51 Som det ses af figuren er andelen af rentetilpasningslån steget i perioden. I 2000 blev der lavet rentetilpasningslån i 22,9 % af bruttoudlånene. I 2009 udgjorde rentetilpasningslånene 86,26 %.
Samme tendens gør sig således gældende for AB foreningernes gældssætning som hos landmændene. Dog tegner AB foreningerne ikke nær så mange lån i euro som landmændene. På figuren herover kan det være svært at se sidste søjle som er lån i euro. Henover perioden fra 2000 og frem til 2009 har andelen af eurolån været meget lille og har således ikke på noget tidspunkt i perioden udgjort mere end 2,9 % af bruttoudlånet.
Som det gør sig gældende både for landbruget og for AB foreninger, er der endnu ikke lavet noget tilgængeligt statistik på, hvordan brugen af finansielle kontrakter såsom rente- og valutaswaps har udviklet sig. Taget i betragtning, hvordan gældssætningen ellers har udviklet sig, må der alt andet lige også have været en stigende tendens i brugen af swapaftaler. Som man kan se af den generelle gældssætning for både landbruget og AB foreningerne er en stor del af udlånet i dag optaget som rentetilpasningslån. For at sikre, at det fremtidige cashflow i foreningen eller virksomheden holdes nogenlunde stabilt, har mange banker tilbudt swapaftalerne. I og med, at der stadig ikke er udarbejdet tilgængelig statistik på dette område mener jeg også, at der her ligger en risikofaktor som slet ikke kan vurderes på nuværende tidspunkt. Men der er, efter min mening, ingen tvivl om, at der her er tale om en risikogruppe og i værste fald en større en af slagsen.
52 fordi andelshaverne ikke kan sælge, enten pga. foreningens dårlige økonomi eller fordi der vil komme så stort et tab, som andelshaveren ikke har mulighed for at få finansieret i banken. De økonomiske problemer for nogle foreninger gør også, at kreditinstitutterne holder igen med at udlåne til stiftelse af nye foreninger. Det kan i værste fald være dødsdommen til andelsboligformen. I dag minder en andelsbolig mere og mere om markedets ejerboliger, primært på grund af den store prisstigning, der har været gennem de seneste år. Dette er også i sig selv med til at forstærke truslen for andelsboligformen i fremtiden.31
Der har gennem den seneste tid været stor diskussion om, hvorvidt værdien af de mange indgåede swapaftaler skal medregnes i AB foreningernes regnskaber. Til at besvare denne problematik har erhvervs- og byggestyrelsen udarbejdet en publikation32 om netop dette emne.
Andelsboliglovens § 5, stk. 1 fastsætter et maksimum for den pris, der kan forlanges ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening:
”Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsestilstand med rimelighed kan betinge.”
Stk. 2, ”Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue:
a) Anskaffelsesprisen
b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel.
c) Den seneste ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.”33
ABL § 5, stk. 4 vedrører alene opgørelsen af prioritetsgælden, altså lån der er optaget med pant i fast ejendom og omfatter dermed ikke aftaler der er indgået med banken (swapaftaler).
31 Høegh, Jesper
32 Publikation fra Erhvervs og Byggestyrelsen; Renteswapaftaler i andelsboligforeninger 12. februar 2010
33 https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=134805
53 Udgangspunktet for beregningen af værdien af en andel i andelsboligforeningens formue efter § 5, stk. 1, er nettoformuemetoden, hvor foreningens aktiver fratrækkes passiver. Andelsboligloven går dog ikke dybere ind i, hvad der skal forstås som aktiver og passiver, og derfor mener Erhvervs- og byggestyrelsen også, at det bør være op til den enkelte forening at vurdere, hvilke poster der kan have betydning for beregningen af andelens værdi. Såfremt renteswapaftalen er af væsentlig betydning for beregning af andelsværdien, skal den medregnes i foreningens nettoformue. Dette har haft alvorlige konsekvenser for nogle foreninger idet deres nettoformue er blevet negativ som følge af en høj negativ markedsværdi på en swapaftale, foreningen har indgået.
Erhvervs- og byggestyrelsen nævner ligeledes, at såfremt markedsværdien ændrer sig mellem 2 generalforsamlinger, skal der også tages hensyn herfor. Den endelige konklusion fra deres svar omkring renteswaps er da også, at såfremt der er uenighed om forståelsen af reglerne skal den endelige afgørelse træffes af en dommer.
Der er endnu ikke meget domspraksis på området. Muligvis vil der komme flere tvister i fremtiden som følge af negative markedsværdier af swapkontrakter, men hidtil er der ikke noget kendt domspraksis man kan tage udgangspunkt i.
Der har også været en stigende bevågenhed fra mediernes side omkring andelsboligformen og den måde hvorpå de har finansieret sig. Frygten for konkurser i de enkelte foreninger må alt andel lige have skræmt nogle mulige købere. Andelsboligforeningen Thyra Danebod på ydre Frederiksberg har allerede kastet håndklædet i ringen og er begæret konkurs. Konkursbegæringen er oplagt i de foreninger, hvor gældsforpligtelsen er blevet for stor, og andelshaverne ”kun” mister deres oprindelige andelsindskud og dermed kommer ud af hæftelsen. Spørgsmålet er, om andelshaverne kan blive boende som lejere, og det er et af de spørgsmål, som foreningen skal have godt styr på inden de begærer sig konkurs. Konkursen er, i de fleste tilfælde, kun en god ide for de andelshavere som har været med til at stifte foreningen. Har man købt efter stiftelsen eller belånt sit andelsbevis til det yderste, kan det blive en økonomisk katastrofe. Denne sondring kan være med til at splitte foreninger og sådanne interessekonflikter er ikke sjove for nogen foreninger.34
I forbindelse med begæring af konkurs og efterfølgende tvangsauktion af en andelsforening melder spørgsmålet sig omkring reguleringen af huslejen fremadrettet. Der er heller ikke her nogen form for retspraksis endnu. Andelshaverne i de enkelte foreninger har ofte lavet mange og
34 Nyborg, Simon, Berlingske tidende 26-6-2010
54 omkostningstunge forbedringer i deres andelsbolig. I de fleste tilfælde står lejerne til at skulle betale for disse forbedringer trods det er lejerne selv, der har afholdt udgifterne til forbedringerne. Kun fremtidig retspraksis på området kan kaste mere lys over disse problemstillinger.
Det er helt forståeligt, at nogle er tilbageholdende i forhold til andelsboligformen. Som udgangspunkt er det primært de nye foreninger man skal være ekstra opmærksomme på. Det er typisk dem, som har finansieret sig ved hjælp af alternative konstruktioner som eks. et rentetrappelån (se kap. 6 om den aktuelle swapkontrakt der netop omhandler en rentetrappe). Som jeg tidligere har skrevet i opgaven, er der ingen, der kender omfanget af de foreninger der har en meget stram og muligvis faretruende økonomi, hverken myndigheder eller interesseorganisationer.
Arbejdernes Landsbanks chefanalytiker Lone Kjærgaard har i samarbejde med Epinion lavet en undersøgelse af andelsboligmarkedet og danskernes holdning til det. Denne undersøgelse bygger på interview med 1339 repræsentativt udvalgte danskere over 18 år. Undersøgelsen er således statistisk valid, og derfor har jeg også valgt at uddrage nogle vigtige konklusioner derfra, i forhold til mit projekt.
En af Epinions hovedkonklusioner er, at de enkelte historier, der har været i medierne omkring AB foreningers dårlige økonomi har skabt stor skepsis til boligformen. Dette er med til at forstærke min tro på, at de kommende år, for andelsboligmarkedet i Danmark, er af afgørende betydning for boligformens overlevelse.
Undersøgelsen viser dog, at en overvægt af repræsentanterne tror på, at andelsboligformen hører med til det fremtidige boligmarked:
Figur 8.1:
Kilde: Egen tilvirkning på baggrund af undersøgelse af Epinion og Arbejdernes Landsbank.
Synes du at andelsboligform en hører til på frem tidens boligm arked?
23%
16% 34%
4%
23% Ja, i høj grad
Ja, i nogen grad I mindre grad Slet ikke ved ikke
55 Cirkeldiagrammet viser, at 23 % er helt overbeviste om, at andelsboligformen også er på fremtidens boligmarked, mens 54 % sår tvivl omkring andelsboligformen. Når en respondent svarer ja, i nogen grad, må det være fordi vedkommende mener at andelsboligformen stadig er på fremtidens boligmarked, men i mindre grad end hvad der er tilfældet i dag.
I undersøgelsen er der ligeledes spurgt ind til, hvorvidt respondenterne kunne overveje at flytte i en andelsbolig. Her er der også en mindre overvægt af dem, som ikke kunne overveje at flytte i andelsbolig. Hele 56 % svarer nej til, at en andelsbolig kunne blive deres fremtidige bolig. 4 ud af 10 danskere vil dog stadig gerne bo i en andelsbolig.
For mange er andelsboligmarkedet uoverskueligt og i analysen viser målingen også, at hele 37 % er enig eller meget enig i, at andelsboligmarkedet er uoverskueligt.
Figur 8.2:
Kilde: Egen tilvirkning på baggrund af undersøgelse af Epinion og Arbejdernes Landsbank.
Markedet for andelsboliger er uoverskueligt?
12%
25%
29%
10%
2%
22%
Meget enig enig hverken eller uenig meget uenig ved ikke
56 Figur 8.3:
Kilde: Egen tilvirkning på baggrund af undersøgelse af Epinion og Arbejdernes Landsbank.
Som tidligere beskrevet har mediernes bevågenhed på netop AB foreningers økonomi gjort, at nogle er blevet mere tilbageholdende. Det er også derfor, jeg har medtaget ovenstående spørgsmål fra analysen, idet det tydeligt giver et billede af, at mange er blevet mere skeptiske på baggrund af mediernes debatter. Hele 59 % har det, i en eller anden given grad påvirket. Det må, alt andet lige tolkes som et hårdt slag for andelsforeningernes image og tiltroen til, at der trods alt stadig findes nogle fornuftige foreninger med en solid økonomi.
I forhold til ovenstående analyse kan man således sondre over, hvorvidt andelsboligformen er en truet boligform i fremtiden? Alt andet lige kommer det an på mange faktorer. Hvordan vil AB foreningernes økonomi se ud de kommende år? Det afhænger af mange faktorer såsom renteniveauet, ejendomsværdien og udviklingen af det øvrige boligmarked i Danmark Såfremt der kommer flere konkurser i andelsforeninger end vi allerede har set, vil det være naturligt at befolkningen hellere vil eje eller leje deres bolig. Omvendt kan den fremtidige boligpolitik også have en væsentlig indflydelse på andelsformens fremtid. Såfremt skatterne for ejerboliger sættes op, kan det tvinge flere over i andelsbolig eller lejebolig og på den måde vil det være positivt for andelsboligformen. Selvom der er stor uvished om, hvor mange andelsforeninger der aktuelt sidder med stram og faretruende økonomi, er der stadig foreninger som ser fornuftige ud og som ikke har finansieret sig over 100 %. Disse foreninger vil efter min overbevisning stadig være eftertragtede–
også i fremtiden. Mange af nutidens andelsboliger ligger centralt placeret i de store byer, og selvom nogle måske trænger til renovering, er de stadig efterspurgte af primært unge mennesker, der flytter mod byen for at få en uddannelse.
Har den de bat gjort, at du er bleve t m e re s ke ptis k ove r for at k øbe ande lsbolig?
24%
36%
19%
16% 5%
Ja, i høj grad Ja, i nogen grad I mindre grad Slet ikke ved ikke
57 Mange havde frygtet, at de nye offentlige vurderinger for AB foreningerne havde vist sig at være endnu en faktor til, at boligformen er i gang med en langsom død. Dog viste det sig, at vurderingerne på landsplan kun er faldet med 2 %. Andelsboligerne i københavnsområdet og på Frederiksberg landede med vurderinger svarende til seneste vurdering. Flere eksperter havde ellers her forudset et fald på mellem 10 og 20 %.35 Såfremt denne formodning havde været korrekt, ville alle AB foreninger der benytter 3. værdiansættelsesmetode i ABL § 5, stk. 2. være faldet kraftigt i værdi. Kombineret med en swapaftale der har negativ markedsværdi, kan gøre det svært at overleve for en andelsforening.
ABF og instituttet for fremtidsforskning (efterfølgende kaldet IFF) har lavet en analyse af fremtidens andelsbolig og er også kommet med innovative bud på, hvordan andelsboligkonceptet kan produktudvikles og dermed evt. fremtidssikres bedre. Formålet med deres fremtidsstudie har været at belyse muligheder og trusler i relation til andelsboligen som en boligform mellem ejer- og lejerformen36.
Buddene er alternative, men også tankevækkende, hvorfor jeg har valgt at diskuterer enkelte konklusioner fra analysen.
Første strategi scenarie er budskabet om ”mere mig”: Der er 2 typer af andelshavere ifølge IFF;
semi-ejere og semi-lejere. Dem med ejer-genet ser andelsboligen som springbræt til boligkarrieren og dem med frihedsgenet er enten for mobile og er ikke interesseret i at eje eller også forventer de at blive boende så længe at investeringsaspektet bliver uinteressant. For at tilgodese ejergenet kan man foretage individuelle værdiansættelser af boligerne og tilgodese dem med hang til mobilitet ved at oprette lejligheder på time-share basis. Muligheden for kollektiv belåning af ejendommen og udlodning af provenu til ejerne eller nedsættelse af boligydelsen, kan gøre andelskonceptet mere fordelagtigt for ældre, som ønsker at nedspare. For at denne mulighed er til stede kræver det naturligvis friværdi i ejendommen.
Konsekvensen af ovenstående eksempler vil få andelsboligformen til i højere grad at ligne en ejerbolig og vil muligvis medføre færre nye AB foreninger. Scenariet om mere mig, kan være en trussel for andelsboligformen og vil på sigt bevæge sig over i en boligform, der minder om ejerboligstrukturen.
35 Jørgensen, Jens
36 Lund, Hans Erik m.fl.
58 IFF’s andet strategi-scenarie handler om ”mere effektivitet”; Lettere at flytte internt fra forening til forening. Landsdækkende forkøbsret med lave omkostninger og godt overblik over ledige andele og byttemuligheder på tværs af foreningerne. Professionalisering af bestyrelsesarbejde, drift og ledelse.
Der skal udarbejdes regler for god bestyrelsespraksis og stilles krav om bestyrelsesmedlemmer uden for beboerkredsen. Denne tilgang vil med stor sandsynlighed være positiv for boligformens fremtid, såfremt det blev effektueret. I takt med de mere komplekse finansieringskonstruktioner, der er brugt i andelsforeninger mener jeg, at der kræves professionelle folk til at administrerer økonomien i foreningen. En større landsdækkende sammenhæng foreningerne imellem, som er med til at sikre lave omkostninger ved boligskifte kan ligeledes sikre fremtiden for boligformen. Tidligere er det netop de lave boligomkostninger, som andelsboligformen har levet højt på.
Tredje strategi scenarie, som IFF har opstillet er ”mere samfund” Som jeg senere kommer ind på, stilles der flere og flere krav til miljørigtige landbrug, det samme gør sig gældende for boligmassen.
IFF opfordrer til, at der skal satses endnu mere på alternative energiformer. Der skal skabes nye andelsprojekter baseret på miljøteknologiske og økologiske principper. Miljøvenlige delebiler og delecykler skal være en del af andelskonceptet.
Fri prisdannelse på andelsboliger, men ved evt. salg skal der betales en værdistigningsafgift til foreningen som kan bruges til miljømæssige eller sociale indsatser. Tankegangen i denne idé er spændende og meget innovativ. Jeg er overbevist om, at det kræver, at en del af befolkningen er klar til at tage næste skridt ud i miljørigtige ”småsamfund.” Det sociale aspekt i andelstankegangen får med denne ide også et nyt perspektiv idet andelshaverne skal til at dele evt. bil og cykel.
Det sidste strategi-scenarie, som jeg vil medbringe her er strategien om ”mere nabo” I en tid med et mere konfliktfyldt samfund peger IFF på, at det er vigtigt med et godt fællesskab, hvor man også selv er med til at vælge sine naboer. Dermed sker der en øget differentiering i AB foreningerne, der skal være ungdomshuse, seniorbyer og børnelandsbyer, hvor behovene er tilpasset netop denne gruppes livsfaser. Der skal bygges utraditionelle byggerier, der signalerer fællesskab. Som før nævnt, udvides det sociale aspekt med delebiler mv. IFF’s sidste strategi underbygger i særlig grad fællesskabet. Tankegangen synes god, men spørgsmålet er, om nutidens befolkning ønsker at være så sociale med naboerne. Ideen omkring opdeling af forskellige befolkningsgrupper i forskellige
”andelsbyer” har visse fordele, men kan også være negativ idet befolkningen med denne tankegang bliver endnu mere splittet. Jeg tror der er noget fornuft i, at befolkningen er blandet, frem for, at der opstår ”ungdoms” eller ”alderdomsghettoer.”
59 Ovennævnte ideer er nye og innovative og nogle af konklusionerne fra IFF vil sikkert være positive for andelsboligformen i fremtiden, mens andre af ideerne er positive, men muligvis i overkanten af, hvad der kan blive en realitet. En af de væsentligste ting, som kan være med til at sikre boligformen i fremtiden er, at forsøge at holde boligformen så billig som muligt. Dog er dette allerede gået galt i mange foreninger grundet deres risikable og høje gældssætning. Det vil vise sig i fremtiden, om der kommer politiske kræfter til, for at regulerer endnu mere på andelsboligformen og den måde hvorpå foreningerne må gældssætte sig på.37
37 Lund, Hans Erik, ABF m.fl.
60 9.0 Landbrugets fremtid
Er det danske landbrug kriseramt? De seneste års finanskrise har uden tvivl haft en hård påvirkning af det danske landbrug. Af de foregående analyser, viser det med al tydelighed, at gældsætningen af det danske landbrug er højere end nogensinde før og finansieringskonstruktionerne er også blevet mere risikable end tidligere set. Karsten Beltoft, direktør i realkreditforeningen, udtaler i en artikel38, at ”Den korte lave rente giver en håndsrækning til et trængt landbrug, som har været igennem et par magre år. Det er dog vigtigt, at driften i landbruget indrettes efter en noget højere rente, da den nuværende lave korte rente ikke varer evigt, men vil stige igen til et mere normalt leje” Ser man på videnscenteret for landbrugs hjemmeside, er der dog også optimisme at øjne.
Økonomien i landbruget, er efter deres overbevisning, i bedring. Fremgangen gælder som udgangspunkt alle de 3 store driftsgrene, planteproduktion, svineproduktion og kvægbrug. Disse forbedrede resultater skyldes højere priser på landmændenes produkter. Dette ses også på bilag 9, der viser en stigende tendens i priserne på hhv. korn, mælk, kvæg og svin. Samtidig udtaler Klaus Kaiser, erhvervsøkonomisk chef på videnscenteret, at landmændene har været gode til at holde deres omkostninger i ro og øge produktiviteten.39 De foreløbige regnskaber, som videnscenteret har analyseret på viser, at den gennemsnitlige bedrift i 2010 vil komme ud med et plus på bundlinjen på 100-200.000 kr. Tallet er dog uden, at der er sat af til aflønning af landmandens egen arbejdsindsats, så der er stadig et stykke vej endnu til flotte regnskaber.
Spørgsmålet er så, om det er de indgåede swapkontrakter der er skyld i landmændenes dårlige økonomi, og store gældsposter? Disse kan ikke alene tage skylden. Ser man på udviklingen i dansk landbrug, er der tale om en kombination af store gældsposter og udviklingen i priserne på jord, foderstoffer, kød mælk og andre landbrugsprodukter. I figur 7.1 i kapitel 7.1 ses det, at der er gået mange penge til finansielle kontrakter, men det er ikke alene dem, som har skabt det økonomiske pres i landbruget.
Onsdag d. 7. april 2011 blev der på DR1 diskuteret fremtidens landbrug i magasinet penge. Her blev frembragt nogle gode pointer, som jeg har valgt at medtage her, idet nogle af tingene muligvis kan være med til at redde landbruget, eller i hvert fald sætte gang i erhvervet igen.
38 Artikel fra business.dk af Lars Erik Skovgaard; Landbrugets gæld vokser eksplosivt, d. 24-6-2010
39 http://www.vfl.dk/Nyheder/MarkantBedreOekonomiILandbrugetI2010.htm
61 I programmet følges 2 forskellige landmænd i 30’erne. Fælles for dem begge er, at de har gældsposter på den anden side af 55 mio. kr. De har begge en arbejdsuge der ligner 80 timer i sommerhalvåret. For begges vedkommende kendetegner økonomien lige nu, at den kun hænger sammen på grund af de lave renter. De betaler hhv. 300.000 og 500.000 af, i kvartalet, på deres gældsposter. Og som den ene landmand nævner, er der ikke så mange andre muligheder end at arbejde. Der er ingen mulighed for at sælge gården, for det vil bringe en kæmpe gældspost som ikke er mulig at få nogle til at finansierer.
Dansk landbrug har brugt 60 mio. på at lave en landsdækkende reklamekampagne i håbet om at få optimismen frem igen i forhold til det danske landbrug. I indslaget blev det også fortalt, at dansk landbrug i dag udgør 2 % af BNP, hvor det i 1966 udgjorde hele 8 %. Landbruget har altså en mindre indflydelse på samfundet i dag end for godt 40 år siden. Ligesom beskæftigelsen i landbruget stod for hele 13 % af den samlede beskæftigelse. I 2008 var dette tal faldet til 3 %.
Herunder er indsat en figur, der viser udviklingen i antal beskæftigede i landbruget. Det har ikke været muligt at finde statistik der går længere tilbage end 1990.
Figur 9.1: Antallet af beskæftigede i det danske landbrug
Kilde: http://statistikbanken.dk/statbank5a/default.asp?w=1280