Gæld i en krisetid
HD (FR)
Hovedopgave - Forår 2012
Vicki Nilsson, 160286
Vejleder: Torben Nielsen
Problemidentifikation og indledning ... 4
Det egentlige problem ... 4
Undersøgelsesspørgsmål ... 5
Afgrænsninger ... 5
Metode ... 5
1. Konjunktur og gældens udvikling i Europa ... 7
1.1 - Europæiske landes gæld og formue ... 8
1.2 - Konjunkturudvikling ... 13
1.3 - Boligsalg sammenlignet med realkreditudlånets bruttotilvækst ... 15
1.4 - Gældsudviklingen i Danmark de seneste 10 år i forhold til konjunkturen ... 16
1.5 - Konjunkturens forventninger ... 17
1.6 - Delkonklusion på konjunktur og gældens udvikling i Europa ... 19
2. Bobler ... 21
2.1 - Årsager til bobler ... 22
2.2 - Teori om boblers opståen og gældens rolle ... 24
2.3 - Nem låneadgang - stigende priser? ... 26
2.4 - Afdragsfrie lån en årsag? ... 30
2.5 - Boligboblen har rykket ved den naturlige boligcykle? ... 32
2.6 - Delkonklusion på bobler ... 33
3. Boligmarked ... 35
3.1 - Bolighandlernes udvikling ... 37
3.2 - Gearingen i de Danske husstande ... 39
3.3 - Gearingens påvirkning på danskerne og krisens omfang ... 43
3.4 - Analyse af familiers boligsituation ved køb og salg inden og under krisen ... 46
3.5 - Danskernes hverdag med gæld i en krisetid ... 49
3.6 - Delkonklusion på boligmarkedet ... 51
4. Realkredit ... 53
4.1 - Gearingsudviklingen kontra aktivers udvikling i realkreditinstitutterne ... 54
4.2 - Banksystemets udvikling af gearing og balance ... 55
4.3 - Gæld optaget gennem balancer ... 58
4.4 - Pengeinstitutter og realkreditinstitutters udvikling kontra BNP ... 62
4.5 - Lånetypernes udvikling og påvirkning ... 64
4.6 - Delkonklusion på Realkredit ... 69
5. Undgå gældkrise ... 71
5.1 - Kan danskernes boligøkonomi forbedres ved mindre gæld? ... 72
5.2 - Nye regler, Nybolig to lags belåning og Realkredit Danmarks prisændring ... 73
5.3 - En krisetid med mindre gæld i boligen en forbedring? ... 75
5.4 - Kan mindre gæld mildne en krise ved evt. fremtidige begrænsninger? ... 76
5.5 - Nye regler en løsning? Vil prisudvikling falde ved øgede krav? ... 78
5.6 - Delkonklusion på undgå gældkrise ... 79
Samlet konklusion ... 80
Efterskrift ... 84
Litteraturliste ... 85
Artikler: ... 85
Bøger: ... 85
Internetkilder: ... 86
Bilagsoversigt: ... 87
Bilag 1.1 – Husholdningers nettoformue i EU 1995-2010 ... 89
Bilag 1.2 – Bruttogæld kontra pensionsformue ... 90
Bilag 1.3 – Bolig og pensionsformue ... 91
Bilag 1.4 – Husholdningernes bruttogæld ... 92
Bilag 1.10 – Opsparingskvoter ... 93
Bilag 2.1 - Ledighed 1971-2010 ... 96
Bilag 3.2 - Gearing i husstande ... 97
Bilag 3.3 - Gæld i bolig i forhold til boligens værdi ... 98
Bilag 3.4 - Køb 700.000 kr. ... 99
Bilag 3.5 - Køb 900.000 kr. ... 101
Bilag 3.6 - Køb 1.600.000 kr. ... 103
Bilag 3.7 - Køb 1.900.000 kr. ... 105
Bilag 3.8 - Størrelse på ny udbetaling ... 107
Bilag 3.9 - Restancer på boliglån eller husleje 2009 ... 108
Bilag 4.3 – Tabel 8 Penge- og realkreditinstitutters udlån til indlændinge ... 109
Bilag 4.4 – Husholdningernes finansielle aktiver og passiver ... 110
Problemidentifikation og indledning
Verdensøkonomien har siden midten af 2007 været præget af en dyb økonomisk krise, hvis konsekvenser sjældent er set så alvorlige tidligere i historien. Konsekvenser som store dele af verden i skrivende stund fortsat kæmper med. Det startede i USA med produktudviklingen af subprime lån og med boblen på boligmarkedet og spredte sig hurtigt som ringe i vandet til øvrige dele af verden. De seneste årtiers stigende globalisering har bevirket, at økonomierne specielt de finansielle markeder på tværs af landegrænser i hele verden er meget tættere koblet sammen. Dette har en lang række fordele men også den ulempe, at en krisen som den vi har oplevet, har nemmere ved at spredes og får derved større konsekvenser. Den europæiske økonomi, herunder Danmarks, er derfor heller ikke blevet forbigået af konsekvenserne af den finansielle krise. Gearingen i de
europæiske landes familier og virksomheder har udviklet sig meget gennem de sidste årtier.
Derfor mener jeg, at det vil være interessant at undersøge hvilken og hvor stor påvirkning
gældsætningen i en økonomi har. Dette set både ud fra et makroøkonomisk synspunkt i Europa og Danmark, samt helt ned til den enkelte danskers økonomi.
Det egentlige problem
Danskernes gearing er steget markant de seneste årtier. Jeg ønsker at undersøge hvordan
gældsætningen har påvirket de danske husstande. Se på gearings udvikling i forhold til danskernes aktivers værdi og se på, hvordan dette billede ser ud i de andre Europæiske lande.
Inden krisen havde ingen forudset, hvor stor en betydning deres gearing kunne få i en periode med krise. Først under krisen er det blevet tydeliggjort, hvilke konsekvenser den europæiske og den enkelte danskers gearing har.
Det påvirker også boligmarkedet, der har svært ved at finde det rigtige prisniveau, samtidig med er arbejdsløsheden steget og det har gjort danskernes økonomi mere trang. Hvilke konsekvenser har det for den almindelige dansker?
Undersøgelsesspørgsmål
Hvordan har den finansielle gearing påvirket krisens opståen og eftervirkninger for de danske husstande? Vil mindre gæld være en løsning for mindre konsekvenser af en krise?
• Hvordan ser den finansielle gearings udvikling ud i de andre europæiske lande?
• Hvordan har boligmarkedet udviklet sig til et marked med boble dannelse?
• Hvor stor en rolle spiller husstandenes finansielle gearing i finansielle krisers opståen?
• Hvordan har danskernes finansielle gearing påvirket boligmarkedet?
• Hvordan har realkredit og pengeinstitutternes balancer og gearing udviklet sig?
• Kan finansielle krisers eftervirkninger mindskes, hvis gældsætningen mindskes i husstande?
• Bør der være restriktioner for gældsætningen således, at man ikke ender i en lignede situation og hvorledes ville dette kunne løses?
Afgrænsninger
Jeg vil afgrænse det relevante marked til at være hovedsageligt det danske boligmarked og herudover se på de Europæiske landes udvikling i den finansielle gearing i de private husstande.
• Perioden afgrænses til at være de seneste 15-20 år.
• Der afgrænses fra de private husstandes øvrige aktivers påvirkninger ud over boligaktivet.
• Der afgrænses fra virksomheders finansielle gearing og ses kun på private husstande.
Metode
Ved brug af relevante artikler og statistisk materiale vil jeg analysere gældende tal og relevante meninger med henblik på at finde eventuelle løsninger. Det statistiske materiale skal bruges til at undersøge udviklinger og undersøge, om det giver et klart billede af krisen og gearingens rolle.
Jeg vil lave en analyse med en model familie, der viser udviklingen af gælden kontra aktivers værdi ved køb på forskellige tidspunkter. Model familierne vil give et billede af aktuelle situationer, hvor gældsætningen selv i lav grad påvirker i en tid med høje prisstigninger og efterfølgende pris fald.
• I første afsnit vil jeg analysere på konjunkturens udvikling og de europæiske husstandes udvikling i finansielle gearing og aktivernes værdi.
• I andet afsnit vil jeg analysere boblers opståen og gældens rolle for bobledannelsen og andre mulige årsager til boblens udvikling.
• I tredje afsnit vil jeg se på boligmarkedets udvikling i priser og antallet af handler. Jeg vil undersøge gearingen i de danske husstande og analysere gearingens påvirkning på krisens omfang.
• I fjerde afsnit vil jeg analysere realkreditinstitutternes og pengeinstitutternes gearing og balancers udvikling og lånetypernes påvirkning.
• I femte afsnit vil jeg diskutere mulige løsninger og om mindre gæld vil kunne mildne en krise.
Gælds påvirkning i en krisetid
Konjunkturer og Europas
gældsoptagelse
Bobler, opståen, påvirkninger
Boligmarked, køb/salg, renter og gæld over 15-20 år
Undgå gældskrise, Nye regler?
Realkredit og pengeinstitutter, balancers udvikling, lånetyper
Samlet konklusion
1. Konjunktur og gældens udvikling i Europa
Finanskrisen og gældskrisen har siden 2007 vist sig at være af et omfang, der påvirker rigtig mange mennesker på deres job og i deres dagligdag. Krisen mærkes ikke kun i Danmark. Langt de fleste steder påvirker krisen både handel, finansmarkeder, arbejdsmarkedet og hverdagens økonomi.
Finanskrisen har spredt sig hurtigt gennem handel på de internationale børser. Nervøsiteten efter store tab på subprime lån, har fået investorer til at handle anderledes, de nye finansielle
instrumenter har sørget for, at mange investorer var eksponeret overfor ejendomsmarkedets risiko.
Dette har medført faldende og ustabile priser i det finansielle marked og på aktier der relaterer til de finansielle institutter. Det har også påvirket de finansielle markeder ved at den stigende risiko har givet stigende pris for, at afdække risiko på markeds og kreditrisiko. Det har været svært at opnå funding af likviditet til pengeinstitutter, da markedet har været præget af usikkerhed og derved har finansielle institutter måtte kæmpe yderligere for, at opnå den nødvendige likviditet.
Ud over et finansielt marked i hårknude er USA´s subprime lån ikke det eneste problem. I Europa har ejendomsmarkederne også været igennem en kæmpe stigning i prisniveau og også europæere har optaget væsentlige lån i ejendomme. Lånemulighederne har været udvidet det seneste årti og det har givet flere mulighed for at komme ind på boligmarkedet. Den stigende pris sammen med
stigende muligheder for at udnytte friværdier, har skabt efterspørgsel og har været med til at gearingen i husstandene er steget. Dels fordi flere har fået lov til at købe, og de stigende priser har gjort det svært, at købe uden at købe lidt dyrt i forhold til indkomst. Mange købte inden de havde sparet sammen for at komme med på bølgen og få mulighed for at få fortjeneste gennem forventede stigende priser.
nettoformue er steget meget i de fleste landes tilfælde siden 1995, kun i Portugal, Irland og Østrig er udviklingen ikke i den retning, men er næsten uændret. Af de lande der har haft størst udvikling i nettoformuen af de Europæiske lande er Sverige, Danmark, Frankrig og Spanien. Se bilag nr. 1 for procentvis udvikling1.
Figur 1.1
2
Når man samtidig kigger på gælden i de samme lande kontra pensionsformue, er der lande, hvor pensionsformuen overstiger gælden i procent af husstandens disponible indkomst. Det ses i figur 1.1. Det gør den i Holland og Storbritannien. Belgien og Frankrig har en lille forskel mellem bruttogæld og pensionsformue. I den anden del af figur 1.1 ses det at, i de Europæiske lande er gælden i procent af den disponible formue større end pensionsformuen. Forskellen er størst i
Grækenland, da der her næsten ikke er nogen pensionsformue. Ellers har Spanien, Finland, Portugal og Østrig den største forskel fra pensionsformue til bruttogæld3.
1 Bilag 1.1 - Husholdningers nettoformues udvikling 1995-2010
2
http://www.nationalbanken.dk/DNDK/Publikationer.nsf/side/EA736838DB6E9BADC125796600377135/$file/kvo_4kvt _2011_del2_web.pdf
3 Bilag 1.2 – Bruttogæld kontra pensionsformue
I nedenstående figur 1.2 vises sammenhængen mellem husholdningernes formue og bruttogæld. I grafen ses, at Danmark har den største bruttogæld sammen med Holland, Norge og Irland. Samtidig har Danmark den største pensionsformue sammen med Holland og Storbritannien.
Figur 1.2
4
Boligformuen er størst i Spanien, Grækenland, Belgien og Frankrig, dog er disse landets boligformue en smule misvisende, da en del udlændinge ejer boliger i de lande. I Danmark er boligformuen undervurderet, da det er svært for udlændinge at eje bolig i Danmark.
I figur 1.2 vises ”anden finansiel formue”, denne er størst i Belgien og mindst i Frankrig, Finland og Tyskland. Der er ikke stor forskel i den finansielle formue i de Europæiske lande. Alt i alt viser denne graf, at Danmark minder mest om Holland, da de har nogenlunde samme fordeling af gæld,
4
http://www.nationalbanken.dk/DNDK/Publikationer.nsf/side/EA736838DB6E9BADC125796600377135/$file/kvo_4kvt _2011_del2_web.pdf
Figur 1.3
5
I figur 1.3 ses der på bolig og pensionsformuen for landene i udviklingen fra 1995 til 2006 og til 2010, hvilket giver et billede af, hvordan boligformuen i 2006 var større i en del af landene. De lande hvor 2006 værdien af boligformuen var større end nu ud fra en procent af den disponible indkomst er Irland, Danmark, Spanien og Grækenland. Irlands boligformue er faldet 36,1 % fra 2006 til 2010 og i Danmarks faldet med 18,1 % 6. De store fald i boligformuen, vidner om den bolig boble, der var i Danmark op til 2006. Modsat er udviklingen i Sverige, Østrig, Tyskland og Belgien, hvor der var en lille stigning. Når man ser på udviklingen fra 1995 er det kun i Irland og Østrig, hvor værdien af boliger i 1995 lå over værdien i 2010.
I forhold til samlet formue er pensionsformuerne meget forskellige i de Europæiske lande. I 1995 var det Holland, Storbritannien og Danmark der havde de største pensionsformuer. I 2006 var det Holland, Danmark og Storbritannien i nævnte rækkefølge. I 2010 har Holland stadig den største pensionsformue sammen med Danmark og Storbritannien, der har haft en lille tilbagegang fra 2006.
5
http://www.nationalbanken.dk/DNDK/Publikationer.nsf/side/EA736838DB6E9BADC125796600377135/$file/kvo_4kvt _2011_del2_web.pdf
6 Bilag 1.3 – Bolig og pensionsformue
Når man tager Danmarks pensionsformue efter skat, falder vi bag ved Storbritannien og kommer næsten ned på niveau med Sverige og Irland. De lande med mindst pensionsformue er Grækenland, Finland, Spanien og Østrig. Til gengæld har Spanien og Grækenland større boligformuer i procent af den disponible indkomst. Her kan som nævnt være en overvurdering af boligformuen, da også udlændinge ejer bolig i blandt andet Spanien.
Den voksende pensionsformue i Danmark skyldes dels den overenskomstmæssige vedtagelse af arbejdsgivers indbetalinger til de ansatte, men også at der er fradrag for indbetaling på pensionerne.
Herudover er der forskel i beskatningen af gevinster på pensionsordninger. Den stigende
pensionsformue gør, at det ikke er lige så nødvendig med et gældfrit hus ved pensionering. Ud over det så kan det også betale sig, at lånefinansiere en del af pensionsopsparing, idet at der er fradrag for renteomkostninger og fradrag for indbetalingen på pension og den mildere beskatning af gevinst i pensionsformuen. Det skal dog tages i betragtning, at fradraget er mindsket for renteudgifter og pensionsopsparing, hvilket betyder, at fordelen ved lånefinansieringen af pensionsformuen ikke længere er lige så attraktiv. I forhold til før7, inden rentefradraget bliver gradvist nedsat8og indbetalingsloftet for pensioner blev indført9. Samtidig med at den faldende boligformue gør det mindre rentabelt. Derfor er det vigtigt at kigge på den enkelte husholdning, før det er til at se, hvad der bedst kan betale sig og hvor meget en fri boligformue betyder for familien.
En ulempe ved opsparing via pension er, at pensionen ikke uden betaling af 60 % i afgift, kan frigives til specielle tilfælde som ved arbejdsløshed, skilsmisse, sygdom. Her er formuen låst fast og en familie har mindre fleksibilitet, da der ikke kan optages tillægslån i ejendomme, hvis den
allerede er godt belånt og at familien har en stor husleje i form af låneafdrag. Der er selvfølgelig muligheder i lånetyper, der ikke har høj rente med variabel rente. Mange husstande er i forvejen finansieret med den billigste variable rente og afdragsfrihed. Hvilket gør dem sårbare overfor ændringer i indkomst og renter.
7 http://filer.skattekommissionen.dk.s3-external-3.amazonaws.com/lavere_skat_paa_arbejde_sammenfatning.pdf s. 17
8 http://penge.dk/skat/artikler-skat/skattereform/skattereform-paa-plads
9 http://www.skm.dk/tal_statistik/skatter_og_afgifter/668.html
10
Figur 1.4 viser en udvikling i gælden fra 1980 til 1995 og 2010. Danmark ligger øverst på listen med husholdningers bruttogæld i procent af disponibel indkomst og har i alle årene ligget øverst på listen, men især udviklingen fra 1995 til 2010 er markant. Den største udvikling fra 1995 til 2010 er Grækenland fra et lavt niveau til over 4 gange så meget gæld i procent af den disponible indkomst.
Herefter kommer Portugal med to en halv gang mere gæld i 2010 end i 1995, tæt på ligger Holland, Spanien og Danmark med cirka en fordobling af gælden fra 1995 til 201011. Danmark, Holland og Irland har højest bruttogæld i forhold til den disponible indkomst og i de lande er den største udvikling også sket mellem 1995 og 2010. Irland havde i 1980 ingen gæld ligesom Grækenland.
Grækenland er sammen med Italien og Belgien de lande med mindst gæld i husstanden i procent af den disponible indkomst i 1995. Den mindste udvikling af gælden fra 1995 til 2010 er i Tyskland med kun 6,3 % udvikling, også Frankrig, Østrig og Belgien har noget mindre udvikling af gælden end de andre lande i Europa. Den store udvikling i gælden i Danmark siden 1995 i forhold til andre lande har også andre årsager end bare gældsopbygning. Det er også en udvikling fra opsparing i boligen til opsparing i pensionsmidler.
10
http://www.nationalbanken.dk/DNDK/Publikationer.nsf/side/EA736838DB6E9BADC125796600377135/$file/kvo_4kvt _2011_del2_web.pdf
11 Bilag 1.4 – Husholdningernes bruttogæld
1.2 - Konjunkturudvikling
I det følgende vil jeg beskrive BNP´s udvikling i Europa, som er interessant at kigge på i forbindelse med konjunkturudviklingen. I forhold til konjunktur giver grafen her et billede af hvordan de europæiske landes BNP har udviklet sig og der ses en tydeligt en nedgang i starten af 2009. I prognosen for 2011 forventes der en samlet fremgang, mens prognosen for 2012 er meget forskellig. Danmark forventes at stige en smule sammen med Spanien. Holland forventes sammen med Østrig at stige lidt mere. Før faldet i 2008 var Danmark på niveau med gennemsnittet i Eurozonen. Ifølge grafen der viser forventet BNP, vil Danmark komme til at ligge på niveau med før 2003, inden høj konjunkturens højdepunkt. Sverige har rigtig store udsving, der ligner
Danmarks, mens Østrig ligger med mindre udsving, der falder lidt udenfor. Dog er Østrig er også med i faldet i 2008-2009. Holland ligger med en udvikling der er meget lig Danmarks, hvilket også viste sig i tidligere grafer. dermed er Nederlandene det land i Europa Danmark ligner mest.
Graf 1.1
12
12 http://www.euo.dk/fakta/tal/BNP_vaekst/ + bilag 1.5 - BNP vækst graf -6
-4 -2 0 2 4 6 8
Procent
BNP udvikling 2000-2012
EU-27 Eurozonen Danmark Tyskland Grækenland Spanien Frankrig Italien Nederlandene Østrig Sverige Storbritannien
udviklingen fra 2008 til 2009 gav et kraftigt fald, der først i løbet af 2011 kom op igen, niveauet er tilbage på niveau med 2002-2003, som var lavkonjunktur.
Konjunkturen har givet udslag i boligmarkedet, men boligmarkedet går i det seneste årti ikke ud over den normale forbrugerprisudvikling. Lavkonjunkturen i 2001-2003 kan ikke ses i nedenstående priser. Det fremgår tydeligt af graf 1.2, at prisudviklingen for kontantpriser udvikler sig yderligere end forbruger priserne efter 1997.
Graf 1.2 - Udviklingen i de nominelle kontantpriser for huse 1971:Q1-2010:Q2 (1971:Q1 = 100)
Kilde: Nationalbanken, Realkreditrådet samt egne beregninger.13
13 Ledighed og ejerboligpriser - Karsten Jørgensen 0
200 400 600 800 1000 1200 1400
1971Q1 1976Q1 1981Q1 1986Q1 1991Q1 1996Q1 2001Q1 2006Q1
Kvartal / år
Indeks
Kontantpriser Forbrugerpriser
1.3 - Boligsalg sammenlignet med realkreditudlånets bruttotilvækst
Renteniveauet for realkreditobligationer kan sammenholdes med realkreditudlån bruttotilvækst.
Realkreditudlånets bruttotilvækst ses i nedenstående graf 1.3 14. Det ses, at der i perioden 2006 til 2009 var et kraftigt fald i forhold til 2005 med meget stor bruttotilvækst. Fra 2009 til 2011 har bruttotilgangen været mere normal som i 2003-2004. Når det sammenholdes med renteudviklingen kan der siges, at der var højest rente mellem 2007 og 2010, hvor der også har været mere moderat tilgang i udlån. I 2005 hvor bruttoudlånet er størst er renten også lav frem til 200715.
Graf 1.3
16
Det er ikke kun renten, der betyder noget for realkreditudlånet. Når der ses på salget af boliger for perioden, giver det et billede af, at salget fik et kraftigt fald i løbet af 2008, som først vendte igen i 2009, især enfamilieshuse gav stort udsving. Antallet af salg var i 2006 og 2007 noget højere end det niveau, der viser sig for 2009-2011. I 2011 er antallet af salg nede på ca. 2.000 salg mod 4.000- 5.000 salg i 2006-2007, det ses i grafen 1.4 tinglyste salg. Det passer også med, at niveauet for realkreditudlån har fundet et lavere niveau i 2011 end i 2005 og at renten steg i 2008 og konjunkturen faldt.
14 http://www.statistikbanken.dk/AUP02X
15 http://www.realkreditraadet.dk/Statistikker/Obligationsrente.aspx
16 http://www.statistikbanken.dk/AUP02X + Bilag 1.6 - Realkreditudlån
salg ligesom med konjunkturindikatoren. Hvis vi ser på graf 1.3 realkreditudlån, hvor 2012 er med ses, der en udvikling mod en stigning i realkreditudlånet. Det kunne betyde en udfladning af
niveauet til et forhåbentligt mere stabilt niveau. Men hvordan ser udviklingen ud, når og hvis renten igen begynder at stige?
Graf 1.4
17
1.4 - Gældsudviklingen i Danmark de seneste 10 år i forhold til konjunkturen
Gælden i Danmark er, som set i grafen fra tidligere 1.4 Husholdningernes bruttogæld, meget høj i forhold til de andre europæiske lande og har igennem højkonjunkturen været stigende. Hvis vi ser på nedenstående figur 1.5 med udlån optaget igennem finansieringsselskaber, ses der også her en tendens til, at der bliver optaget mest gæld i 2007, som også er det år, hvor huspriser oghøjkonjunkturen når sit højdepunkt.
17 http://www.statistikbanken.dk/AUP02 + Bilag 1.7 - Tinglyste salg
Ny udlånet gennem realkreditinstitutter er også højt i 2007, men er størst i 2005 og 2006. I de år er BNP i Danmark også højest og ledigheden stadig er stærkt faldende. De positive udviklinger giver en optimisme hos låntagere, der gør, at folk tør optage lån til forbrug og udvikling. Efter 2007 faldt niveauet meget fra 81.342 mio. kr. til kun 50.221 mio. i 2010, hvor også BNP er faldet drastisk gennem 2008 og 2009. I 2010 er niveauet for udlån stadig præget af usikkerhed og forsigtighed, selv om BNP er kommet væsentligt op fra laveste niveau.
Figur 1.5
18
1.5 - Konjunkturens forventninger
Gældsoptagelsen i konjunkturen er ud over, at være et tegn på udvikling også et tegn på optimisme og forventning om, at konjunkturen gavner investeringen. Optimismen skabes gennem udvikling mod højkonjunktur. Når konjunkturen går mod højkonjunktur bliver der mindre arbejdsløshed, få familier er ramt af arbejdsløshed og dermed er indtjeningen i husstandene høje. Under
højkonjunktur bliver der investeret i nye forretninger, nye boliger og nye biler. Det hele sætter gang i forbruget og der skabes yderligere jobs. Ved at der er gode muligheder for jobs, bliver folk
optimistiske og tør investere i en større bolig eller en ny bil. Når der investeres i blandt andet bolig, som er det største aktiv i husstandens økonomi, kommer det til at betyde et nyt niveau i familiens
18 http://stat.realkreditraadet.dk/statistikken/kmd07u/result.php + Bilag 1.8 - Nyudlån andre udbydere
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
54947 58695 59286
69115
60188
67839
81342
74049
63955
50221
Udlån i alt mio. kr.
Udlån i alt mio. kr.
større forbrugsgoder, hvilket gør at udlånet stiger. Når renten er lav, bliver det billigere at bruge pengene nu end i fremtiden og der investeres. Under den seneste højkonjunktur har renten været lav og det har givet muligheder. Men det kan også vise sig at give bagslag, hvis ikke folk har tilpasset økonomien efter en senere stigende rente. Det kan komme til at betyde meget for de danske husstande, når renten igen begynder at stige, fra det meget lave niveau vi ser i dag.
Graf 1.5
19
Graf 1.5 over den sammensatte konjunkturindikator viser samlet alle de faktorer, der påvirker konjunkturernes udvikling. En konjunkturfølsom faktor er også opsparingskvoten, der er beskrevet i bilag20. Gælden i Europa viser, at prisudviklingen i huse, som starter i 2004, også giver udslag i konjunkturen med en startende højkonjunktur i 2004. Den kraftige opkonjunktur varer frem til 2008, hvor boligpriserne er faldet markant frem mod 2009.
19 http://www.statistikbanken.dk/KBD3 + Bilag 1.9 - Sammensat konjunkturindikator
20 Bilag 1.10 – Opsparingskvoten -60
-50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30
1998M01 1998M09 1999M05 2000M01 2000M09 2001M05 2002M01 2002M09 2003M05 2004M01 2004M09 2005M05 2006M01 2006M09 2007M05 2008M01 2008M09 2009M05 2010M01 2010M09 2011M05 2012M01
Sammensat konjunkturindikator, i alt
Sammensat konjunkturindikator, i alt
1.6 - Delkonklusion på konjunktur og gældens udvikling i Europa
Finans- og gældskrisen har betydet meget for danske og europæiske familier siden 2007.
Af de europæiske husholdninger har kun Holland, Storbritannien, Belgien og Frankrig en større pensionsformue end bruttogæld sat i forhold til disponibel indkomst. De lande hvor der er størst forskel mellem pensionsformue og gæld er Spanien, Finland, Portugal og Østrig.
Danmark har sammen med Holland, Norge og Irland den største bruttogæld. Boligformuen i Spanien, Grækenland, Belgien og Frankrig er størst, men da andre nationaliteter ejer bolig i de lande, er de lidt overvurderet. Den samlede formuesammensætning og gæld giver et billede af, at Danmark ligner mest Holland.
Når der ses på udviklingen af boligformuen i procent af disponibel indkomst fra 2006 til 2010 i de europæiske lande, ses det, at i Irland, Danmark, Spanien og Grækenland er boligformuen faldet under niveauet for 2006. I Danmark er boligformuen faldet med 18,1 % og Irland med det største fald siden 2006 med 36,1 %.
Pensionsformuen har siden 1995 udviklet sig meget forskelligt i de europæiske lande. I alle årene har det været Holland, Storbritannien og Danmark, der har haft de største pensionsformuer, dog har pladserne været skiftende.
Udviklingen i gældsniveauet er markant fra 1995 frem mod 2010. Danmark har i alle årene siden 1980 ligget øverst på listen af bruttogæld i procent af den disponible indkomst. Udviklingen i de andre europæiske landes gæld har været størst i Grækenland med en firedobling mellem 1995 til 2010, herefter kommer Portugal med ca. 2,5 gang. Danmark har sammen med Holland og Spanien ca. fordoblet deres gæld fra 1995. Landene med mindst gæld i forhold til den disponible indkomst er Grækenland, Italien og Belgien. Udviklingen i gældsniveauet fra 1995 er mindst i Tyskland, Frankrig, Østrig og Belgien.
Danmarks har stor udvikling i gæld men har også stigende pensionsmidler, så det er ikke kun gældsopbygning men også en balanceopbygning.
Når der ses på konjunkturudviklingen i de europæiske lande følger Danmark også her Holland mest.
Alle lande i EU oplever et kraftigt fald i BNP fra starten af 2009, som dog hurtigt kommer op igen i løbet af 2010, hvor man er tilbage på niveau med 2002-2003, som er lavkonjunktur niveau. Den
Fra 2009 til 2010 har tilgangen af realkreditudlån været på niveau med 2003-2004. Det kan også sammenholdes med renteudviklingen, hvor renten var højest i årene 2007 til 2010 og renten var lav i 2005 og 2006 med den største udvikling i realkreditlån. Antallet af tinglyste salg viser også udsving fra ca. 4.000 salg i 2006 og 2006 til kun 2.000 salg i 2011.
Niveauet for udlån i 2010 er lavt, selv om BNP er steget en smule. Optimismen fik omkring 2005- 2007 folk til at låne mere og det fik konjunkturen mod højkonjunktur, de lave renter har betydet muligheder for dem, der ønskede at låne. Forhåbentlig er de danske økonomier ikke alt for afhængige af den lave rente.
2. Bobler
I en analyse af boligpris udviklingen, er det interessant at se på prisudviklinger, der er urealistiske.
Bobler i værdien af aktiver, er et fænomen, der har vist sig på boligmarkedet. Boligmarkedet har udviklet sig positivt i en meget lang årrække, hvor mange troede, at det kunne blive ved, hvilket øgede effekten. Alle ville nå at komme med på boligmarkedet, mens der stadig var penge at tjene.
Der blev købt for investeringens skyld i nogle tilfælde, der blev lavet forældre køb og løsninger på køb til mennesker, der ikke under normale omstændigheder, ville være oplagte købere. Den øgede efterspørgsel gav endnu højere prisstigninger og derved opstod der en boble i prisudviklingen. Da alle troede, at det ville blive ved og ikke tænkte på konsekvenserne af et stop i udviklingen, blev priserne unaturligt høje. Det ses i graf 1.2, med en udvikling lagt ud over de normale
forbrugerpriser og ud over konjunkturforløbet. Udviklingen er set før på andre aktiver som i it aktier i 2000-2003 med et aktiefald på -52,3 på 869 dage.21
Som ved mange boblelignende udviklinger starter det med en øget efterspørgsel og en interesse for et bestemt aktiv. Når der ikke længere bliver tænkt på, om udviklingen kan blive ved, men at alle er forblindet af muligheden for gevinst, begynder markedet at blive skrøbeligt, for der er prisen ikke længere realistisk. Når prisen ikke længere er realistisk skal der ikke meget til, før end markedet bliver ødelagt og det begynder at få konsekvenser. Det er typisk fordi, at selv små sårbare investorer er med til at investere sammen med store omfattende investorer, der også har investeringer i andre markeder og aktiver og derfor ikke er lige så sårbare. Når der er store investorer, der går ned, påvirker det flere. Det kommer for eksempel til udtryk i, at investoren typisk er finansieret af andre investorer og af finansielle institutter. Hvis de finansielle institutter har mange kunder, der er ramt af den samme dårlige udvikling og har investeret i det samme marked, er skaden stor, da den usystematiske risiko ikke altid er spredt godt nok mellem flere brancher og markeder.
Dagsordnen er, at man lader finansielle institutter konsolidere sig for, at undgå, at markedet bliver mere ustabilt og der lides tab. Denne hjælp i form af bankpakker finansieres og påvirker på den måde længere ude end de investorer, der i første omgang kom i klemme. Bankpakkerne betales af pengeinstitutterne, der bliver nød til at ligge den øgede udgift ud til deres kunder. Det kan skabe usikkerhed og øgede priser for risikoafdækning. En stigende usikkerhed og faldende tillid giver stigende priser, der påvirker markedet i negativ retning. Den faldende tillid til finanssektoren giver også de finansielle institutter problemer med, at få kapital og denne udvikling gør markedet mere
21 http://www.business.dk/finans/it-boblen-langt-vaerre-end-nuvaerende-krise
2.1 - Årsager til bobler
Bobler kan være svære at opdage før det allerede er for sent. For hvornår ved man om loftet, over en pris er nået, når der stadig er stor efterspørgsel? Advarselstegnene er svære at se, da de også kan være forskellige fra krise til krise, ingen finansielle kriser starter helt ens. Advarselstegn op til en krise kan være mange ting, men som regel er det flere ting samtidig, der fører til en krise.
En årsag der kan starte det op i det små, men ikke nødvendigvis gør, at det bliver en krise, er grådigheden fra investorer, grådigheden fra finansielle institutter og forretningsfolk, der ser muligheder i at tjene gode penge. Det bliver til spekulation i stigende priser, hvis mange efterspørger det samme og når efterspørgslen bliver ved at være høj, begynder folk at blive
uforsigtige. Den uforsigtighed betyder, at der ikke længere er en rationel tanke på konsekvenserne af, hvis det går den anden vej og priserne stopper med at stige. Det der gør det farligt kan være, at man begynder at tro, at de stigende priser kan blive ved, eller at priserne vil blive på det nye høje niveau22. Der begynder man at tro på, at det ikke kan gå galt og endnu flere investerer. Herudover begynder forskellige virksomheder og finansielle institutter at tilpasse deres marked efter den forventede nye mulighed.
Op til 2007 var tilfældet, at der var blevet en ny måde at se lånemuligheder og kreditgivning på. Der blev tænkt på muligheder i stedet for på forsigtighed. Det der fører til en forværring af krisen er også, at der bliver slækket på tidligere krav i kreditgivning. Der bliver udviklet nye lånemuligheder og finansielle produkter, der kan være svære at gennemskue23, for eksempel subprime lån i USA og afdragsfrie lån. Da de er svære at gennemskue tænker ingen over, hvilke kriterier der er blevet brugt, som baggrund for udviklingen af produktet og på konsekvensen af, at bruge produktet er ikke synligt.
Det bliver svært for finanstilsynet, at se hvad der er realistisk og hvad der ikke er, alt går godt og det bliver svært at sætte grænser for, hvad skal kravene tilpasses ud fra, når alt kører der ud af?
Den lave rente har også været en ting, der har været med til at puste krisen op. Det har været billigt at finansiere fremgang og billigt, at skabe det man ønsker sig, hvilket har gjort, at flere har kunnet
22 De Bondt - ”Bubble psychology” 2003
23 Schwartz - ”Real and pseudo-financial crises”
være med til, at købe og det har øget efterspørgslen og dermed priserne. Almindelige borgere har set muligheder i ejerboligmarkedet, og har købt mens de mente, at der stadig var muligheder for gevinst. I nogle tilfælde blev det spekulation i, at købe for at sælge igen. Det blev til en dumhed eller naivitet på grund af uvisheden om udviklingen i et fremtidigt prisniveau.
Den stigende gæld i de danske husstande er opstået i en tid med tro på, at tingene steg i værdi og en tro på, at tingene gik godt. Alle havde lyst til, at investere og ofre penge på at forbedre deres bolig.
Der blev optaget tillægslån og lavet låneomlægninger for, at give plads til renovering i huset, i en sikker tro på, at hele den værdi der blev lagt i projektet, ville kunne lægges oven i boligens
eksisterende værdi. Ved at man havde fornemmelsen af, at alt steg i værdi, overvejede man ikke nye investeringer lige så grundigt, der blev ikke set pessimistisk på en ny investering. Optimismen kunne i nogle tilfælde kaldes dumhed eller naiv tro på, at alt kunne lade sig gøre. Men tiden havde siden 1993 budt på faldende ledighed24 og stigende boligpriser, så man havde i lange tider haft gode muligheder for investeringer, udviklingerne ses i nedenstående graf 2.1. Mange glemte lykkeligt, at det ikke altid har været sådan og at en højkonjunktur erstattes af en lavkonjunktur på sigt. Folk troede på, at de nye tider var det nye niveau.
Graf 2.1 - Udviklingen i de reale kontantpriser for huse 1971:Q1-2010:Q2 (1971:Q1 = 100)
Deflateret med forbrugerprisindekset. Kilde: Nationalbanken, Realkreditrådet samt egne beregninger.25
24 Bilag 2.1 - Ledighedsgraf 1971-2010
25 Ledighed og ejerboligpriser - Karsten Jørgensen 60
80 100 120 140 160 180 200 220
1971Q1 1975Q1 1979Q1 1983Q1 1987Q1 1991Q1 1995Q1 1999Q1 2003Q1 2007Q1
Kvartal / år
Indeks
det er en boble, der er under udvikling og en boble kan være svært at påvise bagefter. Men der er nogle begyndende faser, som kan føre til boble dannelse. Stiglitz (1990)26 definerede en boble som
”If the reason that the price is high today is only because investors believe that the selling price will be high tomorrow - when “fundamental” factors do not seem to justify such a price - then a bubble exist”. Dette udsagn er et godt udtryk for at, hvis prisen er høj i dag på grund af troen på, at
salgsprisen i morgen vil være højere, så er det ikke længere den rigtige pris. Det vil sige at investorer, der køber på baggrund af forventningen til prisen i morgen, ikke længere køber med troen på investeringen i sig selv, men kun med indtjening for øje.
Dem der køber, fordi andre gør, er med til at skabe en forhøjet pris, da den almindelige prisdannelse og efterspørgsel for boligydelsen ikke længere er årsag til prisniveauet. Denne udvikling kan
fremprovokeres yderligere af medierne. Omkring 2004-2005 var der meget i medierne omkring, at ejendomsomsætningen aldrig havde været højere og at man skulle skynde sig, hvis man ville have de få udbudte boliger, da efterspørgselen var så stor. Der blev fremprovokeret en hast med at få købt og dermed var man villig til at give en høj pris, en pris der ikke nødvendigvis har været en realistisk pris. Denne prisstigning kan blive ved indtil, der er skabt nybyggeri nok til efterspørgslen og der kommer i ligevægt eller at priserne igen vil falder27. Men før eller siden vil man indse, at prisniveauet ikke er holdbart og købsbeslutningerne er taget ud fra forkerte eller mangelfuldt informations- og beslutningsgrundlag.
Heldigvis er boligmarkedet ikke lige så stort et arbitragemarked som aktiemarkedet, da
omkostningerne ved et boligkøb er høje og det tager længere tid at handle en bolig, men der kan stadig være nogle investorer, der køber boliger for at få gevinsten. De køber selv om prisen er højere end den realistiske pris med troen på at, der er yderligere stigninger i sigte. De er gode til, at se hvor prisen er på vej hen, så det er også dem, der får solgt, når prisen er på toppen, men det er også dem, der er med til at bidrage til en prisboble. På længere sigt er de også med til at forhindre en prisboble ved, at de også sælger på et tidspunkt.
26 Karsten Jørgensens - Boligøkonomisk kompendium 4. udgave forår 2010
27Karsten Jørgensens - Boligøkonomisk kompendium 4. udgave forår 2010
Den almindelige investering i bolig er et udtryk for, at ejerboligen er del af den naturlige
”boligcyklus” der er, at når en familie er stiftet, er ønsket om en ejerbolig der og det bliver en investering i selve boligydelsen. Det der kan gå galt op til en krise er, at ønsket om købet af ejerbolig kan smitte især i tider, hvor boligmarkedet går godt og der bliver investeret i bolig for investeringen skyld. Mange boligkøbere ser, at det er gået godt de sidste 10-15 år og de ser ikke andet end fordele ved et køb. De færreste husker tilbage på ejerboligkriser i 1980érne. Og når der hele tiden bliver snakket om, at boligejere bliver rigere, vil man naturligt gerne med på denne bølge og man ser ikke den risiko, der kan være, hvis investeringen ikke går som forventet.
Hvis boliginvesteringer er taget hovedsageligt med formålet om at købe boligtjenesten, er sandsynligheden for en bristet boble ikke så stor, som hvis markedet har givet anledning til spekulation i boligprisen og investorer investerer og får prisen op, kun i forventning om en fortjeneste.
Det der herudover har forstærket virkningen af boligpriserne under boblen har været, at boligejere der allerede var på boligmarkedet med en bolig, har købt endnu en bolig inden den gamle var solgt, da de for eksempel havde ønsket, om en større bolig eller en bolig med en anden beliggenhed. Det at nogle har haft to boliger, på et tidspunkt med stor efterspørgsel har gjort, at priserne er blevet højere. Det sker da de har været boligaftager, før de har været boligudbydere, altså samlet set flere aftagere end udbydere. Omvendt når markedet går den anden vej og der er krav om, at man skal have solgt en bolig, før man køber en ny, vil man opleve, at der er flere udbydere end aftagere.
Kreditgivningen til boligkøb har også en rolle i, at der bliver løsnet på kravene i gode tider og strammet i dårligere tider. Det forstærker påvirkningerne før en krise og efter en krise. Den forsinkede effekt af tilpasninger.
I slutningen af en periode med boblelignende tilstande finder investorer ud af, at priserne er urimelig høje og begynder at afhænde investeringerne. Det gør at prisstigningerne dæmpes, optimismen fjernes i markedet og andre investorer ønsker at sælge, til sidst er udbuddet vokset og efterspørgslen følger ikke med. Det gør at optimismen og priserne falder drastisk28.
Under en boble opstår der den optimisme, der får folk til, at tro at priserne bliver ved, den
optimisme kan være farligt at stole blindt på. Irving Fisher mente i efteråret 1929, at ”Stock prices
28 De Bondt - Bubble psychology 2003
Optimismen holder investeringerne i gang men under opturen investerer optimistiske boligejere en masse penge i deres boliger i forventning om, at det kan forbedre boligens værdi yderligere. Derved opstår der yderligere gæld i ejendommen, som i forvejen er højt belånt. Især fordi der har været købt til en høj pris og måske købt før end, der har været til en ordentlig opsparing til udbetalingen i huset. Nogle fik endda finansieret møbler og andre flytteomkostninger med i boligfinansieringen og derved allerede ved købet opstod en overbelåning. Dette blev gjort i en stærk tro på, at
boliginvesteringen ville stige og på den måde tjene sig hjem hurtigt.
Gælden i ejendomme var også stigende under denne lange opgangs tid frem til 2007 fordi, der har været finansieret pensionsindskud fra boligen og at der har været opsparet til pension i stedet for at betale af på gælden i boligen. Det har betydet en balanceopbygning i økonomien. Det har kunnet finansieres via fradrag på indbetalinger på pension og fradraget for renteudgifter og den mindre skat af afkastet, når der er investeret via pensionsopsparing. Den højere gæld i husstandene er ikke nødvendigvis dårlig, men den gør husstandene mere sårbare overfor ændringer i rente og ændringer i husstandens indkomst. I en tid med lav arbejdsløshed og lave renter, betyder det at rigtig mange familier klare sig fint nu, men når renten stiger eller den ene part mister jobbet, bliver økonomien i husstanden strammet. I nogle tilfælde vil det komme til, at betyde restancer på lån og i værste fald et ufrivilligt salg i et ejendomsmarked, hvor det er svært at sælge, hvis der ikke er taget højde for ændringerne.
2.3 - Nem låneadgang - stigende priser?
Graf 2.3 nettoudlån viser udviklingen i nettoudlån. Det begynder at stige kraftigt i 2003 og især i 2005 ses en stor udvikling. I 2003 kommer der nye realkreditlån med mulighed for afdragsfrihed, der giver mulighed for at side billigere i boligen. Dette giver også flere købere mulighed for, at komme ind på boligmarkedet og giver flere muligheder i privatøkonomien til et mere fleksibelt valg af opsparing i boligen. Ved at der kommer en stigende andel af købere, når afdragsfrihed er en mulighed, er det med til at priserne stiger på boligmarkedet.
29 Karsten Jørgensens boligøkonomiske kompendium 4. udgave forår 2010
Graf 2.3
30
Grafen 2.3 nettoudlån viser, at der skete en udvikling i nettoudlån i 2003 og i 2005, men det ses også at den skifter meget fra kvartal til kvartal.
I Grafen 2.4 BNP´s udvikling ses, at efter det høje niveau i 2004-2006 på 2-3 %, falder BNP i slutningen af 2008 under nulpunktet og kommer først over nulpunktet igen i midten af 2010. Ifølge den forventede udvikling kommer BNP godt op igen i 2011 og udviklingen i 2012 forventes bedre i Danmark end for EU´s 27 landes gennemsnit, men nogenlunde samme udvikling som EU zonen.
Konjunkturen som vist i BNP´s vækst i en sammenligning med Danmark og andre EU lande, vises det også, at 2009 var et år med dårlig udvikling i Danmarks BNP men også for EU lande. Det ses også i grafen at Danmarks BNP falder lidt før gennemsnittet af de 27 EU lande og at Danmarks falder mere drastisk og lige ned end de andre EU lande.
Selv om boligpriserne ikke forventes at stige, er priserne ikke lige så lave som i 2009 lige som det ses for BNP´s udvikling, udviklingen er dog kun beskeden og boligpriserne har måske ikke fundet det rigtige niveau endnu.
30 http://stat.realkreditraadet.dk/statistikken/kmd07u/result.php + Bilag 2.2 - Nettoudlån Ejerboliger + fritidshuse
31
Ikke kun BNP viser et billede af konjunkturen men også ledigheden graf 2.5 fortæller noget om, hvor meget der er gang i udviklingen.
Udviklingen i arbejdsløsheden er en indikator for samfundsudviklingen, dog har ledigheden været lidt ”forsinket” i udviklingen, da arbejdsmarkedet skal tilpasse sig den faldende efterspørgsel. Men grafen 2.5 viser, at der i 2008 var den laveste ledighed. Ledigheden har siden 2009 været stigende.
Tilbage i 2003 var ledigheden stadig høj og har så fra 2003 til 2008 været kraftigt faldende til det meget lave niveau. Ledigheden vi ser i 2010, blev før betragtet som den strukturelle ledighed, der var acceptabel uden, at der opstod løn og pris spiraler. Men i 2008 blev der et nyt lavt niveau for ledigheden, som ikke er set lavere siden starten af 1970érne, så i dag ses ledighed i 2010 som et relativt højt niveau.32
Men sammenholdt med grafen 2.4 med BNP viser det også her et 2009 med faldende konjunktur.
Og derfor er boligpriserne også på et kritisk punkt, selv om ledigheden ikke er høj og BNP ikke er negativ. Boligmarkedet er præget af usikkerheden, om prisniveauet er det rigtige og der er mange
31 http://www.euo.dk/fakta/tal/BNP_vaekst/ + Bilag 1.6 - BNP udvikling
32 Ledighed og ejerboligpriser - Karsten Jørgensen
udbudte boliger. Grafen om kvadratmeter priser 2.6 viser, hvordan boligpriserne også passer med et lavt niveau i 2009 i forhold til 2007, inden ledigheden helt har tilpasset sig.
Graf 2.5
33
Den nemme låneadgang kan ikke forklare alene, at der er kommet stigende boligpriser, det er også den generelle højkonjunktur, men hvis der sammen med højkonjunktur kommer nemmere
lånemuligheder, er det med til at give priserne endnu en tand opad. Den faldende ledighed kommer først senere end de stigende priser og BNP viser udsving mellem 2003 og 2006. Men boligpriserne begynder at stige kraftigere allerede i 2004, kort efter den nye lånemulighed med afdragsfrihed, se grafen 2.6.
De to grafer nettoudlån 2.3 og kvadratmeter priser 2.6 viser til sammen, at der skete en udvikling i nettoudlån i 2003, men det ses også, at den skifter meget fra kvartal til kvartal, dog i 2005 ses det, at nettoudlånet ligger sig på et højere niveau ind til midten af 2007, hvor den så falder en del. Hvis det sammenlægges med grafen for prisudviklingen i kvadratmeter priser, ses det at der i 2004 får priserne et hak opad og igen i 2005/2006 sker der endnu et ryk mod højere kvadratmeter priser, det viser nogenlunde samme udvikling. I slutningen af 2006 topper priserne på ejerlejligheder på et meget højt niveau, og året efter i 3. kvartal af 2007 topper priserne på parcelhuse og fritidshuse.
33 http://www.statistikbanken.dk/AUP02X + Bilag 2.3 - Ledighed for hele landet 0
1 2 3 4 5 6 7 8
2000M04 2000M10 2001M04 2001M10 2002M04 2002M10 2003M04 2003M10 2004M04 2004M10 2005M04 2005M10 2006M04 2006M10 2007M04 2007M10 2008M04 2008M10 2009M04 2009M10 2010M04
Procent
Ledighed for hele landet
Hele landet
34 Det viser sig også at være et for højt niveau, for i 2009 ser priserne helt anderledes ud og er faldet
med:
- 2189 kr. pr. kvadratmeter for parcelhuse fra 3. kvartal 2007 til 3. kvartal 2009 og - 6.299 kr. pr. kvadrat meter for ejerlejligheder fra 3. kvartal 2006 til 3. kvartal 2009 og - 3.117 kr. pr. kvadratmeter for fritidshuse fra 3. kvartal 2007 til 2. kvartal 2009.
Det lave niveau i 2009 er her stadig i 2012 og at sælge er rigtig svært og tager tid også længere tid end sælgerne er villige til at vente. Der har givet indskrænkede muligheder for tillægslån på grund af de faldende priser. Skærpede krav til rådighedsbeløb i kreditgivningen og den faldende
optimisme på boligmarkedet har gjort, at lånemuligheder ikke er en selvfølge. De skærpede krav i kreditgivningen er også med til, at gøre at boligpriserne ikke stiger, og efterspørgslen bliver mindre.
2.4 - Afdragsfrie lån en årsag?
Ifølge et notat fra økonomi og erhvervsministeriet35, der har undersøgt afdragsfrie lån og
prisstigninger på boligmarkedet, kan kun en begrænset del af prisstigningerne forklares med de nye
34 http://www.realkreditraadet.dk/Statistikker/Ejendomsprisstatistik.aspx + Bilag 2.4 - Kvadratmeter priser 0
5000 10000 15000 20000 25000 30000
1. kvt. 1995 1. kvt. 1996 1. kvt. 1997 1. kvt. 1998 1. kvt. 1999 1. kvt. 2000 1. kvt. 2001 1. kvt. 2002 1. kvt. 2003 1. kvt. 2004 1. kvt. 2005 1. kvt. 2006 1. kvt. 2007 1. kvt 2008 1. kvt 2009 1. kvt 2010
Kroner
Kvadratmeter priser
Parcel- og rækkehuse Hele landet
Ejerlejligheder Hele landet
Fritidshuse Hele landet
afdragsfrie lån. Der menes at de afdragsfrie lån har bidraget med ca. 5 % de senere år og at det på lang sigt vil det dreje sig om op mod 10 % påvirkning. Det er mindre end ved bortfaldet af krav om mix lån i 1986 til 1993, hvor priserne faldt med 14 % på lang sigt. Boligpriserne har været stigende siden 1993 og viste en real stigning på 160 %, siden 2003 med indførelsen af afdragsfrie lån er den reale stigning på 45 %. De stigende priser er også en del af den internationale tendens, da den lave rente har holdt priserne oppe. 70 % af boligprisstigningerne fra 1993 til 2007 kan forklares med de økonomiske forhold, faldende realrenter, stigende indkomster, den generelle prisudvikling og de afdragsfrie lån. De sidste 30 % i manglende forklaringsgrad er siden 2003, hvor der kan forklares 17
% ud af den faktiske stigning på 57 %, selv om der i modellen er taget højde for de afdragsfrie lån.
Der er det måske den overdrevne optimisme, der har været siden 2003, hvor priserne steg yderligere og markederne tilpassede sig de øgede muligheder. Selv om realkreditinstitutterne gentagne gange har fortalt, at der ikke har været ydet afdragsfrie lån til låntagere, der ikke har kunnet side i boligen med et traditionelt lån, har der nok alligevel været grå zoner. Grå zoner hvor nye boligkøbere har fået lov til at købe, lidt før de har været færdiguddannet med baggrund i næsten garanteret job efter uddannelsen. Eller den ældre familie, der med den afdragsfrie mulighed har haft mulighed for at blive i boligen ind i deres pensionsalder. Disse boliger er ikke kommet i udbud, og den stigende efterspørgsel har været der.
Den øgede efterspørgsel har også været på grund af de lave renter, der har gjort netto ydelsen lavere i boligerne og nogle har købt bolig ud fra, hvad de kom til at side for. Ifølge artiklen er der ikke den store sammenhæng fra de afdragsfrie lån til de stigende priser, men de mener at det er et
sammenfald med indførelsen af muligheden for afdragsfrihed, samtidig med at de stigende priser har været undervejs, som følge af opgangs tider og lav rente. Her spiller timingen af nye regler i høj grad ind. En lempning i reglerne for lån, der er indført samtidig med en i forvejen gunstig udvikling, kan give voldsomme effekter. Derfor har den nye mulighed for afdragsfrihed sammen med
almindelige opgangs tider, helt klart været med til at skabe en over optimisme, der har fået priserne i vejret og også for meget i vejret.
35Notat: Afdragsfrie lån og prisstigninger på boligmarkedet - økonomi og erhvervsministeriet 16. september 2008
ledighed se graf 2.5 men alligevel stiger boligpriserne forsat, her opstår måske starten på en boligboble. Ifølge Girouard et al. 200636 følger huspriserne forholdsvis lange cykler. I 1970-2005 varede en boligcykler i gennemsnit 10 år i de 18 OECD lande, hvor opgangsfasen varer 5,5 år og nedgangsfasen på 4,5 år. Den seneste opgangsfase for boligpriserne har varet ca. 14 år, fra 1993 til 2007, så at den følgende nedgangsfasen kun vil varer 4,5 år er usandsynligt især, når boligpriserne har nået en højde, som vi så i 2006. Den lave rente kan i længden ikke holde hånden under de faldende priser, grundet faldende efterspørgsel, faldende optimisme og stigende ledighed.
Hvis der bliver indført nye regler, der indskrænker mulighederne for belåningen af fast ejendom eller en grænse for, hvor meget en husstand må låne ud fra indkomst, vil det umiddelbart føre til at mindre kan efterspørge boligerne, fordi færre vil have råd til at købe. Denne mindre efterspørgsel vil påvirke situationen yderligere i negativ retning. Men da mange boligejere allerede nu er
”bundet” til i deres boliger, er det spørgsmålet om, hvor meget det kan påvirke situationen
yderligere. Målet ville være at forhindre en lignende situation i fremtiden, med boble udvikling og et uholdbart højt prisniveau på boliger. For som situationen er i dag, vil der, når renten stige igen, blive yderligere nogle familier, der får det svært.
Renteudviklingen har været med til at påvirke markedet. I 2008 begyndte renten at stige og det satte den sidste stopper for prisudviklingen i boligerne, der allerede i 2007 var begyndt at falde. I 2009 er renten igen tilbage på niveau med 2006-200737 og er siden da faldet yderligere, hvilket alligevel ikke har formået at få gang i salget af boliger. I grafen 1.4 tinglyste salg ses det at antallet af tinglyste salg rejste sig fra laveste niveau i starten af 2009 til et mere stabilt niveau frem mod midten af 2011. Antallet af tinglyste salg er efterfølgende faldet til niveauet for 2009, selv om renten fortsat er meget lav. Det kunne være den psykologiske effekt af en usikkerhed på
boligprisernes udvikling. Grafen 3.1 viser renteudviklingen i realkreditobligationer og grafen 3.8 viser renten for korte og for lange obligationer.
36 Boligcyklen i dyster fase, Jens Lunde, Finans/Invest 7/09
37 http://www.statistikbanken.dk/MPK3
2.6 - Delkonklusion på bobler
Årsagen til opståede bobler kan være svær at finde men nogle årsager, der samlet kan føre til boble dannelse er følgende. Hvis der bliver spekuleret i at tjene penge på et aktiv og grådigheden får nye investorer ind på markedet. Hvis der kommer en farlig tro på at det nye høje prisniveau, er det nye niveau. Hvis markedet bliver tilpasset efter det nye niveau med nye produkter, der er svære at gennemskue og der bliver tænkt på muligheder i stedet for på forsigtighed. Hvis det bliver svært for finanstilsynet at gennemskue, hvor grænserne skal gå. Lave renter gør, at det er billigt at finansiere fremgang og hvis der ikke bliver set pessimistisk på en ny investering. Hvis der bliver investeret i markedet med dumhed eller naivitet kun med indtjening for øje, og med en tro på det nye niveau og glemt at priserne kan falde. Hvis mange af de ovennævnte faktorer får lov at udvikle sig, kan det fører til boble lignede prisudviklinger.
Der er meget teori bag boblers opståen. En der beskriver en opstået boble meget godt, er Stiglitz (1990) oversat til dansk; Hvis prisen er høj i dag på grund af troen på, at salgsprisen i morgen vil være højere, så er det ikke længere den rigtige pris. Altså et udtryk for at der ikke købes for aktivets skyld men for investeringens skyld.
En boble opstår af forskellige årsager fra gang til gang og er aldrig ens. Men det der kan begynde en boble er, at nogle køber fordi andre gør, man vil med på vognen, ønsket om køb smitter venner, familie og omgangskreds imellem. Man glemmer ved køb og høje priser at tænke på tidligere ejerboligkriser som i 1980érne. Der har en for lang periode været stigende priser og folk glemmer, at det kan gå den anden vej. Medierne skriver om det gode marked og fortæller, at man skal være hurtig til at købe, det fremprovokere en forkert hast med at få købt uden de rigtige overvejelser. Når der købes for at få selve boligtjenesten altså for, at have et dejligt sted, at bo opstår der ikke bobler.
Det gør der kun når der er set som en investering. De stigende priser opstår også når nogle ejer to boliger i en periode. Når der er mindre boliger i udbud under høj efterspørgsel sætter det priserne i vejet. Kreditgivning har også en påvirkning, i gode tider løsnes der på kravene og lader flere købe, altså yderligere efterspørgsel. I dårlige tider skærpes kravene og mindre får lov at købe, altså mindre efterspørgsel. Og bobler opstår når optimismen til sidst er for stor.
Når der ses på nettoudlån i ejerboliger ses der tydelige udviklinger i 2003, som falder lidt frem mod 2005. I 2005 sker der en kæmpe udvikling, som ligger høj frem mod 2007. Samme billede ses i BNP´s udvikling, med en stigning efter lavkonjunktur i starten af 2001 til 2003. Fra 2003 frem til slutningen af 2006 ses en vækst, mod et kraftigt fald fra 2007 til 2009. Også i ledigheden afspejles
2009.
Kvadratmeterpriserne følger en uafbrudt stigning fra 1993 til slutningen af 2006. Kvadratmeter priserne falder fra slutningen af 2006 til slutningen af 2009 hurtigt og meget. For parcelhuse over totusinde kroner pr. kvadratmeter. For ejerlejligheder over sekstusinde kroner. For fritidshuse over tretusinde kroner pr. kvadratmeter. Det har betydet meget for de danske familier, der har købt på toppen af priserne. Der er på kort tid blevet ændret i familiernes lånemuligheder.
Afdragsfrie lån har været meget omdiskuteret, hvor stor en forklaringsgrad den mulighed havde for prisernes udvikling. 70 % af prisstigningerne kan forklares med de almindelige økonomiske forhold som, faldende realrente, stigende indkomster, den generelle prisudvikling og afdragsfrihed. De sidste 30 % kan forklares med den overdrevne optimisme og de tilpassede muligheder selv om realkreditinstitutterne står fast på, at afdragsfrihed ikke blev givet til kunder, der ikke kunne betale et almindelige lån med afdrag.
Ifølge Girouard et al. 2006 følger huspriserne cykler på i gennemsnit 10 år som i perioden 1970 til 2005 i de 18 OECD lande. En opgangsfase på 5,5 år og en nedgangsfase på 4,5 år. Nu hvor vi har haft opgangsfase fra 1993 til 2007 er det usandsynligt at en nedgangsfase kun vil være på 4,5 år især taget det høje prisniveau i 2006 i betragtning. Situationen nu er et boligmarked med få antal salg, faldende priser selv om renten er lav, et usikkert boligmarked med boliger der sælges langt under udbudsprisen.
