st b lev et u d sk u d t til »senest d. 1 fe b r. 1909« a f h en sy n til, at sæ lgeren sk u lle b rin g e nogle p rio rite ts fo rh o ld i o rd en . V ed d o m m en blev det a n ta g et, a t k ø b e ren v a r b e rettig e t til at hæ ve, d a sk ø d et e n d n u ikke v a r b lev e t b ra g t i o rd e n d. 9 m a rts 1909.
Indeholder aftalen derim od intet om berigtigelsestidspunktet, m å det undersøges, om køberen h a r haft individuelle forudsæ tninger herom , som han h a r lagt for dagen over fo r sælgeren. E r dette heller ikke til
fældet, m å afgørelsen træffes efter et sk ø n over, hvad en k øber m ed rim elighed k an forlange. K an det im idlertid godtgøres, at køberen in concreto ikke h ar lagt den sam m e vægt p å forsinkelsen, som en køber ellers m åtte antages at ville have gjort, m å dette naturligvis tages i betragtning, jfr. K bl § 21.
O m forsinkelsen kan tilregnes sælgeren som en forsøm m else, m å som hovedregel være uden betydning for hævebeføjelsen. I tvivlstil
fælde (om væsentligheden) m å der dog lægges vægt p å sælgerens sub
jektive forhold. H a r h an ligefrem h an d let svigagtigt, m å køberen for
m entlig være berettiget til a t hæve, endog ved en uvæsentlig forsinkelse.
Kap. l . I V Svigsreglen er ikke udtrykkeligt hjem let i K bl § 21, m en kan form entlig indfortolkes, jfr. analogien af § 4 2 .1 Reglen h a r forøvrigt næ ppe større praktisk betydning, m en kan f.eks. finde anvendelse, dersom sælgeren svigagtigt oplyser, at forsinkelsen skyldes langsom m elig tinglysnings- ekspedition.
T il belysning af v æ sen tlighedsbetingelsen k a n an fø res U 1923.621 H . I d enne sag v a r en stø rre ejendom i M id d e lfa rt b levet solgt i dec. 1919, således at 13.000 kr. a f k ø b esu m m en skulle berigtiges ved m ag esk ifte m ed en villa i D a lu m , til hv ilk en k ø b e ren K » sn arest ske k an « sk u lle fo rsk a ffe sæ lgeren S skøde. D a K e n d n u i juli 1920 ikke havde sk a ffe t S sk ø d et p å villaen , fan d tes S b erettig et til a t hæ ve d en n e del a f h an d elen (h an h av d e ikke p å stå e t m ere).
A t køberen h a r berigtiget handelen helt eller delvist, f.eks. ved at udbetale den kontante købesum til sælgeren, forh in d rer ham i alm in
delighed ikke i at gøre hævebeføjelsen gældende.
V. In d l e d e n d e b e m æ r k n i n g e r o m E R S T A T N I N G S B E F Ø J E L S E N
V ed behandlingen af erstatningskrav i anledning af misligholdelse al k o n trak ter sondrer m an i nedarvet doktrin mellem to slags erstatnings
krav, nemlig erstatning for henholdsvis den positive opfyldelsesinteresse og den negative kontraktsinteresse.
V ed beregningen af opfyldelsesinteressen skal d er søges ydet erstat
ning fo r de tab, som m edkontrahenten har lidt som følge af misligholdel
sen. H ovedposten p å denne konto bliver således den ved m isligholdelsen forårsagede tabte fortjeneste, m en også andet tab kan kom m e i b etragt
ning (se ndfr V I). H ensigten m ed den negative kontraktsinteresse er derim od at give ham en erstatning, som dæ kker hans om kostninger ved selve kontraheringen. H ovedposten bliver altså her de m edgåede han
delsom kostninger.
M an plejer traditionelt at forklare forskellen m ellem de to er- statningsform er ved at sige, at m edens m edkontrahenten ved negativ k ontraktsinteresse »skal stilles, som om kon tra kten aldrig var blevet indgået«, skal han ved beregningen af den positive opfyldelsesinteresse stilles, »som om kon tra kten var blevet behørigt opfyldt«.
1. Se h e rtil o g om sp ø rg sm ålet i d et hele Jul. Lasse n, Speciel del 138 f f og O b lig atio n sretten , A lm . del 454 ff, H e n r y Ussing, K ø b 56 f og A lm . del 85 ff, begge m . henv.
Kap. l . V
Begge erstatningsprincipper indebæ rer i denne udform ning en sam m enligning mellem det virkelige hæ ndelsesforløb (aftalen og følgerne af m isligholdelsen) og et hypotetisk hæ ndelsesforløb (virkningerne hen holdsvis af, at forpligtelsen v ar blevet behørigt opfyldt, og – ved negativ interesse – situationen, dersom den pågæ ldende k o n trak t aldrig v ar blevet indgået). P å lignende m åde kan erstatningstilsvaret uden for k ontraktsforhold opstilles, nem lig som en sam m enligning mellem det virkelige hæ ndelsesforløb, hvor skaderne er indtrådt, og et hypotetisk hæ ndelsesforløb, hvor det skadelige faktum ikke h a r virket. D ette synspunkt – »differencelæren« – er i nyere nordisk erstatningslitteratur navnlig blevet taget op af Ulf P ersso n1 og K n u t R o d h e ?
E fter m in opfattelse er det im idlertid et spørgsm ål, om det over
hovedet er rigtigt at tage sit udgangspunkt ved erstatningsberegningen i denne synsm åde; u nder alle om stæ ndigheder m å det stæ rkt frem hæves, at den kun er af en vis vejledende værdi.
Som de alvorligste indvendinger m od differencelæ ren k an efter m in opfattelse anføres, at den er a priorisk, at den p å en del p u n k ter ikke stem m er m ed den faktiske retstilstand (i dansk ret), og at den følgelig er uegnet til a t tjene som vejledning ved afgørelse af tvivlsspørgsm ål, sam t at den ofte er upraktisk at arbejde m ed.
H vilke skadelige følger (tab) der kan kræves erstatning for, og m ed hvor stort et beløb, ligger ikke fast i retsudviklingen, m en h a r tvæ rt
im od svinget stæ rkt gennem tiden og vil utvivlsom t også undergå betydelige forandringer i frem tiden. A llerede dette forhold turde vist m ed tydelighed illustrere, at m an ikke tø r gå ud fra et ab strak t a priorisk princip.
K onksekvent anvendt m åtte det også føre til en ubetinget godken
delse af grundsæ tningen om com pensatio lucri cum dam no, hvilket som b ekendt hverken stem m er m ed gæ ldende ret eller reale hensyn.
I denne forbindelse m å det også frem hæves, at vi for dansk rets ved
kom m ende aldrig uden videre h a r villet an erkende,3 at erstatning for negativ kontraktsinteresse kun skulle kunne kræves inden for ram m erne af den positive opfyldelsesinteresse, d.v.s. dels at den ikke skulle kunne
1. S kade och värde, L u n d 1953.
2. Jfr. m in an m eld else a f h an s væ rk: O b lig atio n srä tt, Ju riste n 1958.298 ff.
3. Jul. Lassen, O b lig atio n sretten , A lm . del 457 ff, H . Ussing, A lm . del § 16, jfr.
h ertil n d fr V II,B , s.25 ff.
