Det skal indledningsvist bemærkes, at der er tale om et segment, med relativt små revisionsho-norarer set i forhold til den faglige kompleksitet. Revisor skal således overveje om hun (ønsker at) besidde kompetencer på området, sammenholdt med det honorar der kan indtjenes.
5.2.1. FORRETNINGSMÆSSIGE HENSYN
Klientaccept i relation til en andelsboligforening, synes således hovedsageligt at vedrøre forret-ningsmæssige hensyn, under antagelse af, at revisor er uafhængig og kompetent.
I den forretningsmæssige vurdering, er det indledningsvist relevant for revisor at overveje, at lovgrundlaget i relation til andelsboligforeninger er relativt begrænset, hvorfor det kan være svært at vide udfaldet af en retssag, som vil afhænge af præcedens. Endvidere som følge af, at de ændringer, der har været til lovgrundlaget de senere år, har medvirket til en markant ændring af prisfastsættelsen af andelsboliger. Der foreligger således på nuværende tidspunkt mange gråzoner, som ikke er afprøvet ved domstolene endnu.
Herudover vil det være relevant at overveje forhold omkring bestyrelsen, under henvisning til af-snit 4 omkring interessenter, herunder bestyrelsen og interessekonflikter mv. hvor følgende punkter kan fremhæves:
• Bestyrelsen kan ikke forventes at besidde regnskabsmæssige kompetencer
• Der kan forekomme manglende kontinuitet og manglende videnoverdragelse
41 Kilde: ABF-håndbogen 2012-13 side 151, 1. afsnit sidste punktum
44
• Der foreligger risiko for, at bestyrelsen forsøger at påvirke beslutninger med henblik på at opnå personlige fordele.
Under henvisning til ISA 210 vedr. aftale om revisionsopgavens vilkår, bør revisor således være opmærksom på ovenstående særligt i relation til at ”opnå ledelsens accept for, at den anerken-der og forstår sit ansvar” jf. ISA 210 afsnit 6 punkt b.
Endelig, under henvisning til afsnit 4.4. foreligger der en iboende risiko i foreningen, som følge af at der foreligger en udbredt forventningskløft mellem andelshavere, herunder bestyrelse, og revisor. Revisor bør overveje forholdet og om det eventuelt kan afhjælpes ved at planlægnings-møder, regnskabsmøder samt revisors deltagelse på generalforsamlingen.
Således påtager revisor sig forretningsmæssige risici, som beskrives i det følgende.
5.2.2. REVISORS FORRETNINGSMÆSSIGE RISICI
Overordnet påtager revisor sig et ansvar, som medfører at revisor risikerer følgende:
1. Disciplinærnævnssag 2. Erstatningsansvar 3. Dårlig omtale
I det følgende en beskrivelse af ovenstående.
5.2.2.1. DISCIPLINÆRNÆVNSSAG
I tilfælde hvor revisor har afgivet en erklæring, og der hersker tvivl om hvorvidt revisor har ud-ført revisionen i henhold til lovgivning og god skik, kan der indsendes en klage til revisornævnet (disciplinærnævn for godkendte revisorer). Under henvisning til bilag A, kan det på baggrund af kendelser afsagt i perioden 2004-2011 konstateres, at revisor i langt størstedelen (73 %) af sa-gerne frifindes eller sagen afvises af nævnet. Dette forhold er stik modsat den generelle ten-dens for afgørelser i Revisornævnet, der viser at kun 33 % af sagerne ender med frifindel-se/afvisning af klagen.
Kendelser, hvor revisor er fundet skyldig og tildelt advarsel eller bøde er nærmere beskrevet jf.
bilag A. Der er hovedsageligt tale om forglemmelser og regnefejl, samt et forhold, hvor revisor tillige fungerede som foreningens administrator og således ikke var uafhængig, og idømtes såle-des en større bøsåle-destraf (50 t.kr.).
Det bemærkes at der ikke foreligger kendelser, hvor revisor indklages for deres erklæringsafgi-velse i relation til revisionen af regnskabsmæssige skøn ved opgørelse af dagsværdier for ejen-dom eller finansielle aftaler.
45 5.2.2.2. ERSTATNINGSANSVAR – OGSÅ UDEN FOR KONTRAKT
Som advokat Thomas Rysgaard Rasmussen udtrykker det i artiklen ”Salg af andele: hvem har an-svaret for hvad?” publiceret på ABF’s hjemmeside: ”Perifert i overdragelsesprocessen ses også andelsboligforeningens revisor, der opstiller den årsrapport, som danner grundlag for prissæt-ningen af andelen.”42. Hermed understreger han revisors rolle i relation til prissætningen, og der-med et potentielt erstatningsansvar, såfremt en andelshaver efterfølgende mener at have handlet til en fejlagtig pris.
Revisors erstatningsansvar skal overordnet vurderes ud fra om revisor har handlet ansvarspå-dragende, hvor det skal vurderes, hvorvidt revisor har handlet culpøst. I denne sammenhæng be-mærkes det, at der påhviler revisor et skærpet professionsansvar, hvorefter revisor kan drages til ansvar overfor en tredjemand hvor der ikke foreligger kontraktforhold. Det afgørende punkt er hvorvidt skadelidte har en berettiget forventning om, at revisor ville udvise en given adfærd.
Der foreligger 3 domme, hvor revisor er gjort erstatningsansvarlig. Disse er beskrevet nærmere jf. bilag B. Det bemærkes at revisor ifaldt et solidarisk ansvar med administrator i 2 af dommene, som følge af at: ”Revisor har foretaget den urigtige andelsværdiberegning og administrator har ukritisk lagt den til grund ved fastsættelse af købesummen for andelen”, som advokat B. Ras-mussen beskriver i en artikel om boligret på adm-team.dk med titlen ”Overpris for andelsbolig og det professionelle rådgiveransvar”43.
Alle 3 domme vedrører fejl i opgørelse af andelskronen, hvor der har været tale om regnefejl eller (åbenlyse) fejl i opgørelsesmetoden, og således ikke hvorvidt revisor har misligholdt sit hverv i relation til revisionen af regnskabsmæssige skøn ved opgørelse af dagsværdier for ejendom eller finansielle aftaler.
Det bemærkes dog at dommene er fra før andelskronen på andelsboliger steg markant. Der er andelsboligforeninger, hvor andelskronen er faldet markant fra et år til et andet. Man ser såle-des en stigende tendens til overprissager, som indtil videre, ser ud til at rette sig mod bestyrel-sen og foreningen. I flere tilfælde ses administrator at ifalde ansvar in solidum med foreningen.
Der skal således ikke meget fantasi til at forestille sig, at revisor på et tidspunkt tillige kan blive inddraget i sådanne overprissager.
42 Kilde: ”Salg af andele: Hvem har ansvaret for hvad?” af Thomas Rysgaard Rasmussen, partner i Grubbe Advokater Advokatanparts-selskab august 2001, publiceret på ABF’s hjemmeside: http://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/salg-af-andelsbolig/salg-af-andele-hvem-har-ansvaret-for-hvad/
43 Kilde: http://www.admteamet.dk/advokat-og-jura/artikler-om-boligret/overpris-for-andelsbolig-og-det-professionelle-raadgiveransvar/
46 5.2.2.3. DÅRLIG OMTALE
En ikke uvæsentlig risiko for revisor er dårlig omtale, som ikke nødvendigvis forudsætter at revi-sor har misligholdt sit hverv, men kan bero udelukkende på klientens forhold. Dog vil det ofte medføre en sag, såfremt en andelsboligforening er kommet i mediernes søgelys, fx som følge af at denne er konkurstruet, idet særligt nyere andelshavere, som har købt til en høj pris, vil forsøge at få deres tab dækket i videst muligt omfang. I sådanne tilfælde vil det ofte kræve revisors res-sourcer og honorar til advokat mv. og kan resultere i erstatningssag.
Dårlig omtale kan endvidere ødelægge revisors eksisterende og potentielle fremtidige forretning.
I denne forbindelse bemærkes det endvidere, at revisor, i modsætning til revisornævnssager og retssager, ikke har mulighed for at besvare kritik i forbindelse med dårlig omtale i pressen mv. da revisor er underlagt tavshedspligt.