Rådgivningspligten tager ligesom oplysnings- og undersøgelsespligterne form efter de konkrete omstændigheder i hver enkelt ejendomshandel, hvorfor det er vanskeligt at udtale sig om, hvad der præcist er omfattet heraf. Dette er også kommet tydeligt til udtryk i de etiske retningslinjer for handel med fast ejendom forhandlet mellem Dansk Ejendomsmæg-lerforening og Forbrugerrådet.
Af retningsliniernes pkt. 4 fremgår bl.a. følgende: »4.1 Ejendoms-mæglerens rådgivning skal tage udgangspunkt i den enkelte forbru-gers behov og situation og skal sigte mod at tilvejebringe den infor-mation, der er nødvendig for, at forbrugeren kan træffe beslutning i overensstemmelse med egne interesser. 4.2 Ejendomsmægleren skal i samarbejde med forbrugeren skabe fornøden klarhed om indhold og forudsætninger i rådgivningen. 4.3 Rådgivningen skal gives, hvor omstændighederne tilsiger, at der er et behov. Ejendomsmægleren må dog ikke yde rådgivning til begge parter i en handel om forhold, hvor der er interessemodsætninger… 4.5 En ejendomsmægler, der markedsfører sig på en måde, der skaber berettiget forventning om, at der ydes uvildig rådgivning, skal leve op til den standard, der må forudsættes for anerkendte og uafhængige rådgivere.«
I det følgende er på baggrund af praksis omtalt en lang række eksempler på, hvad der kunne tænkes at indgå under formidlerens pligt til at yde rådgivning.
Ejendomsformidleren har i et vist omfang pligt til at rådgive sin sælger-opdragsgiver om deskattemæssige konsekvenseri forbindelse med salg af en ejendom. Pligten inkluderer ikke, at der skal udføres nøjagtige bereg-ninger af sælgers skatteforhold efter salget, men sælgeren må f.eks. oriente-res om, at der eventuelt kan blive tale om avancebeskatning ved salg af ejen-domme, der ikke er undtaget fra skattepligt i ejendomsavancebeskatnings-lovens § 8, beskatning af genvundne afskrivninger, såfremt der er afskre-vet på en eventuelt erhvervsmæssigt anvendt del af ejendommen, samt at
sælgers rentefradragsret naturligvis påvirkes, når han ikke længere hæfter for de eventuelle lån i ejendommen, jf. herved også Träff (2000), s. 124.
Se om ansvar ved manglende information om skattemæssige konse-kvenser de kendelser fra Ejendomsformidlingsnævnet, der er omtalt i kommentaren til § 13, afsnit 13.2.1. Her skal særligt omtales sag nr.
295/94 afgjort ved kendelse af 22/7 1996 og kendelse af 17/11 1999 i sag nr. 19800244, hvor nævnet fandt, at formidlerne burde have infor-meret særligt om, at salget kunne få skattemæssige konsekvenser, således at det i hvert fald var blevet tilrådet den pågældende sælger at søge revisorbistand eller lignende. I den sidstnævnte sag konstate-redes, at sælgeren ikke havde lidt noget tab, og da der ikke i medfør af § 24 kunne kræves en godtgørelse, frakendtes formidleren i stedet retten til honorar. I sag nr. 19900309 afgjort ved kendelse af 14/9 2000 pålagdes formidleren i et lignende tilfælde at betale erstatning for det tab, der blev lidt ved, at sælger må træde tilbage fra en handel om køb af en byggegrund, idet det blev antaget, at sælger ikke ville have erhvervet grunden, hvis han fra starten havde været bekendt med muligheden for at blive pålagt avancebeskatning.
Ud over at give orientering om det eventuelle problem, må formidleren rådgive sin opdragsgiver om, hvilken rådgiver, f.eks. en advokat eller en revisor, der vil kunne bistå med en nærmere vurdering af situationen.
Det er ikke tilstrækkelig rådgivning, at der i provenuopgørelsen til sælger tages et generelt forbehold vedrørende eventuelle skattemæssige konse-kvenser af handlen, jf. således også forarbejderne til lovens §20 i Betænk-ning 1241, 1992, s. 67, og FT 1992-93, tillæg A, sp. 7753, hvor det forudsættes, at formidleren særskiltskal oplyse om let konstaterbare forhold.
Se således kendelser fra Ejendomsformidlingsnævnet af 17/11 1999 i sag nr. 19800244 og af 14/10 2000 i sag nr. 19900209, hvor det bemær-kes, at det generelle forbehold i provenuopgørelsen ikke er tilstræk-keligt til at opfylde oplysnings- og rådgivningspligten vedrørende de eventuelle skattemæssige konsekvenser af et salg.
Købersskattemæssige forhold efter erhvervelse af ejendommen skal for-midleren oplyse og rådgive om i forbindelse med salgsopstillingen, jf. her-ved især kommentaren til § 19, afsnit 19.4.
Kapitel 3 Ejendomsformidling
Formidleren skal naturligvis også rådgive sin sælgerklient, om hvorle-des denne opnår den størst muligefritagelse for ansvar for mangler ved den ejendom, der sælges. I den forbindelse skal især sikres, at sælger, såfremt det er muligt og ønskeligt, opfylder betingelserne for at opnå ansvarsfrihed efter kapitel 1 lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Efter rådgivningen påhviler det naturligvis også for-midleren at sikre, at sælger opnår den ønskede retsstilling.
Se hertil utrykt dom fra Østre Landsret af 8/12 2000 (19. afd. a.s. nr.
B-0671-0), hvor formidleren p.g.a. ukendskab til ejendomskøbsloven havde ladet sælger underskrive en købsaftale, inden der forelå til-standsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring. Formidleren fra-kendtes retten til salær og risikerer yderligere et senere erstatnings-ansvar, såfremt køberen som følge af fejlen kan rette et mangelskrav mod sælger. Tilsvarende resultat er nået i Ejendomsformidlingsnæv-nets kendelse 23/1 1998 (sag nr. 19600179). Fra før ejendomskøbslo-vens ikrafttræden findes tillige sag nr. 19500214 afgjort ved kendelse af 3/11 1997. Her pålagdes formidleren erstatningspligt som følge af, at han ikke havde rådgivet arvingerne i et sælgende dødsbo om muligheden for at indføje en sædvanlig ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen.
I øvrigt skal fra praksis i Ejendomsformidlingsnævnet omtales følgende eksempler, hvor rådgivningspligten har været behandlet:
Kendelse af 19/11 1998 (sag nr. 19700326). Kritik af og erstatningsan-svar for dårlig vejledning om muligheden for at påberåbe sig en bestemmelse om kursregulering i købsaftalen. Sælgerne var dog in-formeret om muligheden for at indgå kurskontrakter, således at kra-vet i § 13 til fremlæggelse af oplysninger var opfyldt. Kendelse af 31/1 2000 (sag nr. 19900072). Formidleren burde her have vejledt sælger om, hvorledes kontantværdien af et indestående lån skulle beregnes.
Kendelse af 30/6 1999 (sag nr. 19800223). Yderst kritisabelt, at for-midleren ikke på et tidligt tidspunkt rådede sælger til at antage en advokat til – i overensstemmelse med de aftalte standardvilkår i købs-aftalen – på købers regning at forestå handlens berigtigelse. I kendel-se af 14/2 1996 i sag nr. 19500025 anså Ejendomsformidlingsnævnet det for kritisabelt, at formidleren anbefalede sælger, der i henhold til
købsaftalen skulle sørge for berigtigelse af handlen, at benytte en
»vinkelskriver« uden at oplyse om de eventuelle ulemper, der kunne være forbundet hermed. Kendelse af 28/7 1998 (sag nr. 19700165).
Yderst dårlig rådgivning, at formidleren udleverede nøgler til ejen-dommen til køber, inden alle betingelser herfor, herunder underskri-velse af en gældsovertagelseserklæring, var opfyldte. Endvidere fand-tes det yderst kritisabelt at råde sælger til at lade den kontante udbe-taling bortfalde. I samme boldgade findes kendelse af 16/6 2000 i sag nr. 19900147. Her ansås det ikke for at være et led i formidlerens undersøgelsespligt at foretage en nærmere undersøgelse af købernes økonomiske forhold. Imidlertid ansås det for kritisabelt, at sælger ikke blev rådgivet om at undlade at fraflytte sin lejlighed, indtil det var afklaret, om købernes økonomi ville medføre handlens bortfald.
Se også kendelser af 16/11 1999 (sag nr. 19800358) og af 10/4 2000 i sag nr. 19900056. I begge tilfælde burde formidleren have frarådet sælger at udlevere nøglerne til det solgte, før der var sikkerhed for handlens gennemførelse. I den førstnævnte sag gav den manglende rådgivning endog anledning til nævnets »alvorligste kritik«, fordi køber end ikke var godkendt af realkreditinstituttet. Endelig kan henvises til kendelse af 30/7 1998 i sagen 19800326, hvor formidleren burde have rådgivet sælger bedre, således at overtagelsesdagen i en handel, der var gjort betinget af indholdet af et kommunalt oplys-ningsskema, ikke var aftalt til at skulle finde sted så kort tid efter handlens indgåelse, at forbeholdet ikke kunne nå at blive afklaret inden.
16.3 Eksempler på indholdet af rådgivningspligten i forhold