Performance

7.5.3. Delkonklusion af regressionsanalyse

Regressionsanalysen blev anvendt for at belyse, hvorledes udviklingen i REITs kan forklares gennem henholdsvis aktier (S&P 500) og obligationer (U.S. Aggregate bond indeks AGG). Her ses den højeste forklaringsgrad hos aktier, hvilket også var opgavens forventning baseret på den tidligere korrelationsanalyse. Ydemere kunne regressionsanalysen vise, at REITs har positiv alpha overfor S&P 500. De fundne tal indikerer, at man med fordel kan inddrage REITs i sin portefølje fremfor S&P 500 og tilmed få et merafkast. I regressionsanalysen mellem obligationer og REITs var forklaringsgraden for lav til, at man kan drage nogen yderligere konklusion fra dette.

Ud fra figuren fremgår det, at man minimerer risikoen ved at inddrage en andel af obligationer. Jo højere andelen af obligationer er, des færre hændelser af negativt afkast forekommer. Samtidigt aflæses det, at ved inddragelse af en større andel af obligationer, minimeres det totale tab. Det aflæses samtidigt af figuren, at inddragelse af obligationer får det gennemsnitlige afkast til at falde, hvilket stemmer overens med Markowitz’ porteføljeteori omkring risikoaversion. Der er i tidsperioden 1927-2017 (2020) sket store ændringer i den kupon obligationer bliver udstedt til.

Dette presser porteføljemanagere hvis porteføljer gør brug af obligationer, da det forventede afkast falder. Hvis performance måles ud fra et afkast/risikoforhold, er den før omtalte holdning at private real estate ligger et sted mellem obligationer og aktier. Dette fremgår ligeså af

nedenstående figur.

Figur 17 – 20 års afkast/risiko forhold – Thomson Reuters Datastream (seekingalpha.com)

Det observeres desuden i figur 17, at afkastet for Core Commercial Real Estate, har samme afkast som aktier, samtidigt med at dets standardafvigelse er væsentligt lavere – lavere end

virksomhedsobligationer. Denne figur er en enkelt stikprøve og dens tendenser vil forsøges at blive understøttet ved at beregne afkast og standardafvigelse på de REITs, der tidligere er anvendt i analysen.

REIT´s standardafvigelse

All

REITs Composite Real Estate 50TM All Equity REITs

Equity

REITs Mortgage REITs

Måned 5,67% 5,69% 5,82% 5,87% 5,97% 6,65%

År 19,63% 19,70% 20,15% 20,34% 20,67% 23,02%

REITs standardafvigelse, egen tilvirkning, data hentet fra REIT.com

REIT´s gennemsnitlige risikopræmier/afkast

All

REITs Composite Real Estate 50TM All Equity REITs Equity

REITs Mortgage REITs

Mdr 0,86% 0,85% 0,98% 0,91% 0,87% 0,46%

År 10,30% 10,23% 11,75% 10,91% 10,47% 5,56%

REITs afkast, egen tilvirkning, data hentet fra REIT.com

REIT´s Sharpe Ratio

All

REITs Composite Real Estate 50TM All Equity REITs

Equity

REITs Mortgage REITs

mdr 0,1515 0,1500 0,1683 0,1548 0,1462 0,0698

År 0,5248 0,5197 0,5830 0,5363 0,5066 0,2416

REITs sharpe ratio, egen tilvirkning, data hentet fra REIT.com

I ovenstående tabel aflæses det årlige afkast i spændet 10,23% - 11,75%. Mortgage REITs undlades i denne sammenligning over for Core Commercial Real Estate, idet dens opbygning ligger langt fra de andre typer af REITs. Afkastet for de øvrige REITs er på samme niveau som kan aflæses af figur 17. Der er ikke enighed omkring standardafvigelsen. Det vides desværre ikke, hvordan data fra Thomson Reuters er blevet behandlet, hvorfor det er svært at give et bud på den store forskel i standardafvigelsen.

Selve afkastet og standardafvigelse af de underliggende typer af private real estate investering er undersøgt i et studie udarbejdet af CEM Benchmarking⁴². Afkastet ligger i samme niveau som de to andre undersøgelser, som det fremgår under Listed equity REITs i nedenstående figur. Her fremgår det, at Listed equity REITs klarede sig bedre end de andre fondstyper. Årsagen til at de øvrige fondstyper klarer sig dårligere end Listed equity REIT kan delvist forklares i dets

omkostninger, hvilket opgaven senere vil belyse. Standardafvigelsen er også undersøgt i denne rapport, hvor Listed Equity REITs havde en standardafvigelse på 19,36% og Unlisted Real Estate på 18,05%. Disse stemmer mere overens med opgavens fundne standardafvigelser for REITs.

42 https://www.reit.com/sites/default/files/media/DataResearch/NAREIT_CEM_ES_2019_October.pdf

Figur 18 – CEM Benchmarking – Asset Allocation and fund performance of defined benefit pension funds in the United States

Preqin leverer indeksbaseret data med kvartalsvis frekvens inden for private real estate i perioden 2002- 2018. Denne fremgår af nedenstående graf. Øvrige data er hentet fra Yahoo Finance. Disse leverer alene data på månedlig eller daglig basis, hvorfor data skulle tilpasses Preqins datasæt.

Datasæt fra Preqin: Quaterly return, egen tilvirkning.

-50 50 150 250 350 450 550 650

01.12.2000 01.08.2001 01.04.2002 01.12.2002 01.08.2003 01.04.2004 01.12.2004 01.08.2005 01.04.2006 01.12.2006 01.08.2007 01.04.2008 01.12.2008 01.08.2009 01.04.2010 01.12.2010 01.08.2011 01.04.2012 01.12.2012 01.08.2013 01.04.2014 01.12.2014 01.08.2015 01.04.2016 01.12.2016 01.08.2017

Quaterly returns

Real Estate MIGAX (class A bonds) S&P 500 Index BHYAX ( high yield bond)

Grafen bekræfter de tidligere fundne resultater om, at private real estate giver et højere afkast end i S&P 500. Derudover er det udregnet, at i periode 2000-2017, har private real estate en standardafvigelse på 9,63%. Til sammenligning er S&P 500 standardafvigelse på 16,2%. Det årlige afkast udregnes til 8,69% for real estate og 7,9% for S&P 500. Ud fra dette kan det derfor

konkluderes, at private real estate giver et højere afkast samtidigt med, at risikoen er lavere målt ud fra standardafvigelsen.

Real

estate MIGAX (class A

bonds) BHYAX (high yeild bonds) S&P500 Standard

afvigelse 9,63% 5,64% 10,07% 16,23%

Afkast 8,69% 4,61% 8,27% 7,90%

Standardafvigelse og afkast, egen tilvirkning

Standardafvigelse og afkast er også fundet på to obligationsindeks. De to udvalgte

obligationsindeks henholdsvis bestående af investment grade-obligationer samt et indeks af high yield-obligationer. Standardafvigelsen på MIGAX har absolut den lavest standardafvigelse men også det laveste afkast. BHYAX ligger i samme niveau som private real estate hvad angår standardafvigelse og afkast. Det er dog interessant at betragte BHYAX og real estate over tid i ovenstående graf (quarterly returns). I perioden 2008 og frem til 2013 er afkastet stort set det samme. Dette kan muligvis forklares i de hjælpepakker, der blev udstedt ifm. finanskrisen, hvor der blev opkøbt en masse virksomhedsobligationer. Efterhånden som obligationerne begyndte at løbe ud og det generelle renteniveau også faldt drastisk, kunne obligationerne ikke følge afkastet som private real estate leverede.

Analyseinstituttet CEM Benchmarking lavede i oktober 2019 en undersøgelse baseret på data fra 200 pensionsselskaber i USA og sammenlignede aktier, obligationer, REITs og Private Equity. Her blev afkastet bl.a. undersøgt. Resultatet fremgår af nedenstående tabel. Hvis man aflæser 3 års afkastet i perioden 2006-2008 for obligationer, tegner sig det samme billede som opgavens fundne resultater i grafen (quaterly returns). Derimod klarer Unlisted Real Estate og Listed Equity REITs sig derimod væsentligt dårligere end Preqins data indikerer. Dette kan skyldes, at det data som Preqin modtager, ikke er underlagt det samme rapporteringskrav, som den anvendte data fra

CEM Benchmarking, hvor dataen stammer fra pensionsselskaber. Der kan derfor være forskel i, hvordan de gør deres værdier op kontra Preqins modtagne datasæt. Standardafvigelsen som er udregnet på Preqins data er også væsentligt lavere end opgavens udregninger og

CEM-Benchmarkings fundne standardafvigelser. Endvidere er der enighed omkring afkastet på REITs set over en længere tidsperiode (20 år). CEM benchmarking finder et gennemsnitlig afkast over en 20-årig periode på 9,32%. Spændet for opgavens fundne afkast for REITs er 10,23% - 11,75%, med undtagelse af Mortgage REITs med et gennemsnitligt afkast på 5,56%. Unlisted REITs er det datasæt, som der vurderes at nærme sig Preqin data mest, som har over en 20-årig periode et gennemsnitligt afkast på 6,85%. Preqins data angiver i samme periode et afkast på 8,69%. Det vides dog ikke, om Preqins data er renset for omkostninger, hvilket vil få afkastene til at nærme sig væsentligt.

Tabel 19 – Gennemsnitlige afkast over tid – CEM Benchmarking – Asset Allocation and fund Performance of defined benefit pension funds in the United States

Delkonklusion – Performance

Performanceanalysen viste, at REITs og Private Real Estate leverer afkast i samme niveau som aktier og high yield-obligationer. Dette sammenholdt med tidligere foretagede korrelationsanalyse vidner om, at der kan være fordele i at inddrage REITs og Private Real Estate i porteføljer, såfremt det er svært at finde obligationer der giver afkast. Opgaven udregnede endvidere

standardafvigelser på REITs, hvilket viste en langt højere standardafvigelse end hos obligationer, hvilket vidner om en højere risiko forbundet med disse. Standardafvigelsen på Private Real Estate fra Preqin afviger fra opgavens øvrige resultater.