SBI 2017:10

(1)

Renovering i almennyttigt boligbyggeri

- erfaringer med proces, skimmel og indeklima

SBI 2017:10

(2)

(3)

Forskning i det byggede miljø, SBi 2017:10 Polyteknisk Boghandel og Forlag ApS · 2017

Renovering i almennyttigt boligbyggeri - erfaringer med proces, skimmel og indeklima

Peter Vogelius

(4)

Titel Renovering i almennyttigt boligbyggeri - erfaringer med proces, skimmel og indeklima Serietitel Forskning i det byggede miljø, SBi 2017:10

Udgave 1. udgave Udgivelsesår 2017 Forfatter Peter Vogelius Fagfælle-

bedømmer Kasper Lynge

Sprog Dansk

Sidetal 87

Litteratur-

henvisninger Side 83-87

Emneord Renovering, indeklima, skimmel, erfaringer, almene boligbebyggelser ISBN e-bog 978-87-93585-07-2

ISBN trykt bog 978-87-93585-03-4

Fotos Forfatteren hvor andet ikke er angivet

Forsidefoto Køkken under renovering. Munkebjergparken, Odense Udgiver Polyteknisk Boghandel og Forlag ApS

Anker Engelunds Vej 1 2800 Kongens Lyngby

Der gøres opmærksom på, at denne publikation er omfattet af ophavsretsloven

(5)

3 Indholdsfortegnelse

Forord ... 4

Indledning ... 5

Projektets formål og antagelser ... 5

Metode ... 8

Litteraturgennemgang ... 13

Arkitektoniske fokus ... 13

Byggeteknisk fokus ... 14

Processuelt fokus ... 15

Opsamling ... 18

Analyse ... 19

Indeklima og helbred ... 21

Fra indsatser i enkelte boliger til renoveringer af hele afdelinger ... 23

Planlægning og afvikling af renoveringssagen ... 25

Bebyggelsernes problemer før renovering ... 35

Bebyggelserne efter renovering... 39

Tværgående betragtninger ... 41

Konklusion ... 44

Anbefalinger ... 49

Bilag A. Renoveringssager ... 50

Jyllandsgade ... 52

Bjellerupparken ... 55

Græsvangen ... 57

Møllevangen ... 59

Stenhøjgårdsvej ... 61

Munkebjergparken ... 64

Peter Hansensvej ... 67

Kapellanvej – Anders Larsensvej, Holbæk ... 69

Ulvefodvej, Følfodvej, Amager ... 71

Gl. Skolevej, Ballerup ... 74

Toftegaardsvænge 301, Asminderød ... 77

Bilag B. Interviewtemaer ... 80

Referencer ... 83

(6)

4 Forord

Denne rapport omhandler resultaterne fra projektet ”Erfaringsopsamling fra renoveringsopgaver”, som er en del af initiativet Skimmel.dk der blev iværk- sat i 2013 med finansiering fra Grundejernes Investerings fond, Landbygge- fonden og med egenfinansiering fra SBi.

Det er vores håb, at projektet kan bidrage til den vidensopbygning om renovering og indeklima, som i de senere år har foregået i regi af en række institutioner indenfor byggeriet.

I Danmark investeres der meget store beløb i renovering, specielt indenfor almennyttige boligsektor og det er en indsats som vil vare ved nogle år endnu. Det er overordentligt vigtigt, at de investeringer, som foretages i renovering dels giver holdbare og varige løsninger med et godt indeklima og dels sker under gode og velplanlagte forløb, der er forståelse for og opbakning til iblandt beboerne.

Fra projektet har vi i samtlige boligafdelinger mødt stor interesse og imøde- kommenhed fra alle involverede, det gælder boligselskabernes ledelse og administration, lejerne, medlemmer af delingsbestyrelser, driftsmedarbejdere og aktører i øvrigt, som alle har stillet tid og værdifuld viden til rådighed for projektet – det vil vi gerne takke for.

Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet København Afdelingen for Byggeteknik og Proces

September 2017

Ruut Peuhkuri Forskningschef

(7)

5 Indledning

Denne rapport dokumentere delprojektet ”Erfaringsopsamling fra renoveringsopgaver”, som en del af det omfattende initiativ Skimmel.dk der blev iværksat i 2013 med finansiering fra Grundejernes Investerings fond (GI) og Landbyggefonden.

Initiativet ”Skimmel.dk” (2013 – 2016), afspejlede nogle grundlæggende prio- riteter om, at det er vigtigt at betragte renoveringsprocessen i sin helhed og at beboernes opfattelser af deres bolig, deres adfærd og rationalitet er vigtig.

Hertil kom et synspunkt om, at en tidlig afhjælpning af problemer så vidt muligt burde foretrækkes.

Skimmel.dk rummede en række projekter, som i fællesskab havde en mål- sætning om at opbygge viden om forskellige facetter af det problem, som er til stede i en større del af den ældre boligmasse, nemlig usundt indeklima hidrørende fra kolde og fugtige boliger med skimmelforekomst.

Hensigten med projekterne under skimmel.dk har været at understøtte bo- ligorganisationernes arbejde med renoveringer i bebyggelser hvor der er eller har været skimmel- og indeklimaproblemer.

Projektets feltarbejde er udført i to perioder i hhv. september 2015 og april 2016 i fællesskab med ph.d stipendiat Turid Borgestrand Øien (SBi). De samme cases er derfor gjort til genstand for analyse i TBØ’s afhandling (forthcoming 2017) men dog med andre formål end dem, som ligger til grund i nærværende projekt. TBØ har vægt på forståelse af skimmelfænomenets rolle i brugernes hverdagspraksisser og vice versa, og renoveringens betydning i denne relation.

Projektets formål og antagelser

Projektbeskrivelsen for delprojekt ”Erfaringsopsamling fra renoveringsopgaver” har et bredt fokus. Det betyder, at en række forskellige aspekter, som knytter sig til renovering skal analyseres i projektet. Beskrivelsen nævner beboernes brug af boligen før og efter renoveringen som et vigtigt tema. For eksempel vil kolde vinduesruder, der tidligere har fungeret som en indikator for forhøjet fugtniveau (dug på indersiden) og tegn for, at der skulle luftes ud, forsvinde med renoveringen. Dette kan betyde, at den varme og fugtige luft kondenserer og volder problemer andre steder i boligen. I forlængelse heraf stilles der i projektbeskrivelsen det bredere spørgsmål ”Hvordan opleves den renoverede bolig af beboerne?”. De renoverede boliger og deres nye arkitektoniske og byggetekniske løsninger vil naturligt kunne give nye udfordrin- ger i forlængelse af beboernes adfærd og brug af boligerne. En tættere bolig som følge af nye vinduer og bedre isolering kan på grund af den reducerede

’naturlige’ ventilation alt andet lige, få et forhøjet luftfugtighedsniveau. Yder- mere var det en del af projektets opdrag at ”Kigge på hele renoveringsprocessen”. Dvs. at inddrage erfaringer fra renoveringernes forskellige faser, nemlig før, under og efter renoveringen er gennemført. Når vi i rapporten bruger termen ”indeklima” tænker vi ikke på akustiske forhold og oftest ej heller på lysforhold, som i mange andre sammenhænge også inkluderes i indeklimatermen.

(8)

6

Ved projektets start blev der opereret med en række in- og eksplicitte hypo- teser, som dækkede et bredt fokus i forhold til renovering og indeklimaproblemer. De omhandlede alle forhold, som har betydning for forståelsen af indeklimaproblemer i en bolig. Forholdende relaterer sig til karakteristika ved bygningen, som er af betydning for indeklimaet, herunder

- Bebyggelsestype - Bygningstype - Bygningens alder

- Bygningens vedligeholdelsestilstand - Tidligere renoveringer

- Organisering og placering af rum i bygningen - Byggetekniske løsninger og materialer

- Brugen af boligen, herunder udluftningsvaner, temperatur, fugtbela- stende aktiviteter og rengøring

Det er alle variable, som indgår i det, vi kunne kalde den samlede kontekst for renoveringen. I praksis lader det sig ikke gøre at adressere disse variable separat i en analyse af renoveringscases, da alle cases i en hvis forstand er unikke konfigurationer hvor disse karakteristika indgår.

Figur 1 Fugt i hjemmet Kilde: SBi 1993 (Anvisning 179)

Ud over projektets hovedaktivitet – feltundersøgelsen med erfaringsindsam- ling fra udvalgte renoveringsprojekter – er der i projektet foretaget en oversigtlig litteraturgennemgang, hvor vi bl.a. har behandlet danske evalueringer af renoveringen i den almennyttige boligsektor. Herudover er der også i nogen udstrækning behandlet byggeteknisk orienteret litteratur om fugt, skimmelsvamp og renoveringer. Sidst men ikke mindst har vi refereret en del af litteratur om byggeprocessuelle forhold, der har speciel relevans for renovering.

Empirisk afgrænsning

Casene (almennyttige boligselskaber) blev udpeget af Landsbyggefonden efter forudgående dialog med SBi om projektet. Der var tale om boligselskaber med afdelinger, som alle havde søgt og fået en bevilling til renovering fra Fonden. Casene er således renoveringssager i almennyttige boligselskaber;

nogle er tæt-lav/rækkehusbebyggelse og andre er etageejendomme.

Målgruppen

Analysen forventes at give resultater, som i første række er anvendelige for beslutningstagere og administratorer, som beskæftiger sig med at tilrette- lægge og gennemføre renoveringer i almennyttige boligselskaber. Der kan fx være tale om driftschefer, inspektører eller konsulenter, der arbejder sammen med boligselskaberne. Disse faggrupper vil med rapporten givetvis kunne hente inspiration til forståelse af hvordan fugt- og skimmelproblematik opleves fra brugernes synsvinkel. Sidst men ikke mindst er det naturligvis håbet, at rapporten i forsknings- og udviklingsmiljøer vil kunne bidrage til den

(9)

7

løbende faglige diskussion om hvordan de problemer, som knytter sig til renoveringer skal forstås og placeres i spændingsfeltet imellem byggeproces og indeklima.

Rapportens disponering

Udover indeværende kapitel, beskrives i næste kapitel projektets metode, herunder hvilke data, der er indhentet for hver case (interviews mv). Hvoref- ter der i kapitel 3 etableres et overblik over den eksisterende litteratur indenfor projektets emneområde. I kapitel 4 er projektets analyse samlet. Bagest i rapporten, i bilag A, er nøgleoplysningerne om hver enkelt case, samlet.

Denne opbygning er valgt for dels at gøre rapporten mere overskuelig og dels for at sikre casenes anonymitet – og dermed de forskellige interview- personers anonymitet i de enkelte cases. Analysen er derfor ikke opbygget med en gennemgang af hver case men er derimod tematisk opbygget. Når der i analysen optræder et citat eller en konkret omtale, er det tilstræbt, at det ikke for udenforstående er muligt at relaterer dette til en specifik case eller person; fx vil der blot stå at ”en ejendomsfunktionær” (en tilsvarende fremgangsmåde er brugt i andre SBi rapporter hvor flere renoveringsprojekter er gjort til genstand for analyse, se fx Bech-Danielsen 2008).

(10)

8 Metode

Udgangspunktet for projektets empiriske del har været en liste med igang- værende renoveringer, der på den ene eller måde har haft problemer med fugt og/eller indeklima. Casene er renoveringssager i almennyttige boligselskaber; nogle er tæt-lav/rækkehusbebyggelse og andre er etageejendomme.

Renoveringssager blev udvalgt og stillet rådighed af Landsbyggefonden i april 2015 på baggrund af kriterier, som var opstillet af projektet og diskute- ret med Landsbyggefonden. De 12 sager var igangværende og havde i deres ansøgninger til Fonden angivet fugt og/eller skimmelproblemer som en del af at det problemkompleks, der skulle adresseres i renoveringen. Én case måtte af praktiske grunde fravælges og undersøgelsen er derfor baseret på 11 cases.

I fællesskab med et andet Skimmel.dk delprojekt ”Sunde boliger og bære- dygtig udvikling”, ved ph.d. stipendiat Turid Øien, blev 11 renoveringssager/boligafdelinger besøgt (7 i Jylland og på Fyn samt på 4 på Sjælland). I afdelingerne blev ejendomsfunktionærer, beboere og medlemmer af afdelingsbestyrelserne interviewet. Herudover blev der i et par tilfælde hvor det var særligt relevant, også gennemført interview med driftschef og inspektør.

Vi har i samtlige afdelinger mødt stor interesse og imødekommenhed fra alle involverede som på hver deres måde har stillet værdifuld viden til rådighed for projektet.

Projektets opbygning

Studiet benytter sig af casestudiemetodik. 11 cases er undersøgt i forhold til en række forhold og processer, som er betydning for renoveringer hvor skimmelproblemer har spillet en betydelig rolle. I Yins (1994) systematik for case studier er der således tale om et multipelt case design, hvor der i hver case der er fastlagt en række forhold (”embedded sections”), som undersø- ges. I starten af analysen (kap.4) vender vi mere detaljeret tilbage til hvilke forhold, der undersøges i casene og deres indbyrdes relation.

Projektets fremgangsmåde kan beskrives i tre trin.

Først er der gennemført en oversigtlig litteraturgennemgang og problem- identifikation. Den tilgængelige danske litteratur om nyere renoveringsprojekter er gennemgået med specielt fokus, på evaluering af renoveringer. Fra litteraturen er der udkrystalliseret centrale parametre, som i evalueringspro- jekterne har været betragtet som vigtige ift. de renoverede boligers indeklima.

De centrale parametre, der har været fremhævet i litteraturen har i nogle til- fælde været delmålsætninger ifm. renoveringerne, eller de har modsat været set som problemer knyttet til de boliger som renoveringen skulle afhjælpe.

Denne første del af studiet leverer - sammen med projektets problemstilling - forhåndsstruktureringen (Flybjerg 1988) for den senere analyse i projektet.

Dernæst er der gennemført en dataindsamling i de 11 igangværende reno- veringer (præsenteret i bilag A), hvor der via interviews med de involverede og besøg på byggepladsen undersøges, hvordan de centrale parametre (som nævnt ovenfor) med relation indeklima som renoveringsproces bliver håndteret i hver case. Specielt er der fokus på:

(11)

9

– Hvilke tiltag bliver igangsat for at forbedre eller opretholde et godt indeklima?

– Hvilke krav stiller bygherren, og hvilke procedurer har udførende og driftsansvarlige i forhold til udførelsen, herunder særligt afdækning, sik- ring af adgang til boliger som er i brug, ventilation og efterfølgende op- rydning og rengøring?

– Hvordan oplever de involverede beboere renoveringsprocessen? Hvilken adfærd har de ift. indretning, udluftning mm.? Hvordan oplever de indeklimaet? (kvalitative interview – se nedenfor).

Endelig er der gennemført en analyse på basis af empirien og med ud- gangspunkt i projektets antagelser og afgrænsning.

Empirisk afgrænsning

Renovering og skimmelproblemer knytter sig til såvel ejendoms- som lejlighedsniveauet; projektet vil have begge vinkler for øje men med en prioritering af lejlighedsniveauet. Sondringen er dog alene udtryk for en overordnet prioritering da der som oftest er en række forhold af betydning for indeklimaet, der knytter sig til selve bygningens stand og konstruktion - eksempelvis er kolde ydervægge eller kuldebroer fænomener, som skal forstås med udgangspunkt i bygningens karakteristika snarere end i den enkelte bolig.

Interview

Data for casene er indhentet efter samme skabelon for alle de 11 cases. Det gælder de optagne interview såvel som andre datatyper. Der blev for hver case optaget semistruktureret interview med tre forskellige typer af informan- ter, nemlig

– lokal ejendomsfunktionær (vicevært)

– lejere, 2 stk. (inklusiv orienterende rundgang i lejlighederne) – repræsentant for den lokale afdelingsbestyrelse

Interviewrammerne for hver af de tre informanttyper findes i bilag B.

I ca. en tredjedel af casene var der (desværre) sammenfald imellem en af lejerne og bestyrelsesmedlemmet, eller det viste sig, at beboeren tidligere havde været bestyrelsesmedlem. Som udgangspunkt blev også bestyrel- sesmedlemmerne spurgt med de spørgsmål som blev applikeret for de ”almindelige lejere” så de blev således interviewet udfra to vinkler.

Disse sammenfald skal ses i sammenhæng med den rekrutteringsprocedure der (af praktiske årsager) blev anvendt ved identifikation af og efterfølgende aftaleindgåelse med de lejere, som skulle interviewes. Indledningsvis blev boligselskabet kontaktet, med en anbefaling fra Landsbyggefonden om at deltage i projektet. Boligselskabet formidlede derefter kontakt til en eller flere kontaktpersoner ude i den enkelte afdeling. Typisk vicevært og afdelingsbestyrelse og i nogle situationer også en person fra byggeledelsen.

Kontakten til beboerne skete i de fleste tilfælde igennem et medlem af den aktuelle afdelingsbestyrelse, der snakkede med lejerne og fik forhåndstil- sagn om, at vi måtte kontakte dem efterfølgende, i tre til fire tilfælde var vi- ceværten dog også behjælpelig. Der var derfor en tendens til, at lejer- informanterne havde et kendskab til afdelingsbestyrelsen og afdelingens problemer. I praksis blev det dog ikke et problem da vi kunne tage højde for situationen ved optagelsen af interviewet. Konkret konstaterede vi kun to til- fælde hvor vi klart kunne registrere at der var en bias i svarene hidrørende fra fra interviewpersonens ”dobbelt-rolle” som både beboer og bestyrelsesmedlem.

(12)

10 Interviewtemaer

Der er gennemført ”interviews” med beboere og driftspersonale (ejendoms- funktionærer). Interviewene har fokuseret på brugeroplevelse, brugeradfærd samt på byggetekniske og driftstekniske forhold og var som regel af 1 times varighed, enkelte dog noget længere. Driftspersonalet berettede også om de problemer, som beboerne havde med deres boliger ift. kulde og fugt. Perso- nalets udsagn må her, nærmest forstås som hvad man kunne kalde ”aggre- gerede andenhånds vurderinger”.

Forud for interviewene var der opstillet en liste med temaer, som styrede interviewet men på som på den anden side ikke slavisk dikterede interviewet som en kronologisk følge med fast givne spørgsmål, men snarere fungerede som en ”huskeliste”, der kunne modereres undervejs, afhængig af informan- ternes synspunkter, anekdoter og forståelse af de omhandlede sammen- hænge i interviewet. Interviewtemaerne for hver af de tre grupper er medtaget i Bilag B. Vores interview var således, hvad vi med Christoffersen & An- dersen (1982) kan kalde åbne, ikke standardiserede, delvist strukturerede interviews (vi benytter termen ”semistrukturede” som oftere anvendes i me- todelitteraturen). Da interviewene netop ikke er standardiserede, dvs. at spørgsmålenes rækkefølge og konkrete udformning kan variere fra interview til interview, kræver interviewformen (ibid.) dels, at intervieweren har en betydelig forhåndsviden om interviewets genstandsfelt og dels, at intervieweren i nogen udstrækning kan sætte sig ind i interviewpersonens situation, fx i forhold til jobfunktioner med videre. Intervieweren skal i det åbne semistrukturede interview sikre

”en fleksibilitet i interviewsituationen, der giver interviewpersonen mu- lighed for at influere på interviewforløbet.” for som det hedder ”at sikre, at et relevanskriterium ikke bruges til at afskære respondenten fra at fremsætte synspunkter, som forekommer ham væsentlige….” (Chri- stoffersen & Andersen, 1982. s.31)

Det er hensigten med den semistrukturede tilgang at sikre en høj grad af sensitivitet overfor de drejninger og rationaler, som ikke har været forudsat i den forudgående tematisering af interviewet.

Interviewene blev alle optaget. Ca. 25, ud af samlet ca. 35 interview, blev foretaget af 2 interviewere hvilket muligjorde notering sideløbende under interviewet (Olsen & Pedersen 2011).

På bagrund af karakteren af den information, der blev søgt efter i interviewene, blev det ikke i projektet vurderet som nødvendigt og rationelt at fo- retage en transskribering af interviewene. Kvale (1984) påpeger således, at der bør foretages en afvejning af hvorvidt de meget store datamængder (kan blive tusindvis af sider), som er et resultat af kvalitative interviews i multiple case analyser er hensigtsmæssige i forhold til undersøgelsens formål, herunder om der kan opnås et bedre resultat ved mere dybtgående interview af færre interviews. I denne forbindelse er det vigtigt at pointere, at nærværen- de projekt ikke er rettet imod semantisk orienterede analyser af interview- personernes samlede hverdagsliv og renoveringernes rolle heri.

(13)

11

Foto 1 Udbytterig rundgang på byggepladsen med ejendomsfunktionær (vicevært) . Gl. Skolevej Balle- rup

Metodisk har der er været tale om en forhåndsstrukturering ud fra en række kategorier, som er i hovedtrækkene er defineret a priori, fx ”træk fra kolde vægge”, ”muglugt” osv. Disse betragtninger indgår, sammen med praktiske forhold, i den samlede vurdering af behovet for interview transskribering (Neergaard 1984). På basis af noterne er lydfilerne blevet konsulteret når det var påkrævet (se endvidere indledningen til kap.4. for en uddybning af hvordan interviewene blev anvendt i analysen).

Rundgange og sekundær empiri

Udover interviewene blev der gennemført en rundgang i bebyggelsen sammen med en lokal ejendomsfunktionær eller med en projektleder på renoveringssagen. Disse rundgange var sædvanligvis detaljerede og blev doku- menteret med fotos undervejs, varigheden var imellem 1 og 2 timer.

Der blev spurgt ind til nøglepersonens opfattelse af dels bebyggelsens ved- ligeholdelsesproblemer før renoveringen og dels beboernes problemer og klager i årenes løb samt endelig om hvilke problemer, der efter nøgleper- sonenes opfattelse, blev adresseret med den nye renovering. Spørgsmålene tog så vidt muligt udgangspunkt i selve rundgangen og koncentrerede sig om de håndgribelige fysiske karakteristika ved bebyggelsen, som spillede en rolle før og under renoveringen.

Herudover blev der i en række tilfælde suppleret med dokumenter fra byggesagen stillet til rådighed af bygherres repræsentanter, dvs. ejendomsfunk- tionær, driftschef, projektansvarlig eller lignende.

(14)

12

Endelig har det været muligt i næsten alle tilfælde at supplere med materiale om renoveringssagerne fra kommunerne og afdelingernes / boligselskabernes hjemmesider. Dette gælder for eksempel indkaldelser til og referater fra beboermøder, materiale til helhedsplaner etc. Denne sekundære empiri har været vigtig for etablering af overblikket over den enkelte renoveringscase.

(15)

13 Litteraturgennemgang

Der er, inden for projektets tema, gennemført en oversigtlig litteraturgennemgang af erfaringerne, fra nyere store renoveringer i almennyttigt boligbyggeri i Danmark. Den nationale afgrænsning til dansk litteratur (med nogle få undtagelser) er valgt fordi projektet i øvrigt er afgrænset til erfaringsopsamling fra skimmelrenoveringer i dansk socialt boligbyggeri. Såvel i forhold til institutionelle som til reguleringsmæssige rammer for projektets empiri be- finder vi os således i et felt, der er stærkt præget af en specifik national kontekst, hvilket har været udslagsgivende for valget om at koncentrere litteraturgennemgangen til danske publikationer.

Fokus i litteraturgennemgangen har især været på fugt og indeklima samt på de effekter som renoveringerne har haft for boligernes brugere, efter tilbage- flytningen til de ny renoverede boliger. Imidlertid er såvel fokus for evalue- ringsundersøgelserne som selve renoveringerne i sig selv karakteriseret ved multiple målsætninger (gælder en stor del af projekterne i det almennyttige byggeri, som via lån fra Landsbyggefonden har haft mulighed for at gennem- føre gennemgribende renoveringsprojekter, se Landsbyggefonden 2014a og 2014b) hvorfor den litteratur om renovering, som er relevant for projektets problemstilling ikke lader sig afgrænse efter en skarp profil.

Umiddelbart kan man opdele baggrundslitteraturen i tre kategorier.

For det første en kategori med fokus på hvad man bredt set kunne kalde

”arkitektoniske forhold” ved større renoveringer af socialt boligbyggeri.

For det andet en kategori med et specifikt byggeteknisk fokus, fx ifht. fugt, materialer eller publikationer om skimmelsvampes vækst og sundhedsska- delige effekter.

Og endelig for det tredje en del, der er mere generisk orienteret med fokus på byggeprocessen ved renoveringen, herunder spørgsmål om brugerinddragelse og planlægningsforhold.

Vi vil nedenfor gå ind i litteraturen ud fra disse tre vinkler.

Arkitektoniske fokus

En betydelig del af efterkrigstidens (omfattende) boligbyggeri op til midten af 1970’erne trængte allerede til renovering i 1980’erne og 1990’erne. Siden anden energikrise i 1979 har besparelser i boligmassens energiforbrug væ- ret en markant målsætning som har været en del af grundlaget for de fleste renoveringer. Som en konsekvens af en ændret lovgivning (omprioriterings- loven fra år 2000), for det almene byggeri, blev det muligt for sektoren at øge renoveringsaktiviteterne i 2000 tallet (Bech-Danielsen et.al. 2011). Og en række større renoveringer blev gennemført, herunder også af afdelinger, som allerede tidligere i ’80 og ’90erne var renoveret. SBi har i de seneste år har haft omfattende evalueringsstudier af sådanne renoveringsprojekter (Bech-Danielsen 2008, Bech-Danielsen et.al. 2011 og Bech-Danielsen et.al.

2014).

(16)

14

Fælles for disse undersøgelser er, at de omhandler evalueringer af alment boligbyggeri hvor der har været foretaget renoveringer og at de primært har fokuseret på energiforbrug, arkitektonisk kvalitet (i de seneste også tilgæn- gelighedsforhold) og boligområdernes sociale og funktionelle problemer.

Undersøgelserne peger på en række forhold som det er vigtigt at overveje forud for planlægning større renoveringer i forhold til æstetik, funktionalitet og arkitektoniske fremtræden i det hele taget - imidlertid har undersøgelser- ne som hovedregel ikke rummet data af direkte relevans for nærværende undersøgelse.

Foto 2 Oprindelige gulve fjernes og der udgraves mhp nyt kapillarbrydende lag og isolering.

Græsvangen, Aarhus

Byggeteknisk fokus

SBi har i en række publikationer specifikt beskrevet forekomst af skimmelsvamp i forhold til forebyggelse, sundhedsmæssige risici og vækstbetingel- ser i bygninger. I ”Undersøgelse og vurdering af fugt og skimmelsvamp i bygninger”, (By og Byg (2003a) gives en grundig introduktion til hvad skimmelsvamp er, dens vækstbetingelser samt materialetypernes og konstrukti- oners betydning for deres vækst.

Endvidere gives anvisning i planlægning af undersøgelser for skimmelsvamp og de mere konkrete metodikker der kan bringes i anvendelse i denne forbindelse.

I anvisningen ”Renovering af bygninger med skimmelvækst” (By og Byg (2003b).) findes en generel introduktion til planlægning og proces, som er

(17)

15

specielt tilpasset de hensyn man må tage ved renoveringer hvor der er skimmelsvamp involveret. Herefter følger en detaljeret praksisnær del (inklusiv skabeloner) for hvordan de enkelte faser i renoveringsprojektet kan håndteres. I modsætning til de mere generiske litteraturbidrag om renoveringsprocesser udmærker anvisningen sig ved en tæt opkobling til og gennemgang af hensyn, som er specifikke i forhold til netop renovering af konstruktioner med skimmel.

Foto 3 Tørring af og affugtning i hus med skimmel som er underrenovering. Græsvangen, Aarhus

Anvisningen ”Fugt i bygninger” (SBi 2013) giver en grundig indføring i de fugt- og temperaturbetingede mekanismer som man skal være opmærk- somme på ved såvel nybyggeri som renovering. Det er centralt at projektere og udføre konstruktioner, herunder også i renoveringer, fugtteknisk korrekt.

Bygningsfysisk, er fugt den afgørende faktor ved forståelse af skimmelproblemer i bygninger. Betydningen af fugt kan ikke overvurderes hverken i forhold til konstruktionernes brugsmæssige robusthed eller i forhold til bygnin- gernes evne til at opretholde et godt indeklima i løbet af deres levetid.

I Energistyrelsens publikation ’Indeklimaforhold ved energirenovering’ (Wit- terseh et. al. 2013) påpeges det, at indvendig efterisolering af vægge har vist sig at være problematisk, specielt skal man være varsom når der er tale om indvendig efterisolering af ydervægge, og tagkonstruktioner. Indvendig efterisolering af kælderydervægge frarådes på grund af den høje risiko for skimmelsvamp, der vil kunne optræde skjult i konstruktionen.

Processuelt fokus

Tænketanken om bygningsrenovering, etableret af Grundejernes Investe- ringsfond (GI) og Realdania peger på fordelene ved at kæde flere byg- ningsmæssige forbedringer sammen når man først skal renovere (Tænke- tank for bygningsrenovering, 2013). Frem for at fokusere på enkeltstående problemer bør man tænke i helheder, der omfatter arkitektur, energi, indeklima, komfort samt tilgængelighed, i et og samme renoveringstiltag. Tænke- tanken udpeger (ibid.) 7 syv prioriterede initiativområder for tænketankens arbejde hvor det første benævnes ”fremme af helhedstænkning ved renovering”. Deres pointer er at

(18)

16

Mulighederne for helhedsorienteret renovering ikke benyttes nok i praksis.

Mange renoveringer gennemføres med fokus på enkeltstående pro- blemer og kunne med fordel kædes sammen med andre bygnings- mæssige forbedringer.

Tænketanken anfører, at indsatser, der tager udgangspunkt i ønsker om at løse én type problem – fx energioptimering – er både funktionelt, teknisk, arkitektonisk og økonomisk suboptimalt. Endvidere peger de på, at en bygnings brugere har andre følelser – en anden rationalitet – ifht. en bygning og dens renovering end de bygningsprofessionelle har, og det forhold bør være in mente ved planlægningen af renoveringens praktiske gennemførelse og den kommunikation, der knytter sig hertil.

Problemet med at prioritere indsatsen i (bæredygtige) renoveringer blev taget op i det fælles nordiske SURE projekt (Sustainable Refurbishment – life- cycle procurement and management by public clients. (Haugbølle

et.al.2013) ). I projektet blev der udviklet prioriteringsværktøjer for renoveringer, som også ville kunne finde anvendelse ved renoveringer i almennyttigt byggeri.

Byggeriets institutioner har i deres fælles initiativ ”Værdibyg” siden 2012 ud- sendt en række korte praksisrettede publikationer med fokus på forskellige aspekter af renovering. Værdibyg prøver via fælles aktørdrevne udviklings- projekter at fastlægge nogle best practice anvisninger for branchen. I ”Per- spektiver på renoveringsprocesser – et debatoplæg” (Værdibyg, 2013) er anført rækken af større udviklingsprogrammer, som er gennemført siden 1994 – programmer som alle har haft en tæt opkobling til byggeriets arbejde indenfor renovering, i alt 11 større programmer er omtalt med angivelse af deres idegrundlag.

Det er et gennemgående træk i de publikationer, som beskæftiger sig med renovering ud fra en processuel vinkel, at man ved renoveringer skal tænke i helheder både ud fra et total økonomiske synspunkt og ud fra et funktionelt ditto. Det vil sige, at hvis man står overfor en renovering, der er udløst af skimmelproblemer, som kan have stået på over en flerårig periode, vil det være sund fornuft samtidig at overveje renoveringen ud fra andre perspektiver som fx, vedligeholdelsesefterslæb, energiforbrug, teknologisk forældel- se, klimaforandringer, behovet for komfort forbedring, om lejlighedernes størrelse optimale ifht. markedet mv.

Samtidig vil der være god fornuft i at overveje de overordnede samfunds- mæssige udviklingstendenser, som vil påvirke byggeriets evne til at udfylde fremtidens behov for boliger. Der kan fx være tale om nye behov ifht. social bæredygtighed eller demografisk udvikling (ungdomsboliger, anvendelsen af udearealer, andelen af enlige og øvrige ændringer i prioriteringer knyttet til livstilsforandringer).

I ”Brugerinvolvering” (Værdibyg, 2012) gives generelle råd til hvordan brugerinvolvering i byggeriet gribes an, herudover er der et bud på hvordan brugerinvolveringen kan se ud henover byggeprocessens faser. I publikationen ”Håndtering af brugere og beboere i renoveringsprocessen” (Værdibyg, 2015b) gås der i detaljer med hvordan selve kommunikationen og involver- ingen kan håndteres og der suppleres med eksempler; i et tilhørende bilag er aftrykt en række eksempler og skabeloner for hvordan henvendelser og opslag mv. kan udformes. I publikationen ”Samarbejde og kommunikation i renoveringsprojekter” (Værdibyg, 2015 incl. bilag med samme titel) peges der på, at netop uforudsigeligheden i renoveringsprojekter gør det ekstra nødvendigt at etablere et udbygget og solidt samarbejde med opmærksom-

(19)

17

hed på kommunikationen som afgørende for et vellykket renoveringsprojekt.

Der gås specielt ned i de forskellige aktøres rolle når en god (kommunikati- ons-) proces skal sikres og det betones, at også på dette punkt, har bygherren et afgørende ansvar som den aktør, der fra starten skal sætte rammen for samarbejdet. Og nok så vigtigt, berøres det hvordan bygherren allerede i udbuddet skal arbejde med at sikre, at de nødvendige kompetencer er til stede hos rådgivere og udførende.

Risikoen for, at planlægningen skrider i renoveringsprojekter er større end i projekter indenfor nybyggeriet. I Værdibygs publikation (2016) om Risiko- håndtering i renoveringsprojekter (incl. bilag med samme titel) gennemgås en metodik for hvordan risici kan kvantificeres og lokaliseres ifht forskellige delopgaver i byggeprocessen. Forebyggelse af risikoen for fejl og planlæg- ningssvigt i projektet er overordentlig vigtig af hensyn til økonomien i projektet men også ifht såvel kvaliteten som brugertilfredsheden undervejs i processen. I bilaget til publikationen forefindes forskellige eksempler på hvordan der kan etableres en systematik for håndtering af risiko for byggeriets enkelte elementer.

Også hos de større udførende virksomheder er der en udpræget opmærk- somhed på risikostyringens vigtighed i renoveringsprojekter. Entreprenør- virksomheden NCC (Hasfeldt 2016) har udarbejdet 24 interne anvisninger som skal konsulteres ved planlægningen af større renoveringsopgaver og har i øvrigt faste procedurer for hvordan renoveringssagerne skal angribes allerede fra udbuddet vurderes. I denne forbindelse undersøges det også nøje hvilke forundersøgelser der er udarbejdet.

En tilsvarende tænkning kan findes i publikationen ”Forundersøgelser i renoveringsprojekter” (incl. bilag med samme titel), (Værdibyg 2016a) idet for- undersøgelserne ses som et middel til at reducere risikoen i projekterne og som det hedder

”Forundersøgelser kan være dyre og skal stå mål med risikoen for at et kritisk forhold dukker op og med den økonomiske/tidsmæssige konse- kvens af, at det kritiske forhold forekommer.”(Værdibyg 2016a)

Der er således tale om en delikat afvejning hvor også lovgivning vedrørende bygherrens pligt til at oplyse entreprenøren om forekomsten af forskellige miljøfarlige stoffer i den bygning, som skal renoveres er vigtig (det gælder fx PCB og asbest, se også Andersen 2013,2015 og 2017). I publikationen gennemgås de hovedområder, som bør ofres opmærksomhed ift. forunder- søgelserne forud for renoveringen; bygherre vil typisk involvere rådgiver(e) til at assistere med håndtering af forundersøgelserne og udbud af disse.

Endelig har Værdibyg i 2017 udgivet publikationerne ”Renoveringsstrategi”

og ”gode råd til renoveringsprocessen”, begge med bilag.

Foreningen Almennet (som består af ”udviklingsorienterede almene boligor- ganisationer”, www.almennet.dk) har udgivet flere publikationer, som direkte omhandler forskellige aspekter af renovering i den almennyttige boligsektor i Danmark. Specielt kan nævnes ”Helhedsplanlægning og myndighedssam- arbejde” (Almennet 2013) samt ”Projektledelse af almene bebyggelsers renovering og fremtidssikring” (Almennet 2014). I sidstnævnte beskrives og kommenteres sagsgangen ved renoveringssager i den almene sektor fra ide til 5 års eftersyn. I publikationen er der værdifulde oplysninger, om de krav Landsbyggefonden stiller undervejs i processen ligesom der, udover hvad man kunne kalde formulartekniske råd og vink, også findes vigtige afsnit om fx entrepriseformens betydning for bygherrens rolle og ansvar og om rådgi- vervalgets (konfigurering og habilitet mv.) betydning for bygherre. Almennet (2013) beskriver hvordan en renoveringsproces, der inddrager beboerne kan

(20)

18

planlægges fra idefasen og frem til godkendelsen af det endelige projekt hos såvel Landsbyggefonden som hos beboerne.

Problemerne med at opnå resultater fra innovationsnetværk som Almennet har SBi også behandlet i evalueringer af flere innovationsnetværk indenfor renovering. Udover Almennet (Davidsen & Bertelsen 2014) drejer det sig om to bygherre/innovationsnetværk, som har ligheder med såvel Almennet som med Værdibyg, nemlig de svenske innovationsnetværk BeBo og BeLOK (Haugbølle & Vogelius 2016), (Gottlieb & Haugbølle 2010) og (Haugbølle et.al. 2017). Vi vil vende tilbage til disse i afsnit 4.2.

Opsamling

En tværgående læsning af litteraturens pointer i forhold til planlæg-

ning/styring, brugerinddragelse og forundersøgelser viser dels, at der eksisterer meget kvalificeret litteratur samt, at der er en temmelig høj grad af enighed om de elementer, som skal prioriteres for at få en vellykket renoveringsproces. Endvidere udmærker en stor del af litteraturen sig ved at være praksisnær og anvendelsesorienteret hvilket ikke er overraskende da branchen via forskellige vidensdelingsinitiativer har bidraget til en meget af mate- rialet. En tværgående læsning viser at der en høj grad af konsensus om flere forskellige problemstillinger. Det gælder fx vigtigheden af at:

– Arbejde med et helhedssyn ved planlægningen af renoveringen – Tænke totaløkonomisk

– Have en grundig planlægning af byggeprocessen – Prioritere brugerinddragelsen i hele forløbet

– Have stor opmærksomhed på såvel forundersøgelser som risikosty- ring

– Bygherren skal påtage sig en styrende rolle

Når det alligevel (såvel i dette projekts renoveringscases som i den løbende debat i medier og fagpresse) kan konstateres, at en del renoveringer alligevel har forskellige former for styringsproblemer eller beboerne føler sig dår- ligt behandlet undervejs i processen, er det således ikke mangel på relevant viden, som er problemet men snarere, at denne viden ikke kommer i anvendelse på rette tid og sted.

(21)

19 Analyse

Som det fremgik af Indledningen er der et bredt fokus i projektet. Allerede projektets titel ”Erfaringsopsamling fra renoveringsopgaver” under skimmel.dk initiativet antyder denne bredde. Der er i projektbeskrivelsen, skitse- ret nogle overordnede problemstillinger for det videre arbejde. I forlængelse heraf kan projektets hensigt formuleres som en treleddet størrelse hvor analysen skal rettes imod:

1) brugernes erfaringer med den ikke renoverede bolig 2) renoveringsforløbet og

3) den nyrenoverede bolig.

De forhold som er af betydning i de undersøgte renoveringssager, er alment kendte og omfatter problemstillinger som kuldenedfald, kuldebroer og træk mm, der alle er problemstillinger, som vil blive gjort til nedslagspunkter i analysen.

Hertil kommer den kronologiske dimension, hvormed vi forstår den udvikling over tid i renoveringssagen, som afspejles i byggeprocessens faser (dvs. det administrative forløb som beboerne møder i en typisk renoveringssag).

Projektets ”bredde” har vi forvaltet ved, at vi, med afsæt i såvel projektets hensigter som den indledende læsning af litteraturen, har fastlagt en analy- sestruktur, som indebærer, at de konkrete problemstillinger, der er medtaget i beboerinterviewene bliver relateret til de øvrige 2 samhørende akser (se figur 2). De tre ”akser” som vi opererer med, disponerer således analysen og de kan beskrives som:

• Proces (Renoveringsprocessens tilrettelæggelse, eksempelvis beboermøder, håndtering af genhusning mm)

• Konkrete problemstillinger (”træk”, ”fugt i lejligheden”, ”hel- bredsproblemer” mv.)

• Stadie i byggeproces (før, under og efter renovering).

I figur 2 er hver af akserne afbildet grafisk i et 3 dimensionalt koordinatsy- stem. Hensigten i figuren er at illustrere hvordan de 3 typer af analysetemaer ses under ét og samtidig gensidigt påvirker hinanden. Vi behandler de problemstillinger, der er en del af projektets afsæt og som også har været i fokus under interviewene således, at de relateres til de tre akser. Eksempler på problemstillinger, der kan indplaceres på akserne og som vi behandler, er:

– Hvordan oplever beboeren selve renoveringen?

– Hvordan håndterer beboere med langvarige indeklimaproblemer dagligdagen? Udvikles der særlige strategier for tilpasning?

– Hvordan opleves skiftet til en ny renoveret bolig – hvilke positive pointer fremhæves?

– Den aktive vidende beboer versus den opmærksomme beboer (som er opmærksom på gode råd men som måske alligevel har indeklimaproblemer)

– Genhusning, versus renovering hvor beboeren fortsat bor i lejligheden

– Betydningen af beboerrettet kommunikation i renoveringsprocessens forskellige faser

(22)

20

– Hvordan er byggepladsen indrettet – betydning for beboerne – især svage grupper

– Hvorfor er der i en del tilfælde klare forskelle i skimmelbelastningen imellem nærtliggende boliger i samme byggeri?

– Refleksioner over mulige sammenhænge imellem på den ene side renoveringssagens konfigurering (parternes rolle og samarbejdet imellem dem) og på den anden side beboernes oplevelse af renoveringen

Figur 2 Dimensioner i en skimmelrenoveringssag

I figuren kan der principielt tages et analytisk udgangspunkt i hver af akserne. X- aksen repræsenterer en kronologisk indfaldsvinkel illustreret ved en opdeling af sagen i 3 faser. Y-aksen repræsenterer vigtige begivenheder for beboerne i renoveringssagen. Z-aksen repræsenterer eksempler på en række konkrete problemstillinger (nedslagspunkter). I analysen er alle tre perspektiver repræsenteret.

Hvor det er klart, at y og x aksen repræsenterer henholdsvis alment kendt administrative forløb ifht renoveringssager og selve det kronologiske forløb i byggesagen, forholder det sig anderledes med z-aksen. Med z-aksen er der ikke tale om kronologiske data men derimod om mere eller mindre, konkrete problemstillinger (nedslagspunkter). Disse problemstillinger er allerede ind- kredset som en del af projektets udgangspunkt og udgør således velunder- byggede og kendte problemer i forhold til indeklimaet i ældre ejendomme.

X-aksens kronologi søges også forfulgt i analysen, idet vi søger at fange nogle af de aspekter, som dækkes af modstillingen før – efter renoveringen.

Også z aksen har en strukturerende funktion i forhold hvordan analysen er lagt an, det vil sige, at dens temaer groft sagt kan genfindes som delover- skrifter i analysen og som tidligere nævnt går de også igen i de fokusområ- der, der er medtaget i interviewundersøgelsen. Analytisk er nedslagspunk- terne kausalt spændt ud i mellem de to andre akser.

Vores syntese af beboernes udsagn (fra interviewene) er en vigtig del af analysen. Det gælder først og fremmest i relation til beskrivelserne af deres dagligliv i de ikke renoverede boliger men også i relation til de renoverede

Stadie i renoveringssagen Proces

Handlingsplan præsentation Handlingsplan afstemning

Beboermøde om fremtidig husleje

Folder om renovering runddeles

Før Under Efter

Fugt i lejligheden

Træk

Helbreds problemer

Huslejestigning

Anbefalinger til Håndtering af daglige rutiner

Udflytning og genhusning Konkrete temaer

Dårlig lugt indedøre

Nye naboer - udflytning

y-akse

X-akse

Z-akse

(23)

21

boliger, i den udstrækning der er udsagn om dette. Som nævnt er der færre cases hvor det muligt at få velkonsoliderede udsagn om livet i de nyrenoverede boliger da flere af renoveringssagerne var forsinkede. Der er således en analytisk begrænsning eller ”skævhed” tilstede i vores casebaserede viden, som betyder, at vi har et mere spinkelt materiale om det at leve i en renoveret bolig, versus det at leve i en ældre, ikke renoveret bolig.

Udover brugernes udsagn, støtter analysen sig også på forskellige andre data, som alle er knyttet til de undersøgte cases. Selvom der ikke er tale om før / efter studier – dertil er casene alt for komplekse og udtryk for unikke konfi- gureringer af forhold, der er specifikke for hver case – vil vi alligevel søge at generalisere nogle af de oplevelser brugerne beskriver på ”langs” af forløbet.

Indeklima og helbred

Overskriften dækker her over flere forhold. Centralt står det, hvordan beboerne bruger boligen til daglig, det vil sige hvordan de lufter ud og hvilke overvejelser eller rutiner, der styrer deres udluftningsaktiviteter. Helbredpro- blemer, som er relateret til indeklimaet, har i denne forbindelse ikke nogle medicinske konnotationer men er alene knyttet til beboernes egne oplevelser af de problemer, som de over årene er stødt på i boligen. Endelig går vi også ned i beboernes oplevelse af at leve i kolde og fugtige boliger og hvordan der er generationsbestemte forskelle i disse opfattelser og tilpasninger.

Den daglige udluftning – en rutine?

Adspurgt siger de fleste, at de lufter ud dagligt. Udluftning i denne forbindelse er dog oftest forstået, som at have et vindue stående på klem et sted i lejligheden. Meget hyppigt drejer det sig om et vindue på badeværelset og i som- merhalvåret også i køkkenet. Hertil formuleres det ofte som ”at man da sover for åbent vindue”, dvs. at vinduet står på klem om natten. Argumentationen herfor er ikke nødvendigvis direkte knyttet til en forståelse om sundhed men snarere til oplevelse af ”friskhed” – ”det rart at sove lidt køligere end i de andre rum, og man sover bedre”. Kan man praktisk tillade sig at holde vinduet stå- ende på klem i soveværelset gør man også gerne det – at rummet dermed kan blive koldt, specielt i fyringssæsonen, klarer man ved at lade døren til væ- relset være lukket. Beboerne beskrev hvad vi vælger at kalde ”rutiner”, (der måske på linje med dogmer om ”forårsrengøring”) betød, at der som regel blev luftet ud i lejligheden om morgenen (ligesom det var god latin at lufte sengetøjet). Tilsvarende påpeger en del, at de som regel have et vindue stå- ende på klem i badeværelset, køkkenet eller andet steds. Rutinerne kunne så- ledes rumme planlagt udluftning men dog ikke forstået som noget skemalagt men som en ingrediens i et dagligt handlemønster; det typiske eksempel er her udluftningen i soveværelset om morgen inden man gik på arbejde.

Eventuelt havde man som beboer hørt, at det er en god ting at lufte ud, det være sig via en pjece fra boligselskabet eller måske i en artikel om emnet i en gratisavis eller lignende, men en egentlig forståelse af udluftningens rolle i indeklimasammenhænge har vi ikke set (bortset fra et par enkelte infor- manter, som var pensionerede med en fortid som hhv. arkitekt og bygnings- ingeniør). En systematisk planlagt udluftning med gennemtræk på kryds og tværs igennem boligen på fastsatte tidspunkter og med en bestemt varighed, i løbet af dagen synes ikke at have været en del af den rutiniserede hverdag og dens ritualer for livet i den kolde (ikke renoverede) bolig. Det er her vigtigt at notere, at boligen ikke blev benævnt som ”kold” i den almindelige omtale – men naturligvis var det en erkendelse og et forhold som blev italesat hvis samtalen gik i den retning og der blev spurgt ind til det.

(24)

22

Sammenfattende kan man udtrykke det som, at holdningen til at lufte ud snarere synes at være styret af en kombination af snusfornuftighed og over- leverede regler fra opvæksten – dette gælder især de ældre generationer.

I de renoverede boliger kan man støde på udsagn, som afspejler en vis for- undring over hvordan man pludselig har oplevet, at den nyrenoverede bolig var anderledes at bebo. Det drejede sig ikke alene om, at man brugte færre penge til at varme den op (det havde man ikke nødvendigvis en klar erfaring med endnu) men hvordan der ikke længere i lejligheden var træk og herunder, at man kunne lade dørene stå åbne imellem de forskellige rum. Tilsva- rende måtte nogle indrømme, at indeluften faktisk var bedre i den renoverede bolig (med ventilationsanlæg) og dette på trods af, at de efter eget udsagn luftede mindre ud.

Helbredsproblemer

Når der spørges ind til forældres (med fraflyttede voksne børn) viden om skimmelforekomst i deres gamle urenoverede lejligheder ved de ikke nød- vendigvis om der er, eller har været, skimmel i deres lejlighed. Det nævnes i en del tilfælde, at de har set ”nogle mindre mørke plamager i lejlighedens kolde hjørner” (dvs. ved ydermurene). Man fortæller, at da børnene var små bemærkede man, at barnet havde tendens til snue og måske i varierende grad vejrtrækningsproblemer og at børnene eventuelt sov dårligt om natten.

I nogle tilfælde forklarede forældrene, at de forsøgsvis havde ladet barnet sove i et andet rum og at det havde en stor betydning og i et enkelt tilfælde helt løste problemet. Idet hele taget ses det ofte, at beboerne selv prøver forskellige strategier for at løse et problem, der er relateret til boligen (eller kan være det). Eventuelt har de rettet henvendelse til viceværten, som uden der er blevet sag ud af det, har givet gode råd efter bedste evne. I de situationer hvor skimmelproblemet er skjult, det kan enten være bag indbo eller i konstruktioner (fx bag brystninger i ”lette” facader) kan det dog være svært for viceværten at forholde sig til sagen. Uden at det er påvist, kan man frygte at en konsekvens af en sådan ”tilpasningsstrategi” kunne være en øget risiko for at barnet kan over tid kan udvikle astma, men da lidelsen kan have mange grader kan der gå lang tid før barnet eventuelt bliver diagnosticeret.

Opsummerende kan spørgsmålet om helbredsproblemer i boliger, som be- bos af børnefamilier karakteriseres ved, at fortællingen om indeklima ofte starter med børnene. Det ikke overraskende al den stund at bekymringerne om børnenes helbred altid ligger forældrene på sinde og at børnene ofte er mere sårbare end voksne (her tænker vi på skavanker ift. til luftveje og infek- tioner i øvrigt). Af samme grund har de eksempler vi har stiftet bekendtskab med om fraflytninger på grund af indeklimaet taget udgangspunkt i problemer med børnenes helbred. Forældrene har konkluderet, at når de ikke selv har kunnet løse problemerne i lejemålet – eller har kunnet foranledige, at de blev løst – ja så var der ikke anden mulighed end at fraflytte. Noget som el- lers ofte er en svær beslutning da boligmarkedet ikke åbner muligheder at

”vælge og vrage” imellem billige boliger, som er til at betale med almindelige indkomster. Er der tale om voksne beboere med helbredsproblemer, der kunne være knyttet til indeklimaet, er der tilsyneladende en større langmo- dighed og vilje til at blive i lejligheden og søge problemerne løst der.

Om at leve i en kold og utidssvarende bolig – ”Man lærer at indrette sig”

Såvel i de ældre etageejendomme som i de rækkehuse vi besøgte var det snarere reglen end undtagelsen med kolde ydervægge og kolde vinduesparti- er. Tilsvarende var der flere eksempler på lette facadekonstruktioner med mangelfuld isolering, kolde brystninger, dårlige termoruder, utætheder ved vinduer, altan og hoveddøre og kuldebroer ved gennemgående betonkon- struktioner. Generelt omtalte beskrivelserne der lå til grund for renoveringerne

(25)

23

kolde ydervægge, især ved gavlpartier (specielt de nordvendte) og fodkolde stueetager. De kolde flader gav anledning til kuldenedslag og kunne opleves som træk, mere eller mindre på linje med utæthederne ved vinduer og døre.

Mange af beboerne i de kolde og utætte boliger kan, når de adspørges, be- skrive ulemperne ved deres bolig men har alligevel boet der i mange år, og for manges vedkommende uden at være egentlig utilfredse. En del kan end- og se tilbage på årtier i bebyggelsen, hvor de har boet mens børnene gik i skole og senere flyttede hjemmefra. Når det var koldt i boligen udstyrede man sig med uldne trøjer og sørgede for at gå med sutsko, ligesom man godt vidste, at det som regel trak ind gennem altandøren om vinteren. At der var dug på vinduerne i vinterhalvåret – specielt i køkkenet blev opfattet som en præmis, der ikke var grund til at fundere noget videre over – i de ældste byggerier, hvor der ikke var forsatsvinduer, kunne kolde vintre også give is på indersiden af vinduerne.

Alder / generations perspektivet

Med en længere fortid i bebyggelsen eller selve lejligheden kender mange af de lidt ældre til forskellige begrænsninger, i hvad der kan lade sig gøre i le- jemålet. Det omhandler i første række, om hvordan man skal være forsigtig med at møblere på bestemte måder dvs. hvor man kan stille reoler eller so- faer uden, at der bliver mørk-skjoldet på væggen, hvor børnesengene kan stå kan stå, i hvis børnene ikke skal blive syge og lide af snue.

Når de oprindelige, dvs. nu ældre, beboere huskede tilbage på tiden da de fik mulighed for at flytte ind i lejlighederne i byggerierne fra først i 1950’erne, huskede de situationen som præget af glæde over at have fået et lejemål, der kunne betales og som var rummeligt, med standardfaciliteter som vaske- ri, tørrerum, bad og centralvarme og ofte også pæne udendørs faciliteter. At lejligheden var koldt i vinterhalvåret og kunne skabe problemer ifh.t. indeklimaet, stod langt neden på listen i den samlede vurdering.

Interviewene med de yngre familier, som er indflyttet indenfor det seneste årti eller to, giver et helt andet indtryk, idet en række af lejlighedernes fortrin mere eller mindre tages for givet samtidig med, at der er fokus på komfort og sundhed i lejligheden – kravene er steget. Med andre ord lader det til, at de generationer, der kommer til senere har en anden opfattelse af byggeriet og dets kvaliteter og frem for alt, har de også andre forventninger til hvilken standard og ydeevne man kan forvente sig af en lejlighed.

Fra indsatser i enkelte boliger til renoveringer af hele afdelinger

I afdelinger hvor man over en årrække har haft problemer med skimmelsvamp i boligerne, vil skimmelproblemet naturligvis indgå som en væsentlig faktor allerede ved renoveringssagernes start. Imidlertid var der, selv i de til- fælde hvor man lokalt ude i afdelingen havde italesat problemer med skim- melforekomster i bebyggelsen, også en række andre grunde til at man tog beslutning om at iværksætte en renoveringssag. I disse situationer var skimmel en af flere - om end vigtig - årsag til en renovering af bebyggelsen.

Hvad vi ser, er at der som regel er et kompleks af mangeartede årsager på forskellige niveauer. Men der forekommer også eksempler hvor skimmelsvamp i startsituationen ikke har spillet nogen nævneværdig rolle for renove- ringsplanerne selv om der, måske sporadisk over årene, har været eksempler med skimmelsvamp i enkelte af boligerne.

Erkendelsen af, eller indsigten i, hvilken betydningen et skimmelproblem har, er som oftest ikke tilstede hos boligselskab, afdeling, eller ejendomsfunktio-

(26)

24

nær, fra den spæde begyndelse hvor et skimmelproblem afdækkes. Erken- delsen af, at skimmelproblemer er vigtige og skal adresseres, er ikke et resultat af en specifik rationel proces. Tværtimod ser det ud til, at den i vid ud- strækning afhænger af forskellige forhold, som er kontekstuelle i deres natur og som måske bedst kan beskrives som variationer over temaer der går igen fra sag til sag.

Det betyder, at afhjælpningsmetoderne oftest drejer sig om nedvaskning inklusiv desinficering og efterfølgende nymaling - eventuelt med en specialma- ling. Hvis der foretages undersøgelser forud for afhjælpningen – hvilket ikke altid er tilfældet - vil der som regel være tale om visuel inspektion samt må- linger af fugt i træværk og puds med håndholdte instrumenter.

Rutiner i den gængse sagsbehandling (som fx nedvaskningen) som boligselskabet benytter sig af, kan ses som en konsolidering af faste fremgangs- måder i afhjælpningen. Potentielt kan rutinerne ”låse” mulighederne for at komme i dybden med forskellige sager.

Som regel er der en række grundlæggende fælles træk ved skimmelsagerne i en boligafdeling. Alligevel kan det i den enkelte sag være en konstellation af varierende forhold, som tilsammen fører til det konkrete problem. Ideelt vil en afhjælpningen, som adresserer problemer af denne type derfor også kræve varierende afhjælpningstiltag. Dette peger på, at der snarere er brug for en bred- spektret undersøgelsesrutine end nogle (få) standard afhjælpningsmetoder.

Gentagne problemer over flere år, måske i samme lejemål, vil som oftest fø- re til en erkendelse af de iværksatte bestræbelser ikke havde en karakter, der for alvor løste problemerne. Når man kigger på tværs af casene, ser det dog ud til, at det snarere har været reglen end undtagelsen, at der går en år- række før erkendelsen indtræder. Forståelsen af skimmel, som et mere grundlæggende problem i bebyggelsen, der finder vej ind i et grundlag, som kan danne afsæt for udarbejdelse af forslag til en samlet renovering af bebyggelsen kan således være en langstrakt proces.

Man kan karakterisere det som en erkendelsesmæssig rejse for boligselskabet, når skimmelsager over en årrække, trods deres individuelle særtræk, går fra at være en række af enkeltstående cases, behandlet som sådan, til at være en central del af grundlaget i overvejelserne om en samlet renovering. En renovering, der kan hæve kvaliteten af bebyggelsen samtidig med, at den bliver robust, indeklimamæssigt.

Der er tale om en sammensat proces, hvor nøgleaktører i selskabet (driftschefer, inspektører og viceværter) igennem dialog med aktørerne som en- keltindivider, hver især flytter sig. Aktørerne i denne forbindelse tæller afdelingens lejere, men i høj grad også vidensbærende aktører, som rådgivere, offentlige (videns-) institutioner og brancheorganisationer.

Set i et kompetenceperspektiv løftes boligselskaberne således over tid - selvom rejsen kan være lang – især set fra et beboernes synsvinkel. Der er derfor grund til at overveje om, at de enkelte boligselskaber kan ”komprime- re” denne erkendelsesmæssige rejse. Skal spørgsmålet forfølges vil det dog kræve yderligere et analyseperspektiv, som er mere institutionelt orienteret.

Et perspektiv, som tager udgangspunkt i aktørernes roller i renoveringsprocessen, og som også inkluderer rådgiverne (i relation til forskellige stadier af forundersøgelser og i relation til den senere projektering og udførelse).

Med udgangspunkt i en sådan institutionel tænkning eksisterer der gode eksempler på kompetenceopbyggende netværk, som også har foranlediget so- lide og anvendelsesorienterede initiativer – vi tænker her bla. på indsatsen

(27)

25

via det såkaldte Almennet. Problemet med sådanne netværk er primært at få gennemslag i praksis, det vil sige at opnå udbredelse og anvendelse

(Haugbølle & Vogelius 2016), (Gottlieb & Haugbølle 2010), (Davidsen & Ber- telsen 2014), (Haugbølle, Gottlieb, Bertelsen and Vogelius 2017)

Planlægning og afvikling af renoveringssagen

Som nævnt har renoveringerne typisk været undervejs over adskillige år og er et resultat af en række større og mindre problemer, som har involveret beslægtede problemer med fugt, kulde, træk og andre indeklimaproblemer herunder skimmelsvamp.

Flere af case afdelingerne har tidligere været igennem en eller flere renoveringer, som har adresseret lignende problemer. Når der alligevel i boligafde- lingerne er et ønske om fornyet renovering kan det bero på flere forhold. Der kan naturligvis være tale om initiativer, som tidligere blev udeladt af renoveringsarbejderne evt. kombineret med en senere nedslidning af bygningsdele.

En anden og i denne sammenhæng mere central mulighed er, at problemer med indeklima og fugt ved tidligere renoveringer ikke blev løst i den grad man havde forestillet sig. I sådanne situationer har man, på trods af en tidligere renovering, kunnet se tilbage på år med jævnlige beboerklager og mindre enkeltstående afhjælpnings / reparationsarbejder, der har knyttet sig til fugt- og indeklimadagsordenen.

Over årene opstår der ofte hos afdelingens driftsansvarlige og afdelingsbestyrelsen en erkendelse af at drypvise spredte afhjælpningsinitiativer ikke i længden er en holdbar løsningsmodel og der derfor må udarbejdes en plan for en mere omfattende renovering, som adresserer det samlede problemkompleks. På dette tidspunkt i processen kan der, på såvel afdelingsniveau som hos de driftsansvarlige i boligselskabet, opstå et ønske om at få afklaret mulighederne for en støttet renovering via Landsbyggefonden.

Det kan således være svært at karakteriserer helt specifikke og typiske nedslagspunkter, som giver afsæt for en renoveringssag – ofte vil det være et langt forløb som har sin begyndelse før der indkaldes til de beboermøder hvor den egentlig Helhedsplan er på dagsorden.

Helhedsplanen – en mediering af tekniske statements og beboerønsker

I renoveringer støttet af Landsbyggefonden, er ”Helhedsplanen” et veldefineret instrument. I forhold til bevillingssystemet er planen en institution, der bl.a.

fastlægger en række formalia. På denne måde bliver helhedsplanen helt centralt i sager om støttede renoveringer af det almennyttige boligbyggeri.

Vi har primært haft vores opmærksomhed rettet imod hvordan helhedsplanen fungerer som en medieringsplatform, for en række hensyn og ønsker som sagens aktører ønsker belyst i den pågældende renovering.

Indenfor de formelle rammer, der gælder for en Helhedsplan bliver den et ar- tefakt, som samler og konfronterer forskellige ønsker til renoveringsprojektet.

Det gælder hele paletten af interesser som aktørerne måtte have.

Boligselskabet vil (eventuelt med hjælp fra rådgivere) opstille en byggeteknisk vision for de punkter det gerne ser medtaget i renoveringen. Der er naturligvis en økonomisk dimension i denne afklaring, og boligselskabet vil ofte have en dialog med Landsbyggefonden allerede i de tidlige faser således, at planen under udarbejdelsen ”tunes” ift. de krav fonden kan forventes at stille ved behandlingen af ansøgningen.

(28)

26

Foto 4 Mock-up af vinduesløsning i prøvelejlighed hvor også køkkenelementer kunne beses.

Ulvefodsvej, København

Beboerne vil tilsvarende bidrage med synspunkter på forhold, som efter deres mening bør inddrages; det sker direkte ved beboermøder, spørgeskemaer, mock-ups mv. og indirekte via afdelingsbestyrelsens indspil i processen.

Ved større renoveringer kan der, hvis afdelingsbestyrelsen er engageret og har tilstrækkelige ressourcer (bredt forstået), være tale om et særdeles kvalificeret bidrag fra afdelingsbestyrelserne. Der er eksempler på afdelingsbesty- relser, som i et samarbejde med boligselskabet har gennemført studiebesøg ved andre renoverede bebyggelser i Danmark og Sverige. Værdien af engagerede beboere, der deltager i renoveringsprojektets udformning, og til tider også i den senere projektering og udførelse, kan være ordentlig værdifuld for det samlede projekt.

Selvom boligselskabet har en bærende rolle i projektet ligger der et stort ansvar på afdelingsbestyrelsen. Bestyrelsen består af engagerede lejere, som arbejder ulønnet (vederlagene har ikke en størrelse der kan betragtes som aflønning). Med et par enkelte undtagelser har bestyrelserne været aktive og værdifulde, dette gælder både ifht kommunikationen men også ifht den diskussion, der altid udspiller sig om hvilke arbejder, der skal prioriteres og medtages i Helhedsplanen.

Bestyrelsesmedlemmer kan i deres egenskab af beboerne trække på en lang historik i ejendommen, enten deres egen eller fra tidligere medlemmer af ejendomsbestyrelsen eller andre bekendte i byggeriet. I et enkelt tilfælde var dette så udpræget, at et ældre medlem af en afdelingsbestyrelse (kasse- rer) blev hentet ind som ”afdelingsankerperson”. Vedkommende, der i realiteten var dybt involveret i diskussioner med rådgivere, entreprenører og bygherrerådgiveren var med sin lange historik i afdelingen (ca. 40 år!) be-

(29)

27

kendt med alle tidligere renoveringsinitiativer og var en udpræget ressource- person i hele processen.

Det er nærliggende – som en ekskurs - at pege på en mulig konsekvens af den centralisering der sker via sammenlægningen af boligselskaber. Det er ikke en ny tendens men en udvikling som været pågående i flere år. Ved sam- menlægningen og effektiviseringer af driftsfunktionen er det øjensynligt svære- re at bevare funktionærer, som har et langvarig og detaljeret kendskab til de enkelte bebyggelser, deres problemer og hele historik. Det må formodes også have betydning for planlægning og håndtering renoveringssagerne.

Foto 5 Beboerhus, medtaget i renoveringsprojektet på Landsbyggefondens foranledning. Græsvangen, Aarhus

(30)

28

Foto 6 Landsbyggefonden stiller ofte krav om at renoveringsprojektet skal indeholde etablering af boliger med høj tilgængelighed. Her ses etablering af elevatorskakt i et byggeri, som er opført uden elevator (Jyllandsgade, Randers)

Udover en kritik af og dialog om det projekt som afdelingen skitserer, har Landsbyggefonden også egne projektspecifikke ønsker, der følger af deres strategier og mere overordnede betragtninger om hvordan der kan lægges værdi til bebyggelsen ved en renovering, det kan fx være en påpegning af, at der skal prioriteres et beboerhus/samlingslokaler for bebyggelsen i Hel- hedsplanen. Sådanne ønsker fra fondens side er ikke nødvendigvis i har- moni med de ønsker som afdelingen her, specielt ikke når der i nogen situationer, af økonomiske grunde, må prioriteres hårdt imellem hvilke dele af de oprindelige ønsker fra beboere og afdeling, som skal medtages.

Helhedsplanen bliver således mere end blot et dokument, den bliver et hen- sigtsmæssigt instrument til at formidle og mediere parternes ønsker og krav ind i en given ramme, som afstikkes af såvel formelle krav som en given økonomisk ramme. Planens høje grad af konkretisering letter den debat og forhandling som parterne nødvendigvis skal have med hinanden idet den vi- sualiserer en række forhold.

Hertil kommer naturligvis, at som en del af de beregninger, der knytter sig til Helhedsplanen, er der også bindende oversigter over konsekvenser for husleje og varmeforbrug (estimeret, da det præcise fremtidige bidrag fra energi- besparende initiativer kun vanskeligt lader sig udregne) for hvert enkelt le- jemål. Afhjælpningen af indeklimaproblemer bliver på denne måde ikke iscenesat, som et specielt enkeltstående forhold men derimod som koblet til andre dagsordener, der også er relevante for bebyggelsen. Denne integrati-

(31)

29

on må betragtes som en klar fordel, også set fra en indeklimasynsvinkel, da mange indeklimaproblemer netop beror på multifaktorielle forhold.

Huslejestigninger

Stigninger er låst på et tidligt tidspunkt via de stipulerede huslejeniveauer, der er angivet i de prospekter, som er forelagt beboerne ved møderne hvor der tages endeligt stilling til renoveringen som den er beskrevet i helhedsplanen.

Det kan give boligselskabet problemer hvis det undervejs i renoveringen viser sig, at der opstår yderligere problemer, som der ikke er taget hensyn til ved projektering og udbud. På godt og ondt ”låses” sagen i nogen udstræk- ning fordi den økonomiske ramme er fast.

Når der under udførelsen opstår situationer hvor arbejdet bliver mere kom- pliceret end forudsat eller der afdækkes fejl som ikke var beskrevet i forun- dersøgelserne og derfor ikke var hverken projekteret og budgetsat, kan det skabe alvorlige problemer for renoveringssagen. Vi har set det håndteret via en formel etablering af en parallel byggesag selvom det i realiteten blot var en udvidelse af de allerede pågående arbejder.

Der er set forskellige modeller for indfasning af huslejestigningerne. I nogle tilfælde var der tale trappemodeller og i andre om direkte faste stigninger fra dag 1. Generelt var der på trods af huslejestigningerne opbakning til renoveringerne.

Kun i et enkelt tilfælde var bestyrelsen imod huslejestigningerne (og dermed også imod selve renoveringen som sådan). I dette tilfælde gennemsatte boligselskabet, uden om bestyrelsen, renovering via den såkaldte ”call-in” be- stemmelser i lovgivningen. Tilsvarende må man sige, at selv i de tilfælde hvor mange lejere syntes, at det var markante stigninger ønskede majorite- ten lejerne ikke at blokere for en renovering.

Byggeprocessen – aktører, design og udførelse

Som vi nævnte i kapitel 3 er større renoveringer ofte mere komplekse at sty- re end hvad der gælder for nybyggeri, oven i købet med tendens til at renoveringer hvor større dele af det eksisterende byggeri skal blive stående og andre vitale dele af byggeriet skal indgå i renoveringsarbejderne, er de mest komplekse. Dette gælder uanset om der tale om sager hvor der er markante skimmelproblemer eller ej.

I de tilfælde hvor beboerne kan have en (berettiget) bekymring om hvorvidt en omfattende renovering nu også får adresseret de forhold, der over årene har manifisteret sig i relation til dårlig lugt og skimmel på kolde overflader mv. kan der optræde en skærpet situation i renoveringsprocessen. Vi kunne iagttage tilstedeværelsen af en sådan situation i tilfælde hvor der tidligere havde været separate renoveringsinitiativer i byggeriet, som viste sig ikke at løse problemerne. Skal man bevare opbakningen fra beboerne i sådanne til- fælde ser det ud at være af vigtighed, at renoveringsprocessen rummer transparens og uangribelighed. Sådanne overvejelser bør, på lige fod med andre hensyn også indgå ved valg af rådgivere, både i forhold til tilsyn og i forhold til projektering. Problemer med dobbeltroller kan således også have en demokratisk vinkel.