I forbindelse med revision af en andelsboligforening, er det vigtigt at revisor opnår en forståelse af virksomhedens art. Herunder er der særlige forhold omkring ledelsesstrukturen og ikke mindst interessenterne, som revisor bør være opmærksom på. Således foretages en interessentanalyse.
Følgende interessenter kan identificeres i relation til en andelsboligforening:
- Bestyrelsen – ledelse (deltagende ejer)
- Andelshavere – nuværende (passiv ejer) og potentielle nye
- Rådgivere i forbindelse med overdragelse af andele (fx advokater, ejendomsmæglere mv.) - Långiver til andelsboligforening (realkreditinstitutter og kreditinstitutter)
- Långiver til nuværende og potentielle andelshavere - Det offentlige
- Leverandører - Valuarer (leverandør)
- Administratorer (ledelse / leverandør) - Revisor (leverandør)
- Forsikringsselskaber (ejendomsforsikring, bestyrelsesansvarsforsikring) (leverandør) - Eventuelle lejere, ansatte mv.
Antallet af andelsboliger udgør ifølge Danmarks Statistik ca. 208.000 boliger (2012)36, hvorfor der således kan konstateres et relativt stort antal regnskabsbrugere blandt ejerkredsen – bestyrel-sen som deltagende ejere, og øvrige andelshavere som passive ejere. Disse interesbestyrel-senter findes således at være de primære interessenter, og behandles således nærmere i de følgende afsnit.
4.1.1. BESTYRELSEN
Generalforsamlingen er den øverste myndighed, og denne vælger bestyrelsen på den ordinære generalforsamling. Bestyrelsen består normalt af andelshavere, og der er typisk tale om frivilligt ulønnet arbejde og således ikke professionelle bestyrelsesmedlemmer. Med henvisning til spørge-skemaundersøgelse, Bilag D1.1, kan det konstateres, at der ikke er nogen umiddelbar tendens at spore i demografiske forhold for bestyrelsesmedlemmer, udover en umiddelbar overvægt at mænd. Der er umiddelbart en bred spredning på fagområder. Endvidere kan det konstateres at omkring ¼ kun har meget lidt erfaring med bestyrelsesarbejder, og primært i relation til sports-klubber og faglige foreninger.
36 Kilde: http://www.abf-rep.dk/om-abf/organisation/medlemmerne/
35 Da der er tale om frivilligt arbejde, ser man sjældent kampvalg til bestyrelsesposterne. Endelig bemærkes det, at der ikke kan forventes kontinuitet i bestyrelsen, ej heller sikring af en tilstræk-kelig videnoverdragelse. Vedtægterne vil ofte forsøge at afdække den problematik i videst muligt omfang ved at indføre regler, hvor det fremgår at bestyrelsen vælges for 2 år ad gangen, og valgperioden indrettes således det kun er den ene halvdel af bestyrelsen der afgår. Endvidere vil vedtægterne stille krav til at der skal foreligge bestyrelsesmødereferater, som i videst muligt omfang vil danne grundlag for en videnoverdragelse.
Bestyrelsen har det løbende ansvar for foreningens daglige drift. Opgavernes praktiske udførel-se vil i de fleste andelsboligforeninger blive varetaget af en af generalforsamlingen udpeget ad-ministrator.
Det enkelte bestyrelsesmedlems motivation for at varetage en bestyrelsespost, kan være en eller flere af følgende faktorer (listen er ikke udtømmende):
• Magtbehov
• Interesse for bestyrelsesarbejde
• Eget ønske(/eksternt pres) om at bidrage med en frivillig indsats
• Målet om at sikre en god ledelse af foreningen, idet man mener at besidde de rette kom-petencer
• Mål om at pleje egne særlige interesser (fx gennemførelse af et bestemt byggeprojekt, opnå en højere andelskrone mv.)
I relation til sidstnævnte, fremgår der dog af normalvedtægterne regler om bestyrelsesmed-lemmernes inhabilitet, hvilket begrænser bestyrelsesmedbestyrelsesmed-lemmernes mulighed for indflydelse:
§ 27. Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt bestyrelsesmed-lemmet eller en person, som bestyrelsesmedbestyrelsesmed-lemmet er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse.
I praksis kan det dog være svært at identificere om der foreligger inhabilitet. Det vil afhænge af hvor bredt begrebet ”særinteresser” dækker. Endvidere er det nok de færreste bestyrelser, der er opmærksomme på at der principielt foreligger inhabilitet, såfremt et bestyrelsesmedlem på-tænker at afhænde sin andel og tillige deltager bestyrelsens beslutning om forslag til general-forsamlingen om andelskronens værdi.
På trods af at der er tale om frivilligt arbejde, medfølger der både forpligtelser og ansvar. Som bestyrelsesmedlem er man forpligtet til at yde en aktiv indsats, og man kan tillige pådrage sig et personligt ansvar, hvis man handler i strid med de udstukne kompetencer. Endvidere bemærkes det, at bestyrelsens enkelte medlemmer er valgt blandt andelshaverne, og det kan ikke forventes,
36 at disse har nogen kompetencer i relation til bestyrelsesarbejde, ledelse og drift af en ejendom.
Som følge heraf tegner de fleste foreninger derfor en bestyrelsesansvarsforsikring og en besvi-gelsesforsikring, hvormed både foreningen og bestyrelsesmedlemmet sikres. Den bedste ”forsik-ring” er dog, at bestyrelsen anvender rådgivere, som herefter kan drages til ansvar såfremt for-eningen skulle lide et økonomisk tab.
Bestyrelsen har ansvaret for foreningens årsregnskab, men vil ofte anvende en af bestyrelsen udpeget administrator til den praktiske udførelse, hvorfor det ofte fremgår af vedtægterne at bestyrelse og administrator skal underskrive årsregnskabet. Det bemærkes at dette ikke frihol-der bestyrelsen for sit ansvar.
Endeligt skal det bemærkes, at bestyrelsen udgør en delmængde af foreningens ejere, modsat en professionel bestyrelse i en virksomhed, som er antaget af ejerne til at varetage deres interes-ser. Fænomenet omtales i relation til virksomheder som en ”ejerledet” virksomhed, og fordelen herved er, at informationsasymmetrien mindskes/elimineres. I relations til andelsboligforeninger, er der dog tale om en stor ejerkreds med modsatrettede interesser, hvormed fokus på informa-tionsasymmetrien intensiveres. Der kan således i hovedtræk opstilles følgende væsentligste for-del og ulempe:
FORDEL ULEMPE
Under henvisning til afsnit 2.2.2.1 om principal-agent teorien, har et bestyrelsesmedlem, som tillige er ejer, et eksisterende incitament for at efter-komme ejernes ønsker, der skal således ikke overve-jes motivation via kontraktudformningen.
Det er overvejende sandsynligt, at bestyrelsesmed-lemmet i videst muligt omfang vil pleje egne inte-resser
4.1.2. ANDELSHAVERE – NUVÆRENDE OG POTENTIELLE
Andelshavere er medlemmer af foreningen, som i fællesskab ejer ejendommen som de bebor. An-delshavere har ikke nødvendigvis den samme agenda, da det kan afhænge af deres eventuelle nuværende eller fremtidige planer om at fraflytte og overdrage andelen til en ny andelshaver.
Såfremt en andelshaver overvejer at sælge, vil andelshaveren som udgangspunkt være interes-seret i:
• højest mulig andelskrone
• attraktiv og salgbar andelsbolig (sund økonomi, informativt årsregnskab, …)
37
• ingen risiko for en efterfølgende overprissag
Skal overdragelsen ske til et nærtstående familiemedlem, kan der dog være et ønske om at an-delskronen er så lav som mulig.
Såfremt andelshaveren er bosiddende og ikke påtænker salg i den nærmeste fremtid, vil denne som udgangspunkt være interesseret i:
• en balance som vil afhænge af den enkelte andelshaver omhandlende lavest mulig boligaf-gift vs bedst muligt vedligeholdt ejendom, fællesarealer mv.
• sund økonomi i foreningen – stabil udvikling i boligafgiften og ingen risici (erstatning, ren-testigning, byggesager der løber løbsk, uventede byggesager mv.)
• godt sted at bo (fællesskab)
Potentielle andelshavere har samme umiddelbare interesser som den nuværende andelshaver, men har herudover en interesse i at andelskronen skal være lavest mulig. De nuværende andels-havere, kan være enige eller indifferente, men kan også have en interesse i en høj andelskrone, til dels for at føle sig velhavende, men der kan også være et ønske om at optage lån i andelsboligen, fx til modernisering af lejligheden.
4.1.3. LÅNGIVERE OG ØVRIGE INTERESSENTER
Realkreditinstitutter, der yder lån til foreningen, og kreditinstitutter, der yder lån til andelsha-verne, må tillige tillægges at være blandt de primære interessentgrupper. Kreditfaciliteter til foreningen må dog forventes i væsentligt omfang, at være sikret via pant i ejendommen, hvorfor låntagerne indledningsvist vil have fokus på værdiansættelse af ejendommen, som kreditinstitut-terne i langt de fleste tilfælde vil foretage selv.
Kreditinstitutternes interesse i andelsboligforeningens årsregnskab vil således være, om der foreligger en sund økonomi, herunder fornuftige budgetter og vedligeholdelsesplaner. Der fore-ligger således ikke væsentlige interessekonflikter, som ikke allerede er omtalt under andelshave-re og bestyandelshave-relsen.
Tilsvarende i relation til øvrige interessenter vurderes det tillige at interessekonflikterne i væ-sentligt omfang er omfattet af de konflikter der foreligger internt i ejerkredsen.
Nærværende opgave har valgt at fokusere på ejerkredsen og de problematikker, der ligger i rela-tion til denne gruppe af regnskabsbrugere, hvorfor kreditinstitutter og øvrige interessenter ikke behandles nærmere. Der henvises endvidere til afsnit 1.4 vedrørende afgrænsning.
38