3D-matrikel – udfordringer og perspektiver
Sørensen, Esben Munk; Bodum, Lars
Published in:
Erfaringer med 3D-matrikler i de nordiske lande
Publication date:
2021
Document Version
Også kaldet Forlagets PDF
Link to publication from Aalborg University
Citation for published version (APA):
Sørensen, E. M., & Bodum, L. (2021). 3D-matrikel – udfordringer og perspektiver. I C. Thellufsen (red.), Erfaringer med 3D-matrikler i de nordiske lande (s. 53-58)
General rights
Copyright and moral rights for the publications made accessible in the public portal are retained by the authors and/or other copyright owners and it is a condition of accessing publications that users recognise and abide by the legal requirements associated with these rights.
- Users may download and print one copy of any publication from the public portal for the purpose of private study or research.
- You may not further distribute the material or use it for any profit-making activity or commercial gain - You may freely distribute the URL identifying the publication in the public portal -
Take down policy
If you believe that this document breaches copyright please contact us at vbn@aub.aau.dk providing details, and we will remove access to the work immediately and investigate your claim.
Downloaded from vbn.aau.dk on: March 24, 2022
2009
Erfaringer med 3D-matrikler i de nordiske lande
Fællesnordisk rapport udarbej-
det i samarbejde mellem de
nordiske matrikelinstitutioner
efter opdrag fra de nordiske
matrikechefer
2
Opdrag
Nærværende rapport er udarbejdet på foranledning af et ønske fra de nordiske matri- kelchefer.
Fokus har været at foretage en erfaringsudveksling på et enkelt og sammenligneligt grundlag mellem de nordiske lande om en ’3D-matrikel’ med en belysning af følgende punkter:
− beskrive de samfundsmæssige problematikker/krav, der ligger til grund for eta- blering af en ’3D-matrikel’
− beskrive status for de enkelte lande ud fra en organisato-
risk/administrativ/lovgivnings-mæssig synsvinkel (på et ikke teknisk grundlag)
− diskutere ideer til den fremtidige udvikling af 3D-matrikel i de nordiske lande Formen for arbejdet har været at nedsætte en fællesnordisk arbejdsgruppe, til at stå for planlægning og gennemførsel af et ”3D-matrikelseminar” med repræsentanter fra de nordiske lande, hvor ovenstående punkter præsenteres og diskuteres. Gruppen skulle afslutningsvis udfærdige en kortfattet, opsummerende rapport, med hovedpunk- terne fra seminaret.
3D-matrikelseminaret blev afholdt d. 23. januar med en bred respresæntation af re- præsentanter fra de nordiske landes matrikelmyndigheder og relevante forskningsin- stitutioner.
Følgende har deltaget i arbejdegruppen og bidraget til denne rapport:
Christian Thellufsen (redaktør) Kort & Matrikelstyrelsen, Danmark chcla@kms.dk
Henrik Ungern
Lantmäteriverket, Finland Ásta Guðrún Beck
Fasteignaskrá, Island Barbro Juelstad Lantmäteriet, Sverige Lars Lobben
Statens Kartverk, Norge
Herudover har følgende bidraget til rapporten:
Lars Bodum og Esben Munk Sørensen Aalborg Universitet, Danmark
3
Indholdsfortegnelse
INDHOLDSFORTEGNELSE ... 3
INTRODUKTION ... 5
DANMARK ... 6
1 INDLEDNING ... 6
2 ORGANISATION ... 6
2.1 Hovedstruktur ... 6
2.2 Registerindhold ... 7
2.2.1 Matriklen ... 7
2.2.2 Tingbogen ... 7
2.2.3 Sammenhæng mellem matrikel og tingbog ... 8
2.2.4 Det fælleskommunale Ejendomsstamregister ... 8
2.2.5 Bygnings- og Boligregistret ... 8
2.2.6 Statens Salgs- og Vurderingsregister ... 9
3 STATUS FOR 3D-REGISTRERING ... 9
3.1 Bygninger ... 9
3.1.1 Matriklen ... 9
3.1.2 Tingbogen ... 10
3.1.3 Bygnings- og Boligregistret ... 11
3.1.4 Statens Salgs- og Vurderingsregister ... 11
3.1.5 Sammenfatning ... 11
3.2 Infrastrukturanlæg ...12
3.2.1 Overlap – broer/veje mv. ... 12
3.2.2 Københavns metro ... 13
3.2.3 Parkeringsanlæg ... 14
4 MOTIV FOR SYSTEMET I DAG ...14
5 FREMTIDIG UDVIKLING ...14
FINLAND ...16
1 INLEDNING ...16
2 ORGANISATION ...16
2.1 Huvudstruktur ...16
2.2 Fastighetsdatasystemets innehåll ...17
3 STATUS FÖR 3D-REGISTRERING ...17
4 MOTIVET FÖR SYSTEMET I DAG ...19
5 FRAMTIDSUTVECKLING...19
ISLAND ...20
1 INDLEDNING ...20
2 ORGANISATION ...20
3 STATUS FOR 3D-REGISTRERING ...20
4 MOTIV FOR SYSTEMET I DAG ...21
5 FREMTIDIG UDVIKLING ...22
NORGE ...23
1 INNLEDNING OM REGISTER (CADASTER) I NORGE ...23
1.1 Hovedtrekk ...23
1.2 Matrikkelen ...23
1.2.1 Innhold og teknisk beskrivelse av matrikkelen ... 23
1.2.2 Registrering i matrikkelen ... 25
1.2.3 Kommunikasjon og utveksling med andre register ... 25
1.2.4 Virkning av registrering ... 26
1.3 Tinglysing ...27
1.3.1 Innhold og teknisk ... 27
1.3.2 Registrering og oppdatering ... 27
1.3.3 Kommunikasjon og utveksling med andre register ... 28
4
1.3.4 Virkning av tinglysing ... 28
2 STATUS FOR 3D EIENDOM I DAG ...28
2.1 3D eiendommer sett med norske øyne ...28
2.2 Type anlegg og konstruksjoner som kan være anleggseiendom ...29
2.3 Eierseksjoner ...31
2.4 Bruksenheter ...31
3 MOTIV OG BAKGRUNN FOR DAGENS SYSTEM ...32
3.1 Dagens praksis ...32
3.2 Lovarbeide og motiver for innføring av anleggseiendom. ...32
3.3 Bakgrunn for muligheter og begrensninger for oppretting av anleggseiendom ...33
3.4 Bakgrunn for valg av registrering – teknisk ...34
4 FREMTIDIG UTVIKLING ...35
SVERIGE...37
1 INLEDNING ...37
2 ORGANISATION ...38
2.1 Huvudstruktur ...38
2.2 Fastighetsregistrets innehåll ...39
2.2.1 Fastighetsregistrets allmänna del ... 39
2.2.2 Fastighetsregistrets inskrivningsdel ... 40
2.2.3 Fastighetsregistrets övriga delar ... 40
2.2.4 Särskilt om registrering av 3D-fastigheter ... 41
3 STATUS FÖR 3D-FASTIGHETSINDELNINGEN ...43
3.1 Inledning ...43
3.2 Villkor för att bilda tredimensionella fastigheter ...44
3.2.1 Tredimensionella fastigheter och fastighetsutrymmen ... 44
3.2.2 Särskilda villkor för ägarlägenhetsfastigheter ... 47
3.2.3 Alternativ till att bilda tredimensionella fastigheter ... 48
4 MOTIV FÖR DAGENS SYSTEM ...48
5 FRAMTIDA UTVECKLING ...49
OVERSIGT ...37
KOMMENTARER OMKRING OPBYGNING AF EN 3D-MATRIKEL ...51
3D-MATRIKEL – UDFORDRINGER OG PERSPEKTIVER ...53
Hvor er udfordringerne? ...53
Klassisk ejendomsret er i 3D ...54
3D-ejendomsobjekter over hinanden ...55
En opsamling på udfordringerne ...56
Perspektivet på kort sigt ...57
Perspektivet på mellemlang sigt ...57
Perspektivet på lang sigt ...58
Referencer ... 58
5
Introduktion
Ejendomsrettigheder eksisterer ofte i flere niveauer. Tunneler skærer igennem byerne.
Broer krydser vejene. Etageejendomme ejes af forskellige ejere. I dag er de fleste nor- diske landes matrikulære systemer dog kun i stand til at registrere og visualisere ejen- domme i to plan. Eventuelle tunneler, broer, ejerlejligheder, parkeringskældre m.v.
fremgår ikke af den tilgængelige information i systemerne, og der mangler derfor ofte en reference til de systemer, der benytter den matrikulære information som registre- ringsgrundlag, fx tinglysningssystemerne.
Dette giver problemer i forbindelse med sikringen af ejendomsrettigheder. Fx ved byg- ningen af en parkeringskælder vil private investorer ofte kræve, at der er helt styr på ejendomsrettighederne inden et byggeri påbegyndes. Det eksisterende matrikulære sy- stem kan i flere lande ikke bidrage til at opfylde dette krav. I mange tilfælde bruger man derfor alternative registreringsmuligheder, fx ejerlejlighedslovgivningen som det er tilfældet i Danmark. Dette betyder dog at parkeringskælderen ikke vil fremgå i de matrikulære registreringer, selvom det reelt er en selvstændig ejendom på lige fod med andre ejendomme registreret i matrikelsystemet. I disse tilfælde vil man i stedet skulle søge information i andre registre for at få det fulde billede over den aktuelle ejen- domssituation. I forhold til at sikre flerdimensionelle ejendomsrettigheder bedst muligt ved køb og slag, samt gøre denne information så tilgængelig som muligt, er disse al- ternative metoder således ikke hensigtsmæssige.
I Norge og Sverige har man som konsekvens heraf indført muligheden for at registrere ejendomsrettigheder i flere niveauer, samt visualisere dette i matrikelkortene gennem særlige signaturer. I disse land har man gjort en række erfaringer som de øvrige lande kan benytte i forhold til at udvikle deres systemer.
Denne rapport har derfor som formål at formidle status for de nordiske landes matriku- lære registrering og visualisering af ejendomsrettigheder i flere niveauer i forhold til at dele viden og skabe grobund for et fremtidig fællesnordisk samarbejde på området.
6
Danmark
1 Indledning
I Danmark findes i dag ikke en 3D-matrikel. Alligevel foregår der registrering af ejen- domsrettigheder i flere niveauer. Udfordringerne ved ejendomsrettigheder i flere ni- veauer har således kunnet løses i de eksisterende ejendomsregistre. Ud fra et informa- tionssynspunkt er registrering af flerdimensionelle rettigheder dog i dag problematisk.
Som nedenstående afsnit beskriver, må man således sammenstille oplysninger fra flere forskellige kilder for at få indsigt i eventuelle flerdimensionelle aspekter. En sammen- stilling, der ofte kræver stor indsigt i de forskellige registres informationsindhold. I et informationssamfund er dette ikke optimalt. Danmarks ønsker med denne rapport er at få input til hvordan vi i fremtiden bedre kan visualisere og tilgængeliggøre information om lokaliteter med ejendomsregistreringer i flere niveauer.
2 Organisation
2.1 Hovedstruktur
Det danske ejendomsregistreringssystem er i dag opdelt i en række registre, der henrø- rer under flere forskellige ministerier. I matriklen (kort og register), sker der en identi- fikation af den faste ejendom. I tingbogen (register) registreres de legale rettigheder gennem en registrering baseret på den matrikulære identifikation. I det Fælleskommu- nale Ejendomsstamregister (ESR)”fødes” række administrative ejendomstyper og regi- stret spiller central rolle i kommunernes opkrævning af en række skatter og afgifter. I Bygnings- og Boligregistret (BBR) registreres oplysninger om bygnings- og boligforhold.
I Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR) registreres vurderingsoplysninger, her- under oplysninger om ejendoms- og grundværdi.
Register Ansvar Funktion
Matriklen Kort & Matrikelstyrelsen
Miljøministeriet Identificerer ejendomme gennem et register og et tilhørende kortværk Tingbogen Tinglysningsretten
Justitsministeriet Register for ejerforhold (adkomst), pant og byrder Det Fælleskommunale
Ejendomsstamregister (ESR)
Kommunerne (98)
Velfærdsministeriet Register med matrikelop- lysninger, vurderingsoplys- ninger, ejerforhold samt en række administrative data til brug for opkrævning af ejendomsskat og afgifter Bygnings- og Boligregi-
stret (BBR) Erhvervs- og Byggestyrel- sen Økonomi- og Erhvervsmini- steriet
Register med oplysninger om bygnings- og boligfor- hold
Statens Salgs- og Vur-
deringsregister (SVUR) SKAT
Skatteministeriet Register med vurderings- oplysninger, herunder op- lysninger om ejendoms- og grundværdi
7 2.2 Registerindhold
De grundlæggende ejendomsregistre er af historiske årsager administreret af forskelli- ge myndigheder. De forskellige registre har dog i dagligdagen et tæt og velfungerende sammenspil. Nedenstående afsnit belyser registrenes indhold og indbyrdes sammen- hæng.
2.2.1 Matriklen
Matriklen består af tre elementer: Matrikelregister, matrikelkort og måloplysninger.
Matrikelregistret indeholder oplysninger om arealernes matrikelbetegnelse, herunder betegnelsen for udskilte offentlige vejarealer, arealstørrelser, visse lovbestemte note- ringer som landbrug, fredskov, strandbeskyttelse, jordforurening m.v., administrative tilhørsforhold for så vidt angår kirkesogne, kommuner og amter.
Matrikelregistret, der er fuldt digitaliseret, består af ca. 2.5 mio. matrikelnumre, der er individualiseret ved en matrikelbetegnelse bestående af matrikelnummer og ejerlav, for eksempel 17a Troense by, Bregninge. Alle ejerlav i Danmark (ca. 10.000) har en num- merisk kode, i dette tilfælde 043-02-55. Efter en landsdækkende tildeling af matrikel- nummer til lodder omfatter ét matrikelnummer ét jordstykke (siden 2004). Matrikelregi- stret indeholder alle de matrikelnumre, der eksisterer/har eksisteret siden 1. januar 1844 (ca. 2.5 mio. aktive og 2.5 mio udgåede). Udover at være et registre over matri- kelnumre, indeholder matrikelregistret også oplysninger om ejendomme, idet en ejen- dom kan bestå af ét eller flere matrkelnumre.
Matrikelkortet viser grænserne for de registrerede enheder med matrikelnumre, litra for offentlige veje, ejerlavsgrænser og andre administrative grænser samt grænser for fredskov, strandbeskyttelseslinjer m.v. Herudover indeholder matrikelkortet oplysninger om historik og nøjagtighed.
Matrikelkortet er i dag fuldt digitaliseret. Digitaliseringen er sket ud fra de ca. 15.000 kortblade, der oprindeligt udgjorde matrikelkortet. Matrikelkortet er koordinatsat i for- hold til UTM32/EUREF89.
Matriklen er således i forhold til ejendomsregistreringssystemet grundlæggende kun et informationssystem i forbindelse med identifikation af den enkelte ejendom. Registret indeholder ikke egentlige ejeroplysninger eller oplysninger om andre rettigheder knyt- tet til ejendommen, dog er en række offentligretlige rådighedsindskrænkninger regi- stret i matriklen (for eksempel strandbeskyttelseslinjer, skovregistrering m.v.) 2.2.2 Tingbogen
Tingbogen føres centralt i den nyoprettede Tinglysningsret (2007). I dag eksisterer tingbogen i fuld elektronisk form. Til hver ejendom er der tilknyttet et elektronisk ejen- domsblad, der indeholder fem rubrikker: 1) Stamoplysninger, 2) Adkomster, 3) Byrder, 4) Pantehæftelser og 5) Dagbogen.
Stamoplysningerne indeholderejendommens matrikelnummer og ejerlavsnavn, ejen- dommens adresse, samt en række matrikulære data fra matrikelregistret herunder hvil- ke matrikelnumre der indgår i ejendommen, arealstørrelser og eventuelle noteringer angivet fra Kort- og Matrikelstyrelsen. Desuden angives den seneste offentlig fastsatte ejendoms- og grundværdi. I tingbogen registreres også en række ejendomstyper, som ikke findes i matrilen, fx ejerlejligheder og bygninger på lejet grund.
Adkomstrubrikken angiver, hvem der er retlig besidder af ejendommen og henviser til det gældende skøde. Rubrikken angiver udstedelsesdagen for skødet, hvem ejendoms- retten tilkommer, købesummen for ejendommen ifølge skødet. Aflyste rettigheder blev i
8
den analoge, fysiske tingbog overstreget, således de stadig kunne læses. (Overføres i dag i den elektroniske tingbog til et elektronisk arkiv).
Byrderubrikken angiver hvilke servitutdokumenter og andre dokumenter vedr. brugsret- tigheder mv., der måtte være lyst på ejendommen. Lokalplaner, som er bindende for ejerne af de berørte ejendomme, tinglyses også i byrderubrikken. Det samme gælder byggelinier og adgangsbegrænsninger for offentlige veje. Byrderne angives i kronolo- gisk rækkefølge.
Pantehæftelser angiver hvilke andre rettighedshavere, der har pant i ejendommen, ty- pisk i forbindelse med belåning. Hæftelserne angives i kronologisk rækkefølge, er på- ført dato for tinglysningen, pantebrevsnummer (tildelt af dommeren), hvem pantebre- vet er udstedt til, pantebrevssummen, samt eventuelle bemærkninger om prioritets- rækkefølge.
Til hver ejendom hører endvidere en elektronisk sagsakt, hvor de gældende lyste do- kumenter på ejendommen kan findes.
2.2.3 Sammenhæng mellem matrikel og tingbog
I tingbogen registreres rettigheder over ejendomme, som identificeres i matriklen.
Endvidere sikrer en række bestemmelser i tinglysningsloven og udstykningsloven, at der ikke i matriklen registreres matrikulære forandringer, som vil medføre modstrid mellem tinglyste rettigheder. Omvendt sikrer bestemmelserne også, at der ikke uden videre tinglyses dokumenter, som forudsætter matrikulære forandringer.
Matriklen indeholder endvidere noteringer om en række offentligretlige rådighedsind- skrænkninger. Oplysningerne om disse rådighedsindskrænkninger meddeles også til tinglysningsdommerne, som noterer oplysningerne i tingbogen. Oplysningerne tinglyses således ikke, og noteringen i tingbogen tjener alene til oplysning om rådighedsind- skrænkningerne.
Der er således flere oplysninger, der registreres og ajourføres både i tingbogen og i matriklen. Hertil kommer, at både for tingbogen og matriklen er ændringsdatoer væ- sentlige oplysninger om registreringen og den historiske udvikling.
2.2.4 Det fælleskommunale Ejendomsstamregister
Det fælleskommunale Ejendomsstamregister er etableret i kommunalt regi for snart 40 år siden. Registreringsenheden er vurderingsejendommen, der kan omfatte én eller fle- re samlede faste ejendomme, en ejerlejlighed eller en bygning på lejet grund. Registret indeholder oplysninger om matrikelbetegnelser, arealstørrelser, vurderingsenheder, ejendomsnumre, kommunekoder, zonegrænser, ejendomsværdi heraf grundværdi, vur- deringstidspunkter samt oplysninger om ejerens navn og adresse, ejendommens adres- se m.v.
Det fælleskommunale Ejendomsdatasystem er grundlaget for beskatning. Det føres lo- kalt i 98 kommuner, der har forbindelse til det centrale register, som findes hos KMD, der er et privat firma.
2.2.5 Bygnings- og Boligregistret
Bygnings- og Boligregistret (BBR) er et landsdækkende register, som indeholder oplys- ninger om bygnings- og boligforhold. Det betyder, at registret også omfatter bygninger som fx kirker, hospitaler og slotte.
9
Registret anvendes både af de statslige og kommunale myndigheder samt af forsy- ningsselskaber og private virksomheder, som fx ejendomsmæglere og realkreditinstitut- ter.
Kommunerne anvender BBR-oplysninger i forbindelse med konkret sagsbehandling, som fx byggesager og ved beregning af vandafgifter og kloakbidrag. BBR bliver derudover brugt til beregning af værdien bed ejendomsvurdering samt ved analyser og planlæg- ningsopgaver.
Inden for staten er der mange myndigheder, der anvender BBR-oplysninger. Told- og Skattestyrelsen bruger fx BBR-oplysninger til fastsættelse af ejendomsvurdering. BBR- oplysningerne indgår desuden i en række administrative edb-systemer i staten, der bruges til at understøtte byggeri og byfornyelse.
Forsyningsselskaber anvender BBR-oplysninger i forbindelse med planlægnings- og analyseopgaver og ved fastsættelse af afgifter. Det er især inden for vand-, varme- og naturgasforsyning, at BBR-oplysninger anvendes.
Private virksomheder bruger BBR-oplysninger i forbindelse med handel, finansiering og forsikring af ejendomme.
Erhvervs- og Byggestyrelsen har dataansvaret for BBR. Det er kommunernes opgave at opdatere og vedligeholde BBR. Registret opdateres fx i forbindelse med byggesagsbe- handlinger etc. Det er det tidligere nævnte private firma KMD, der fører BBR-registret.
2.2.6 Statens Salgs- og Vurderingsregister
Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR) er et landsdækkende register, som inde- holder vurderingsoplysninger, herunder oplysninger om ejendoms- og grundværdi. Vur- deringsoplysningerne bygger på informationer fra BBR om ejendommenes alder, areal, materialer, installationer m.v. Kommunerne anvender SVUR-oplysningerne til beregning af ejendomsskat. SKAT har dataansvaret for SVUR, og får data gennem oplysningerne fra kommunernes ejendomsstamregister. Også dette register føres af KMD.
3 Status for 3D-registrering
Som nævnt har man i dag i Danmark ikke udviklet et egentligt system til at registrere ejendomsoplysninger i flere dimensioner. Nedenstående afsnit angiver, hvordan ret- tigheder i flere niveauer alligevel i dag registres for henholdsvis etagebyggerier og in- frastrukturanlæg. Afsnittene angiver overordnet hvilke problematikker dette medfører.
3.1 Bygninger
I Danmark kan privatejede etagebyggerier, ejes og registreres på tre forskellige måder.
For det første kan enhederne være registreret som individuelt ejede enheder – indivi- duelle ejerlejligheder. For det andet kan flere enheder sammen være ejet af en for- ening – andelslejligheder. For det tredje kan flere enheder være ejet af en ejer, som så efterfølgende lejer de enkelte enheder ud – flere lejligheder ejet af én ejer. Nedenstå- ende afsnit beskriver hvordan registreringen i dag sker i forskellige ejendomsregistre.
3.1.1 Matriklen
Søger man alene information i matriklens register og kort, vil man ikke kunne se hvor- dan de nærmere ejerforhold er for en ejendom, der består af et etagebyggeri med lej- ligheder i flere niveauer.
10
Som nedenstående figur angiver, består jordstykke (parcel) 6ø fx således af det afbil- lede etagebyggeri, der indeholder 70 individuelle ejerlejligheder, men matrikelregistret (nederst) angiver alene areal m.v. af det enkelte jordstykke, og kortet indikerer heller ikke, at der faktisk er 70 individuelle ejendomme placeret på det fremhævede jordstyk- ke.
Det samme vil være tilfældet med jrdstykker, der består af andelsforeninger eller flere lejligheder ejet af én ejer. Her vil der ikke i matrikelregistret eller -kortet være indika- tioner af de komplekse ejerforhold, der er gældende for det enkelte jordstykke. Kun det enkelte jordstykkes geografiske udstrækning vil være synlig.
3.1.2 Tingbogen
Ser man på oplysningerne i tingbogen, vil man kunne se at ”individuelle ejerlejligheder”
er angivet gennem oversigtskort, udarbejdet i forbindelse med den oprindelige opdeling af etagebyggeriet i ejerlejligheder, jf. nedenfor. Disse kort er registreret i den elektro- niske sagsakt under hver enkelt individuel ejerlejlighed.
11
Figur 1 Oversigtskort over ejerlejlighed (Stoter 2003)
På ”modermatrikelnumret” er det desuden muligt at få et samlet oversigtskort over den opdelte ejendom i form af etageplaner med angivelse af den enkelte lejlighed.
I tilfældet med ”andelslejligheder”, vil man i tingbogen kunne se at der er tale om en andelsforening da der typisk vil være tinglyst vedtægter mv., men oplysninger om de enkelte lejligheder og lejere kendes kun i den enkelte andelsforening.
I tilfældet hvor alle lejligheder ejes af én ejer og lejes ud af denne person, vil man ty- pisk slet ikke have indikationer om at etagebyggeriet består af flere lejligheder. Der vil kun stå oplysninger om den samlede ejer.
3.1.3 Bygnings- og Boligregistret
Bygnings- og Boligregistreret indeholder oplysninger både på ejendoms-, bygnings-, og enhedsniveau og giver umiddelbart de mest varierede oplysninger, hvis man søger in- formation om ejerforhold i etagebyggeri. På ejendomsniveau kan man således finde oplysninger om, hvorvidt byggeriet består af individuelle ejerlejligheder, andelslejlighe- der, eller ejes af privatpersoner. Sammenholdes disse oplysninger med registrets in- formation om antallet af enheder og den enkelte enheds etagebeliggenhed har man et nuanceret registermæssigt billede af de flerdimensionelle registreringer for det enkelte etagebyggeri.
3.1.4 Statens Salgs- og Vurderingsregister
Søger man oplysninger i Statens Salgs- og Vurderingsregister vil man kun finde detalje- rede oplysninger om etagebyggeri, der består af individuelt ejede ejerlejligheder, da det kun er i dette tilfælde der betales individuelle ejendomsskatter. I tilfældet med an- delslejligheder og flere lejligheder ejet af én udlejer betales der skatter samlet for hele ejendommen, og der vil derfor kun være oplysninger om det samlede etagebyggeri.
3.1.5 Sammenfatning
Sammenfattet kan man iagttage at det ikke i Danmark er muligt via ét register at få et dækkende billede af ejendomsrettighederne i byggerier, hvor der eksisterer ejendoms- rettigheder i flere niveauer. Nedenstående tabel sammenfatter hvordan de enkelte re- gistre belyser de tre ejertyper, der er skildret i det ovenstående.
12
Individuelle ejer-
lejligheder Andelslejligheder Flere lejligheder ejet af én ejer Matriklen Alene jorstykkein-
formation Alene jorstykkein-
formation Alene jorstykkein- formation
Tingbogen Individuel lejligheds-
information jorstykkeinformation og information om andelsforeningen
jorstykkeinformation
Bygnings- og Bo-
ligregistret Individuel lejligheds-
information Individuel lejligheds-
information Individuel lejligheds- information
Statens Salgs- og
Vurderingsregister Individuel lejligheds-
information Bygningsinformation Bygningsinformation
Matriklen indeholder således ikke nogen information omkring eksistensen af et flerdi- mensionelt lejlighedsbyggeri. Matriklen indeholder kun information om den matrikulære jordstykke. Hvis man vil have yderligere information må man gå til tingbogen. Tingbo- gen indeholder dog kun yderligere information om individuelt ejede lejligheder, samt en smule information om eventuelle andelsforeninger i form af tinglyste foreningsved- tægter mv. Bygnings- og Boligregistret er det eneste register, der indeholder en reel information om alle former for ejerskab i flerdimensionelle lejlighedsbyggerier, selvom det ikke indeholder oplysninger om ejere eller lejere af den enkelte enhed.
3.2 Infrastrukturanlæg
Tager man yderligere udgangspunkt i flerdimensionelle infrastrukturanlæg, vil man kunne iagttage, at man i Danmark heller ikke på dette felt har mulighed for at illustrere eller visualisere dette gennem det eksisterende matrikelsystem. Som det var tilfældet med de ovenstående flerdimensionelle lejlighedsbyggerier må man forsøge at hente oplysninger fra flere forskellige ejendomsregistre for at få det fulde flerdimensionelle billede. Som nedenstående eksempler viser, vil en søgning i flere registre dog heller ikke i alle tilfælde indikere flerdimensionelle forhold.
3.2.1 Overlap – broer/veje mv.
Nedenstående figurer illustrerer hvorledes det eksisterende matrikelkort kun kan vise en ejendomsregistrering per jordstykke, selvom et luftfotografi tydeligt viser at der fak- tisk er tale om flere overlappende registreringer – en motorvejstunnel dækket af græs- arealer og en provinsvej. En søgning i både matrikelregistret eller tinglysningsregistret indikerer heller ikke dette forhold. Søgningen illustrerer alene motorvejens registre- ringsforhold.
13
Figur 2 Matrikelkort og luftfoto fra vejtunnel nær København (Stoter 2003)
I dette tilfælde er problemet i praksis dog ikke så stort idet begge ejendomme ejes af det offentlige. Man kan forvente flere problemer når der er private ejendomsregistre- ringer involveret som i nedenstående eksempel fra metrobyggeriet i København.
3.2.2 Københavns metro
Københavns metro, der åbnede sin første strækning i 2002, består i dag af 22 stationer og 21 km spor hvoraf 11 km er beliggende under jorden. I forhold til at registrere ejendomsrettighederne omkring metroen har man i vid udstrækning benyttet servitutter i tingbogen til at sikre rettigheder omkring passagersikkerhed og omkring beskyttelse af metroen mod skader. Selve sikringen af metroens samlede ejendomsrettigheder og visualisering har dog fået mindre fokus.
I forhold til benyttelsen af servitutter angiver nedenstående figur således forskellige zoner omkring en station, hvor der ikke må bebygges over 6 etager, opbevares brænd- farlige væsker, udgraves m.v. Lignende servitutter er angivet på samtlige 150 ejen- domme som metrotunnelen krydser.
Figur 3 Servitkort omkring metrostation i København (Stoter 2003)
Hvor de enkelte stationer og underjordiske strækningsanlæg således er grundigt sikret gennem servitutter, er det i dag ikke muligt at få et billede af det samlede strækningsanlæg via hverken matrikel- eller tinglysningssystemet. Metroen i dag er således ikke betragtet som en ejendom idet der ingen ejendomsrettighder er tinglyst for byggeriet. Derfor kan man slet ikke genfinde
byggeriet i det matrikulære system, og information omkring den juridiske status for byggeriet kan kun findes i tingbogen, der hvor byggeriet skærer private ejendomme. I de mange tilfælde
14
hvor metroen er beliggende på eller under offentligt ejet areal er der ikke registreret oplysninger i tingbogen. Hvis man forestiller sig at byggeriet sælges til en privat investor vil dette
sandsynligvis give væsentlige problemer.
3.2.3 Parkeringsanlæg
Underjordiske parkeringsanlæg er et andet eksempel, hvor man ikke i det eksisterende matrikulære system har mulighed for at illustrere flerdimensionelle rettigheder, men i stedet kreativt benytter eksisterende muligheder. Flere parkeringsanlæg i København registreres i dag således som ejerlejligheder i tingbogen. Ligger et parkeringsanlæg under flere ejendomme deles anlægget op i individuelle ”ejerlejligheder” og tinglyses på hver af de berørte ejendomme. Som det er tilfældet med eksisterende ejerlejligheder, kan de flerdimensionelle forhold ikke ses i matrikelkortet, men der vil være et kortrids, der på hver af de implicerede ejendomme viser udstrækningen af anlægget. Nedenstående figur viser et eksempel på et nyt automatisk parkeringsanlæg i København
Figur 4 Automatisk parkeringshus i København (Københavns Kommune 2008)
4 Motiv for systemet i dag
Ser man på ovenstående afsnit kan man iagttage, at det på den ene side er vanskeligt at få et overblik over flerdimensionelle ejendomsregistreringer i Danmark. Matrikelsy- stemet illustrerer ikke disse forhold, og man er derfor nødt til at søge oplysninger i fle- re andre tilknyttede ejendomsregistre. På den anden side kan man dog også iagttage at især ejerlejlighedslovgivningen, men også servitutregistreringer i Danmark er meget velfungerende instrumenter i forhold at sikre flerdimensionelle ejendomsrettigheder.
Sammenholder man dette med de relativt få større flerdimensionelle infrastrukturanlæg vi har i Danmark er motivet for den manglende registrering af ejendomsrettigheder i flere niveauer i matrikelsystemet meget pragmatisk. Det eksisterende system fungerer ud fra et retssikkerhedssynspunkt, og der har endnu ikke været informationsmæssige behov, der har kunnet legitimere omkostningerne for en registrering og visualisering i matrikelsystemet.
5 Fremtidig udvikling
I Danmark har man som mål at få input til at undersøge mulighederne for at indføre en registrering af ejendomsrettigheder i flere niveauer i det matrikulære system. Der er flere tiltag i gang i dag, der vil kunne styrke denne udvikling.
For det første er der forundersøgelser på vej hvor der tales om at ejerlejligheder even- tuelt i fremtiden skal registreres i matrikelsystemet, frem for i tinglysningssystemet.
Denne udvikling vil kunne betyde, at der vil komme fokus på en mere omfattende regi- strering af de enkelte lejligheders geografiske udstrækning.
For det andet er man i det danske tinglysningssystem ved at indføre et system til geo- grafisk at registrere servitutter via tjenester stillet til rådighed af Kort & Matrikelstyrel-
15
sen for Domstolsstyrelsen. Dette systems fokus på registrering og visualisering af servi- tutter vil yderligere kunne være med til at åbne øjnene for mulighederne i en udvidet registrering af ejendomsrettigheder end det er tilfældet i dag.
Litteraturliste
Daugbjerg, P. og Hansen, K. V., Ejendomsdata, Kort & Matrikelstyrelsen, 2000 Københavns kommune, 2008, P-anlæg, tilgængelig fra
<http://www.br.kk.dk/Service/By%20og%20Trafik/Parkering/baggrund/parkeringsproje ktet/P-anlaeg.aspx> [10. april 2009]
Stoter, J., 3D aspects of property transactions: Comparison of registration of 3D prop- erties in the Netherlands and Denmark, GISt Report No. 24
16
Finland
1 Inledning
Eftersom tredimensionell fastighetsbildning inte ännu är möjlig i Finland har man varit tvungen att söka lösningar i andra typer av arrangemang. Det tredimensionella (3D) avtalet om delning av besittningen är en ny idé, där tomtens samägare gör ett ömsesi- digt avtal om delning av besittningen. I avtalet definieras noggrant med xyz-
koordinater ”volymobjektet” som varje part besitter. Avtalet kunde inskrivas hos tings- rätten, varefter det vore möjligt att fastställa inteckningar på de objekt som berörs av avtalet.
Ett exempel är fastighetsregleringar vid Kamppi center, ett megaprojekt med avsikten att bygga det nya centret i Helsingfors (i bilden 1). Det har varit ett exceptionellt stor byggnadsprojekt med flera våningar ovanpå markytan samt flera våningar också under jorden med ett bussterminal som det nedersta.
Bild 1 Kamppi-Center, huvudingång
2 Organisation
2.1 Huvudstruktur
Man har bildat det finska fastighetsdatasystemet under flera hundra år och i dag har vi en modern kartbaserad fastighetsdatasystem (FDS) som består av fastighetsregister (matrikel) samt av lagfarts- och inteckningsregister (inskrivningsregister). Enligt fa- stighetsregisterlag (392/1985) införs i fastighetsregistret fastigheter och andra registe- renheter (t.ex. samfällda områden) samt deras areal. Fastighetsregistret innehåller också uppgifter om enheternas egenskaper och läge samt andra uppgifter om enheter- na. Lagfarts- och inteckningsregister innehåller data om fastighetsägare samt informa- tion om olika rättigheter angående fastigheter. Enligt jordabalken (540/1995) anteck- nas i lagfarts- och inskrivningsregistret inskrivningsansökningar, uppgifter om behand- lingen av ansökningar samt avgöranden som gäller inskrivningen. Utöver lagfarter och inteckningar antecknas i registret också vissa särskilda rättigheter, som t.ex. legorätt eller annan nyttjanderätt. Med tanke på 3D –fastigheter har möjligheten att inskriva ett avtal om fastighetens besittning en stor betydelse, vilket framkom redan i inledningen.
Den här metoden använde man i Kamppi-Center projektet.
17
Fastighetsregistret förs av Lantmäteriverket samt av större stadskommuner (83). Lag- farts- och inteckningsregistret förs för tillfället ännu av lokala tingsrätter men vid års- skiftet 2009-2010 överförs registerföringen samt skötandet av inskrivningsärenden till Lantmäteriverket.
2.2 Fastighetsdatasystemets innehåll
• Fastighetsdelen
• Fastighetsregistret (FR-kartan medräknad)
• Andra uppgifter
• Inskrivningsdelen
• Lagfarts- och inteckningsregistret
• Åtkomstuppgifter
3 Status för 3D-registrering
Tillsvidare är det inte möjligt enligt lagen att bilda egentliga 3D-fastigheter i Finland.
De nuvarande lösningarna baserar sig på det traditionella 2D-system. De viktigaste stadganden angående det nuvarande fastighetssystemet
Fastighetsbildningslag (554/1995, FBL)
Fastighetens definition och utsträckning (traditionella 2 D fastigheter, 2 §) Fastighetsregisterlag (392/1985, FRL)
Lista över fastigheter och andra registerenheter som införs i fastighetsregistret (2 §), gäller likaså bara 2D-fastigheter
L om ett fastighetsdatasystem och anslutande informationstjänster (453/2002, FDS - lag)
Jordabalk (540/1995, JB), gäller inskrivningsärenden
Bl.a. vissa särskilda rättigheter kan föras i lagfarts- och inteckningsregister och pant- sättas
I ovannämnda samt i några andra lagar finns det i praktik också bestämmelser om 3D- lösningar:
I FBL 14 Kapitlet finns bestämmelser om servitut. Man kan bilda servitut t.ex. för be- folkningsskyddet, värmecentral osv.
Enligt markanvändnings- och bygglag (132/1999, MBL) kan man bilda byggnadsservitut (MBL 158 –159 §), t.ex. rätten att använda annan byggnad eller konstruktion enligt avtal eller servitut som detaljplanen förutsätter. Enligt MBL bestämmas också placerin- gen av samhällstekniska anordningar (MBL 161 §), samt ledningar, anläggningar och konstruktioner, som betjänar deras behov. I praktiken man inlöser då ett nyttjanderätt.
Enligt MBL är det också redan i dag möjligt, att kommunen godkänner en detaljplan för underjordiska utrymmen (MBL 56 §) och det finns redan ett exempel på sådana planer i Helsingfors. Det betyder dock inte, att man kunde bilda 3D-fastigheter.
18
Enligt jordabalken är det möjligt att avtala om delning av besittningen(JB 14:3). Som ovan nämnt anlitades den möjligheten t.ex i Kamppi–centralen då man anordnade ägandeförhållanden samt inteckningsmöjligheter. Till samma helhet hör olika former av funktioner och enheter t.ex. bussterminal och bostäder(bild 2) samt affärsplan (bild 3) etc.
Bild 2 Ingångsvägen till bussterminalen. Bostäder (bostadsaktiebolag) ovanpå terminalen.
Bild 3 Affärsplan samt bussterminal (väntsal)
Enligt jordabalken är det också möjligt att inskriva rätt till en byggnad eller anläggning på annans mark (JB 14:4).
Enligt Landsvägslag (503/2005) bildas landsvägsfastigheter. I vägplanen skall både sträckning och höjdläge samt tvärsektion anges. Om det är fråga om ett vägrätt i en tunnel eller på en bro/damm, innebär det, att området inte inlöses med äganderätt utan med nyttjanderätt.
Enligt banlag (110/2007) bildas rättigheter til järnvägar i stort sett motsvarande sätt som landsvägar.
Det finns också andra projekt som genomförs genom inlösning eller enligt vattenlag Boende i flerfamiljshus kan ha olika slags förvaltning och ägandesätt. Den vanligaste är genom en särskild form av aktiebolag, dvs. besittningsrätten enligt bostadsaktiebolag- slag (809/1991)
Ägaren äger aktier som medför rätt att besitta en i bolagsordningen angiven lägenhet eller någon annan del av en byggnad som bolaget äger. Det är alltså bostadsaktiebola- get, som äger byggnaden samt tomten (=fastigheten). Aktier kan också pantsättas som säkerhet.
19
I bilden (bild 4) är ett exempel av flerbostadshus, som ägs av bostadsaktiebolaget. Det här är ett mycket vanligt form att äga bostad i Finland.
Bild 4 Flervåningshus
Lagen kan i viss mån tillämpas också på sk. Fastighetsaktiebolag (affärslokaler osv.)
4 Motivet för systemet i dag
Tidigare har det varit tillräkligt med 2D-systemet. I samband med vissa större projekt har det dock visat sig vara en brist att inte kunna bilda 3D-fastigheter. Därför har man också i Finland börjat undersöka möjligheter att kunna få möjligheten att i vissa falla bilda sådana.
5 Framtidsutveckling
Jord- och skogsbruksministeriet tillsatte en arbetsgrupp den 11.6.2006, vars mål var att utreda behovet och utvecklandet av ett 3D–fastighetssystem samt att föreslå lagförändringar vid behov
Det preliminära förslaget skickades på remiss under hösten 2007. Svar var nästan alla positiva. Arbetsguppens memorandum (MMM 2008:1) blev färdig den 10.1.2008.
Arbetsgruppen undersökte följande möjligheter 1. Nuvarande systemet bibehålls i huvuddrag
Då är bildandet av en 3D-fastighet inte möjligt
2. Nuvarande lagstiftningen utvecklas med eftertanke så, att huvudregeln är då bildandet av 2 D-fastigheter men att en 3D-fastighet kunde möjligtvis bildas under förutsättningar som bestämmas i lagen
3. Ett helt nytt 3D-fastighetssystem
Arbetsguppen beslöt att föreslå att man borde förverkliga möjligheten till 3D-
fastighetsbildning i Finland enligt det andra alternativet. Lagstiftningsarbete har inte ännu börjats men ändå ställer vi oss optimistisk för framtiden, att det blir möjligt efter några år.
20
Island
1 Indledning
I dag har man ikke 3-D matrikel i Island. Det kan dog være svært at tænke på hvad 3- D registrering af fast ejendom betyder. Det islandske ejendomsregister er ikke baseret på kort eller noget andet geografisk løsning. Ejendomsregisteret er kun tekst-baseret og der findes ikke nogen illustreret fremsætning af oplysningerne – og derfor kan man ikke se noget i 3-D.
Selv om dokumentationen af oplysningerne er begrænset af tekst udelukker det ikke at fast ejendom kan være registreret og oplysningerne fremsat så man kan indse deres 3- D stilling. Og fordi oplysningerne ikke kan ses i 2-D illustrering har registreringen af 3- D faste ejendomme ikke været begrænset af behov om visuel illustration.
2 Organisation
Fasteignaskrár Íslands hovedopgave er at opføre et centralt ejendomsregister og an- sætte ejendomsværdien af faste ejendomme i hele landet. Ejendomsregisteret er et centralt data-og informationssystem hvor der er indsamlet omfattende oplysninger om landarealer og grunde samt de bygninger og anlæg som står på dem.
Registeret består af nogle bestanddeler som indeholder forskellige slags oplysninger:
Rettighedsdelen indeholder oplysninger om adkomst, d.v.s. hvem har skøde til den fa- ste ejendom, om pantehæftelser og om servitutforhold. 24 sysselkontorer rundt om landet indfører oplysninger fra tinglyste dokumenter ind i systemet.
Bygningsdelen indeholder detaljeret oplysninger om bygninger og andre anlæg. Oplys- ninger om byggematerialer, størrelser, volumen, byggeår, anvendelse. Disse oplysnin- ger er indsamlet hos kommunerne.
Landdelen indeholder oplysninger om landarealer og grunder. Først og fremmest stør- relse og anvendelse. Kommunerne indsamler også disse oplysninger.
Vurderingsdelen indeholder oplysninger om ejendomsværdien og ansættelsen af brand- forsikringsværdien. I vurderingsdelen er også oplysninger om ejendommens kvalitet.
3 Status for 3D-registrering
Man må tænke lidt på hvad der menes med 3-D registrering af fast ejendom når man kun har tekst men ikke kort eller nogen anden visualisering af oplysningerne.
Begrebet fast ejendom er et afgrænset stykke landareal med dets organiske eller uor- ganiske dele, de rettigheder som følger med og de bygninger og anlæg som er varigt fastgjort til landarealet.
Der findes ikke i loven nogen definition af hvor langt ned i jorden eller opad ejendoms- retten rækker, men det antages at den rækker så langt som den kan udnyttes, såfremt der ikke findes særlige begrænsninger i loven.
I lov om ejerlejlighedsboliger nr. 26/1994 tilføjes at med en fast ejendom forstås også en ejendel i et hus eller anden bygning eller anlæg, som opdeles i flere end én sådan- ne dele.
21
På den grund er ejerlejligheder registreret som faste ejendomme selv om de står man- ge inden for den samme lod.
Figur 1 Udtræk fra det islandske matrikelregister
Ejerlejligheder er derfor fast ejendom selvom de står på 5. etage og 4 selvstændige faste ejendomme er mellem ejerlejligheden og jordens overflade.
I ejendomsregistret er henvisning til geometrisk placering inden for bygningen. Ejerlej- lighed med identifikationen 0202 er ejerlejlighed på 2. etage og lejlighed nummer 2 tællet fra venstre til højre.
I realiteten kan der også findes ejendomme som ligger i det samme ”rum” som en an- den fastighet. Det kan f.eks. være tunneler, broer og sådan noget. F.eks. hus som er bygget på en bro og der ligger vej under broen.
Anlæg som broer eller tunneler er normalt ikke registreret men det er muligt i den is- lændske ejendoms register at registrere anlægget f.eks. tunneler som en særskilt fast ejendom.
Ejendommen får sit identifikations nummer – ejendomsnummer – og kan sælges og sættes som pant. Ejendommen må tilhøres en del av landet som er registeret som et procent f.eks. 10% af landet. I lov om ejerlejlighedsboliger nr. 26/1994 siges at det beror på lejlighedens rumfang hvor høj procenten er.
Ejendomsregistret findes næsten kun som en tekst-register men lige nu forberedes det at man kan se faste ejendoms grænser på central kortbase. Koordinater har været set på de fleste adresser (huse) so man kan se geometrisk placering selv om grænserne mangler.
4 Motiv for systemet i dag
Systemet i dag mærkes af at indtil nu har fast ejendom ikke været registreret på kort eller på en anden visuel måde. Grænserne har ikke været synlige.
Behovet for synlige grænser har ikke været så stærk som i mange andre lænder f.eks.
fordi landet er mer en stort nok for folket som bor i landet. Priser på parceller har indtil de sidste 2-3 år været lave og den største del af ejendomsværdien har været husets d.v.s. bygningens værdi. Derfor er registrering af huse særdeles nøjagtig og en stor del af ejendommens oplysninger handler om husene. Island har også klare fysiske grænser mod andre lande og det påvirker behovet for at vise grænser på kort.
Det at grænserne mangler åbner samtidigt på den mulighed at registrere mange faste ejendomme som findes i det samme rum.
22
5 Fremtidig udvikling
Lige nu bygges op et geometrisk landejendomsregister. Fordi det mangler oplysninger og overensstemmelse i data er arbejdet i nogle skridter. Første fasen er at placere fa- ste ejendomme indenfor en matrikulær zone. Siden er et punkt indenfor den faste ejendom placeret – punkt matrikel – og det punkt har koordinater i et adresseregister.
Tredje fasen er at samle sammen oplysninger om den faste ejendoms grænser. De op- lysninger kommer i dag fra forskellige kilder f.eks. fra markskelsbøger og kommunernes parcelplaner. Sandsynligvis skal grænser overlappes i det niveau og man kan ikke se grænserne som faste grænser (fixed boundaries), men som generelle grænser (general boundaries). Til sidst opbygges et system hvor alt land skal registreret med faste grænser. I dag stilles ikke krav til at grænser mellem faste ejendomme er klare.
Alle de tiltag som er nævnt før, går ud på at registeret er i 2-D og der er ingen fokus er på 3-D registrering på nuværende tidspunkt. Udviklingen udelukker dog ikke 3-D re- gistrering i fremtiden. Vores største problem lige nu er dog at ensidige oplysninger om grænser og skel mangler.
23
Norge
1 Innledning om register (cadaster) i Norge
1.1 Hovedtrekk
I Norge bygger eiendomsinfomasjon på to register. Matrikkelen som identifiserer eien- dommen og har opplysninger om de fysiske sidene ved eiendommen. Tinglysingsregi- steret som tar seg av de juridiske rettighetene til eiendommen.
Matrikkelen er innført i de fleste kommune i Norge og vil i løpet av april 2009 være inn- ført for alle kommunene. Slik matrikkelen fremstår nå er det en sammenstilling av de opplysningen som ligger i GAB-registeret (Grunneiendom, Adresse og Bygning registe- ret) og DEK (Digitalt EindomsKart). GAB-registeret ble etabler fra 1980. I første om- gang med opplysninger om eiendommer fra grunnboken. DEK er etablert fra 1995 med utgangspunkt i tidligere økonomisk kartlegging og kommunal eiendomskartverk. Kom- munen er gjennom delingsloven pålagt å føre både GAB og DEK. Med innføring av ma- trikkelloven vil matrikkelen få utvidet funksjonalitet slik at nye matrikkelenhetstyper og forretninger kan bli registrert.
Tinglysing følger lov om tinglysing av 7. juni 1935 nr. 2. Tinglysingsregisteret består av to deler, panteboken som består av papirdokumenter arkivert kronologisk eller i map- per for den enkelte eiendom og grunnboken. Grunnboken viser hvilke rettigheter og heftelser som er knyttet til den enkelte eiendom med et kort angivelse av hva det gjel- der. Tinglysingen er i ferd med å bli elektronisk. Innkomne dokumenter blir skannet i sammenheng med tinglysing. Det er også forsøk med at dokumenter til tinglysing kan sendes inn elektronisk og det er en målsetning opp mot 80 % av dokumentene skal komme på elektronisk form. Det er frivillig om en vil tinglyse et dokument som skjøte eller panteobligasjon. Likevel blir praktisk talt 100 % av dokumentene tinglyst
Ved endringer i lov om kartlegging, deling og registrering av grunneiendom (delingslo- ven) av 23. juni 1979 nr. 70 i 1995 og lov om eiegedomsregistrering (matrikkellova) av 17. juni 2005 nr. 101 blir skille i funksjon mellom matrikkel og grunnbok klargjort. Ma- trikkelen skal beskrive de fysiske sidene av en eiendom, mens grunnboken skal ta seg av rettigheter. Et eksempel på skille er grensejustering som ikke skal tinglyses fordi arealendringen skal være så små at pant og rettigheter ikke blir berørt og trenger bare vises for ettertiden i matrikkelen. Et annet eksempel er pris ved sist omsetning som var i GAB, men er ikke tatt med i matrikkelen fordi det er opplysninger grunnboken skal ta seg av.
1.2 Matrikkelen
Matrikkelen er foreløpig ikke innført i alle landets kommuner. Det gjenstår seks kom- muner og Svalbard. Likevel vil det i den videre beskrivelse bare omfatte situasjon slik det blir etter innføring av matrikkelen. Det vil videre legges til grunn matrikkelen slik den skal være når matrikkelloven blir satt i kraft selv om tidspunkt for ikrafttredelse foreløpig ikke er fastsatt.
1.2.1 Innhold og teknisk beskrivelse av matrikkelen
Formålet med matrikkelen blir beskrevet slik i matrikkellova § 1 første ledd.
24
For å sikre at det blir ført et ensartet register blir det brukt en sentral data- base for matrikkelen med en felles fø- ringsinstruks uavhengig av hvilken opp- dateringsklinent som blir brukt. Dette sikrer at det er bare en base som er den korrekte, og at oppdatering ikke skjer etter registrering i en lokale base slik det i enkelte tilfeller ble gjort med GAB.
Overordnet om innholdet i matrikkelen er fastsatt i matrikkellova § 4. Her det går fram at matrikkelen må innholde nødvendige opplysninger for den enkelte eiendom for planlegging, utbygging bruk og vern, og den offisielle betegnelsen for eiendommen, bosted, bygning og adresse. Det skal også være opplysninger om pålegg som gjelder grunn eller bygning. Mer detaljer om innholdet går fram av matrikkelforskriften, som fortsatt er under arbeid, i § 3.
Matrikkelen innholder en verbal beskrivelse og en grafisk visning av objektene. Kart og verbal del vises samtidig, og er i samspill så langt det er informasjon er stedfestet ved at det kan søkes i den verbale delen eller informasjon kan hentes ved peking i den gra- fiske delen. Innhold i matrikkelen kan beskrives slik:
Datatype Matrikkelenhet Bygning Bruksenhet Adresse Identifikasjon Matrikkelnr. Bygningsnr. Bruksenhetsnr. Gatenavn
Husnummer (matrikkeladr.) Stedfesting Koordinat Koordinat (Etasje via bruk-
senhetsnr.) Koordinat Referanser Bygning
Adresse Matrikkelen- het Adresse
Bygning
Adresse Matrikkelenhet Bygning
Beskrivende
data Eier, fester evt.
kontaktperson med adresse
Bygningstype Nærings- gruppe
Bruksenhetstype Grunnkrets (minste områ- de i statistikk) Areal, grenser Bebygd areal Bruksareal Valgkrets Forretninger (hi-
storikk) Bygningssta- tus med hi- storikk
Antall rom, bad
og WC Kirkesokn
Samla fast eien-
dom Vannforsy-
ning og avløp Kjøkkentilgang Tettsted eller spredt
Kulturminner Energikilder og oppvar- ming
Postnummer
Forurensing i
grunn Heis
Avtale om eksi-
sterende grense Kontaktper- son med adresse Avtale eller ved-
tak om erverv av Tiltakshaver med adresse Lova skal sikre tilgang til viktige
eigedomsopplysningar, ved at det blir ført eit einsarta og påliteleg register (matrikkelen) over alle faste eigedommar i landet, og at grenser og eigedomsforhold blir klarlagde.
Matrikkellova § 1
25
Datatype Matrikkelenhet Bygning Bruksenhet Adresse grunn
Sak for jordskif- teretten
Off. pålegg (kommer sene- re)
1.2.2 Registrering i matrikkelen
Ansvaret for oppdatering av matrikkelen er lagt til kommunen. Kommunen er lokal ma- trikkelstyresmakt, jf matrikkellova § 5a. Bestemmelsen pålegger kommunen og utføre de oppmålingsforretninger som blir krevd og føre de i matrikkelen. Kommunen kan av- tale at andre skal utføre oppmålingsforretninger og overlate til sentral matrikkelsty- resmakt (Statens kartverk) eller annen kommune å føre i matrikkelen.
Kommunens ansvar for oppdatering gjelder endring eller oppretting av matrikkelenhe- ter som følge av oppmålingsforretning. Uten oppmålingsforretning skal det føres i ma- trikkelen sammenslåing, samla fast eiendom, avtale eller vedtak om erverv av grunn til offentlig veg og jernbane og sak krevd for jordskifteretten. For bygninger skal det føres når det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse, midlertidig brukstillatelse og ferdi- gattest. For adresser skal det føres inn når kommune har gjort vedtak om tildeling av adresse. Når offentlige pålegg blir en del av matrikkelen vil kommunen få ansvar for å føre de pålegg de selv fatter.
Andre offentlige organ kan føre matrikkelen når det er fastsatt i lov. Foreløpig gjelder det Statens forurensingstilsyn og Riksantikvaren. De ligger inn opplysningen gjennom sine fagsystem, og deler av de registrerte opplysningen blir overført til matrikkelen.
Sentral matrikkelstyresmakt skal føre tilsyn med matrikkelføringen og kan om nødven- dig gi pålegg retting eller sette i verk andre tiltak for å rette opp mangler, jf matrik- kelova § 28.
1.2.3 Kommunikasjon og utveksling med andre register
Matrikkelen utveksler data med en rekke andre register. Hva som går til matrikkelen og hva matrikkelen leverer til går fram av tabellen nedenfor.
26
Register Fra matrikke-
len Til matrikkelen Oppdateringsfrekvens
DSF1 Nye og endra
adresser Nye og endra perso-
ner Daglig til matrikkel
Ukentlig fra matrikkel Grunnboken
EDR2 Nye matrik-
kelenheter Sammenslåinger
Hjemmelsoverganger Sammenslåinger Tinglysing av ma- trikkelenhet (Seksjoneringer)
Daglig
Enhetsregisteret3 Nye og endra juridi-
ske personer Hver 14. dag Postmottakersystemet Nye og endra
adresser Endring i postkrets
SSB4 Endringer til lo-
kal kopi Tett/spredt kretser Askeladden Deling og sam-
menøying Endringer på kul- turminner Grunnforurensings-
registeret Deling og sam-
menøying Endringer på lokali- teter
1.2.4 Virkning av registrering
Betegnelse eiendommer har fått med matrikkelnummer, bygninger med bygningsnum- mer og adresser er den offisielle betegnelsen, og skal benyttes i sammenheng med of- fentlig saksbehandling. Opplysningen som kommer frem av matrikkelen skal kunne leg- ges til grunn i saksbehandling. Det må forventes at kvaliteten på data i matrikkelen stadig vil bli bedre siden den blir lettere tilgjengelig og synelig. Som registrert eier av en matrikkelenhet vil en gjennom rett til innsyn få kunne få se all informasjon som er lagret om vedkommende matrikkelenhet inklusiv opplysninger om bygninger og adres- ser. I sammenheng med at det skjer endringer på en matrikkelenhet skal hjemmelsha- veren få matrikkelbrev eller et relevant utdrag som viser endringene. Matrikkelbrevet skal innholde all informasjon i matrikkelen om matrikkelenheten.
Det er ikke lagt opp til at matrikkelen skal ha noen negativ troverdighet som grunnbo- ken har. En kjøper av en eiendom som finner noe ved matrikkelenheten som han ikke kunne se ut av matrikkelen kan ikke kreve noen erstatning av kommune for feil i ma- trikkelen.
1 Det Sentrale Folkeregisteret
2 Eiendomsregisteret
3 Register over foretak, stiftelser og andre som er merverdigavgiftspliktige
4 Statistisk Sentrabyrå
27 1.3 Tinglysing
1.3.1 Innhold og teknisk
Tinglysingsregisteret består av pantebok og grunnbok. Panteboken innholder en gjen- part eller avskrift av det tinglyste dokumentet arkivert i kronologisk rekkefølge. I dag blir dokumentene skannet og lagret elektronisk. Grunnboken er et register over tingly- ste rettigheter og heftelser i fast eiendom. Med endringer i lov om borettslag skjer tinglysing av boretter praktisk talt som for annen fast eiendom.
Grunnboken er elektronisk. Databasen med tilhørende programvare for registrering og uttak av data er levert av Norsk Eiendomsinformasjon AS, som er ett heleid statlig fir- ma. Informasjon i grunnboken kan inndeles som vist i tabellen nedenfor.
Datatype Innhold
Eiendommens identifikasjon Matrikkelnummer
Hjemmelsopplysninger Fysisk person, navn, fødselsnummer og evt. andel
Juridisk person, navn, foretaksnummer og evt. andel
Sameiere og sameieandel (seksjonerte eiendommer)
Historiske eiere
Pengeheftelser Panteobligasjoner
Historiske panteobligasjoner Andre heftelser Servitutter og bruksretter
Forkjøpsavtaler Avtaler om borett osv Historiske heftelser
Grunndata Opprettelse av eiendommen
Sammenføyinger
Fradelinger, bortfeste og seksjonering
1.3.2 Registrering og oppdatering
Dokumenter som skal tinglyses vil som regel være utarbeidet av hjemmelshaver even- tuelt i sammen med den som ta pant eller få rettigheter i eiendommen. For å få tinglyst et dokument må det i de fleste tilfeller ha underskrift av hjemmelshaver. Hjemmelsha- ver eller den som har medundertegnet kan sende dokumentet til tinglysing.
All tinglysing angående fast eiendom i Norge skjer ved Statens kartverk. Stortinget be- sluttet i 2002 at tinglysingen skulle tas ut av domstolene og legges til Statens kartverk.
Fra 2004 ble tinglysingen bygd opp ved Statens kartverk, og overføring av tinglysing fra tingrettene startet. Overføringen av tinglysing til statens kartverk ble fullført høsten 2007.
Vanligvis er saksbehandlingstiden for tinglysing fire dager. Første dag journalføres det innkomne dokumentet. Dag to godkjennes dokumentet av en saksbehandler og det re- gistreres i grunnboka. Registrering skjer gjennom fagsystemet Regina@ fast eiendom og borett. Tredje dag blir dokumentet konferert og godkjent som tinglyst. Fjerde dag returneres dokumentet sammen med faktura for tinglysing.
28
1.3.3 Kommunikasjon og utveksling med andre register
Det blir gjort forsøk med elektronisk tinglysing. En av de største bankene i Norge har inngått avtale om tinglysing og sletting av panteobligasjoner elektronisk. Videre har offentlige etater fått muligheten til å tinglyse konkurs og utlegg elektronisk.
Data fra grunnboken blir overført til EDR daglig, og det er via EDR de aller fleste pro- fesjonelle aktører henter ut opplysninger fra grunnboken de har behov for. Grunnboken har kommunikasjon med matrikkelen som beskrevet tideligere, og skjer i praksis via EDR.
1.3.4 Virkning av tinglysing
Hovedformålet med tinglysing er få rettsvern. Den som tinglyser sin rett vil ha vern mot de som stifter rett eller pant i eiendommen på et senere tidspunkt eller unnlater å tinglyse sin rett.
Grunnboken har negativ troverdighet. Det vil si at en kan stole på at det grunnboksre- gisteret ikke opplyser noe om, kan heller ikke gjøres gjeldende.
2 Status for 3D eiendom i dag
2.1 3D eiendommer sett med norske øyne
Med 3D eiendom i norsk sammenheng mens det som i matrikkelloven blir kalt anleg- gseiendom. Dette er selvstendige objekter som kan ligge over eller under en grun- neiendom, der grunneiendommen fortsatt skal være mulig å utnytte på en rasjonell måte. Anleggseiendom kan også ligge i sjø og i de tilfellene det ligger utenfor sjøområ- de som er underlagt alminnelige eiendomsrett vil det ikke være noen 3D eiendom. An- leggseiendom er definer slik i matrikkelloven § 5 bokstav b.
For anleggseiendom som blir utskilt fra grun- neiendom må det fastsettes en vertikal av- grensning mot grunneiendommen ved en kart- forretning. Ligger anleggseiendommen i un- dergrunn skal den alltid beskrives med koor- dinater som gir et avgrenset volum. Figuren nedfor viser et snitt av en anleggseiendom, og de punktene som må være koordinatfestet er markert med ”O”. Eksempelet viser også at anleggseiendommen kan strekke seg nedover så langt alminnelig eiendomsrett rekker, men det skal likevel være definert en nedre av- grensing.
Anleggseigedom, ein bygning eller konstruksjon, eller eit avgrensa fysisk volum som er tillate utbygt, og som er utskilt som eigen eigedom. Fast anlegg på eigarlaus sjøgrunn eller i eigarlaus undergrunn kan også opprettast som anleggseigedom
Matrikkelloven § 5
29
I norsk sammenheng er det også andre 3D lignede objekter som blir registrert i matrik- kelen som eierseksjoner og bruksenheter som kan tilsvare en borett i grunnboka. Disse kan framstå som selvstendige objekter for kjøp, salg og andre disposisjoner. Likevel er det et betydelig skille i forhold til anleggseiendom med at det ikke skal være en koor- dinatfesting av ytre avgrensing for enheten.
2.2 Type anlegg og konstruksjoner som kan være anleggseien- dom
Definisjon på anleggseiendom fra matrikkelloven som er inntatt i kapittelet foran gir en grov avgrensing av hva som kan regnes som anleggseiendom. Matrikkelloven gir utfyll- ende bestemmelser i § 11, deler av første til fjerde ledd, om hva som kan registreres som en anleggseiendom.
30
De fleste av anleggseiendomslignede objektene som er registrert før matrikkelloven er lukkede volum som er etablert under en eller flere grunneiendommer. Noen få er lokk som bygd over en eksisterende grunneiendom som kan være som vist på figuren ne- denfor.
Det forventes at de fleste anleggseiendommen som blir registrert i fremtiden også vil være ulike former for anlegg og konstruksjoner i undergrunnen.
Anleggseiendommen skal utgjøre en selvstendig og funksjonell del som er klart og va- rig skilt fra resten av bygget eller konstruksjonen. Dette støtter opp om kravet om at
…Vedkommande anleggseigedom skal vere ei sjølvstendig funksjonell eining, klart og varig skilt frå den eller dei grunneigedommane eller anleggseigedommane den nye anleggseigedommen eventuelt blir skilt frå.
Anleggseigedom som skal delast frå annan eigedom, kan berre opprettast dersom:
a) bygningen eller konstruksjonen strekkjer seg inn over eller under ein annan eigedom, og
b) den delen av ein eigedom som ligg over eller under anleggseigedommen framleis kan utnyttast til eit sjølvstendig formål.
Grensene for anleggseigedommen skal svare til dei fysiske yttergrensene for eininga, med nødvendige tilpassingar. Anleggseigedom i undergrunnen skal omfatte nødvendig tryggleikssone.
Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige.
Matrikkelloven § 11
31
det først skal undersøkes om seksjonering vil være like hensiktsmessig. Kravet vil gjøre det er lite aktuelt å forsøke og la deler av en bygning bli registrert som en anleg- gseiendom. I prinsippet skal den delen av konstruksjon som er registrert som anleg- gseiendom kunne leve videre som resten av bygningsmassen skulle bli revet.
Anleggseiendom kan også etableres sjø. Da vil det ikke være behov for fastsette av- grensningen som et lukket volum slik at det fremstår som en tredimensjonal eiendom.
Typisk eksempel på dette vil være når etablering skjer på eierløs sjøbunn. Skjer etable- ringen innfor sjøområde underlagt privat eiendomsrett må det fastsettes en grense i vertikalplanet mot grunneiendommen. Eksempel på anleggseiendommer i sjø er vist nedenfor.
2.3 Eierseksjoner
Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) av 23. mai 1997 nr. 31 definerer en eierseks- jon som en sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen. Den enkelte seksjon gis eget matrik- kelnummer og eget grunnboksblad. Det gir full disposisjonsrett over bruksenheten, men råderetten vil være begrenset av lovgivningen om eierseksjoner og eventuelle vedtekter sameiet har.
I matrikkelen vil det ligge en kobling som viser hvilken seksjon som har hvilken bruk- senhet. Gjennom bruksenhetsnummeret er det mulig å se hvilken etasje i bygget bruk- senheten og følgelig seksjon ligger. Videre vil det komme fram arealopplysninger om bruksenheten og antall rom. Det er ikke mulig å legge inn representasjonspunkt med høyde for matrikkelenheten.
For en fullstendig oversikt over eierseksjons omfang må en gå tilbake til begjæringen om seksjonering eller eventuelle reseksjoneringer. Som vedlegg til begjæringen om seksjonering som tinglyses skal det ligge ved tegningsmateriale som viser avgrensnin- gen for den enkelte seksjon og arealet som ligger i sameie mellom seksjonene.
2.4 Bruksenheter
Med bruksenhet menes et eller flere rom innefor en bygning som brukes under et av samme bruker. Det kan være en leilighet, verkstedlokale eller kontorlokaler. Den enkel- te bruksenhet blir registrert i matrikkelen som for eierseksjoner. For den enkelte bruk- senhet kan det være mulig å finne avgrensingen ut fra tegningsmateriale, men det kan ha skjedd bygningsendringer som ikke er søknadspliktige slik at kommunen ikke er kjent med endringen og ikke har hatt mulighet til å registrere det i matrikkelen.
32
Leiligheter i borettslag skal være registrert i grunnboken. Andelen gir enerett til å be- nytte en bolig (bruksenhet) i laget. I grunnboken identifiseres en borett gjennom orga- nisasjonsnummeret til borettslaget og et unikt andelsnummer innefor hvert enkelt bo- rettslag. Det er ingen kobling mellom borett i grunnboka og tilhørende bruksenhet i matrikkelen.
3 Motiv og bakgrunn for dagens system
3.1 Dagens praksis
Det er klargjort at det ikke er noe i veien for å kunne etabler anleggseiendomslignende objekt med nåværende delingslov ut fra at det ikke er noe til hinder for at denne type objekter registreres og at loven ikke direkte forbyr en slik deling. En opprettelse av et slik objekt må være godkjent etter plan- og bygningsloven som en hvilken som helst annen eiendom. Det eneste vilkåret som har vært satt, er at det skal gis en registerbe- tegnelse som gjør at det ikke kan være tvil om at det er en annen type objekt enn en grunneiendom. Årsaken til kravet er at det ikke var mulig å kunne angi at det var noe annet enn grunneiendom i GAB på annen måte en med registerbetegnelse eller bruks- navn som skiller det ut fra annen grunneiendom.
For de anleggseiendomsliknende objektene er det laget målebrev som for andre grun- neiendommer. I tillegg til angi ytre avgrensing er det også angitt høydeverdi som angir grensen mot grunneiendommen. Nedenfor er det vist to utsnitt av et målebrev.
I målebrevet er det angitt øvre og nedre avgrensing slik at det beskrives som et lukket volum.
Oslo kommune som har et visst omfang av registrerte volum har også valg å ha egne folier eller eiendomskart som bare viser disse. I de fleste tilfeller vil de anleggseien- domsliknende objektene ha et representasjonspunkt som kan ha høydeverdi.
3.2 Lovarbeide og motiver for innføring av anleggseiendom.
I NOU 1999:1 Lov om eiendomsregistrering har utvalget vurdert om det er behov for ny typer eiendommer enn grunneiendom, festegrunn og seksjoner som hadde da utvalget la frem sitt utkast il matrikkelloven. De begrunnet dette særlig med arealknapphet som med tiden har oppstått i tettbebygde strøk. I mange sammenhenger vil det være behov for å kunne lagerhaller og parkering i undergrunn som selvstendige objekter. Etablering av slike objekter forutsetter som regel store investeringer og de som skyter inn kapital
