Håndpanteret i byggelånsejerpantebrevet

FIGUR 7

R vn hfirrfi --- --- Byggelångivende bank

► Sekundærpanthaver

1. Indledning

Sikkerhed alene i form af transporter er a f m ange grunde risikofyldt. D et må derfor – så vidt muligt – tilrådes at betinge sigpantesikkerhed i ejendommen.

Hverken byggelånstransport (nfr. G ) eller transport på entreprisesum m er (foran A -C ) m edfører panteret i den pågældende ejendom. H ertil kræves dels en herpå sigtende disposition fra pantsætterens side (nfr. 2) og dels en sikringsakt (nfr. 3).

2. Pantsætningsdispositionen

Pantsætningsdispositionen sker sædvanligvis i form af bygherrens udstedelse a f et ejerpantebrev i forbindelse med en håndpantsætningserklæring til fordel for den berettigede (norm alt bygherrens bank).

Såfrem t A B 72 er gældende for byggeriet, vil i m edfør a f § 28, stk. 2 enhver, der figurerer i fordelingsplanen som kreditor, kunne påberåbe sig sekundæ r (som det siges: »sideordnet forholdsm æ ssig«) håndpanteret i ejerpantebre­

vet, uden at sæ rskilt pantsæ tningserklæring fra bygherren er nødvendig.

Sådanne kreditorer m å dog under alle om stæ ndigheder give den prim æ re håndpanthaver (byggelångivende bank) sædvanlig meddelelse om denne sekundære håndpanteret (efter de almindelige regler herom , jfr. straks nfr. i afsnit 3).

Sikkerhed i byggelånsejerpantebrevet til fordel for andre af byggeriets kreditorer, som ikke figurerer i fordelingsplanen, eller sikkerhed i de tilfælde, hvor A B 72 ikke er vedtaget, kræ ver en herpå rettet, speciel pantsætningser­

klæ ring fra bygherrens (pantsæ tterens) side.

Om m uligheden for at andre gennem såkaldt frem pantsæ tning kan få del i en allerede udstedt håndpanteret, se nfr. i afsnit 7.

En grundsælger, hvis sælgerpantebrev indeholder bestemmelse om ryk­

ning for byggelån og senere fast prioritering, har kun krav på at fa sekundæ r håndpanteret i byggelånsejerpantebrevet, såfrem t det er aftalt. G rundsæ lge­

ren har således ikke noget sædvanem æssigt krav herpå, jfr. U fR 1955.865 ØLD.

H vilke fordringer, panthaveren (bygherrens bank) herefter h a r sikkerhed for, beror på aftalen. D et kan – når blot det gøres udtrykkeligt og klart – retsgyldigt aftales, at panteretten skal give sikkerhed fo r ethvert m ellem væ ­ rende. I så fald om fatter panteretten alle de fordringer, som er opstået ved aftale mellem pantsæ tteren (bygherren) og panthaver (banken), eller hvor pantsæ tteren på anden m åde har m edvirket til, at netop panthaveren (banken) fik det pågældende beløb til gode hos ham, jfr. foran i afsnit A 9 sam t U fR 1951.759 H D . Pantsæ tterens forhold skal med andre ord opfattes som en pantsæ tningsdisposition til fordel for netop denne kreditor (pantha­

veren). I denne forbindelse er forudgående og udtrykkelig aftale herom selvfølgelig – som nævnt – tilstrækkelig sam t at foretræ kke, men også andre m om enter – sam m enhængen mellem forskellige retsforhold, stiltiende forud­

sætninger, faktiske handlinger etc. – kan efter om stændighederne være tilstrækkelige, jfr. f.eks. U fR 1970.852 VLD.

3. Sikringsakten – sekundæ re pantsætninger

Sikringsakten er berøvelse af pantsæ tterens rådighed over ejerpantebrevet – i praksis på den måde, at bygherrens bank far det overgivet i sin besiddelse. Jfr.

gbl. § 22.

I praksis giver dette krav ikke anledning til problem er for så vidt angår prim æ re håndpanthavere – altså håndpanthavere m ed 1. prioritet indenfor

ejerpantebrevets ram m er.

F o r efterfølgende panthavere – med en fællesbetegnelse kaldt sekundæ r­

panthavere – er der derim od grund til at drøfte sikringsakten nærm ere.

Sikringsakten er her meddelelse til den prim æ re håndpanthaver (der sidder inde med ejerpantebrevet) om også at besidde ejerpantebrevet på den sekundæ re panthavers vegne.

H eri ligger bl.a., at meddelelsen skal have en sådan karakter, at den

sekundære håndpanthaver m å gå ud fra, at den prim æ re panthaver ikke vil

udlevere ejerpantebrevet til pantsætteren, men derim od til den sekundære

panthaver, når og hvis den prim æ re panthavers ret over ejerpantebrevet

ophører. K un da er rådighedsberøvelsen effektiv også i forhold til den

sekundære panthaver.

(En prim æ r håndpanthaver, der – uden at have m odtaget formelig meddelelse om den sekundære håndpanteret – ved, at der er indrøm m et sådan ret, bør ikke udlevere ejerpantebrevet til pantsæ tteren, forinden forholdet er afklaret).

D et foran sagte kan også udtrykkes på den måde, at sikringsakten er en bindende underretning til den prim æ re håndpanthaver, jfr. U fR 1958.744 H D . Besvarer denne derfor underretningen på en sådan måde, at det kan befrygtes at ejerpantebrevet udleveres til pantsæ tteren i strid m ed den sekundæ re håndpanthavers ret, er der ingen retsbeskyttelse for denne over for pantsæ tterens om sæ tningserhververe i god tro eller dennes kreditorer.

D et følger til en vis grad heraf bl.a., at det ikke er tilstrækkeligt, at den sekundæ re panthaver giver meddelelse til f.eks. en advokat, n år denne blot er enebem yndiget til at disponere over byggelånet, jfr. U fR 1958.744 H D . H ertil m å kræves, at advokaten på den prim æ re håndpanthavers vegne besad ejerpantebrevet. (M åske vil det være tilstrækkeligt, at advokaten, hvilket dog er upraktisk, er den, som klart disponerer over den prim æ re panthavers (bankens) besiddelsesret over ejerpantebrevet).

5. Forholdet mellem bedre og ringere prioriterede håndpanthavere.

Udvidelse a f kreditten a. O prykningsret

En sekundæ r håndpanteret antages i det praktiske retsliv at rykke autom a­

tisk op lige bag den foranstående panteret (når og i det omfang denne

»svinder in d « ). D enne antagelse er for så vidt i strid med hovedprincippet i tinglysningslovens § 40. E r antagelsen im idlertid holdbar, anses det på den anden side for unødvendigt, at det (i håndpantsæ tningserklæ ringen) er aftalt, at den sekundære panthaver har denne oprykningsret.

D et skal dog bemærkes, at der ikke findes nogen bindende retsafgørelse af de to nævnte spørgsmål. Set fra den sekundære håndpanthavers side m å det derfor anbefales at sørge for vedtagelse om oprykningsret i h åndpantsæ t­

ningserklæringen.

b. Udvidelse a f kreditten

H øjesteretsdom m en i U fR 1958.744 H D tydede på, at den prim æ re (foranstå­

ende) panthaver på fo rh å n d kunne betinge sig sikkerhed også for frem tidige fordringer, selv om pantsæ tteren i m ellem tiden havde ydet sekundæ r hån d ­

panteret til trediem and, og selv om den prim æ re håndpanthaver havde m odtaget meddelelse om den sekundære håndpantsæ tning. F o r at bevare denne ret – der for så vidt kunne siges at være stridende mod hovedprincip­

pet i tinglysningslovens § 40 – m åtte den prim æ re panthaver form entlig » ved

noteringspåtegningen« tage forbehold om udvidelsesretten.

To helt nye højesteretsdom m e har im idlertid bragt betydelig og tiltræ ngt klarhed i disse meget praktiske og om tvistede problemer:

U fR 1979.566 angik forholdet mellem to håndpantsætninger – en prim æ r håndpanteret til en bank og en sekundæ r til K ildeskattedirektoratet. Banken havde på sædvanlig m åde betinget sig sikkerhed i ejerpantebrevet for alle eksisterende og fremtidige krav. Senere gav debitor K ildeskattedirektoratet sekundæ r håndpanteret i ejerpantebrevet – ligeledes til sikkerhed for al aktuel og frem tidig gæld – næst efter bankens sikkerhed for et beløb på 35.000 kr., hvilket var lidt m ere end bankens faktiske tilgodehavende på dette tidspunkt. Banken fik meddelelse om den sekundære håndpanteret, som den noterede med forbehold bl.a. om fortrinsret også for frem tidigt opstående gæld. Efter at bankens krav var øget ud over de nævnte 35.000 kr., opstod på en senere tvangsauktion spørgsm ålet om bankens ret til – trods den sekundære håndpantsæ tning – at opnå fortrinsberettiget dækning også for de krav, som var opstået efter, at banken havde modtaget meddelelse om den sekundæ re håndpanteret.

Bankens ret blev underkendt, da den pågældende udvidelse af gældsstiftel­

sen ikke havde været nødvendig til imødegåelse a f tab fo r banken eller i øvrigt til varetagelse a f andre interesser end skyldnerens.

D et statueredes ved dom m en tillige, at den sekundære håndpanthavers passivitet over for bankens nævnte forbehold i noteringspåtegningen ikke kunne tillægges nogen retsvirkning.

R etstilstanden kan form entlig herefter i store træ k beskrives som neden­

for, hvilket i det væsentlige er i overensstemmelse m ed frem stillingen hos Illum : Om Ejerpant og P anteprioritet (1961) s. 75 ff., især s. 91 ff.

En foranstående eller prim æ r håndpanthaver, der retm æssigt h ar betinget sig håndpanteret i ejerpantebrevet for al nuværende og frem tidig gæld, har sikkerhed forud for en sekundæ r håndpanthaver for følgende krav:

1) gældsforøgelse i god tro om den sekundære håndpanteret (rent praktisk, n år meddelelse herom ikke er givet til den foranstående håndpanthaver), 2) krav, der opstår »automatisk«, såsom renter og eventuelle om kostninger, 3) fordringer, som hidrører fr a tidligere påtagne forpligtelser, f.eks. et kau-

tionsansvar, som nu er blevet aktuelt, eller et erstatningsansvar i henhold til en kontrakt, som nu er m isligholdt af skyldneren, samt

4) krav, der opstår / andre særlige tilfælde, hvor den foranstående håndpant­

haver må antages at have et beskyttelsesværdigt krav på (fortsat) at yde

kredit, såsom sikkerhed for løbende vareleverancer, hvor retsforholdet

ikke uden videre kan fordres afbrudt i utide, afholdelse a f nødvendige

udgifter til imødegåelse a f tab eller i øvrigt til varetagelse af egne

beskyttelsesværdige interesser. Som et eksempel kan måske nævnes

betaling a f ydelser på foranstående prioriteter i det omfang betalingen

ikke m edfører indtrædelsesret i disse panthaveres ret. Den direkte m od­

sætning til tilfælde som de nævnte, er forstræ kninger, som den foranstå­

ende panthaver yder skyldneren udelukkende i dennes interesse.

G år m an som anført foran i afsnit a ud fra, at en sekundæ r håndpanteret h a r autom atisk oprykningsret, vil den sekundære håndpanthaver, hvis priori­

tet er blevet forringet på grund a f de foran under l)- 4 ) nævnte forhold, rykke op efterhånden, som skylden til den prim ære håndpanthaver atter form ind­

skes. D enne oprykningsret gælder dog kun ubetinget, indtil skylden til den prim æ re håndpanthaver når den størrelse, den havde, dengang den sekun­

dæ re håndpanteret blev givet. Om den sekundære håndpanthavers ret rykker op i videre omfang, afhæ nger af en fortolkning a f den pågældende sekundære håndpantsæ tningserklæ ring, herunder om stændighederne ved panterettens stiftelse.

Såfremt den sekundære håndpantsæ tningserklæ ring efter sit eget indhold – ligesom i den foran om talte dom – respekterer en skyld til den prim ære håndpanthaver a f en bestem t størrelse, vil den prim æ re håndpanthaver altid frit kunne udvide gælden indtil dette beløb. D et samme gælder andre tilfælde, hvor det m å antages at have været hensigten, at den sekundære håndpanthavers ret ikke skulle kunne anfægte den prim æ re håndpanthavers ret indtil det beløb, der skyldtes til denne på det tidspunkt, da den sekundære håndpanteret blev givet.

H a r den sekundære håndpanthaver derim od faet tillagt prioritet næst efter den prim æ re håndpanthavers tilgodehavende »til enhver tid « eller »til enhver tid, for tiden x k r .« eller lignende, m å det form entlig antages, at den sekundæ re håndpanthaver rykker op ved gældsform indskelse til den pri­

m ære håndpanthaver, og at dennes panteret kun kan udvides igen på bekostning af den sekundære håndpanthavers ret, såfrem t der foreligger et af de foran nævnte udvidelsestilfælde l)-4 ).

U nder hensyntagen til den usikkerhed, anvendelsen a f de foranstående regler kan føre med sig i de enkelte tilfælde, bør entreprenører, leverandører og andre, som yder kredit til byggeriet imod sekundæ r håndpanteret i byggelånsejerpantebrevet, dog alligevel så vidt m uligt og snarest sikre sig, at den prim æ re håndpanthaver (byggelångivende bank) erklæ rer sig indforstået med, at ejerpantebrevet udelukkende tjener til sikkerhed fo r udbetalinger til det pågældende byggeri. Såfremt banken på det tidspunkt, da den indgår pantsæ tningsaftalen med bygherren, ved (= er i ond tro om), at A B 72 er vedtaget, følger det dog allerede a f § 28, stk. 2 og 3 i disse, at banken ikke kan give anden kredit med fortrinsberettiget sikkerhed i ejerpantebrevet.

H øjesteretsdom m en i U fR 1979.569 angik en håndpanthavers – en banks –

ret over for nogle udpantninger. D om m en – der ikke her skal refereres i

detaljer – fastslog først den hidtil anerkendte regel, at udlæg og udpantning

kan besætte en uudnyttet plads inden for et tinglyst ejerpantebrevs ram m er, så længe dette henstår lyst sidst i prioritetsræ kken. Rettighederne placeres um iddelbart efter håndpanthaverens faktiske tilgodehavende på det tids­

punkt, da udlæg eller udpantning blev foretaget – eventuelt på lysningstids- punktet for disse rettigheder.

D ernæ st statueredes i relation til bankens adgang til gældsudvidelse det samme, som den foran om talte dom, nemlig at udvidelsen, efter at banken havde m odtaget meddelelse om udpantningerne, ikk e havde været nødvendig til imødegåelse a f tab fo r banken eller i øvrigt til varetagelse a f andre interesser end skyldnerens.

Endvidere m å H øjesteret – dog ikke udtrykkeligt – antages at have taget stilling til den oprykningsret, der tilkom m er udlæg og udpantning. D om m en m å form entlig i så henseende opfattes således, at såfrem t udlæg og u dpant­

ning på grund a f undladt meddelelse til håndpanthaveren bliver skubbet nedad i prioritetsordenen ved udvidelse a f skylden til håndpanthaveren, rykker disse rettigheder autom atisk op, indtil de når den plads, de havde ved foretagelsen (lysningen?) – nemlig um iddelbart efter den aktuelle gæld til håndpanthaveren på dette tidspunkt – såfrem t håndpanthaverens krav atter m indskes til dette beløb (eller til et endnu m indre beløb). D erim od rykker udlæg og udpantning i denne situation ikke længere op end til den plads, de besatte på udlæ gstidspunktet (tinglysningstidspunktet?). M indskes derfor håndpanthaverens tilgodehavende efter dette tidspunkt, opstår der et ejer­

pant, som bl.a. håndpanthaveren vil kunne besætte ved gældsudvidelse i overensstemmelse med den oprindelige aftale med debitor. D et skal dog tilføjes, at den ledige plads i givet fald tillige vil kunne udnyttes a f debitor på anden måde, bl.a. ved afgivelse a f en sekundæ r håndpanteret til en tredje­

m and.

Endelig tillagde heller ikke denne dom det nogen betydning, at udpant­

ningshaveren havde udvist passivitet over for et vidtgående forbehold i bankens noteringspåtegning.

c. Særlig om forholdet til grundprioriteten

Såfremt AB 72 er vedtaget, m å sekundære håndpanthavere være forberedt på, at indehaveren af grundprioriteten (sælgerpantebrevet) kan have faet tillagt sekundæ r håndpanteret i byggelånsejerpantebrevet. I så fald må indehaveren a f grundprioriteten form entlig gå forud for de (øvrige) sekun­

dæ re håndpanthavere, også selv om disse – før indehaveren a f sæ lgerpante­

brevet – h ar givet byggelångivende bank meddelelse om deres panteret, jfr.

AB 72 § 28, stk. 2.

6. Genbrug a f m idlertidigt uvirksomm e ejerpantebreve

Såfremt et ejerpantebrev i en ikke helt kortvarig periode har været »ude af

b rug« og atter agtes benyttet, bør håndpanthaveren ved eftersyn a f tingbo­

gen sikre sig, at der ikke er lyst m ellem kom m ende rettigheder, såsom udlæg og »indbrudspantebreve«. Jfr. U fR 1975.979 VLD.

7. »Frem pantsætning«

A t eksempelvis hovedentreprenøren har faet (sekundæ r) håndpanteret i ejerpantebrevet til sikkerhed for sit krav imod bygherren, m edfører som næ vnt foran i afsnit 2 ikke uden videre, at også de, som vedrørende byggeriet står i retsforhold til hovedentreprenøren (dennes bank, underentreprenører, leverandører etc.), far sådan håndpanteret. H ovedentreprenøren kan im id­

lertid form entlig frem pantsæ tte (en del af) sin panteret til disse personer – sæ rskilt eller tillige med transport på entreprisesum m en – til sikkerhed for sin skyld til disse. M en det m å understreges, at transporten og håndpanteret­

ten er to helt forskellige rettigheder, som kræver hver sine foranstaltninger foretaget for at nyde den tilsigtede retsbeskyttelse.

Ved frem pantsæ tning a f (sekundæ r) håndpanteret skal meddelelse gives til den, der som prim æ r håndpanthaver sidder inde med ejerpantebrevet.

Frem pantsæ tning a f omsætningspapirer, herunder ejerpantebreve i fast

ejendom, kan dog næppe ske på en sådan måde, at dokum entet overgives til

andre end dem, som pantsæ tteren selv direkte har givet håndpanteret til.

In document 53U d g iv et af (Sider 31-38)