Industriministeriet foreslog som en del af ikrafttrædelsesbestemmelserne i forslaget til lov om omsætning af fast ejendom at flytte det dagældende forbud i ejendomsmæglerloven og næringsloven, om at ejendomsformid-lere og disses medarbejdere ikke måtte udfærdige dokumenter til tinglys-ning, til den såkaldte vinkelskriverlov (lov om inkasso- og detektivvirk-somhed m.v.). I det lovforslag, der fremsattes i Folketinget, var nemlig indsat en bestemmelse, som ikke fandtes i Børge Dahl-udvalgets betænk-ning, hvori forbudet (uden tidsbegrænsning) blot overførtes. Under fol-ketingsbehandlingen fremsattes fra industriministeren et nyt ændrings-forslag, der betød at skødeskrivningsforbudet ophævedes efter en vis periode, nemlig med virkning fra 1/1 1997, jf. FT 1992-93, tillæg B, sp.
1945 og 1949 f. Årsagen til forbudets ophævelse er uomtalt i motiverne, men har baggrund i der ikke længere fandtes at være tilstrækkeligt tungt-vejende grunde for opretholdelse af det konkurrencebegrænsende for-Kapitel 3 Ejendomsformidling
bud. Aktørerne på ejendomsmarkedet blev dog givet mere end tre år til at indstille sig på den ny konkurrencesituation.
Om en formidler samtidig kan sælge ejendommen mod honorar for sælger og betalt af køber foretage berigtigelse af handlen, er der ikke enighed i teorien. Synspunktet om, at der kun kan kræves honorar af den ene part er kommet til udtryk hos Hammer Hansen og Worm i Juristen 1994.86,Theilgaard(1996), s. 227, og hosEdlund(1998), s. 70. Derimod er det hos Träff(2000), s. 116, anført, at reglen i § 15, stk. 1, ikke formelt er til hinder for, at formidleren berigtiger ejendomshandlen for køber. Alle må dog formodes at kunne være enige om, at den formidler, der skriver skødet m.v., ikke samtidigt lovligt kan rådgivekøberen i forbindelse med berigtigelsen.
I praksis er formidlernes skødeskrivning anerkendt på følgende vis:
Et flertal i Ejendomsomsætningsudvalget har i skrivelse af 30/1 1997 anerkendt, at bestemmelsen i § 15 ikke er til hinder for, at en formid-ler efter formidlingsaftalens indgåelse tilbyder at berigtige handlen
»tinglysningsmæssigt« mod betaling fra køber. Dette har Ejendoms-formidlingsnævnet tiltrådt, jf. herved kendelse af 16/6 1998 i sag nr.
19700075. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen er af samme holdning, hvil-ket er kommet til udtryk i brev af 28. januar 1998 med j.nr. 97-215.942. Sluttelig kan henvises til FED 2000.1582 SHD. Sagen drejer sig egentlig, om en advokat havde handlet i strid med markedsfø-ringslovens §§ 1 og 2 ved i en avis at indrykke en annonce, der rejste tvivl om et ejendomsformidlingsfirmas uvildighed i forbindelse med, at firmaet tilbød at udføre skødeskrivning for køberne. Sø- og Han-delsretten udtalte, at det »kan være vanskeligt at drage en skarp grænse mellem loyal oplysning, hvorved køberen sættes i stand til at forstå indholdet af købsaftalen, og rådgivning, hvorved køberen rådes til at foretrække ét vilkår frem for et andet…« Alligevel når ret-ten frem til, at »udfærdigelse og ekspedition af skødet for køberen ikke … kan antages at indebære nogen rådgivning«, da de aftalte vil-kår fremgår af købsaftalen, og da det netop med ophævelsen af skø-deskrivningsforbudet for ejendomsformidlere har været tilsigtet, at disse fremover skulle kunne udføre arbejdet. Til belysning af spørgs-målet kan i øvrigt tillige henvises til dommen UfR 1989.183 ØLD, hvor det diametralt modsatte standpunkt er kommet til udtryk.
Sagen vedrørte en overtrædelse af den dagældende
»vinkelskriver-lov« Her fandtes skødeskrivning, udfærdigelse af pantebreve og anden bistand i forbindelse med berigtigelse af en ejendomshandel at være juridisk rådgivning. To personer, der ikke var uddannede som jurister, havde derfor overtrådt annonceringsforbudet i loven, endda selv om de i deres annoncering havde tilføjet, at de henviste købere, der havde behov for juridisk bistand, til at benytte advokat.
Retsstillingen i dag må herefter siges at være, at ejendomsformidlere lov-ligt mod betaling kan udføre berigtigelsen af handlen for køber, samtidig med at formidleren modtager vederlag for salgsarbejdet fra sælger. Det må dog være en betingelse herfor, at formidleren klart tilkendegiver over for køber, at der ikke i den forbindelse ydes rådgivning fra hans side, og at købers opmærksomhed – hver gangder kan være tvivl – henledes på, at vedkommende har et behov for rådgivning, jf. herved bestemmelsen i § 15, stk. 2.
Som påpeget af Träff (2000), s. 116 f. er retsstillingen imidlertid ikke ganske uproblematisk. Køber har ved sit valg af, hvem han ønsker til at udføre berigtigelsen af handlen, vanskeligt ved at sammenligne ejen-domsformidlerens og en rådgivers ydelse. Samtidig anføres det, at den formidler, der skriver skødet, får større indflydelse på, hvilken finansie-ring og forsikfinansie-ring køber vælger, således at formidleren ud over skøde-skrivningshonoraret må formodes at ville kunne oppebære flere ikke ubetydelige anvisningsprovisioner. Sluttelig gøres gældende, at formidle-rens pligt til at oplyse køber om behov for rådgivning ikke blot kan opfyl-des på forhånd, men også må gives løbende under berigtigelsen, hver gang der konkret opstår tvivl. Da grænsen mellem oplysning og rådgiv-ning, som det også er anført af Sø- og Handelsretten i FED 2000.1582 SHD omtalt ovenfor, kan være vanskelig at trække, må formidlerens skø-deskrivning forventes fra tid til anden at give problemer. På dette områ-de må formidlerens ansvar på grund af reglerne om omvendt bevisbyrområ-de i lovens § 24, stk. 1, 2. pkt., samt oplysnings- og rådgivningspligterne i §§
15, stk. 2, og 16, formodes næsten at ville antage objektiv karakter, såfremt køberen kan påpege uhensigtsmæssigheder i det færdige resultat set i forhold til, hvad der kunne være opnået. I den forbindelse kan også tilføjes, at den berigtigelse, som formidleren udfører, nødvendigvis må baseres på det forarbejde, som den pågældende formidler selv har udført i forbindelse med udarbejdelsen af købsaftalen, hvorfor evnen og viljen til at se fejl og utilstrækkeligheder må forventes at ville være mindre, end Kapitel 3 Ejendomsformidling
hvis berigtigelsen udførtes af en person, der ikke havde været involveret i det forudgående arbejde.
Retsstillingen for ejendomsformidlere er på dette punkt nu identisk med advokaternes. Advokatnævnets flertal har i kendelse af 26/10 1999 (j.nr. 41-104-97-10) offentliggjort på Advokatsamfundets hjem-meside (www.advokatsamfundet.dk) udtalt, at det ikke i sig selv er i strid med god advokatskik, at en advokat, der for sælger har formid-let salg af en ejendom, efterfølgende udfører berigtigelsen for køber.
Blot skal køber også her rådgives i overensstemmelse med reglen i ejendomsomsætningslovens § 15, hvilket ikke fandtes at være tilfæl-det i den konkrete sag. Kendelsen er refereret og kommenteret af Birgitte Gram Blenstrupi Advokaten 2000, nr. 3, s. 56. Her pointeres, at lovligheden af samtidig formidling og berigtigelse er betinget af, at berigtigelsen alene er af ekspeditionsmæssig karakter, at køber ikke har søgt eller fået rådgivning hos advokaten, at advokaten ikke har grund til mistanke om, at parterne kan have modstående interesser, samt af at advokaten iagttager reglen i ejendomsomsætningslovens § 15, stk. 2.
Det er en betingelse for lovligheden efter § 15, stk. 1, at en aftale med køber om udførelse berigtigelsen først indgås, når formidleren ikke læn-gere (især) er forpligtet til at varetage sælgers interesser. Skødeskriv-ningsaftaler med køber kan med andre ord først indgås, når der forelig-ger en bindende købsaftale underskrevet af begge parter, og ikke blot et tilbud fra køber. Først når begge parter er bundet, hører formidleren op med at være formidler for sælger, hvorfor han kan indgå aftaler med køber uden særlig risiko for interessekonflikter.
Se hertil skrivelse af 30/5 2000 fra Ejendomsomsætningsudvalget under Erhvervs- og Selskabsstyrelsen om fortolkningen af lovens § 15, stk. 1. Et flertal i Ejendomsformidlingsnævnet har på baggrund heraf i afgørelser af 14/9 2000 (sag nr. 199001334) og af 3/10 2000 (sag nr. 19900338) i konsekvens af udvalgets holdning delvist fra-kendt formidlere, der havde indgået aftale om udførelse af skøde-skrivning m.v. inden købsaftalens indgåelse, retten til salær.
15.3. Organisatoriske forhold i