5. Det danske boligmarkeds udvikling
5.1 Boligprisudviklingen
Som datagrundlag for dette afsnit benytter vi SKATs publikationer, Ejendomssalg, på halvårlige observationer fra 1974 til 2011. Hvis vi først kigger på det samlede danske boligmarked, så kan vi på nedenstående graf se, at det langt hen ad vejen netop er gældende, at boligpriserne har bevæget sig på nogenlunde samme niveau som forbrugerpriserne generelt. Vi kan dog også se, at priserne ligger væsentligt højere på nuværende tidspunkt, end tilfældet har været i perioden fra 1974.
Prisniveauet i dag er godt 25 % højere end ved udgangspunktet i 1974. Det er dog mere interessant at betragte grafens udvikling, da prisniveauet i udgangspunktet ikke nødvendigvis afspejler den generelle ligevægt. Det kan i den forbindelse nævnes, at oliekrisen i perioden op til 1974 meget vel kan have været ensbetydende med lave realpriser på boligmarkedet. Det ligger dog uden for denne opgaves formål at foretage en undersøgelse på det område.
36
Figur 5.1: Boligprisudviklingen i Danmark for enfamiliehuse 1974-2011, korrigeret for inflation, indeks (1974=1).
Kilde: SKATs halvårlige publikationer ”Ejendomssalg”.
Fra 1974, hvor vores data begynder, ser vi i de første år en mindre realstigning i boligpriserne, men denne afløses i slutningen af 1970’erne af ret markante prisfald de følgende år. Herefter ser vi en realprisstigning igen i starten af 1980’erne, men denne afløses igen af et fald fra 1986 og frem til 1993, hvor bunden nås. Det lave realprisniveau på dette tidspunkt kan skyldes den økonomiske krise, der var i det danske samfund i dette tidsrum. Startende i 1993 ser vi realprisstigninger på boligmarkedet helt frem til 2007, inden der igen kan konstateres et fald. I en publikation fra Økonomi- og Erhvervsministeriet beskrives det, at en cyklus på boligmarkedet normalt varer ca. 10 år, hvoraf de 5½ er optur (Økonomi- og Erhvervsministeriet, 2010). Denne tendens kan tilnærmelsesvis beskrive udviklingen på det danske boligmarked frem mod årtusindeskiftet, men de 14 år med realprisstigningerne fra 1993 til 2007 adskiller sig her markant fra denne cyklus. Det ser altså ud som om, at der i starten af dette årtusinde har været en afkobling fra det generelle prisniveau – dette er også kaldet en boligprisboble. Det kan så diskuteres, hvorvidt markedet befinder sig i en sådan boble, men dette ligger udenfor denne opgaves afgrænsning.
0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 1,8 2
1974 1979 1984 1989 1994 1999 2004 2009
År
Real boligprisudvikling
37
Bevæger vi os et niveau længere ned i analysen, og ser på den regionale udvikling, så får vi et billede af, at prisudviklingen for regionerne ser meget ensartet ud frem til midten af 1990’erne.
Figur 5.2: Boligprisudviklingen for enfamiliehuse på regionsniveau 1974-2011, korrigeret for inflation, indeks (1974=1).
Kilde: SKATs halvårlige publikationer ”Ejendomssalg”.
Fra slutningen af det 20. århundrede og frem til i dag har hovedstadsregionen derimod skilt sig markant ud fra de øvrige regioner, da der her i gennemsnit er observeret markant højere boligprisstigninger, end tilfældet er for resten af landet. Også Region Sjælland ser ud til at have oplevet højere boligprisstigninger, end tilfældet har været for de øvrige tre regioner. Det indikerer, at der er større sandsynlighed for korrelation, når vi ser på datasættet fra 1974, end når vi betragter det fra 1992. Derudover kan vi snarere forvente korrelation imellem de tre vestligste regioner indbyrdes, end tilfældet er til de to sjællandske regioner.
Regionernes indbyrdes boligprisudvikling kan også belyses ved at sætte disse overfor Danmarks samlede boligprisudvikling. Hvis vi som tidligere beskrevet antager, at prisudviklingen i forskellige områder tilnærmelsesvis følges ad, så bør en faktorberegning for et enkelt område have en nogenlunde vandret kurve, når vi kigger på regionernes boligprisudvikling overfor det samlede lands boligprisudvikling.
0 0,5 1 1,5 2 2,5
1974 1984 1994 2004
År
Real boligprisudvikling
Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland
38
Figur 5.3: Faktorudviklingen for enfamiliehuse på regionsniveau 1974-2011, korrigeret for inflation. Faktorerne er beregnet i forhold landets gennemsnitlige priser.
Kilde: SKATs halvårlige publikationer ”Ejendomssalg”.
Vi kan i data se, at Region Hovedstaden fra 1974 og frem til 1998 stort set har ligget i området fra 1,34 til 1,52 – dette er altså faktoren, der skal ganges på landets gennemsnitlige boligpriser for at få prisen på en gennemsnitlig bolig i hovedstadsregionen. Dette er i vores optik en nogenlunde stabil periode. Herefter sker der imidlertid det, at boligpriserne i hovedstadsregionen stiger voldsomt i sammenligning med det øvrige land. Vi kan således observere, at faktoren i Region Hovedstaden når meget tæt på 2 i slutningen af 2006, hvorefter der igen ses et meget markant prisfald i de følgende år. Vi når dog ikke helt ned på niveauet fra før 1998, og den seneste tendens er øjensynligt endnu en stigning. Det er måske lidt tidligt at konkludere, at der er mere end blot en midlertidig forskydning af prisniveauet, men det vil fremtiden vise. Eftersom data indeholder hele populationen, så vil det selvfølgelig være tilfældet, at en stigning i en af regionerne vil medføre et fald i en eller flere af de øvrige regioner. Set over hele dataserien, så er det særligt Region Syddanmark og Region Nordjylland, der har bevæget sig i den modsatte retning af Region Hovedstaden.
Kigger vi på boligprisudviklingen inden for de ti største byer i Danmark, så er realboligpriserne i København fordoblet fra 1998 og frem til i dag, og også Århus og Roskilde har oplevet en voldsom realprisvækst, der dog er fortaget de seneste fem år i forhold til de andre byer i undersøgelsen. Det
0,5 0,7 0,9 1,1 1,3 1,5 1,7 1,9 2,1 2,3
1974 1984 1994 2004
Faktor
År
Faktorudvikling
Region København Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland
39
kan bemærkes at boligpriserne i de ti byer generelt set er steget mere end inflationen, hvis vi ser bort fra Randers, der faktisk ligger marginalt lavere end udgangspunktet i 1974.
Figur 5.4: Boligprisudviklingen for enfamiliehuse på byniveau 1974-2011, korrigeret for inflation, indeks (1974=1).
Kilde: SKATs halvårlige publikationer ”Ejendomssalg”.
Realpriserne har i en lang periode bevæget sig under udgangspunktet i 1974, og det anes, at flere af byerne næsten havde halverede realboligpriser i starten af 1990’erne. En del af forklaringen kan henledes til det faktum, at vores dataserie indeholder prioriterede priser frem til 1985, hvorefter serien overgår til kontantpriser. Hvad der er mere interessant for denne opgave, det er, hvordan priserne har bevæget sig i forhold til hinanden. Her kan vi se, at byerne har fulgtes godt ad frem til årtusindeskiftet, hvor særligt København, Roskilde og Århus har skilt sig ud. Det er dog ikke kun for de tre byer, at spredningen er blevet større. Nederst har vi Randers og Esbjerg, der er de to byer, der ligger nærmest udgangspunktet i 1974. Herefter har vi en klynge indeholdende Odense, Aalborg, Vejle, Kolding og Horsens. Vejle og Kolding skiller sig lidt ud ved årtusindeskiftet og fem-seks år frem, ligesom Horsens gør det på tidspunktet omkring slutningen af 2006. Foruden disse mindre afvigelser følges byerne i klyngen dog ret godt ad. Og endelig har vi som nævnt København, Roskilde og Århus. I perioden frem til slutningen af 1990’erne har de relativt identiske forløb, men herfra er stigningen i København væsentligt højere end de to andre byer. Der er dog indikationer på, at de to andre byer følger med – dog i et mere moderat tempo. Roskildes kraftige
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3
1974 1979 1984 1989 1994 1999 2004 2009
År
Real boligprisudvikling
København Roskilde Odense Esbjerg Horsens Kolding Vejle Randers Århus Aalborg
40
boligprisudvikling ser ud til at starte nogle år før den tilsvarende i Århus, men efterhånden stabiliserer niveauet sig internt imellem de to byer.
Udviklingen kan som sagt også skildres ved at beregne den faktor, som boligerne i hver enkelt by følger i forhold til landsniveauet. Det vil altså sige, at hvis markedet i f.eks. København ligger 40 % højere end for det samlede land, så vil faktoren være på 1,4. Denne faktor bør være rimeligt konstant set over tid, hvorfor relativt vandrette grafer må formodes at forekomme i det nedenstående diagram.
Figur 5.5: Faktorudviklingen for enfamiliehuse på byniveau 1974-2011, korrigeret for inflation. Faktorerne er beregnet i forhold landets gennemsnitlige priser.
Kilde: SKATs halvårlige publikationer ”Ejendomssalg”.
Imidlertid kan vi igen konstatere, at København er steget markant, imens Roskilde og Århus også har bevæget sig væk fra den ellers relativt konstante boligprisfaktor indtil starten af dette årtusinde.
Det ser dog ud til, at de to byer atter nærmer sig den faktor, man historisk set har skullet benytte for at finde boligpriserne i byerne. De resterende syv byer har over hele forløbet bevæget sig relativt konstant omkring udgangspunktet, men der anes et mindre fald. Det kan muligvis forklares med prisudviklingen i de tre førnævnte byer, da de hiver det samlede lands gennemsnitlige boligpriser op, og derfor automatisk vil have en faldende indflydelse på de andre områder.
0,5 1 1,5 2 2,5
1974 1979 1984 1989 1994 1999 2004 2009
Faktor
År
Faktorudvikling
København Roskilde Odense Esbjerg Horsens Kolding Vejle Randers Århus Aalborg
41
I forhold til en eventuel ripple-effekt, så er det interessant at se på de perioder, hvor det samlede land har oplevet vendepunkter i den inflaterede prisudvikling. Bruger vi her de indekserede realpriser med 1974 som basisår, så observeres de tydeligste vendepunkter på følgende tidspunkter (se Figur 5.1):
- 2. halvår 1979 (toppunkt med værdi 1,174) - 2. halvår 1982 (bundpunkt med værdi 0,678) - 1. halvår 1986 (toppunkt med værdi 0,866) - 1. halvår 1993 (bundpunkt med værdi 0,577) - 1. halvår 2008 (toppunkt med værdi 1,482) - 1. halvår 2009 (bundpunkt med værdi 1,316) (Se Excel-bilaget Databehandling SKAT/Inflation)
Perioderne op til og efterfølgende for hvert af disse tidspunkter kan muligvis give en indikation på, om der eksisterer en ripple-effekt i Danmark. Kan vi f.eks. aflæse, at København oplever prisstigninger inden de andre byer i bundpunkterne, så kan det tyde på, at København er ledende for prisudviklingen.
Det ser imidlertid ikke ud til, at ændringen fra positiv til negativ prisudvikling optræder anderledes i København, end tilfældet er for det samlede land. Det er i Appendiks 5.1 markeret, hvornår top- og bundpunkterne indtræder for alle byerne, men der er tydeligvis ikke noget mønster i udviklingen. Vi kan dog se, at spredningen i forhold til vendepunkterne var meget lille i 1986 og 1993, hvorimod der er stor spredning ved de øvrige vendepunkter. I vendepunktet ved finanskrisen kan vi observere, at det er Vejle og Randers, der først når et toppunkt. Det er dog ikke klart, at boligpriserne i de to byer for alvor falder fra dette punkt, da der kan observeres flere vendepunkter i de følgende halvår.
Det kan derfor godt se ud som om, at København og Roskilde først når det reelle vendepunkt, da vi her kan observere faldende reale boligpriser i de fem halvår, der følger fra 2. halvår 2006. Dernæst kan vi fra det følgende halvår se konstant faldende realboligpriser i Århus, Odense og Horsens. For Aalborg synes vendepunktet at indtræffe med yderligere et halvt års lag, hvorimod udviklingen i Esbjerg og Kolding på linje med Randers og Vejle synes mere uklar.
For regionerne gælder det ligeledes, at vi i den første del af dataserien observerer et uklart mønster i vendepunkterne, ligesom vendepunkterne i 1986 og 1993 sker mere eller mindre simultant. Ser vi på de seneste år, så ser det på regionsniveau ud til, at Region Hovedstaden først når vendepunktet
42
ved finanskrisen indtræffen. Herefter følger Region Sjælland et halvt år senere, imens de øvrige regioner kommer yderligere et halvt til et helt år senere.
I de seneste år har vi således indikationer på, at særligt København og Roskilde kan have tendens til at nå permanente vendepunkter før de andre byer. Ligeledes kan vi for regionerne observere, at Region Hovedstaden og Region Sjælland havde vendepunkter i realboligprisudviklingen før de andre regioner. Over hele perioden fra 1974 til 2011 er det derimod svært at konstatere andet, end at udsvingene er markant større i Region Hovedstaden og Region Sjælland, hvis vi kigger på regionerne, og for byernes vedkommende er det samme tilfældet for København, Århus og Roskilde. Her kan vi i øvrigt sammenligne med en af undersøgelserne af det britiske boligmarked, hvor Holly, Pesaran og Yamagata viser den reale prisudvikling i Storbritannien. Her ses det, at priserne i London og Sydøstengland ligger betydeligt højere end i det øvrige Storbritannien (Holly, et al., 2011). Realprisudviklingen er dog nogenlunde ens for regionerne, hvis der ses bort fra Skotland. Der er altså ikke helt det samme mønster som i Danmark, hvor realprisudviklingen er ret forskellig fra område til område. Havde vi fjernet København fra undersøgelsen, kan man dog med tilnærmelse se en udvikling for områderne, der er nogenlunde sammenlignelig med udviklingen i Storbritannien.