HD 2.del Finansiel Rådgivning Vejleder: Karsten Poul Jørgensen
Forfatter: Mette Foss Blomberg
Indholdsfortegnelse
1.0 Indledning ... 4
2.0 Problemformulering ... 6
3.0 Metode ... 6
4.0 Afgrænsning ... 7
5.0 Kildekritik ... 8
6.0 Rente, rentedannelse og rentestruktur ... 10
6.1 Rente og pengepolitik ... 10
6.2 Rentestruktur ... 14
7.0 Definition af en Ejerbolig ... 17
8.0 Prisdannelse på boligmarkedet ... 18
8.1 Udbud ... 18
8.2 Efterspørgsel... 19
8.3 Prisdannelse på ejerboliger ... 21
8.4 Historisk prisudvikling på ejerboliger ... 22
8.5 Forventningerne til fremtiden ... 26
8.6 Samfundsøkonomiske faktorer som påvirker efterspørgslen ... 28
8.6.1 Renten ... 29
8.6.2 Rentefradrag ... 32
8.6.3 Beskæftigelse... 36
8.6.4 Indkomst ... 39
8.6.5 Inflation ... 41
8.6.6 Demografi ... 43
8.6.7 Øvrige forhold som kan påvirke prisdannelsen på ejerboliger ... 45
8.7 Delkonklusion – Skal rettes til! ... 47
9.0 Rentens påvirkning på lånevalg og låntagernes økonomi ... 49
9.1 Boligejernes finansieringsmuligheder ... 49
9.1.1 Låntyper ... 49
9.1.1.1 Obligationslån ... 50
9.1.1.2 Rentetilpasningslån ... 52
9.1.2 Afdragsfrihed ... 54
9.1.3 Kurser ... 55
9.2 Renteændringers påvirkning på restgæld og ydelse. ... 57
9.2.1 Fastforrentet obligationslån ... 59
9.2.1.1 Fast 2,0 % med afdrag ... 59
9.2.1.2 Fast 2,0 % afdragsfri ... 60
9.2.2 Rentetilpasningslån ... 61
9.2.2.1 F1 med afdrag ... 62
9.2.2.2 F1 afdragsfri ... 63
9.2.3 Sammenligning af de forskellige lån ... 65
9.2.4 Konvertering af lån ... 67
9.3 Delkonklusion ... 70
10.0 Hovedkonklusion ... 71
11.0 Litteraturliste ... 74
12.0 Bilag 1 ... 76
1.0 Indledning
De første måneder af 2015 har der været meget tale om renten og dennes udvikling i Danmark.
Danmarks Nationalbank fører pengepolitik ved at fastsætte de politiske renter. Den praktiske udførsel af pengepolitikken sker gennem de ud- og indlånsfaciliteter, som Nationalbanken stiller til rådighed for penge- og realkreditinstitutterne. Danmark har en fastkurspolitik overfor euroen. Dette holder inflationen på et lavt niveau og gør, at de danske virksomheder med sikkerhed ved, hvilken valutakurs der gælder, når de eksporterer eller importerer fra eurolandene.
I Schweiz har de på samme måde som i Danmark haft en fast kurs overfor euroen og de har således haft et loft over hvor stærk francen måtte være overfor euroen. I starten af året besluttede den schweiziske nationalbank (SNB) dog at bryde den faste kurs og lade francen flyde frit. Mange investorer har efterfølgende vendt blikket mod Danmark med en forventning om at vi ville gøre det samme. Hvis det skulle ske, ville det nemlig betyde, at investorernes penge ville blive mere værd, fordi den store efterspørgsel efter kronen ville hæve værdien.
Grundet dette er der strømmet rigtig meget udenlandsk kapital til Danmark, hvilket har betydet, at den danske krone har været under et enormt pres i starten af 2015.1
For at holde den faste kurs overfor euroen forsøger Nationalbanken at bekæmpe, at den danske krone bliver alt for attraktiv. Dette gøres først og fremmest ved at sænke renten. Jo lavere rente, jo dårligere en forretning bliver det at holde danske kroner frem for andre valutaer som f.eks. euro.
På baggrund af ovenstående har Nationalbanken sænket renten på indskudsbeviser hele fire gange fra slutningen af januar til starten af februar 2015. Med den seneste rentesænkning på 0,25 % den 6. februar er renten nu negativ, og pt. er den minus 0,75 %.2 Den danske rente er således historisk lav.
Renten er altså et godt økonomisk værktøj for Nationalbanken, men hvilken rolle spiller renten for den almindelige forbruger? Hvorledes påvirker renteændringer boligpriserne, boligejernes
1 www.nationalbanken.dk → Presse → Nyheder → Pressemeddelelse 5. februar 2015: ”Rentenedsættelse”.
2 www.nationalbanken.dk → Markedsinfo → Officielle rentesatser
lånevalg og boligejernes økonomi? Denne problemstilling er meget væsentligt i forhold til mit arbejde som personlig rådgiver i Danske Bank, og jeg har derfor valgt at undersøge det
nærmere i denne opgave.
Man må formode at den faldende rente har påvirket boligpriserne positivt. Siden begyndelsen af 2014 er den lange boligrente faldet fra ca. 3,6 % til 2,1 %.3 Med billigere lånefinansiering stiger rådighedsbeløbet for boligejerne. Det betyder, at flere kan finansiere et boligkøb, og mange kan købe dyrere end hidtil, hvilket fører til en stigende efterspørgsel efter ejerboliger og dermed stigende priser på kort sigt. Det er interessant at undersøge præcis hvor meget
renteændringer betyder for boligpriserne, samt om der er andre faktorer som spiller ind på prisfastsættelsen af ejerboliger.
Renteændringer kan altså have stor betydning for boligpriserne, men de kan ligeledes have betydning for ydelsen samt restgælden på den finansiering som optages i forbindelse med et boligkøb. Grundet dette er det som boligejer, såvel som for potentielle boligkøbere, vigtigt at være opmærksom på ændringer i renten, samt på forventningerne til den fremtidige rente.
På baggrund af ovenstående vil jeg i opgaven undersøge hvorledes priserne på ejerboliger fastsættes, samt hvilke udefra kommende faktorer der påvirker prisfastsættelsen på kort og på langt sigt, og dermed også påvirker den enkelte boligejers økonomi. Jeg vil også komme ind på hvad de primære årsager har været til, at vi gennem tiden har oplevet prisændringer. Jeg vil desuden forsøge at belyse hvad den enkelte boligejer skal være opmærksom på ved
renteændringer i forhold til valg af lån, og om det er muligt for boligejerne at udnytte renteændringerne til egen vinding.
3 www.realkreditraadet.dk → Statistikker → Obligationsrente
2.0 Problemformulering
Denne opgave vil belyse hvad den enkelte boligejer skal være opmærksom på ved
renteændringer, samt hvor meget ændringer i renten kan påvirke boligpriserne og boligejernes økonomi.
Det overordnede hovedspørgsmål som vil blive besvaret er:
Hvorledes påvirker renteændringer priserne på ejerboliger, boligejernes lånevalg samt boligejernes økonomi?
Dette vil forsøgt blive besvaret ved hjælp af nedenstående underspørgsmål:
- Hvilke faktorer påvirker prisdannelsen på ejerboligmarkedet og hvorledes har prisen ændret sig gennem tiden?
- Hvilke muligheder har boligejeren når et boligkøb skal finansieres?
- Hvorledes påvirker renten boligfinansieringen?
- Er der en økonomisk gevinst over tid ved at konvertere realkreditlån?
Ved besvarelse og diskussion af ovenfor stillede spørgsmål, vil det være muligt at kommentere og konkludere på hvad renteændringer har af betydning for den enkelte boligejer.
3.0 Metode
For at kunne analysere rentens påvirkning på ejerboligpriserne såvel som på lånefinansieringen og boligejernes økonomi, er det væsentligt først at forstå hvad rentebegrebet dækker over og hvad der ligger bag renteændringerne. Opgaven indledes derfor med en forklaring af dette.
Rentedannelsen vil blive forklaret med udgangspunkt i et udbud/efterspørgselsdiagram med det formål at forklare prisen. Jeg vil her forklare hvorledes Nationalbanken kan bruge renten som et styringsværktøj til at kontrollere udviklingen i samfundsøkonomien.
Opgavens struktur er efterfølgende bygget op omkring problemformuleringens
hovedspørgsmål, således at første del af opgaven omhandler renteændringernes påvirkning på ejerboligmarkedet, og anden del af opgaven omhandler renteændringernes påvirkning på lånevalg samt boligejernes økonomi.
I første del af opgaven forklares prisdannelsen på boligmarkedet ved hjælp af en udbud- og efterspørgselsmodel. Prisdannelsen på ejerboliger specificeres, og den historiske prisudvikling på ejerboligerne i Danmark gennemgås. Forventningerne til de fremtidige priser berøres overfladisk. Prisdannelsen på ejerboligmarkedet og de samfundsøkonomiske faktorer, såkaldte fundamentals, som påvirker efterspørgslen efter ejerboliger, analyseres. Afsnittet
sammenfattes i en delkonklusion.
For at kunne analysere renteændringernes påvirkning på boligejernes lånevalg og økonomi, er det nødvendigt først at slå fast, hvilke muligheder boligejerne har, når det gælder finansiering af boligen. Beskrivelsen vil belyse de forskellige låntyper, samt give en forståelse af hvorledes kursen på de bagvedliggende obligationer fastsættes. Jeg vil i den forbindelse vurdere de økonomiske fordele og ulemper ved de forskellige lånetyper.
Analysen af hvorledes en rentestigning vil påvirke boligejernes økonomi, vil tage udgangspunkt i en konkret beregning. Jeg vil opstille et tænkt renteskift over de næste 5 år, for efterfølgende at beregne, hvor meget restgælden og ydelsen på henholdsvis et fastforrentet obligationslån og et 1-årigt rentetilpasningslån, ændrer sig. Jeg vil udarbejde tilsvarende beregninger som tager udgangspunkt i en uændret rente, for på den måde at kunne sammenligne resultaterne. Jeg vil afslutningsvis komme ind på, om boligejerne vil kunne opnå en gevinst ved at konvertere deres lån. Afsnittet vil blive sammenfattet i en delkonklusion.
Opgaven afsluttes med en konklusion som besvarer problemformuleringens opstillede spørgsmål.
4.0 Afgrænsning
I analysen af prisdannelsen på ejerboligmarkedet har jeg afgrænset mig til at rette fokus på rente, rentefradrag, beskæftigelse, indkomst, inflation og demografi. Jeg kommer desuden ind på øvrige forhold som kan have indflydelse på ejerboligpriserne. De valgte fundementals er ofte anvendt i teorien. Jeg finder desuden selv disse mest relevante, og jeg har derfor udeladt eksempelvis BNP, det offentlige forbrug, import og eksport. Analysen vil hovedsageligt tage udgangspunkt i grafiske fremstillinger af data. Dette er mere visuelt end de konkrete talrækker, hvorfor udviklingen gøres mere synlig.
Analysen vil så vidt muligt dække perioden fra år 1998 til 2014, da data vedr. renten kun er tilgængelig for denne årrække.
I opgaven fokuseres der udelukkende på realkreditlån. Boliglånene er i mindre omfang påvirket af udefrakommende faktorer. Det er desuden kun ved realkreditlånene, at boligejerne har indflydelse på ændringer i restgælden og ydelserne ved renteændringer.
På grund af opgavens omfang vil jeg ikke komme ind på alternativer til fastforrentede
obligationslån og rentetilpasningslån. Disse er de to mest anvendte låntyper, og beregningerne vil tage udgangspunkt i et 2,0 % fastforrente obligationslån samt et F1 lån, begge med løbetider på 30 år.
Udregningerne begrænses til en periode på 5 år, da renten på længere sigt vil være meget uforudsigelig.
Opgaven vil ikke indeholde en beskrivelse af selve processen ved køb af bolig, herunder advokatens opgaver m.v., og jeg vil heller ikke komme ind på bankens krav til rådighedsbeløb og endelig godkendelse af køb.
5.0 Kildekritik
Til besvarelse af problemformuleringens opstillede spørgsmål er der anvendt en række
forskellige kilder, der alle er udvalgt efter ønsket om at benytte de nyeste informationer, samt ud fra et krav om pålidelighed. Nedenfor er listet de forskellige typer af kilder, som er brugt i forbindelse med opgaven.
Bøger/kompendier:
Jeg har i løbet af opgaven benyttet mig af forskellige bøger og kompendier der tidligere er blevet brugt i undervisningssammenhæng. Da disse har dannet grundlag for den viden som er videreformidlet i de enkelte fag, vurderer jeg troværdigheden til at være høj.
Danmarks statistik:
Datematerialet kommer hovedsageligt fra Danmarks Statistik. Hvis det ikke har været fyldestgørende har jeg gjort brug af Realkreditrådet. Jeg har ingen grund til at betvivle validiteten af de data, som ligger til grund for min analyse.
Realkreditrådet:
Publikationer og artikler hentet fra Realkreditrådet har et optimistisk syn på realkreditmarkedet i Danmark, da dårlig omtale af realkreditmarkedet ikke vil være i Realkreditrådets interesse.
Artikler og publikationer fra Realkreditrådet er derfor brugt med omtanke.
Nationalbanken:
Publikationer, artikler og data fra Nationalbanken vurderes som pålidelige.
Artikler:
Der er i opgaven gjort brug af forskellige artikler. Det gælder både artikler der er trykt i aviserne og videnskabelige artikler, der bl.a. er trygt i fagtidsskriftet ”Finans/Invest”. Artikler er skrevet af personer, der som regel er eksperter på det pågældende område, eller de er skrevet af professorer på et af landets større læreranstalter. Det kan ikke afvises, at skribenten kan pleje egne interesser i artiklerne, men som udgangspunkt vurderes de videnskabelige artikler som værende meget pålidelige. Artiklerne i aviserne er dog mere kritiske. Aviserne har en interesse i at sælge så mange aviser som muligt hvorfor deres artikler skal være så opsigtsvækkende eller interessante som muligt. På baggrund af dette kan man være bekymret for, at der i nogle artikler kun fremkommer den ene side af problemstillingen. Med dette in mente forholder jeg mig kritisk til de anvendte artikler som kommer fra landets aviser.
Hjemmesider:
I opgaven er også indhentet information fra forskellige hjemmesider. Dele af denne information er indhentet fra banker og realkreditinstitutters egne hjemmesider. Virksomheders egne
informationer vil jeg forholde mig kritisk til. Det er sandsynligt, at virksomheder opstiller fordelagtige argumenter for egne produkter for at pleje egne interesser.
6.0 Rente, rentedannelse og rentestruktur
Renten er en af de væsentligste faktorer der spiller ind på både prisdannelse af ejerboliger og den enkelte boligejers økonomi. Renten har bl.a. stor indflydelse på, hvilke lån den enkelte boligejer vælger at finansiere boligkøbet med. Renten har også stor betydning for, om boligejeren får mulighed for at konvertere sit lån, for på den måde at opnå en
restgældsnedskrivning eller en positiv ydelsesændring.
For at kunne undersøge hvilken påvirkning renten har på både boligpriserne, boligejernes lånevalg og deres økonomi, er det vigtigt først at forstå, præcis hvad begrebet rente egentligt bygger over. Derfor vil der i det følgende blive forsøgt forklaret hvad begreberne rente, rentedannelse og rentestrukturen dækker over.
6.1 Rente og pengepolitik
Renten forstås som prisen på penge, dvs. den godtgørelse långiver får for at undvære sine penge. Eller omvendt, den betaling låntager må yde for at få stillet penge til rådighed i en periode. Denne ”pris” fastsættes på baggrund af udbud og efterspørgsel efter penge i
samfundet. Efterspørgslen efter penge er faldende med renten. Renteniveauet fastlægges på pengemarkedet, hvor udbuddet U er lig efterspørgslen E, som det ses af nedenstående figur4
4 Grell, Henrik og Elsebeth Rygher (2010): ”Makroøkonomi - Teori og beskrivelse side 141.
Efterspørgslen efter penge dannes ved, at befolkningen efterspørger penge til forbrug og investeringer. Beliggenheden af efterspørgselskurven bestemmes af det generelle
”investeringsklima” i økonomien. Efterspørgslen påvirkes derfor af hvor stor en optimisme der er til fremtiden, samt af hvor mange incitamenter der er til at investere, f.eks. i form af
skattefradrag, afskrivninger osv. Hvis investeringsklimaet forbedres, vil efterspørgselskurven forskydes til højre, og der vil dannes en ny ligevægt mellem udbud og efterspørgsel.
Den faldende efterspørgselskurve kan forklares ved, at jo lavere renten er, jo flere penge vil befolkningen efterspørge.
På kort sigt vil renteniveauet og renteudviklingen i høj grad være præget af pengepolitikkens påvirkning af renten på pengemarkedet. Danmarks nationalbank har som landets centralbank ansvaret for at føre pengepolitik i Danmark. Pengepolitik defineres som ændringer i
pengemængde, rente og/eller kreditvilkår med det formål, at påvirke valutakurs og valutakursreserve, eller den samlede efterspørgsel i samfundet og dermed økonomiens aktivitetsniveau. Pengepolitikken består således af ændringer i likviditeten/udbuddet eller i renten.
Nationalbanken kan føre en ekspansiv eller en kontraktiv pengepolitik alt efter hvad formålet er. Et eksempel på en ekspansiv pengepolitik kunne være en sænkning af renten. En sænkning af renten vil gøre det billigere at finansiere investeringer, og det vil blive muligt for forbrugerne at låne til en billigere rente, hvilket vil mindske motivationen til opsparing og i stedet øge investeringer og forbrug. Den ekspansive pengepolitik vil på den måde få den samlede efterspørgsel til at stige, hvilket igen vil have en positiv effekt på nationalindkomsten og beskæftigelsen. Omvendt vil et eksempel på en kontraktiv pengepolitik, der søger at sænke aktivitetsniveauet, være en forhøjelse af renten. En højere rente vil øge omkostningerne ved investeringer, og det ville være dyrere for forbrugerne at optage gæld. Afkastet af opsparing vil desuden blive højere. Dette kan få husholdningerne til at reducere investeringer og forbrug samt øge opsparingen, hvilket vil betyde en reduktion i den samlede efterspørgsel.
Det primære mål for pengepolitikken i de fleste lande er, at sikre en lav og stabil inflation eller en stabil valutakurs i forhold til omverdenen. Danmarks Nationalbanks primære mål er at sikre en stabil kroneværdi. I 1982 indgik Danmark i fastkurssamarbejdet med eurolandede, og
Nationalbankens mål er fortsat at fastholde kronekursen så tæt på euroen som muligt og inden for et udsving på +/-2,25 pct.5 Da Nationalbanken benytter de pengepolitiske renter til at styre kronekursen, har man i Danmark principielt valgt at lade finanspolitikken være hovedmidlet i konjunkturpolitikken.
Den stigende globalisering har medført, at kapitalen frit kan bevæge sig mellem landene.
Danmark kan altså frit både låne og opspare i udlandet, såvel som udlandet frit kan låne og opspare i Danmark. Herudover handles der frit med værdipapirer og valuta. Med et frit kapitalmarked vil den internationale investor placere sin kapital i de fordringer, der giver den største forrentning. Dette taler for, at der vil være en nær sammenhæng mellem
renteudviklingen i indland og udland. Med udgangspunkt i ovenstående burde renten i Danmark altså være lig renten i Europa. Dette er dog ikke helt tilfældet. I Danmark, som er en lille åben økonomi med faste valutakurser, er den indenlandske rente bundet til renten i euro- området. Renterne ligger i praksis tæt, men den danske rente ligger typisk lidt over den europæiske rente. Dette kan forklares ved hjælp af valutakursrisikoen. Denne risiko gør, at danskerne først låner penge i udlandet, når den danske rente er et vist niveau over den europæiske. Valutakursrisikoen ligger i, at euroens værdi kan ændre sig i løbet af den periode pengene lånes. Stiger kursen på euro, skal danskerne således betale mere tilbage udregnet i danske kroner, hvorfor valutakursrisikoen indregnes i den danske rente. Sammenhængen kaldes ”den udækkede renteparitet”:6
Dansk rente = Rente i euro-området + forventet årlig nedskrivning af DKK overfor euro Valutakursrisikoen opstår, idet der tillades mindre udsving i kursen før Nationalbankens griber ind, og derfor er den danske krone heller ikke 100 % fast overfor euroen.
Hvis der er tillid til den faste kronekurs, vil den forventede årlige nedskrivning af kronen være tæt ved 0, og den danske rente vil være tilsvarende tæt på renten i euroområdet.
Nationalbankens renter overfor bankerne vil derfor følge Den Europæiske Centralbanks renter overfor bankerne i euro-området. Hvis der derimod opstår tvivl omkring den danske
fastkurspolitik overfor euroen, vil internationale investorer søge bort fra placeringer i DKK og
5 www.nationalbanken.dk → Pengepolitik → Penge- og valutakurspolitik
6 Grell, Henrik og Elsebeth Rygher (2010): ”Makroøkonomi - Teori og beskrivelse side 143
over i andre valutaer. Dette vil påvirke Nationalbanken og betyde, at de må sælge mere valuta fra valutareserven end ellers, hvorfor Nationalbanken kan være nødsaget til at hæve renten på pengemarkedet. Renten hæves så meget, at rentespændet mellem den danske rente og renten i euroområdet, afspejler markedets forventninger til fald i kronen. Når Nationalbanken hæver de pengepolitiske renter, vil det igen blive attraktivt at placere penge i danske kroner, hvilket vil styrke den danske krone.
Af nedenstående graf ses det tydeligt, at Nationalbankens udlånsrente følger bevægelserne i Den Europæiske Centralbanks pengepolitiske rente meget tæt.7
I perioder ses det, at nationalbanken ændrer udlånsrenten uafhængigt af ECB.8 Disse perioder er dog kortvarige, hvorfor man kan sige, at resultatet af den danske fastkurspolitik er, at Danmark følger pengepolitikken i euroområdet og dermed også indirekte kopierer de mål, der ligger til grund for ECB’s pengepolitiske strategi.
7 Grell, Henrik og Elsebeth Rygner (2010): ”Makroøkonomi - Teori og beskrivelse side 220.
8 Den Europæiske Centralbank vil fremadrettet blive benævnt ECB.
6.2 Rentestruktur
Det er, som tidligere beskrevet, Nationalbanken som fastsætter de pengepolitiske renter. Der findes dog en lang række forskellige renter i samfundet, f.eks. bankrenter, obligationsrenter, renter på pantebreve og andre mere risikobetonede fordringer.
Den forskel man, på et givent tidspunkt, kan observere mellem rentesatser for fordringer med forskellige egenskaber kaldes rentestrukturen. Rentestrukturen viser således de løbende forskydninger i rentekurven.
Hvis man ser på rentestrukturen i Danmark, dannes et klart billede af, at bankernes renteudvikling som udgangspunkt følger ændringer i Nationalbankens udlånsrente. Dette betyder, at Nationalbankens udlånsrente sætter niveauet for pengemarkedsrenten i Danmark, hvilket er forståeligt, da Nationalbankens udlånsrente fungerer som alternativ rente til lån på pengemarkedet. Hvis Nationalbankens rente ligger højere end pengemarkedsrenten, vil kreditinstitutterne ønske at låne på pengemarkedet. Hvis pengemarkedsrenterne derimod ligger højere end Nationalbankens udlånsrente, vil kreditinstitutterne omvendt foretrække at låne i Nationalbanken.
Nedenstående figur viser rentestrukturen mellem pengemarkedsrenter og obligationsrenter i Danmark fra år 2000 til 2012.9
9 Grell, henrik og Rygner, Elsebeth (2010): ”Makroøkonomi - Teori og beskrivelse side 148.
Af ovenstående kan man se, at obligationsrenterne ikke følger Nationalbankens udlånsrente i samme grad som bankrenterne. Dette hænger blandt andet sammen med, at låntagerne og långiverne på obligationsmarkedet er nogle andre end på pengemarkedet, samt at
tidshorisonten på lånene er en helt anden. Renten på de danske statsobligationer følger dog renten på de tyske statsobligationer meget tæt, hvorfor det er tydeligt, at de internationale renter har stor betydning for renterne i Danmark.
Ud over pengepolitikken, spiller de renteforventninger der er til fremtiden en stor betydning for renteudviklingen på obligationsmarkedet. Den horisontale rentestruktur er en beskrivelse af sammenhængen mellem den effektive rente og restløbetiden på obligationen, og bestemmes primært af renteforventninger og en risikopræmie.
Nedenfor er illustreret en rentekurve hvor der ikke er taget højde for renteforventninger.10
Som det ses af ovenstående, stiger risikopræmien, jo længere løbetid der er på lånet. Långiver ønsker altså en højere rente for at undvære sine penge i længere tid. Dette giver god mening, da det er nemmere for långiver at overskue sit likviditetsbehov inden for en kort tidshorisont.
Der kan derimod være stor usikkerhed forbundet med det fremtidige likviditetsbehov, hvis løbetiden er lang.
Inddrages forventningerne til renten i ovenstående, bliver valget mellem korte og lange obligationer kun mere kompliceret. Hvis der forventes en faldende rente i markedet, vil
10 Grell, Henrik og Elsebeth Rygner (2010): ”Makroøkonomi - Teori og beskrivelse side 150.
investorerne ønske at placere deres midler i obligationer med lang løbetid, for på den måde at sikre den nuværende rente i en længere periode. De langfristede obligationer vil derfor blive presset op i kurs, mens de kortfristede obligationer vil blive presset ned i kurs. Da den effektive rente og kursen bevæger sig modsatrettede, kan en forventning om store rentefald således medvirke til at skabe en faldende rentekurve.
Forventninger til stigende renter vil omvendt gøre de kortfristede obligationer mere attraktive for investorerne, hvilket vil presse kursen ned og renten op for de langfristede obligationer.
Ovenstående viser, at forventninger til den fremtidige rente i høj grad er med til at bestemme renteudviklingen på obligationsmarkedet. Jævnfør Realkredit Danmarks renteprognose pr. 20 marts 2015 er der en forventning om en svagt stigende rente over de næste 12 mdr.11
Nedenfor er den samlede rentedannelse i Danmark sammenfattende illustreret.12
11 www.rd.dk → køb af bolig → Kurser og renter → Renteprognose
12 Grell, Henrik og Elsebeth Rygner (2010): ”Makroøkonomi - Teori og beskrivelse side 153.
Nationalbanken styrer altså renteniveauet på pengemarkedet, i bankerne og på den helt korte ende af obligationsmarkedet, men også andre faktorer har betydning for de længere
obligationsrenter. De lange renter er i højere grad end de korte renter markedsbestemte, og her spiller konjunkturudviklingen og de fremtidige forventninger til renten en central rolle.
7.0 Definition af en Ejerbolig
Inden der undersøges hvorledes renten påvirker prisdannelsen på ejerboliger, er det vigtigt at få på plads, hvad en ejerbolig egentlig er.
For de fleste mennesker er deres bolig udgangspunktet for deres hverdag, og danner hermed rammen om familielivet. Boligen er familiens samlingspunkt og centrum for familiens
udfoldelser. Ens bolig er et gode, som opfylder mange forskellige funktioner. Boligen fungerer således både som soveplads, legeplads, arbejdsplads, varmestue og meget andet.
Boligen har en dobbelt dimension og kaldes derfor ofte det duale gode. En ejerbolig kan således både betragtes som et forbrugsgode og et investeringsgode.13
Når en bolig betragtes som en forbrugsgode, er det fordi boligen anses som en tjenesteydelse i form af beboelse som forbruges.
Boligen er derimod et investeringsgode, hvis man anser friværdien som et muligt afkast ved salg. At investere i en bolig er forbundet med en del risiko, da de forskellige markedskræfter kan påvirke, og dermed regulere boligpriserne i op- og nedadgående retning.
Udviklingen på boligmarkedet spiller en væsentlig rolle for den enkelte boligejer. Selv en lille procentvis ændring, på en investering i denne størrelsesorden, kan have en stor effekt på boligejerens økonomi. Grundet dette ønsker jeg, at analysere hvorledes renteændringer, samt ændringer i andre økonomiske faktorer, påvirker prisdannelsen på ejerboligmarkedet. I samme forbindelse vil jeg redegøre for udviklingen på det danske boligmarked og de bevægelser, der har været på dette.
13 Jørgensen, Karsten (2010a): ”Boligøkonomisk kompendium”. Side 4.
Overordnet giver det et indblik i, hvilken form for risiko den enkelte boligejer kan komme ud for ved køb af bolig.
8.0 Prisdannelse på boligmarkedet
For at kunne analysere rentens påvirkning på prisdannelsen på boligmarkedet, er det
nødvendigt at se på, hvilke bagvedliggende faktorer der rent faktisk bestemmer prisdannelsen og prisudviklingen på en ejerbolig. Som med alle andre varer og tjenesteydelser er det et spørgsmål om at finde en ligevægt mellem udbud og efterspørgsel.
8.1 Udbud
Når man taler om udbud på boligmarkedet betegnes dette som den samlede boligmasse, der er tilgængelig på markedet. Det er ikke kun antallet af boliger, der er interessant, men også
størrelsen og kvaliteten af boligen. Den vedligeholdsmæssige stand, byggekvaliteten, alderen osv. er altså også væsentlig. Udbuddet er bestemt af den samlede mængde af ejerboliger i en given periode.
På længere sigt kan udbuddet på boligmarkedet øges gennem nybyggeri eller omdannelse af andre type boliger til ejerboliger. Hvorvidt dette vil ske, afhænger i høj grad af
byggeomkostningerne i forhold til prisen på eksisterende ejerboliger. Hvis ejerboligerne stiger så meget, at det vil være billigere at bygge nyt end at købe brugt, må man forvente at
nybyggeriet tager fart. På samme måde som udbuddet kan øges gennem nybyggeri, kan det mindskes ved nedlæggelse af ejerboliger.
Udbuddet af boliger er præget af stor heterogenitet. Til forskel fra andre varige goder som f.eks. biler, maskiner og værktøj, er alle boliger forskellige, og der findes således ikke to fuldstændig ens boliger. Hvis ikke boligerne adskiller sig fra hinanden i størrelse, indretning og stand, så adskiller de sig fra hinanden på beliggenhed, da der ikke kan ligge mere end én bolig på ét sted. Den store heterogenitet på ejerboligmarkedet er medførende til, at udbuddet af ejerboliger er meget uelastisk.
Da udbuddet af boliger kun langsomt kan ændres, må udbuddet på kort sigt anses som
værende konstant (meget uelastisk), og det afbildes derfor med en lodret udbudskurve i figur 1 som ses på næste side. Når udbuddet er konstant, er det altså efterspørgslen der bestemmer prisen på ejerboliger. Det betyder, at man må se nærmere på de forhold, der ligger bag efterspørgslen, hvis man vil forklare udsving i ejendomspriserne på kort sigt.
8.2 Efterspørgsel
Efterspørgslen efter ejerboliger vil være påvirket af en lang række forhold samt ændringer i økonomien. Disse forhold er bl.a. prisen på alternative boliger, eksempelvis lejeboliger, husholdningens disponible indkomst, renteændringer, arbejdsløshed, skatteregler mv. En anden faktor som påvirker boligpriserne, er forventninger til fremtiden. Forventninger til udviklingen i den disponible realindkomst er med til at afgøre, om en husholdning har råd til at sidde i en bolig fremover. Ændrede forventninger til de fremtidige prisstigninger på ejendomme kan i perioder føre til meget store udsving i efterspørgslen og dermed i ejerboligpriserne. Hvis der forventes store stigninger i ejerboligpriserne, vil mange ønske at fremskynde køb af bolig.
Tilsvarende vil husholdninger, der overvejer at sælge, være fristet til at udskyde
salgstidspunktet. Resultatet vil blive stor efterspørgsel og høje ejerboligpriser, som vi så inden finanskrisen.
Grafisk vil efterspørgselskurven på kort sigt være en kurve, hvor prisen på ejerboliger er faldende, afhængigt af mængden af udbudte ejerboliger som det ses på figur 1.
Figur 1
Pris
Antal ejerlejligheder
Efterspørgsel på ejerboliger. Kort sigt
Efterspørgsel 1 Udbud
Til forskel fra udbuddet kan efterspørgslen forholdsvis hurtigt ændre sig, og prisen på en ejerbolig er derfor på kort sigt bestemt af efterspørgslen og ikke udbuddet. Når efterspørgslen forøges vil efterspørgselskurven blive forskudt mod højre i diagrammet, hvilket medfører en stigning i prisen. Prisen i udgangspositionen er netop prisen i skæringspunktet mellem Efterspørgsel1 og udbuddet. Når efterspørgslen stiger, vil der dannes en ny højere pris som netop svarer til prisen i skæringspunktet mellem Efterspørgsel2 og udbuddet. Dette er illustreret i figur 2 nedenfor. Omvendt vil et fald i efterspørgslen føre til lavere priser.
Figur 2
Såfremt efterspørgslen fortsat er øget, og der forudsættes, at der kan bygges flere ejerboliger, vil nybyggeriet gå i gang. Dette er kun tilfældet, hvis de nye ejerboliger kan bygges til en lavere pris, end den pris der er fremkommet pga. den øgede efterspørgsel. Nybyggeriet vil virke som en forøgelse af udbuddet, hvilket vil bevirke, at priserne falder ned mod det oprindelige niveau.
Den kortsigtede udbudskurve forskydes altså til højre. Den langsigtede effekt af den øgede efterspørgsel på ejerlejligheder er således en forøgelse af antallet af ejerboliger og nogenlunde uændrede ejerboligpriser. Dette er illustreret i figur 3 (se nedenfor) ved bevægelsen på den langsigtede udbudskurve. Hvis byggeomkostningerne er konstante, er det muligt, at
ejerboligpriserne på lang sigt er helt uændrede. Den langsigtede udbudskurve bliver altså helt vandret.
Pris
Antal ejerlejligheder
Øget efterspørgsel på ejerboliger. Kort sigt
Efterspørgsel 1 Efterspørgsel 2 Udbud
Figur 3
8.3 Prisdannelse på ejerboliger
Når man betragter prisudviklingen på ejendomsmarkederne, ser man, at priserne svinger meget mere end på de fleste andre forbrugsgoder. En af årsagerne til dette er, at udbuddet reagerer meget langsomt. På kort sigt er der kun den givne mængde ejendomme til rådighed. Hvis efterspørgslen stiger vil der ikke uden videre kunne stilles flere ejendomme eller bygninger til rådighed. Tilsvarende vil en faldende efterspørgsel ikke på kort sigt føre til en nedgang i antallet af ejendomme til rådighed. Dette betyder, at svingningerne i den efterspurgte mængde
ejendomme vil påvirke prisen, uden at mængden af ejendomme ændres. På længere sigt kan der komme en udbudsforøgelse, hvis det er muligt at forøge antallet af bygninger og
ejendomme ved nybyggeri eller omdannelse af andre boligtyper.
En anden årsag til, at priserne på ejerboligmarkedet svinger så meget er, at et køb af en ejerbolig må betragtes som en investering på grund af ejerboligens lange levetid. Den
investeringsbeslutning, der ligger bag ved efterspørgslen efter ejerboliger, vil blandt andet være påvirket af rentens størrelse, forventningerne til den fremtidige prisudvikling på ejerboliger samt skatteregler forbundet med et boligkøb. Dette betyder, at svingninger i renten og ændring af forventningerne kan give store udsving i efterspørgslen. En tredje årsag til de svingende priser kan være den offentlige regulering af boligmarkedet. Et forsøg på at styre huslejen i udlejningsejendomme kan f.eks. være med til at skabe en varig mangel på lejeboliger og
Pris
Antal ejerlejligheder
Øget efterspørgsel på ejerboliger. Kort og langt sigt
Efterspørgsel 1 Efterspørgsel 2 Udbud Udbud 2
U lang sigt
dermed muligvis have den sideeffekt, at efterspørgslen efter ejerboliger forøges, hvorfor priserne vil stige.
Sammenfattende kan man sige, at boligmarkedet vil være præget af en hurtigt svingende efterspørgsel og et udbud, der kun langsomt tilpasser sig.
En boligs fundamentale værdi er uafhængig af både købere og sælgere på ejerboligmarkedet.
Den fundamentale værdi er i teorien lig med ”den tilbagediskonterede værdi af alle de
ligevægtshuslejer, som boligen kan oparbejde gennem det flow af boligtjenester, som boligen genererer.”14 Dette kaldes fundamentalværdien og er et udtryk for enhver boligs
grundlæggende værdi, som bør kunne afspejles i markedspriserne på et frit boligmarked. I praksis er det ikke muligt at estimere en ejerboligs ”sande” fundamentalværdi, da det er meget svært at fastsætte værdien af de boligtjenester som boligen genererer. I stedet benyttes
relevante økonomiske faktorer (fundamentals) til at beregne fundamentalværdien. Ved at analysere sammenhængene mellem de økonomiske faktorer og ejerboligpriserne kan man se at mere end 4/5 af udviklingen i priserne de sidste 30 år bestemmes af de forskellige
fundamentals.15
8.4 Historisk prisudvikling på ejerboliger
Som skrevet tidligere er prisen på boliger bestemt ud fra udbud og efterspørgsel. Da udbuddet ikke kan ændres på kort sigt, er det efterspørgslen der i første omgang bestemmer prisen på ejerboliger. Prisen kan altså ændre sig med konjunkturudviklingen.
Prisen er et af de vigtigste aspekter ved et boligkøb, og den er bl.a. med til at afgøre hvilken beliggenhed, hvilken type bolig, og hvilken vedligeholdelsesmæssig stand man kan få som køber.
Nedenstående graf viser det nominelle kontantprisindeks fra 1970 til 2013. Figuren er baseret på gennemsnitlige kontantpriser på gennemførte handler af enfamiliehuse i hele landet.16
14 Jørgensen, Karsten (2010a): ”Boligøkonomisk kompendium”. Side 97.
15 Jørgensen, Karsten (2010a): ”Boligøkonomisk kompendium”. Side 100.
16 Jørgensen, Karsten. Slide fra undervisning. HD (FR) 2014 – Tema 3, del 3. ”Prisudviklingen på ejerboliger.” Slide 20.
Grafen tager udgangspunkt i gennemsnitlige priser, hvorfor den ikke viser de store regionale forskelle som kan gøre sig gældende. I perioder med stigende priser, er priserne i de større byer traditionelt steget mere end landsgennemsnittet. Til gengæld er priserne også faldet
forholdsvis kraftigere i perioder med prisfald.
Der kan være forskellige udfordringer, når man benytter prisindeks til at beskrive
prisudviklingen på ejerboliger over tid. Prisindeksene er ofte forskelligt opbyggede, og der benyttes forskellige prisbegreber som f.eks. kvadratmeterpris, købesummer og kontantpris.
Prisindeks er ofte bygget op omkring solgte ejendomme, men det er ikke ensbetydende med at disse ejendomme repræsenterer den samlede bestand af ejerboliger, og ej heller, at de solgte ejendomme er jævnt fordelt geografisk og kvalitetsmæssigt. Der er ligeledes en risiko for at prisstigninger, som følge af forbedringer i boligen, blandes sammen med ”rene” prisstigninger.
Da prisindekset er bygget op omkring de solgte ejendomme er det heller ikke sikkert, at disse ejendomme repræsenterer den samlede masse af udbudte ejendomme. Der er altså mange fejlmarginer, når man taler om prisindeks på ejerboliger.
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
1971Q1 1976Q1 1981Q1 1986Q1 1991Q1 1996Q1 2001Q1 2006Q1 2011Q1
Indeks
Kvartal / år
Nominelt kontantprisindeks 1971Q1 - 2013Q1
Nominelle kontantpriser Forbrugerprisindeks
Udviklingen i udbuddet af ejerboliger går forholdsvis langsomt, og antallet af byggegrunde er forholdsvis begrænset. Dette er medvirkende til, at kontantpriserne på boliger kan stige mere end forbrugerpriserne. Hvis man ser på det nominelle prisindeks på ejerboliger, så har dette ligget meget tæt op af forbrugerprisindekset fra start 70’erne og helt frem til slutningen af 90’erne. Billedet er dog lidt et andet hvis man i stedet ser på udviklingen i de reale priser, altså priserne på ejerboliger justeret for inflationen.
Nedenstående graf viser det reale kontantprisindeks fra 1970 til 2013. Figuren er baseret på gennemsnitlige kontantpriser på gennemførte handler af enfamiliehuse i hele landet.17
Ovenstående graf giver et godt billede af, at de reale priser på ejerboliger er præget af meget store udsving. Op igennem 1970’erne er priserne på ejerboligerne rimelig stabile, men fra slutningen af 1970’erne til 1982 faldt priserne med ca. 1/3, hvilket bl.a. falder sammen med oliekrisen i 1979. Det kraftige fald bliver afløst af en kraftig stigning, hvor priserne stiger med 50
% fra 1982 til 1986. Danmark er i denne periode præget af højkonjunktur afledt af
17 Jørgensen, Karsten. Slide fra undervisning. HD (FR) 2014 – Tema 3, del 3. ”Prisudviklingen på ejerboliger.” Slide 28.
60 80 100 120 140 160 180 200 220
1971Q1 1975Q1 1979Q1 1983Q1 1987Q1 1991Q1 1995Q1 1999Q1 2003Q1 2007Q1 2011Q1
Indeks
Kvartal / år
Realt kontantprisindeks 1971Q1 - 2013Q3
fastkurspolitikken, som blev indført i begyndelsen af 1980’erne.18 Den efterfølgende periode er præget af endnu et fald i priserne, som varer fra 1986 til 1993. Dette fald er sammenhængende med kartoffelkuren i 1986, hvor rentefradraget blev sænket og der blev indført tvunget krav om mixlån.19 Fra midten af 90’erne og frem til år 2007 stiger priserne på ejerboliger med mere end 150 pct. og når rekordhøje niveauer. Dette hænger sammen med afviklingen af mix-lånene, samt forlængelse af løbetiden på realkreditfinansieringen fra 20 år til 30 år. I 2003 indføres desuden de afdragsfrie lån og det ses tydeligt af grafen, at priserne tager et ordentligt spring på dette tidspunkt.
Som det ses af ovenstående er priserne på ejerboliger altså særdeles konjunkturfølsomme.
I perioden efter 2008 har priserne primært været faldende. Nedenfor ses en graf over udviklingen i de nominelle priser på enfamiliehuse fra januar 2006 til januar 201520
Hvis der ses bort fra den sidste del af grafen, fremgår det, at priserne på ejerboliger ikke har haft de store udsving siden midten af 2009, og i perioder er priserne endda faldet en smule.
18 www.nationalbanken.dk → Pengepolitik → Fastkurspolitik og ERM2
19 www.skm.dk → Forside → Aktuelt → Temaer → 1987-skattereformen
20 www.dst.dk → Statistikbanken → Priser og forbrug → Ejendomme → Ejendomssalg → EJEN14
Den finansielle krise, som kulminerede i 2008, må forventes at have forårsaget mindsket
økonomisk råderum. Krisen har uden tvivl haft indflydelse på boligmarkedet og dermed også på rentabiliteten ved at købe en ejerbolig. Krisen har medført, at bankrenten har været stigende, og mange banker har været, og er stadig, i likviditetsproblemer. Grundet dette har bankerne været mere påpasselige med at låne penge ud, hvilket er en af årsagerne til, at boligmarkedet i slutningen af 2008 og fremefter, stort set har været gået helt i stå. Dette, sammenfattet med den store usikkerhed omkring fremtiden, har medført et fald i boligpriserne, idet der stadig var folk, der gerne ville sælge deres bolig, men ingen købere.
Krisen fik arbejdsløsheden i Danmark til at stige, og til trods for at udgangspunktet var lavt, skabte dette en usikkerhed hos folk. Denne usikkerhed medførte, at befolkningen nedsatte deres forbrug, således at de var bedre stillet til en usikker fremtid.
Den finansielle krise har altså haft en effekt på boligmarkedet, og selv om renten har været faldende under krisen, medførte dette ikke umiddelbart et opsving på boligmarkedet. Det ser ud til, at denne tendens så småt vendte i den sidste halvdel af 2012 og ind i 2013. Siden da har priserne været svagt stigende og det ser ud til at tendensen fortsætter. Huspriserne steg således også i januar i år med 2,3 pct. I perioden fra november til januar steg huspriserne med 0,8 pct. i forhold til de tre foregående måneder fra august til oktober.21
8.5 Forventningerne til fremtiden
Af ovenstående ses det, at boligpriserne har ændret sig både positivt og negativt gennem de seneste år. Prisændringerne kan have en stor betydning for den almindelige boligejer. Da udsving i boligpriserne kan have stor betydning for boligejerens daglige økonomi er det vigtigt, at man har prisudviklingen, den historiske såvel som forventningerne til fremtiden, for øje, når man foretager et boligkøb.
Den historiske udvikling viser at ejerboligpriserne bevæger sig i et cyklisk mønster, men hvad får egentlig priserne til at ændre sig, og hvordan ser forventningen til de fremtidige boligpriser ud? Boligpriserne bliver flittigt diskuteret, og der er aldrig enighed omkring, hvad fremtiden vil bringe. Det er svært at spå om, hvorledes priserne på ejerboliger vil se ud om bare 5 eller 10 år,
21 www.dst.dk → Statistik → Nyt → søg ”priser og forbrug” → 1. april 2015 → Ejendomssalg (kvt.) 4. kvt. 2014
og der er da også stor uenighed mellem forventningerne alt efter hvilke fagpersoner, der tales med. De fleste spår dog om en stigende optimisme på boligmarkedet med stigende priser. Med udgangspunkt i boligpriserne de seneste par år ser den negative udvikling dog også så småt ud til at være vendt.
Danskernes forventning til de fremtidige boligpriser spiller en central rolle i forhold til den faktiske udvikling i priserne. Den enkelte boligkøbers tillid til boligmarkedet har stor betydning for prisudviklingen. Hvis man forventer stigende priser, vil man i de fleste tilfælde fremrykke et boligkøb. Hvis man derimod forventer prisfald, vil man udskyde et boligkøb. På baggrund af ovenstående vil forventninger om prisstigninger altså medvirke til en stigende aktivitet på boligmarkedet, hvilket vil få ejerboligpriserne til at stige i mere eller mindre grad. På den måde fungerer huspristilliden som en god indikator for de faktiske huspriser.
Nedenfor er vist udviklingen i tilliden til huspriserne.22 Når indikatoren er over nul forventer flertallet stigende priser.
Ovenstående viser, at der er stor boligoptimisme blandt danskerne i øjeblikket.
Boligoptimismen har som sagt en selvforstærkende effekt på boligpriserne, hvorfor de positive forventninger gerne skulle smitte af på de faktiske priser.
22 Kristensen, Joachim Borg (2015): ”Danmark – Tidlig forårsoptimisme på boligmarkedet”. Nykredit markeds investeringsanalyse, 25. februar 2015.
8.6 Samfundsøkonomiske faktorer som påvirker efterspørgslen
Det er ikke kun købers forventning til den fremtidige prisudvikling der er medvirkende til, om ejerboligpriserne stiger eller falder. Danmarks økonomiske situation er særdeles væsentlig, når man ønsker at analysere, hvilke faktorer der påvirker prisdannelsen på ejerboliger.
Der er mange forskellige teorier om hvilke faktorer der har størst indflydelse på priserne, og der er opstillet mange forskellige modeller til at prisfastsætte ejerboliger. En af de analytikere som har analyseret prisudviklingerne på ejerboliger er den svenske Katinka Hort.
Katinka Hort lavede i 2000 en analyse af prisudviklingen på svenske parcelhuse i perioden fra 1976 til 1998.23 Analysen viser, at ejerboligpriserne i Sverige følger et cyklisk mønster. Ifølge Katinka Hort er dette mønster ikke kun gældende for svenske ejerboliger.
Hun konkluderer, at priserne på kort sigt er positivt korrelerede. Hvis priserne det ene år er steget/faldet med f.eks. 2 pct., vil priserne det næste år således også stige/falde med 2 pct. På længere sigt kommer hun frem til, at priserne er styret af ændringer i fundamentals.
Katinka Hort mener, at når prisudviklingerne på kort sigt beskrives bedre af forventningerne til markedet end af ændringer i fundamentals, kan dette forklares ved, at forventningerne til den fremtidige prisudvikling er selvopfyldende. Prisændringerne på kort sigt påvirkes altså ikke af ændringer i de underliggende udbuds- og efterspørgsels betingelser.
Hun nævner i sin analyse, at en af grundende til dette er, at udbuddet er givet på kort sigt. En forøgelse af efterspørgslen vil i teorien føre til opførsel af nye boliger, men da dette tager tid, vil det i første omgang blot føre til stigende priser. Da udbuddet reagerer langsomt, kan det diskuteres om ejerboligmarkedet er effektivt.
Hvis priserne på langt sigt stiger mere end hvad der kan forklares ud fra fundamentals, vil de ifølge Katinka Hort før eller siden falde igen, til de rammer det langsigtede ligevægtsniveau mellem udbud og efterspørgsel. Hvor der på kort sigt er en positiv korrelation mellem ejerboligpriserne, vil der altså på længere sigt (hvert 4. år jf. Katinka Hort) være en negativ korrelation mellem ejerboligpriserne.
23 Hort, Katinka (2000): “Prisbildningen på egnahem i Sverige”.
Generelt er de fleste økonomer enige om, at udviklingen i fundamentals på længere sigt bestemmer prisudviklingen på ejerboligmarkedet. Der er dog ikke altid enighed om hvilke fundamentals, der skal tillægges størst betydning.
Jeg har i nedenstående valgt at tage udgangspunkt i de samfundsøkonomiske variable, som jeg mener, har den største indflydelse på efterspørgslen efter og prisfastsættelsen af ejerboliger.
De fundamentals jeg har valgt at inddrage i min analyse er rente og rentefradrag, indkomst, beskæftigelse, demografi og inflation. Samtidig undersøger jeg, om der er yderligere faktorer, som kan påvirke udviklingen på boligmarkedet.
8.6.1 Renten
De fleste ejerboliger er finansieret med fremmedkapital, hvorfor rentens udvikling er af central betydning for efterspørgslen efter ejerboliger, og dermed ejerboligprisudviklingen. De fleste boligkøb er finansieret ved lån i realkredit- og pengeinstitutter, hvilket betyder, at den månedlige ydelse man som køber skal forvente at betale, vil være afhængig af rentens
udvikling. Hvis renten er lav påvirker det købekræften positivt og hvis renten er høj påvirker det købekræften negativt. De fleste købere regner på hvor stor en ydelse de kan betale, og
benytter efterfølgende dette som en guide til, hvor dyr en bolig de kan købe. Det vil altså være mere fordelagtigt at købe en ejerbolig, hvis renten er lav, end hvis den er høj. Renteændringer har altså i de fleste tilfælde stor indflydelse på købers likviditetsmæssige situation.
Tidligere var det primært den lange rente, som havde indflydelse på efterspørgslen efter
ejerboliger, men efter indførelsen af rentetilpasningslån tilbage i 1996 må det vurderes, at også den korte rente påvirker efterspørgslen ganske meget.
På grafen nedenfor ses den historiske renteudvikling fra uge 36 i 1997 til og med uge 13 2015.
Den blå graf viser den gennemsnitlige korte obligationsrente for realkreditobligationer i danske kroner, og den grønne graf viser den gennemsnitlige lange obligationsrente for
realkreditobligationer i danske kroner. Obligationsrenterne er beregnet på ugebasis, og grafen viser hvad den gennemsnitlige effektive obligationsrente har været i den pågældende uge.24
24 www.realkreditraadet.dk → Statistikker → Obligationsrente
Renten har varieret en del gennem perioden, og den lange rente har således svinget mellem 8 og 2 pct. I slutningen af 1970’erne og starten af 1980’erne var renten helt oppe på 22 % som følge af oliekriser og gentagne devalueringer. I 1982 indførte Danmark fastkurspolitik overfor euroen. Dette satte en stopper for de rekordhøje renteniveauer, og siden da er renten stort set faldet uafbrudt.
Set i sammenhæng med renteniveauerne før 1982, har renten i ovenstående periode været på et forholdsvis lavt niveau. Renten er historisk lav i øjeblikket, og den korte rente er sågar negativ. Af grafen ses det, at den korte rente historisk set altid har været lavere end den lange.
Rentens udvikling er af central betydning for prisudviklingen på ejerboliger, og renten og ejerboligpriserne bevæger sig som hovedregel modsatrettede. Hvis man sammenligner renteudviklingen med priserne på ejerboliger, ses det da også, at hvis renten stiger, falder priserne og omvendt.
For at belyse i hvor høj grad renten påvirker priserne på ejerboliger, kan korrelationen mellem priserne på ejerboligerne og den lange obligationsrente beregnes. Korrelationskoefficienten angiver i hvor høj grad de to variable varierer sammen. Den lange obligationsrente er valgt frem for den korte rente, selvom en meget stor del af realkreditlånene i dag udstedes med variabel, kort rente. Den lange rente er valgt fordi låntagerne skal økonomisk godkendes på baggrund af denne.
-1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Pct.
Kort rente Lang rente
Værdien af korrelationskoefficienten vil altid være mellem -1 og 1. Hvis værdien er 1, er det et udtryk for, at de to variable er perfekt positivt korrelerede, hvorimod værdien -1 er et udtryk for, at de er perfekt negativt korrelerede.
Hvis værdien ligger tæt på 0 betyder det, at de to variable er svagt korrelerede, hvilket vil sige at de rent statistisk er uafhængige af hinanden. Dette betyder dog ikke, at de nødvendigvis er økonomisk uafhængige af hinanden.
På baggrund af den beskrevne sammenhæng forventes en negativ korrelation mellem ejerboligpriserne og renten. Korrelationen forventes ligeledes at være af en hvis størrelse da sammenhængen ikke forventes at være uvæsentlig.
I beregningen af korrelationen er perioden fra 1998 til og med 2014 anvendt. Der er kun tale om en periode på 17 år, hvorfor antallet af observationer er begrænset. Renten og prisen er observeret kvartalsvis, hvilket giver 68 observationer. Med baggrund i det data der er tilgængeligt, har det ikke været muligt at beregne korrelationen over en længere periode.
Realkreditrådet angiver kun de lange renter tilbage til 1998, hvorfor det er dette beregningen tager udgangspunkt i.
Beregningen tager udgangspunkt i de nominelle priser på ejerboliger (enfamiliehuse) selvom de reale priser, hvor ejendomspriserne er renset for inflationen og dermed også for de generelle prisstigninger, nok ville give et bedre billede af korrelationen. Data på ejendomssalg er hentet fra Danmarks Statistik og er her opgivet i nominelle priser hvorfor dette er anvendt i
beregningen. Inflationen har, med et par enkelte udsving, desuden ligget meget stabilt omkring 2,0 % i hele perioden. Data benyttet til beregningen kan findes i Bilag 1.
Resultatet af beregningerne er en korrelation på – 0,50536. En korrelation i denne
størrelsesorden signalerer en markant, men ikke voldsom stor, korrelation mellem den lange rente og priserne på ejerboliger. En korrelation på – 0,50536 svarer til en forklaringsgrad på (- 0,50536)2 = 0,255, hvilket betyder, at godt 25 % af udviklingen og udsvingene i de nominelle ejerboligpriser fra 1998 til om med 2014 kan forklares alene ud fra udviklingen i den lange obligationsrente.
Beregningen viser altså at renten, som forventet, har en forholdsvis stor påvirkning på ejerboligpriserne, men at der umiddelbart også er andre faktorer som spiller ind på ejendomsmarkedet. Disse vil blive behandlet senere i opgaven.
Perioden, som beregningen tager udgangspunkt i, er præget af store udsving i priserne primært i forbindelse med finanskrisen og boligboblen i 2006-07. Hvis beregningen var foretaget over en længere periode med flere data, er det sandsynligt at korrelationen havde været højere. De høje priser i 2006 og 2007 og det efterfølgende prisfald, kan umiddelbart ikke forklares alene ud fra de økonomiske fundamentals.
8.6.2 Rentefradrag
Myndighederne har mulighed for at ændre på nogle af de variable som påvirker efterspørgslen efter ejerboliger. Regeringen har blandt andet mulighed for, at regulere markedet gennem lovændringer, skatteændringer eller ændringer i rentefradraget. De kan justere disse ændringer således, at de omfatter hele boligmarkedet eller kun udvalgte segmenter, hvilket gør det mere eller mindre attraktivt at benytte den ene boligform frem for den anden.
Et eksempel på et sådan indgreb er, at regeringen i 2011 indførte en ændring i rentefradraget.
Værdien af rentefradraget vil gradvist falde over en 8 årig periode fra ca. 33 % i 2011 til ca. 25 % i 201925.
Når boligejerne skal finansiere deres køb af ejerbolig, lægges der ikke så stor vægt på selve ydelsen på lånet, men derimod på låneydelsen efter skat. Rentefradraget og de forskellige skattereformer gennem årene har påvirket boligejernes nettoydelse betydeligt, idet
skatteværdien af negativ kapitalindkomst er faldet med ca. 40 % siden 1980’erne jf. nedenfor.
Grafen nedenfor viser udviklingen i rentefradraget.26
25 Skovgård, Lars Erik (2011): ”Tusindvis rammes af lavere rentefradrag”. Berlinske Business, 21. maj 2011.
26 Realkredit Danmark (2011):”Rentefradragsretten på retræte – konsekvensen for huspriserne minimal”. RD analyse 5. december 2011
Med ændringen af rentefradraget i 2011 fortsætter den tendens, som har været i gang siden midten af firserne. Som det ses af grafen havde renteudgifterne dengang en skattemæssig værdi på over 70 %. Denne skattefordel er løbende blevet sænket, så den i 2015 nu er nede på ca. 30,6 % i en typisk dansk kommune.27
Aftrapningen af rentefradraget fra 2011 og frem til 2019 vil kun have betydning for de
renteudgifter der overstiger 50.00 kroner per person, og 100.000 kroner for ægtepar. Disse to beløbsgrænser reguleres dog ikke op på samme måde som stort set alle andre satser og beløbsgrænser i det danske skattesystem. Det betyder, at værdien af disse grænser vil svinde ind med tiden, og stadigt flere vil blive ramt af de lave satser for rentefradraget.
En nedsættelse af fradragsretten medfører en højere realrente efter skat, hvilket vil have indflydelse på økonomien ved køb af bolig. Isoleret set vil det betyde, at man som boligejer ikke vil få så meget i fradrag for de renteudgifter man måtte have, hvorfor nettoydelsen på lånene vil stige.
Den stigende realrente kan medvirke til, at boligpriserne vil falde, da nutidsværdien af afkastet på investeringen i boligen vil falde. Den højere udgift, der er forbundet med at eje en bolig, vil få efterspørgslen efter boliger til at falde og dermed også få prisen på ejerboliger til at falde.
27 www.skm.dk → Forside → Skattetal → Statistik → Tidsserieoversigter → Centrale skattesatser i skattelovgivningen 1087 – 2015.
Det er ikke kun de ovennævnte rentefradragsregler, der har stor betydning for den reelle boligafgift, men også de egentlige boligskatter. Boligskatterne består af ejendomsværdiskatten og de kommunale ejendomsskatter man betaler af grundværdien. Hvis boligskatterne forøges, vil det blive dyrere at have ejerbolig, og efterspørgslen må forventes at falde.
Generelt kan man i øvrigt sige, at boligskatterne mindsker udsvingene i ejerboligpriserne. Det skyldes, at boligskatterne beregnes procentvis af ejendomsværdierne. Når ejendomsværdierne stiger meget, vil boligskatterne automatisk stige, hvilket vil gøre det mindre fordelagtigt at have ejerbolig. Omvendt vil prisfald på ejerboliger føre til lavere boligskatter og dermed gøre det mere attraktivt at sidde i ejerbolig.
Da boligejerne ligger mere vægt på ydelsen efter skat end på den egentlige obligationsrente, når de skal finansiere deres boligkøb, er det interessant at se på den effektive rente efter skat.
For at kunne beregne de effektive renter efter skat har jeg taget udgangspunkt i den effektive obligationsrente før skat, og reguleret denne med skattefradraget i de forskellige år. Det er regnet med følgende rentefradrag28
År 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Fradrag 32,40% 32,60% 32,80% 33,24% 33,34% 33,34% 33,33% 33,33% 33,34%
År 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Frdrag 33,32% 33,54% 33,55% 33,64% 33,66% 32,65% 31,63% 30,62%
Nedenfor er vist udviklingen i den gennemsnitlige effektive lange realkreditobligationsrente efter skat for perioden 1. kvartal 1998 til og med 4. kvartal 2014.29
28www.skat.dk → Forside → Skattetal → Statistik → Tidsserieoversigter → Centrale skattesatser i skattelovgivningen 1087 – 2015.
29 www.realkreditraadet.dk → Statistikker → obligationsrente. Egne beregninger. Data vedlagt i Bilag 1.
Som det ses af ovenstående graf, har den effektive rente efter skat også varieret en del igennem perioden.
Den effektive rente efter skat har dog varieret en smule mindre end renten før skat. Dette er fordi den gennemsnitlige skatteværdi af den negative kapitalindkomst reducerer udsvingene.
Renten efter skat har i perioden tilbage fra 1998 stort set holdt sig i intervallet 2-5,5 % hvor renten før skat lå i intervallet fra ca. 2,5 % til lidt over 8 %.
Nedenstående graf viser en sammenligning af den effektive rente før skat og den effektive rente efter skat.30
30 www.realkreditraadet.dk → Statistikker → obligationsrente. Egne beregninger. Data vedlagt i Bilag 1.
0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00
1998K1 1999K1 2000K1 2001K1 2002K1 2003K1 2004K1 2005K1 2006K1 2007K1 2008K1 2009K1 2010K1 2011K1 2012K1 2013K1 2014K1
procent
Kvartal/år
Effektiv renter efter skat
0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00
1998K1 1999K1 2000K1 2001K1 2002K1 2003K1 2004K1 2005K1 2006K1 2007K1 2008K1 2009K1 2010K1 2011K1 2012K1 2013K1 2014K1
Procent
Kvartal/år
Lang rente Rente efter skat
Som tidligere beskrevet var skatteværdien af den negative kapitalindkomst væsentlig højere tilbage i 1980’erne, end det er tilfældet i dag, hvorfor der dengang har været større forskel mellem renten før skat og renten efter skat. Af ovenstående ses netop, at jo mindre
fradragsretten er, jo mindre forskel er der på den effektive rente før skat og den effektive rente efter skat. Den effektive rente før skat nærmer sig altså den egentlige ydelse, boligejeren skal betale.
Boligejerne ligger som beskrevet mere vægt på ydelsen efter skat, end ydelsen før skat.
Ligesom jeg beregnede korrelationen mellem de nominelle priser på ejerboligerne og den lange obligationsrente, er det derfor interessant at beregne korrelationen mellem boligpriserne og den effektive rente efter skat.
Beregninger tager udgangspunkt i de samme data som tidligere, perioden fra 1998 til og med 2014, svarende til 68 observationer.
Resultatet af beregningerne er en korrelation på – 0,51921. Korrelationen er altså blevet marginalt større af, at jeg tager udgangspunkt i den effektive rente efter skat. En korrelation i denne størrelsesorden signalerer en betydelig, men lidt større, sammenhæng mellem priserne på ejerboliger og den effektive rente efter skat. En korrelation på – 0,51921 svarer til en forklaringsgrad på (-0,51921)2 = 0,2695. Når jeg tager udgangspunkt i den effektive rente efter skat, kan denne altså forklare næsten 27 % af udviklingen og udsvingene i de nominelle
ejerboligpriser fra 1998 til om med 2014.
Ovenstående viser således, at sammenhængen mellem rente og pris er lidt større end først antaget, og at den effektive rente efter skat har en væsentlige betydning når det drejer sig om prisfastsættelsen på ejerboliger.
8.6.3 Beskæftigelse
Når man skal analysere prisudviklingen på ejerboliger, er det ikke kun renten som har betydning. En anden væsentlig faktor, som er med til at forklare prisudvikling, er beskæftigelsen.
Arbejdsløshed opstår, når efterspørgslen på et ureguleret marked, er lavere end udbuddet af arbejdskraft. Eller når udbuddet af arbejdskraft bliver for stort, i forhold til udbuddet af
arbejdspladser. Konjunkturledighed opstår i perioder med lav økonomisk aktivitet, hvilket skaber en faldende efterspørgsel efter arbejdskraft. Det er ikke al ledighed, der skyldes en generet mangel på jobs. Det er ofte sådan, at der er ledighed på dele af arbejdsmarkedet samtidig med, at der andre steder er mangel på arbejdskraft. Denne situation er udtryk for strukturelle problemer på arbejdsmarkedet, dvs. vanskeligheder med at få anvendt den ledige arbejdskraft i de ledige jobs. Dette kan skyldes flere ting som f.eks. mangel på uddannelse eller geografiske udfordringer, hvor de ledige jobs ikke findes de steder i landet, hvor der er ledig arbejdskraft tilgængelig.
Ledighed bruges ofte som en indikator for, hvordan det går det danske arbejdsmarked og industri. En høj ledighed indikerer et presset arbejdsmarked. Virksomheder kan være nødsaget til at afskedige medarbejdere, hvilket vi har set mange eksempler på under finanskrisen. En lav ledighed er omvendt en indikator for et arbejdsmarked i vækst.
Nedenfor ses udviklingen i antal fuldtidsledige som procent af arbejdsstyrken.31
Som det ses af grafen har ledigheden gennemgået en meget volatil udvikling de sidste 35 år, og udviklingen i ledigheden følger i høj grad konjunkturforløbende i den danske økonomi.
31 www.dst.dk → Statistikbanken → Arbejde, løn og indkomst → AULAAR
