Fortabelse af krav på vederlag

Som allerede omtalt i de forrige afsnit kan formidleren ikke gøre krav på vederlag gældende på andet grundlag end en formidlingsaftale, der opfyl-der kravene i § 10, stk. 1 og 2, og de regler i ejendomsformidlingsbekendt-gørelsen, der er udstedt med hjemmel heri. Manglende iagttagelse af reglerne medfører altså fortabelse af retten til vederlag.

Ved »vederlag« i denne sammenhæng må forstås både den betaling, som tilfalder ejendomsformidleren, og de udgifter, formidleren har af-holdt til fremskaffelse af nødvendigt dokumentationsmateriale eller til markedsføring i medier, der opkræver betaling herfor. En formidler kan derfor også miste retten til at kræve refusion af afholdte udlæg.

Er der ikke udarbejdet en skriftlig formidlingsaftale, er det oplagt, at formidleren ikke kan kræve honorar for nogen del af sin indsats, uanset hvor vellykket den har været. Denne situation opstår til tider, hvor

for-midleren fejlagtigt er af den opfattelse, at formidlingsaftalen ikke er omfattet af ejendomsomsætningsloven.

Anderledes forholder det sig, hvor der findes en skriftlig aftale, men hvor den ikke fuldt ud opfylder kravene i lovens § 10, stk. 1 og 2. Her kan tænkes flere mulige konsekvenser, med fortabelse af hele salæret og ret til opkrævning af fuldt salær som de to yderpunkter.

Fra retspraksis kan nævnes følgende tilfælde:

I UfR 1998.1220 VLD var aftalt et vederlag, der bestod af et grund-gebyr, en rabat for hurtigt salg samt et tillægsvederlag beregnet som en bestemt procentdel af den kontante købesum. Udbudsprisen var imidlertid ikke oplyst, ligesom der i aftalen ikke fandtes en angivelse af, hvad salæret i alt ville beløbe sig til ved salg til udbudsprisen.

Salærets størrelse fremgik dog af en samtidigt udleveret provenube-regning, men det var før ikrafttrædelsen af den nugældende regel i ejendomsformidlingsbekendtgørelsens § 6, stk. 6, hvor det i øvrigt også kræves, at der foretages en henvisning fra formidlingsaftalen til provenuberegningen, hvad der ikke var sket i sagen. Landsretten fandt ikke, at kravene i lovens § 10 var opfyldte og gav sælger med-hold i, at der alene skulle betales det i aftalen fastsatte grundgebyr endda med fradrag af den aftalte rabat.

En nogenlunde tilsvarende situation forelå i UfR 1998.1461 ØLD, hvor der end ikke ved formidlingsaftalens indgåelse var udleveret en provenuberegning med beregning af det samlede salær ved salg til udbudsprisen, som dog var oplyst i aftalen. Også her tilkendtes alene det i formidlingsaftalen indeholdte grundgebyr.

Begge de netop refererede domme skal ses i lyset af, at der i den tidligere ejendomsformidlingsbekendtgørelse (bkg. nr. 1055 af 17/12 1993) i §6 var et udtrykkeligt krav om, at vederlagsaftalen skulle indeholde en angivelse af, hvad vederlaget ville beløbe sig til ved salg på de aftalte udbudsvilkår. En sådan regel genfindes ikke i den nuværende ejendomsformidlingsbekendtgø-relse. I stedet findes reglerne i bekendtgørelsens §6, stk. 4 og 6, der – omend med en anden ordlyd – må siges at videreføre den hidtidige retsstilling, dog med den nyskabelse, at det er tilstrækkeligt at angive princippernefor bereg-ning af vederlaget i salgsaftalen, hvis der samtidigt udleveres et salgsbudget indeholdende en beregning af vederlaget ved salg til udbudsprisen.

Kapitel 3 Ejendomsformidling

Af retspraksis kan udledes det ret selvfølgelige, at formidleren ikke har krav på honorar i det omfang, formidlingsaftalen ikke indeholder oplys-ning herom. Dette princip må siges at være blevet yderligere forstærket i forbindelse med ikrafttrædelsen af reglerne om vederlag efter regning.

Derimod kan man ikke fra den sparsomme retspraksis hente vejledning m.h.t. en vurdering af, hvad der skal være effekten af, at formidlingsafta-len på andre punkter end beskrivelsen af vederlagets beregningikke opfyl-der de gældende forskrifter. Hvad bliver f.eks. konsekvensen af, at for-midlingsaftalen ikke indeholder oplysning om, hvornår vederlaget skal erlægges, jf. lovens § 10, stk. 1, 1. pkt., om formidlingsperiodens varighed, eller om garantistilleren, jf. ejendomsformidlingsbekendtgørelsens § 1, stk. 1, nr. 2 og 3, eller når der ved salgsopdrag ikke oplyses om salgsperio-dens længde, eller hvor udbudsprisen er en anden, end den af formidleren skønnede kontantpris (bekendtgørelsens § 4)? Da undladelser i så hense-ende – i hvert fald i de givne eksempler – ikke har særlig betydning for opdragsgiveren, forekommer den mest oplagte løsning at være, at formid-leren kan opkræve sit vederlag, og at honoraret kun, hvor undladelsen har karakter af misligholdelse i forholdet til opdragsgiveren, bør reduce-res skønsmæssigt ved anvendelse af misligholdelsesbeføjelsen forholds-mæssigt afslag. Hertil kommer – og denne sanktion er måske i højere grad på sin plads – at overtrædelse af bekendtgørelsens regler kan straf-fes med bøde, jf. bekendtgørelsens § 29. Hjemmel til at pålægge straf for overtrædelse af lovens § 10, stk. 1 og 3, findes tillige i lovens § 32. Anven-delse heraf må dog formodes kun at kunne ske, hvor der er tale om gen-tagne overtrædelser af grovere karakter.

Imidlertid indtager Klagenævnet for Ejendomsformidling her et mere restriktivt standpunkt. Det er fast praksis, at en formidler, der præsenterer sin opdragsgiver for en formidlingsaftale med et ulovligt indhold, f.eks. et opsigelsesvarsel af en vis længde i strid med ejen-domsomsætningslovens § 12, stk. 2, fortaber sin ret til al form for vederlag, herunder også arbejdsvederlag efter ejendomsomsætnings-lovens § 12, stk. 3, og dækning af markedsføringsomkostninger inkl.

annoncering. I kendelse af 28/7 1998 (sag nr. 19700186) er det på til-svarende vis udtalt, at en formidler ikke havde krav på arbejdsveder-lag, fordi der i formidlingsaftalen i strid med ejendomsomsætningslo-vens § 12, stk. 3, var indføjet, at der skulle betales fuldt honorar, selv om formidlingsaftalen blev opsagt.

Er det aftalt, at formidleren skal have et særskilt honorar for udførelse af særlige arbejdsopgaver, bortfalder formidlerens ret til opkrævning heraf, såfremt arbejdet ikke udføres.

I øvrigt kan manglende iagttagelse af § 10 udløse bødestraf efter lovens

§ 32 og/eller § 29 i ejendomsformidlingsbekendtgørelsen og tillige slet-ning af ejendomsmæglerregisteret i medfør af reglen i lovens § 25, stk. 3, nr. 3.

Kapitel 3 Ejendomsformidling

Resultatafhængigt vederlag

§11

1) der indgås en købsaftale inden formidlingsaftalens ophør eller

2) der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af formidlerens indsats og uden en anden formidlers medvirken, hvis det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde formidleren ude.

Stk. 2. Går formidlerens opdrag ud på salg, bortfalder vederlagskravet, hvis handelen ikke bliver gennemført på grund af den anviste købers for-hold. Går opdraget ud på køb, bortfalder vederlagskravet, hvis handelen ikke bliver gennemført på grund af den anviste sælgers forhold.

Stk. 3. Foranstaltninger, som indgår i formidlingsopdraget, kan kun kræves betalt som en del af det aftalte vederlag.

Stk. 4. Det kan aftales, at vederlaget omfatter nærmere angivne nettoud-gifter, som formidleren afholder til betaling for opgaver, der efter aftalen skal udføres af tredjemand.

Ændringer:

I § 11, stk. 1, er med lov nr. 227 af 21/4 1999 foretaget den vel nok mest markante ændring af loven, idet det tidligere gældende obligatoriske princip om »intet salg – ingen regning« blev gjort fakultativt med virk-ning fra 1/7 2000. § 11 indeholder derfor nu en angivelse af betingelserne for opkrævning af resultatafhængigt vederlag, såfremt der ikke er aftalt honorering efter regning, og disse regler svarer til den hidtidige retstil-stand.

Forarbejder og litteratur m.v.:

Betænkning 1241, 1992, s. 27-28 og 58-60 FT 1992-93, tillæg A, sp.7730 og 7744-7746 Boligrapporten 1997, s. 60-61

FT 1998-1999, tillæg A, s. 1425

J.L. Frost: Ejendomsmæglerens og ejendomshandlerens retlige stilling (1964), s. 83-18

Morten Wegener i Revision og Regnskabsvæsen 1993, nr. 12, s. 51-52 H.H. Edlund: Handel med fast ejendom (1998), s. 70-74

Finn Träff: Køb og salg af fast ejendom, 2. udg. (2000), s. 106-112

Jytte Holm-Larsen: Ejendomshandel – en håndbog II, 4. udg. (2000), s.130-132

Indhold: