Vi vil nu se på størrelsen af de boliger, som folk flytter ind i. Vi ser også på hus-lejeniveauet, men kun for almene boliger, idet det er svært at sammenligne udgifter for forskellige ejerformer – almene boliger og privat udlejning kunne umiddelbart sammenlignes, men bl.a. fordi det alligevel er sammenligningen med ejerboliger, der er mest relevant i sammenhængen, har vi undladt at gøre det.
6 Et krav om yderligere 1.000 kr. pr. måned i faste omkostninger vil mindske den maksimale kontantpris med knap 150.000 kr. for husstande med høje indkomster. For andre husstande vil det ofte være reglen om bruttoindkomst, der er den lempeligste (og gældende i vores beregninger), og derfor vil små variationer i de faste omkostninger ikke påvirke de beregnede lånemuligheder.
Den ækvivalente boligstørrelse (boligstørrelse i forhold til husstandsstørrelsen), indflytterne i de almene boliger har til rådighed, er omtrent som i privat udlejning og i andelsboliger, men mindre end i ejerboliger. Det ses i figur 2.10, hvor værdien for de mindste boliger er vist (første kvartil). (Forskellene over ejerformer er i øv-rigt omtrent de samme, hvis man ser på gennemsnitsværdier frem for første
Figur 2.10.
Ækvivalent boligstørrelse, særskilt på ejerformer, år 2000, 1. kvartil.
Kvadratmeter (Q1)
0 10 20 30 40 50 60
Ejerform
Almn. Pr. udl. Ejer Andel
Kilde: Danmarks Statistik, 1 pct.-stikprøven og stikprøven af almene boliger, se Rasmussen (2002a).
Anm.: Se definitionen af de anvendte begreber i Rasmussen (2002a). Beregnet for personer mellem 25 og 65 år.
kvartil, men niveauet er 15-20 kvadratmeter højere). Der er ikke den store udvik-ling i boligstørrelsen over tid for indflytterne, så det er kun tallene for år 2000, der er vist.
Huslejeniveauet og boligstøtten for indflytterne i de almene boliger er vist i tabel 2.4 og 2.5. Huslejeniveauet er lidt mindre i 1999 end i 1995 (i faste priser). Med-virkende hertil er, at en del lån er omprioriteret i perioden, og at der har været loft over, hvor meget driftsudgifter måtte påvirke huslejen. Middelhuslejen er under
3.500 kr. pr. måned, så selve niveauet er lavt – i hvert fald sammenlignet med de løbende udgifter i (belånte) ejerboliger.7
Tabel 2.4.
Årlig husleje for indflyttere i almene boliger.
1995 1999
Median 41.247 40.753
Første kvartil 32.286 31.640
Kilde: Danmarks Statistik, 1 pct.-stikprøven og stikprøven af almene boliger, se Rasmussen (2002a).
Anm.: Faste priser (2002 er basis). Beregnet for personer mellem 25 og 65 år. Median er brugt frem for gennemsnit, da en del observatio-ner har urealistisk høje værdier. Oplysningerne findes kun for de år, hvor der er almindelig ejendomsvurdering.
Tabel 2.5.
Årlig husleje og boligstøtte for indflyttere i almene boliger, der modtager boligstøtte.
1995 1999
Husleje, median 35.286 36.888
Boligstøtte, median 13.335 12.711
Kilde: Danmarks Statistik, 1 pct.-stikprøven og stikprøven af almene boliger, se Rasmussen (2002a).
Anm.: Faste priser (2002 er basis). Beregnet for personer mellem 25 og 65 år.
Boligudgifterne kan yderligere nedbringes, hvis husstanden kan modtage boligstøt-te. Gennemsnitligt over alle indflyttere (modtagere såvel som ikke modtagere) er boligstøtten ikke så høj – kun omkring 3.000 kr. pr. år. Gennemsnittet over mod-tagere er derimod ganske højt – nemlig ca. 15.000 kr. pr. år. Huslejen nedbringes således betragteligt for dem, der modtager støtte.
Selv om man naturligvis ikke kan vide, hvor dyre de almene boliger vil være på ejerboligmarkedet, er det dog svært at forestille sig andet, end at boligudgiften gennemsnitligt set ville stige, hvis de blev omdannet til ejerboliger og solgt til mar-kedsværdi. Målt alene ved kombinationen af boligstørrelse og boligudgift er ind-flytterne i almene boliger godt stillede.
7 Men der hører mere end de umiddelbare udgifter til historien om udgifter i ejerboliger – medregnes fx gevinsten ved ændringer i boligprisen har dette kapitels forfatter boet til en månedlig udgift på langt under nul siden erhver-velsen af lejlighed i 1995. Omvendt kan man ikke regne med sådanne prisstigninger, da kontantprisen svinger me-get. Og prisudsvingene i sig selv er en ulempe ved at eje boligen.
Konklusion
I dette kapitel er indflytterne til almene boliger i perioden 1995-2000 beskrevet og sammenlignet med indflytterne i andre boliger. Det bagvedliggende formål har væ-ret at belyse, hvilke problemer mennesker med lav indkomst eller ringe arbejds-markedstilknytning med rimelighed kan tænkes at få, hvis de almene boliger sæl-ges.
Blandt indflytterne til almene boliger er der mange med lav indkomst og/eller rin-ge arbejdsmarkedstilknytning sammenlignet med indflytterne til andelsbolirin-ger, pri-vat udlejning og specielt ejerlejligheder (jf. afsnittet ’Lav indkomst …’). Det skyl-des næppe kun, at almene boliger er mindre end (eller på andre måder fysisk for-skellige fra) ejerboliger (jf. afsnittet ’Lav indkomst …’), men også selve organisati-onsformen, herunder tildelingen af boliger via kommunal anvisning. Hvis de al-mene boliger sælges, ville mange af dem, der potentielt ville flytte i en almen bolig stå i en situation, hvor det er svært at se, hvordan de skulle kunne finansiere en ejerbolig med de aktuelle boligpriser (jf. afsnittet ’Alternative muligheder …’).
Omvendt er der faktisk en del med ringe arbejdsmarkedstilknytning, der flytter i ejerboliger (jf. afsnittet ’Lav indkomst …’).
I den betragtede periode er andelen af ledige, der flytter i almennyttige boliger re-duceret væsentligt, hvilket kan ses som en afspejling af de generelt bedre konjunk-turer i økonomien. Andelen af indflyttere, der er førtidspensionister eller generelt afhængige af offentlig støtte, er ikke faldet i perioden. Indkomsten blandt de ind-flyttere i almennyttige boliger, der har lavest indkomst, er vokset en smule (4 pct.
realt) i perioden. Samlet set er indflytterne i almene boliger i perioden således ka-rakteriseret ved svagt stigende indkomst og en lille forbedring af arbejdsmarkeds-tilknytningen.
Det er meget markant, at enlige udgør en stor del af indflytterne i almene boliger (jf. afsnittet ’Civilstand og alder …’ her i kapitlet), herunder enlige med børn.
Det absolutte niveau for boligudgiften i almene boliger må siges at være lavt (jf.
afsnittet ’En middelstor bolig …’). Det er derfor svært at forestille sig andet, end at omformning til ejerboliger vil øge udgiften for nye indflyttere i disse boliger.
Dog vides det naturligvis ikke, hvad markedsprisen for solgte almene boliger vil være. Hvis prisen bliver meget lav, vil nogle af de personer, der hidtil typisk er flyttet i almene boliger, kunne flytte ind i de solgte boliger.
Det samlede indtryk af de statistikker, der er vist, må være, at mange med lav ind-komst og ringe arbejdsmarkedstilknytning vil få væsentligt større boligproblemer, end de har nu, hvis mange af de almene boliger sælges, og hvis der ikke foretages andre, kompenserende, politiske tiltag, der forbedrer disse menneskers vilkår.
K A P I T E L 3
I N D F L Y T T E R E I T O R - B O L I G E R - F Ø R O G E F T E R K Ø B E N H A V N S K O M M U N E S S A L G
Indledning
Regeringens overvejelser om at lade beboerne i de almennyttige boliger købe deres bolig, jf. Økonomi- og Erhvervsministeriet (2002), har rejst spørgsmålet om, hvorvidt folk med lav indkomst eller lille tilknytning til arbejdsmarkedet får ringe-re muligheder på boligmarkedet, hvis kommunernes muligheder for boliganvisning forværres i forbindelse med et sådant salg. Et ’naturligt eksperiment’, der kan kaste lys over effekterne af sådanne ændringer i boligers ejerforhold, er Københavns Kommunes salg af sine boliger i sidste halvdel af 1990’erne. Disse såkaldte TOR-boliger (efter selskabet, der solgte TOR-boligerne) overgik for langt de flestes vedkom-mende til at være andelsboliger. I COWI (2000) er en række konsekvenser af salget beskrevet, dels på baggrund af interview, dels på baggrund af statistiske oplysnin-ger. Dette kapitel benytter alene statistiske oplysninger og fokuserer lidt nøjere på spørgsmålet om mulighederne for at flytte ind i disse boliger for folk med fx lav indkomst, end COWIs papir gør.
I kapitlet ser vi på udviklingen over tid i en række økonomisk-sociale mål for ind-flytterne i TOR-boligerne, fx indkomst. Spørgsmålet er, om det efter salget er me-re velstående husstande, der er flyttet ind i boligerne. Hvis det er tilfældet, kunne det tages som en indikation på, at de ringere stillede husstande, der søger bolig, har fået vanskeligere kår som følge af skiftet i ejerform.
I næste afsnit ser vi på udviklingen i perioden 1994-2000 af forskellige økonomi-ske og arbejdsmarkedsmæssige forhold for indflytterne til TOR-boliger. Derefter ser vi på civilstand og alder. Identifikationen af TOR-boligerne er beskrevet i Rasmussen (2002b).