Reglen i § 8, stk. 1, nr. 3, har fra starten været kraftigt omdebatteret, fordi der hermed blev åbnet for de finansielle institutioners mulighed for at begynde at drive virksomhed på ejendomsomsætningsområdet. Børge Dahl-udvalget fandt ikke, at loven skulle understøtte en bestemt
erhvervs-struktur. Som udgangspunkt ville udvalget acceptere enhver form for erhvervsudøvelse i selskabsform, ved filialdrift og ved kædedannelse, her-under kæder opbygget efter franchisingprincippet, jf. Betænkning 1241, 1992, s. 29. Betænkelighederne var derimod rettet mod risikoen for, at de finansielle institutioner ville sammenblande ejendomsformidlingsvirk-somheden for meget med salget af finansielle ydelser, men udvalget for-ventede, at disse negative forhold kunne imødegås på tilstrækkelig vis uden særlige lovregler, jf. a.st. s. 30.
Under Folketingets behandling af Børge Dahl-udvalgets lovforslag ind-sattes det nuværende stk. 2, i § 8, således at det blev gjort til et ufravigeligt krav, at der var etableret selskabsretlige skodder mellem den finansielle institutions almindelige aktiviteter og ejendomsformidlingsvirksomhe-den, jf. herved FT 1992-93, tillæg B, sp. 1946. Endvidere blev indføjet en betingelse om, at institutionens ejendomsformidlingsvirksomhed skal have et selvstændigt forretningssted, hvorfor formidlingsvirksomheden ikke må udøves fra samme lokale, som den finansielle virksomhed.
I svar af 25/10 1999 på spørgsmål S 161 i Folketingsåret 1999-2000 har erhvervsministeren udtalt følgende vedrørende fortolkningen af § 8, stk. 2:
»Det er … min opfattelse, at ejendomsformidlingsvirksomhedens for-retningssted og det finansielle instituts forfor-retningssted ikke må frem-træde som samme lokale. Ejendomsformidlingsvirksomheden kan næppe siges at have selvstændig forretningsadresse, hvis virksomhe-den ikke har selvstændig indgang fra gavirksomhe-den eller tilsvarende offent-ligt areal, hvisder er gennemgang til virksomheden fra den finansiel-le virksomheds publikumsrelaterede lokafinansiel-ler, elfinansiel-ler hvisen skillevæg mellem de to forretningslokaler ikke er fast og fra gulvet når helt til loftet. Det skal dog understreges, at den endelige afgørelse af spørgs-målet henhører under domstolene.«
Indledningsvis havde ministeren tillige konstateret, at der vedrørende dette spørgsmål ikke foreligger fortolkningsbidrag i forarbejderne eller i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens praksis. Gode grunde taler for, at der ved selvstændigt forretningssted forstås adskilte lokaler, således som det også er kommet til udtryk i den ministerielle fortolkning, så det står klart for forbrugeren, at der er tale om to forskellige typer virksomhed fra den finansielle institutions side. Finansrådet kan imidlertid ikke tiltræde Kapitel 3 Ejendomsformidling
ministerens fortolkning, da det afgørende efter rådets opfattelse må være, at gennemskueligheden for forbrugerne er sikret, hvilket kan ske uden selvstændig indgang fra gaden og uden faste skillevægge fra gulv til loft, jf. herved Finansrådets brev af 13/1 2000 til Folketingets Erhvervsudvalg (folketingsåret 1999-2000, alm. del, bilag 249).
I en udtalelse af 19/12 1995 til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har Ejen-domsomsætningsudvalget (med dissens) tilkendegivet den opfattelse, at lovens § 8 stk. 2, forbyder, såvel at ejendomsformidlingsvirksomhed ud-øves fra pengeinstituttets lokaler, som at pengeinstitutvirksomhed (f.eks.
køberrådgivning) udøves fra ejendomsformidlingsvirksomhedens loka-ler.
Ejendomsomsætningsudvalget har endvidere den 6/10 2000 gengivet sine drøftelser vedrørende et forslag om ophævelse af § 8, stk. 2. Konklu-sionen er, at der ikke p.t. er behov for en ændring af bestemmelsen, der jo sikrer en højere grad af gennemsigtighed for for forbrugerne. Reglen burde måske endda udstrækkes til også at gælde udøvelse af finansiel virksomhed, f.eks. låneformidling, fra ejendomsformidlingsvirksomhe-der, således at der også her af hensyn til forbrugerne etableredes en kla-rere adskillelse af købet og finansieringen.
De finansielle institutioner, der er omfattet af § 8, stk. 1, nr. 3, er bl.a.
pengeinstitutter. Sådanne må alene drive virksomhed som pengeinstitut, jf. herved bank- og sparekasselovens § 1, stk. 3, og i medfør af lovens § 1 a, stk. 2, virksomhed, der er accessorisk dertil. Endvidere kan realkredit-institutter drive ejendomsformidlingsvirksomhed samt accessorisk virk-somhed hertil, jf. realkreditlovens § 2, stk. 1 og 2. Tilsvarende gælder for forsikringsselskaber, der efter § 6 i lov om forsikringsvirksomhed alene må drive virksomhed med forsikring og, hvad der kan betragtes som accessorisk hertil, jf. § 6 a, stk. 3. Det har ikke med § 6 i ejendomsomsæt-ningsloven været meningen at give regler, der kunne opfattes som supple-ment til den særlige lovgivning om de finansielle institutioner. Disse skal kun kunne udøve ejendomsformidlingsvirksomhed, hvis det er foreneligt med reglerne i de love, der særligt regulerer deres virksomhed, jf. herved FT 1992-93, tillæg A, sp. 7728 og 7739. Derfor må det i alle tilfælde vurde-res, hvad der skal forstås ved accessorisk virksomhed til hovedaktiviteter-ne. I dag kan der ikke være nogen tvivl om, at alle tre typer af finansielle institutioner lovligt kan fungere som ejendomsformidlere, såfremt den udtrykkelige betingelse i ejendomsomsætningslovens § 8, stk. 2, om sel-skabsretlig adskillelse er opfyldt, jf. herved tillige Lynge Anderseni UfR
1995B.278 ff.
8.5 Franchising og ejendomsformidlingsvirksomhed i selskabsform (stk. 4)
Allerede på det tidspunkt, hvor ejendomsomsætningsloven var i støbe-skeen, kunne konstateres en brancheglidning og kædedannelse på ejen-domsformidlingsområdet, jf. herved Betænkning 1195, 1990. En del af indholdet af denne betænkning refereres og citeres af Børge Dahl-udval-get i Betænkning 1231, 1992, s. 90-99. Heri beskrives de faktiske forhold på området, bl.a. hovedindholdet af de typiske franchiseaftaler, og på baggrund heraf indarbejdedes i udvalgets lovforslag det nuværende stk.
4, der egentlig blot er en kodificering af den retstilstand, der rådede også før ejendomsomsætningslovens ikrafttræden.
I bemærkningerne til bestemmelsen i Betænkning 1241, 1992, s. 55, udtales ganske kort, at bestemmelsen sikrer, at alene de personer og virk-somheder, der kan drive ejendomsformidlingsvirksomhed i medfør af § 8, stk. 1, er berettigede til at optræde som franchisegivere i forbindelse med ejendomsformidlingsvirksomhed. Det tilføjes, at flere kan gå sammen om en franchisevirksomhed, men at fremmedfinansiering er udelukket, da samtlige ejerandele skal kunne føres tilbage til en person eller virksom-hed nævnt i lovens § 8, stk. 1, jf. herved også FT 1992-93, tillæg A, sp. 7740.
Bestemmelsen i § 8, stk. 4, suppleres af reglen i § 28, der pålægger de finansielle institutters ejendomsformidlingsvirksomheder på tydelig vis at skilte med tilhørsforholdet.
Efter stk. 6 gælder en undtagelse til kravene i stk. 4, nemlig i de situa-tioner, hvor en person omfattet af stk. 1, dør, går konkurs eller undergi-ves værgemål. I så fald kan dødsboet, en ægtefælle, der sidder i uskiftet bo, konkursboet eller værgen med henblik på afvikling eller afhændelse i en periode på maksimalt 1 år have ejerinteresser m.v. i ejendomsformid-lingsvirksomheden. Etårsfristen kan der ikke dispenseres fra, jf. FT 1992-93, tillæg A, sp. 7741.
Med stk. 4, 2. pkt., blev åbnet mulighed for at drive ejendomsformid-lingsvirksomhed i selskabsform, hvad der indtil da havde været udeluk-ket. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fik samtidig bemyndigelse til at fast-sætte nærmere regler herom, hvilket er udnyttet ved udstedelse af bkg.
nr. 996 af 14/12 1993. Heri stilles bl.a. som betingelse, at aktierne eller anparterne i disse selskaber alene må være ejet af registrerede ejendoms-Kapitel 3 Ejendomsformidling
mæglere eller andre ejendomsmæglerselskaber, og at aktierne/anparterne ikke er frit omsættelige. Opfylder en ejer af aktier/anparter ikke længere denne betingelse, er der pligt til at afhænde sin ejerandel. I modsat fald skal selskabet skride til tvangsindløsning. I øvrigt hæfter ejendomsmægle-re personligt sammen med selskabet for ethvert krav, som en forbruger måtte få mod mægleren i anledning af dennes håndtering af ejendomsfor-midlerhvervet, jf. bekendtgørelsens § 2, stk. 3.
En anden betingelse er, at det pågældende selskab efter bekendtgørel-sens § 1, stk. 2,alenemå have til formål at foretage formidling af fast ejen-dom og dermed beslægtet virksomhed. Et ejenejen-domsformidlingsselskab kan derfor f.eks. ikke eje og administrere udlejningsejendomme, jf. Ejen-domsomsætningsudvalgets brev af 21/7 1995 til Erhvervs- og Selskabssty-relsen.
Advokater kan drive virksomhed, herunder også ejendomsformidlings-virksomhed, i selskabsform i medfør af retsplejeloven § 124, og de finan-sielle institutioners ejendomsformidlingsaktiviteter skal være organiseret i aktie- eller anpartsselskabsform i medfør af reglen i § 8, stk. 2. Bekendt-gørelsen om udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed i selskabsform gælder derfor kun ejendomsmæglere omfattet af § 8, stk. 1, nr. 1.
8.6 Krav til ledelse af ejendomsformidlingsvirksomhed (stk. 5) De nuværende to bestemmelser i § 8, stk. 5 og 6, var ikke med i Børge Dahl-udvalgets lovforslag i Betænkning 1241, 1992, men blev indsat af Industriministeriet i forbindelse med lovforslagets fremsættelse i Folke-tinget. Forarbejderne til bestemmelserne kan derfor alene findes i FT 1992-93, tillæg A, sp. 7740 f.
En ejendomsformidlingsvirksomhed skal efter § 8, stk. 5, ledes af en ejendomsmægler eller en advokat. Den pågældende skal ikke nødvendig-vis have ejendomsformidling som hovederhverv. Drives derimod ejen-domsformidlingsvirksomhed fra flere forskellige forretningssteder, opstilles i § 8, stk. 5, 2. pkt., to betingelser. For det første, at hvert forret-ningssted ledes af en ejendomsmægler eller advokat. For det andet kræ-ves, at den pågældende leder skal have drift af netop den pågældende ejendomsformidlingsvirksomhed som hovederhverv.
Denne forskel med hensyn til omfanget af lederens erhvervsudøvelse udspringer af et ønske om at styrke den ansvarlige leders engagement i driften af virksomheden til fordel for forbrugerne, jf. FT 1992-93, tillæg A,
sp. 7741. Derfor er tillige i stk. 5, 3. pkt. i.f. indsat den yderligere betingel-se, at den samme person ikke kan være ansvarlig leder for flere forskelli-ge forretningssteder og dermed heller ikke for flere forskelliforskelli-ge ejendoms-formidlingsvirksomheder.
Lovens § 8, stk. 5, er således f.eks. til hinder for, at en persons ejen-domsformidlingsvirksomhed kan drives såvel fra et forretningssted som fra privatadressen, jf.Ulstrupi Ejendomsmægleren 1997, nr. 7, s. 2-3. Sam-mesteds anføres, at det afgørende for, om noget betragtes som et forret-ningssted er, om der »kan finde kundebetjening sted i lokalet, og at kun-der således foranlediges til at tro, at kun-der er tale om en filial med en ansvar-lig leder. Et lokale, hvor der forefindes en stol og et bord er ikke nødven-digvis af denne grund omfattet af lovens bestemmelser.«