Hvordan skal NL Byg momsmæssigt behandle salg af beboelsesejendomme, som var opført med

hensigt på salg, men har været udlejet inden salg?

I ovenstående afsnit blev det konkluderet, at NL Byg skal sondre mellem nye og gamle bygninger, når de ønsker at sælge beboelsesejendomme, der har været opført/erhvervet med hensigt på salg. For at kunne besvare dette underspørgsmål, så er det igen væsentligt at sondre mellem nye og gamle bygninger.

7.2.1 Salg inden for 5 år (ny bygning)

Når bygninger, der er opført med hensigt på salg, men i stedet bliver udlejet momsfrit (udlejning af beboelsesejendomme) ender med at blive solgt, så er leveringen ikke momsfritaget, hvis salget sker inden for de første 5 år efter bygningens færdiggørelse, selvom der er sket indflytning . Dette skyldes, at bygningen ved et efterfølgende salg igen vil ændre anvendelse²⁰⁴ tilbage til den oprindelige momspligtige aktivitet (opført med hensigt på salg) . Salget vil derfor ²⁰⁵ være momspligtigt jf. ML § 13, stk. 1, nr. 9, idet bygningerne vil blive klassificeret som nye bygninger jf. ovenstående afsnit.

I problemstilling 3 blev det fastlagt, at der opstår en momsreguleringsforpligtelse, når der sker ændring i anvendelse af ejendomme. I denne nævnte situation vil momsreguleringsforpligtelsen blive erstattet af momsen på salget, hvorfor der ikke skal ske en indbetaling af den resterende momsreguleringsforpligtelse.

204​Jf. momsbekendtgørelsens § 54, stk. 2, 2. pkt.

205 Jf. D.A.5.9.4.1, Levering af nyopførte bygninger

7.2.2 Salg efter 5 år (gammel bygning)

Bygninger der er opført med hensigt på salg, men i stedet bliver udlejet momsfrit (udlejning af beboelsesejendomme), men ender med at blive solgt 5 år efter bygningens færdiggørelse, er som udgangspunkt momsfritaget. Dette skyldes, at bygningerne ikke længere vil blive klassificeret som nye bygninger jf. ML § 13, stk. 1, nr. 9. Det forudsætter dog, at bygningerne har været udlejet for en periode, således at der er sket reel indflytning og bygningerne derved er taget i brug . ²⁰⁶

Som omtalt i problemstilling 3, så vil der opstå en momsreguleringsforpligtelse, når en ejendom, der har været opført med hensigt på salg overgår til momsfri udlejning. Når en ejendom, der har været opført med hensigt på salg, men som har været udlejet (og dermed ibrugtaget) i mere end 5 år efter bygningens færdiggørelse skal sælges, så påhviler der stadig sælger en momsreguleringsforpligtelse, da der som bekendt skal ske regulering over en ti-årige periode . ²⁰⁷ Sælger kan vælge at indbetale resten af momsreguleringsforpligtelsen til Skattestyrelsen i forbindelse med salget eller eventuelt overdrage momsreguleringsforpligtelsen til køberen . ²⁰⁸ Der er dog en række betingelser, der skal være opfyldt, før momsreguleringsforpligtelsen kan overdrages til køber. Betingelserne for overdragelse af momsreguleringsforpligtelsen gennemgås i nedenstående afsnit.

7.2.2.1 Overdragelse af momsreguleringsforpligtelse

Før sælger kan overdrage hele den resterende del af momsreguleringsforpligtelse er det en betingelse, at køber er momsregistreret og har mindst samme fradragsret for ejendommen, som sælger havde på tidspunktet for ejendommens anskaffelse eller fremstilling . Såfremt købers²⁰⁹ fradrag er mindre end sælgers, så kan køber overtage den del af sælgers reguleringsforpligtelse, som svarer til købers fradragsret for ejendommen jf.

momsbekendtgørelsen § 20, stk. 1. Det betyder altså, at det udelukkende er ved erhvervsejendomme, der kan opstå mulighed for at overdrage momsreguleringsforpligtelsen til

206​Jf. momsbekendtgørelsens § 54, stk. 2, 2. pkt.

207 Jf. ML § 44

208 Jf. momsbekendtgørelsen § 20, stk. 1

209 Jf. momsbekendtgørelsen § 20, stk. 1

køber, såfremt køber har mindst samme fradragsret, som sælger havde ved anskaffelsen/fremstillingen af ejendommen . ²¹⁰

Overdragelse af momsreguleringsforpligtelsen er altså ikke relevant, når bygninger sælges uden moms, hvis køber skal anvende ejendommen til boligformål . Dette skyldes, at køberen ²¹¹ ikke kan være frivillig momsregistreret, når formålet med ejendommen er boligformål jf.

problemstilling 3, hvilket betyder køber har en fradragsret på 0 %, hvorfor køber ikke kan overtage momsreguleringsforpligtelsen. Såfremt momsreguleringsforpligtelsen ikke kan overdrages til køber, så skal sælgeren indbetale forpligtelsen til Skattestyrelsen jf.

momsbekendtgørelsens § 20, stk. 1. Såfremt sælgeren skal indbetale den resterende del af reguleringsforpligtelsen til Skattestyrelsen, så skal det ske øjeblikkeligt i forbindelse med salget

. Det betyder altså, at det sker af én omgang og ikke over de resterende antal år.

212

7.2.3 I relation til NL Byg

Som det fremgår af casebeskrivelsen, så opfører NL Byg ejendomme med hensigt på salg. Når bygningerne ikke kan sælges, så udlejes de. I nogle tilfælde sker det, at når bygningerne overgår til udlejning, at de efterfølgende kan sælges. Som det fremgår af ovenstående afsnit, så skal NL Byg afregne moms af salget af bygningerne, hvis salget sker inden for de første 5 år efter ejendommens færdiggørelse, selvom der er sket indflytning (i form af udlejning), da bygningen skal klassificeres som ny bygning . Som nævnt under problemstilling 3 ”udlejning”,²¹³ så vil der opstå en momsreguleringsforpligtelse, når ejendommen overgår til udlejning. Den resterende del af momsreguleringsforpligtelsen skal i dette tilfældes ikke indbetales ²¹⁴ til Skattestyrelsen i forbindelse med salget , da salget vil være momspligt jf. ML § 13, stk. 1, nr. 9.

I de situationer, hvor der først sker salg af bygninger 5 år efter ejendommens færdiggørelse, så vil salget være momsfritaget, da bygningen i momsmæssigt henseende anses for at være gammel jf. ML § 13, stk. 1, nr. 9. Her er det dog vigtigt, at NL Byg er opmærksomme på momsreguleringsforpligtelsen, der opstod i forbindelse med udlejningen. I NL Bygs tilfælde vil momsreguleringsforpligtelsen ikke kunne overdrages til køber, da der er tale om salg af

210 Jf. Søren Engers Pedersen, Moms og fast ejendom, Karnov Group, side 100

211 Jf. Søren Engers Pedersen, Moms og fast ejendom, Karnov Group, side 100

212 Jf. ML § 44, stk. 2

213 Jf. momsbekendtgørelsens § 54, stk. 2, 2. pkt.

214 Jf. D.A.11.7.4.5.4, Salg af momsfritaget fast ejendom ML § 43, stk. 3, nr. 4

bygninger med anvendelse til boligformål, hvorfor køber ikke har fradragsret ved overtagelsen og derfor ikke kan overtage momsreguleringsforpligtelsen . I forbindelse med salget skal NL²¹⁵ Byg derfor selv omgående afregne den resterende del af momsreguleringsforpligtelsen til Skattestyrelsen . ²¹⁶

7.3 Var den momsmæssige problemstilling