Der er ikke foretaget konsekvensrettelser i reglen i § 12, stk. 3, i forbin-delse med indførelsen pr. 1/7 2000 af valgfrihed mellem vederlag efter regning og resultatafhængigt vederlag. Bestemmelsen er imidlertid udfor-Kapitel 3 Ejendomsformidling
met med det resultatafhængige vederlag for øje, da ejendomsomsætnings-loven i sin oprindelige skikkelse udelukkende gav formidlerne adgang til denne form for vederlag.
Imidlertid må det desuagtet må være reglen, at formidleren også ved opsigelse fra opdragsgiverens side kan forlange honorering efter regning af de ydelser, der er helt eller delvist udførte på opsigelsestidspunktet.
Dette må i alle tilfælde kunne betragtes som et rimeligt vederlag for det arbejde, der er udført, medmindre altså honoreringen er aftalt med så-danne beløb, at opdragsgiveren vil få medhold i en salærklage. En over-grænse på 1/4 af det vederlag, der ville være udløst i tilfælde af, at købsaf-tale var indgået, forekommerikke at være på sin plads her, da forbruge-ren på forhånd er bekendt med, hvilke arbejdsopgaver der skal udføres, og prisen herfor. Der består selvfølgelig på trods af det anførte en vis tvivl m.h.t., om bestemmelsen også ved denne type vederlagsberegning skal sætte et i hovedreglen absolut loft for honorarberegningen, idet for-holdet er uomtalt i forbindelse med vedtagelsen af lov nr. 227 af 21/4 1999. Såfremt bestemmelsen alligevel fortolkes, så den også gælder ved beregning af vederlag efter regning, kan Ejendomsformidlingsnævnet eller domstolene dog indrømme formidleren ret til at kræve mere end 1/4 af det samlede vederlag ved at statuere, at der foreligger de særlige omstændigheder, der efter bestemmelsens ordlyd kan berettige til et høje-re salær.
Er der aftalt et resultatafhængigt vederlag, er der derimod ingen tvivl om, at § 12, stk. 3, normalt danner en overgrænse for formidlerens veder-lagsberegning. Fastsættelse af arbejdsvederlaget til 1/4 af det aftalte sam-lede formidlingshonorar synes endog at have karakter af at være den alt-overvejende hovedregel, selv om lovens ordlyd åbner mulighed for at indrømme formidleren et større vederlag i særlige tilfælde. I motiverne til bestemmelsen er nemlig anført, at formidleren, selv om rimeligt vederlag for det udførte arbejde overstiger 1/4 af det samlede honorar, alligevel må nøjes med 1/4, »medmindre der foreligger særlige omstændigheder, der gør dette urimeligt«, jf. Betænkning 1241, 1992, s. 61, og FT 1992-93, tillæg A, sp. 7747. Denne formulering medfører, hvis den skal lægges til grund ved vurderingen af, hvad der er gældende ret, at »særlige omstæn-digheder« nævnt i § 12, stk. 3, 3, pkt., skal fortolkes som »kun under gan-ske ekstraordinære omstændigheder.« Den foreliggende praksis giver ikke megen belysning af, hvorledes bestemmelsen fortolkes, og umiddel-bart forekommer det ikke indlysende, at loven på dette punkt skal
fortol-kes mere indskrænkende end, hvad der følger af en umiddelbar ordlyds-fortolkning.
Anvendelsen af bestemmelsen har været berørt i sagen FED 1997.353 ØLD, hvor formidleren havde fremskaffet et købstilbud, som sælger-opdragsgiveren imidlertid valgte ikke at acceptere. Der var ikke dokumenteret nogle særlige omstændigheder, der kunne berettige til et højere arbejdsvederlag. Bl.a. var det af formidleren udførte arbej-de, indtil sælger opsagde formidlingsaftalen, ikke specificeret. Deref-ter tilkendtes et arbejdsvederlag på 1/4 af det samlede vederlag, der fremgik af formidlingsaftalen. Fra Ejendomsformidlingsnævnets praksis kan henvises til et enkelt tilfælde, hvor det tilkendte arbejds-vederlag oversteg 1/4. Det drejer sig om sag nr. 19900155 afgjort ved kendelse af 19/1 2000. Formidleren fandtes her berettiget til et tillæg på 5.000 kr. oveni det kvarte salær, fordi vedkommende havde frem-skaffet en potentiel købers underskrift på en købsaftale, der opfyldte udbudsvilkårene, men sælger havde uden nærmere begrundelse afvist at acceptere dette tilbud. Som anført i kommentaren til § 11, stk. 1, (afsnit 11.2) kan formidleren i denne situation, når der er indgået af-tale herom, muligvis have krav på fuldt honorar.
Ved fastlæggelse af størrelsen af et arbejdsvederlag må tages i betragt-ning, at en meget væsentlig del af formidlerens undersøgelser m.v. udfø-res, inden ejendommen overhovedet udbydes til salg. Derfor synes det at være fast praksis, at formidleren i stort set alle tilfælde tilkendes et arbejdsvederlag på 1/4 og ikke mindre.
Jf. hertil dommen UfR 1991.211 VLD. Under behandlingen af denne sag blev fremlagt en udtalelse fra Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg, hvoraf fremgik, at det i disse tilfælde er sædvanligt at opkræve 1/4 salær. Formidleren fik herefter tilkendt dette beløb, selv om byretten havde vurderet, at omfanget af det dokumenterede udførte arbejde alene berettigede til et mindre honorar. Denne prak-sis såvel som dommen UfR 1991.211 VLD er med rette kritiseret for at være for unuanceret afLynge Andersen og Palle Bo Madseni Afta-ler og mellemmænd, 4. udg. (2001), s. 87, n. 95. Da der netop er tale om vederlag for faktisk udført arbejde, må honoraret efter omstændighe-derne kunne ansættes til beløb under det kvarte salær.
Kapitel 3 Ejendomsformidling
Ejendomsformidlingsnævnet har da også i enkelte tilfælde tilkendt et væsentligt mindre arbejdsvederlag end 1/4 salær. Se således f.eks. ken-delse af 29/7 1998 i sag nr. 19700215, hvor den pågældende formidler havde haft ejendommen i formidling i en dag. I sag nr. 19800132 afgjort ved kendelse af 7/4 1999 fik formidleren ikke medhold i noget krav overhovedet. Aftalen blev her opsagt 3/4 time efter dens indgåel-se, hvorfor det blev antaget, at formidleren ikke havde udført arbejde overhovedet. At den pågældende havde udarbejdet salgsopstilling m.v. fandtes i så henseende uden betydning, da dette arbejde var udført før ikrafttrædelsen af formidlingsaftalen. I sag nr. 19800385 afgjort ved kendelse af 12/11 1999 fik formidleren tilkendt honorar svarende til ca. 1/8 med henvisning til, at der ikke var lavet et salgs-budget, men kun et forslag til salgsopstilling. Sluttelig kan nævnes afgørelse af 24/2 2000 i sag nr. 19900186. Formidleren tilkendtes her kun 7.600 kr. selv om det aftalte salær oversteg 100.000 kr. Begrundel-sen var, at den pågældendes arbejde alene havde bestået i telefonsam-taler, opstart af sagen samt en besigtigelse. Der var ikke udarbejdet salgsopstilling og -budget, og der var heller ikke sket annoncering.
Hovedreglen i § 12, stk. 3, om et loft på 1/4, drejer sig om »1/4 af det veder-lag, der ville være udløst, hvis der var handlet til den kontantpris, hvortil ejendommen var udbudt.« For at beregne præcist hvad 1/4 udgør, må der naturligvis tages udgangspunkt i, hvad der er aftalt i formidlingsopdraget, men det springende punkt er, om der kan opkræves 1/4 af det resultataf-hængige vederlag med tillæg af den fuldenettoudgift til betaling for opga-ver udført af tredjemand, jf. herved lovens § 11, stk. 4, eller om reglen i § 12, stk. 3, skal forstås således, at også disse nettoudgifter skal medregnes ved beregningen af 1/4 af det samlede honorar. Årsagen til, at man over-hovedet kan komme i tvivl, er den anvendte ordlyd i § 11, stk. 4, hvoraf fremgår, at »vederlaget kan omfatte nærmere angivne nettoudgifter«, hvorved man altså bruger ordet vederlag i betydningen »den samlede betaling til formidleren«. Hvis ordet skal forstås på samme måde i forbin-delse med § 12, stk. 3, hvad gode grunde taler for, så skal arbejdsvederla-get beregnes som 1/4 af densamlede betaling, som formidleren kunne have afkrævet sælger i forbindelse med et salg. Ordet vederlag må herefter også i relation til § 12, stk. 3, omfatte ikke blot formidlerens honorar, men tilli-ge de positive udlæg formidleren har haft ved at indhente nødvendig dokumentation hos tredjemand. Dokumentation i form af attester og
til-standstandsrapporter m.v., som sælger i mange tilfælde vil få fuld værdi af et senere salg. Denne fortolkning må formodes at være den rigtige, men dens resultat er ikke umiddelbart logisk. Det ville forekomme mere natur-ligt, såfremt formidleren havde adgang til fuld dækning af alle de afholdte udlæg. Se om problemstillingen også Edlund(1998), s. 75 f.