MRF 2021.69
Planklagenævnets afgørelse af 16. marts 2021 (j.nr. 20/00726)
Landzonetilladelse til en ca. 700 m2 udstykning af en ejendom inden for landsbyafgrænsningen stadfæstet, da udstykningen var i overensstemmelse med kommuneplanen, og den fremtidige an- vendelse som bolig kunne sikres mod støjgener.
E, hvis ejendom var beliggende i landzone, an- søgte i december 2019 om at udstykke ca. 700 m2 af sin ejendom, hvorefter restejendommen ville udgøre 791 m2. Ejendommen var beliggende i et relativt tæt bebygget område med boliger, der fremstod som et samlet boligområde. Ejendom- men var i kommuneplan 2017 for Randers Kom- mune omfattet af rammeområde 3.08.BE.2, der udlagde anvendelsen i området til blandet bolig og erhverv og beliggende inden for landsbyaf- grænsningen, hvor det af retningslinjerne frem- gik, at bebyggelse i landsbyer skulle ske inden for landsbyafgrænsningen. Området var endvidere udpeget som støjbelastede arealer, og det fremgik af kommuneplanretningslinjerne, at støjbelastede arealer kan udlægges til støjfølsom anvendelse, hvis den fremtidige anvendelse sikres mod støj- gener. Randers Kommune meddelte den 8. januar 2020 landzonetilladelse til det ansøgte, da udstyk- ningen og en eventuel opførelse af en bolig ikke var i konflikt med kommuneplanens udpegnin- ger, hvis det var muligt ved afskærmning eller støjdæmpning at overholde de vejledende støj- krav. Afgørelsen blev påklaget en nabo, der bl.a.
anførte, at det ansøgte stred imod landzonebe- stemmelserne og kunne medføre en uheldig på- virkning af nærmiljøet, og at det ansøgte ville have negative økonomiske konsekvenser for na- boens ejendom, da udsigten helt eller delvist vil forsvinde. Planklagenævnet (formanden)
bemærkede indledningsvis, at forringelse af ejen- domsværdien af en naboejendom som følge af en landzonetilladelse ikke er et hensyn, som kan va- retages efter landzonereglerne, men hvis en redu- ceret ejendomsværdi må antages at være en følge af urimelige nabogener, indgår sådanne naboge- ner i vurdering af, om der kan gives landzonetil- ladelse. Henset til størrelsen på udstykningen og til, at ejendommen var beliggende i et område med relativt tæt boligbebyggelse, som fremstod som et samlet boligområde, fandt nævnet ikke, at en udstykning med henblik på opførelse af en bo- lig burde afvises på grund af nabohensyn eller nærmiljøet. Udstykningen var i overensstem- melse med de planlægningsmæssige hensyn i om- rådet, navnlig fordi arealet var beliggende inden for landsbyafgrænsningen i kommuneplanen.
Nævnet fandt, at udstykningen ikke ville stride mod kommuneplanens retningslinjer om støj, da kommunen konkret havde forholdt sig til, at den fremtidige anvendelse af ejendommen som bolig kunne sikres mod støjgener, ligesom nævnet lagde til grund, at kommunen i forbindelse med en eventuel senere tilladelse til boligbyggeri på grunden ville stille de fornødne krav om sikring mod støjgener. Planklagenævnet fandt på denne baggrund, at der kunne gives landzonetilladelse til det ansøgte, og stadfæstede herefter kommu- nens afgørelse.
16. marts 2021 Sagsnr.: 20/00726 Klagenr.: 1005924
AFGØRELSE Planklagenævnet
i klagesag om Randers Kommunes landzonetilladelse til at udstykke, Toldboden 2
A1 Tebbestrup By, Haslund 8800 Viborg
Randers Kommune har den 8. januar 2020 givet landzonetilladelse til at ud- Tlf. 72 40 56 00
stykke ca. 700 m2 på ejendommen A1 , 8940 Randers SV, matr.nr. CVR-nr. 37 79 55 26
. www.naevneneshus.dk
Planklagenævnet har modtaget en klage over afgørelsen.
Planklagenævnet stadfæster afgørelsen. Det betyder, at kommunens afgørelse gælder.
Side 1 af 8
1. Klagen til Planklagenævnet
En nabo klagede den 27. januar 2020 til Planklagenævnet over kommunens afgørelse om tilladelse.
Planklagenævnet modtog klagen den 29. januar 2020 fra kommunen.
Klageren har navnlig anført, at det ansøgte vil have negative økonomiske kon- sekvenser for klageren, at det ansøgte strider imod planlovens formål, samt vil påvirke infrastrukturen og kunne medføre en uheldig påvirkning af nær- miljøet.
Indholdet af klagen gengives nærmere i afsnit 2.5.
2. Sagens oplysninger
2.1. Området og ejendommen
Klagesagen vedrører en ejendom på A1 , 8940 Randers SV, matr.nr.
, på 1.491 m2. Ejendommen ligger i landzone.
Ejendommen ligger i landsbyen Tebbestrupkær. A1 er relativt tæt be- bygget med boliger og fremstår som et samlet boligområde. Området er ikke omfattet af en lokalplan.
Ejendommen ligger i et område, der i kommuneplan 2017 for Randers Kom- mune er udpeget som landsbyafgrænsninger, områder med geologiske inte- resser, klimatilpasning og støjbelastede arealer.
Af retningslinjerne for støjhensyn St. 1 fremgår:
Støjbelastede arealer kan ikke udlægges til støjfølsom anvendelse, med- mindre den fremtidige anvendelse kan sikres mod støjgener.
Det følger videre af redegørelsen hertil, at:
Støjbelastede områder er områder, hvor skydebaner, [...] larmer så meget, at der er en mulig konflikt med støjfølsomme anvendelser. Støjbelastede arealer kan også være områder, der må forventes, at blive belastet med støj fra aktiviteter, der kan placeres i områder i nærheden.
Områder til støjfølsomme formål er f.eks. boligområder [...].
Retningslinjens formål er at undgå, at arealer, der er belastet af støj, over- går til støjfølsomme formål. Dette skal sikres i kommuneplanens ramme- bestemmelser og i forbindelse med enkelttilladelser efter planlovens land- zonebestemmelser og byggeloven.
Hvis det er muligt ved afskærmning eller støjdæmpning, at opnå at over- holde de vejledende krav til udendørs støjniveau, inden arealerne tages i
Side 2 af 8
brug, kan støjbelastede områder anvendes til støjfølsomme formål.
Ved udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplaner for arealer, der er belastet af støj, skal der fremlægges dokumentation for, eller beregninger der sandsynliggør, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier overhol- des.
I kommuneplanen fremgår kommunens målsætning om byggeri i landsbyer og det åbne land. Kommunens målsætning er, at der skal være plads til ud- vikling, men at det skal ske med udgangspunkt i værdierne i de enkelte lokal- samfund. Af retningslinje Bl. 3 fremgår, at der i landsbyer kan ske en begræn- set vækst, og at bebyggelse i landsbyer skal ske inden for landsbyafgrænsnin- gen.
Ejendommen er omfattet af rammeområde 3.08.BE.2 – Tebbestrup kær. Ram- meområdet udlægger anvendelsen i området til bolig og erhvervsformål samt offentlige formål. Rammeområdet fastlægger bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom i området til 25%.
Ejendommen ligger i et område, der i kommuneplanen er udpeget som et vær- difuldt geologisk område, som omfatter Fladbro, Gudenåsystemet.
Der er i BBR registeret følgende bygninger på ejendommen:
• Bygning 1, fritliggende enfamiliehus, på 132 m2, opført i 1950
• Bygning 2, drivhus, på 31 m2, opført i 2018
• Bygning 3, carport på 34 m2, opført i 2018 2.2. Ansøgningen
Den 9. december 2019 ansøgte ejendommens ejer om at udstykke ca. 700 m2 fra ejendommen A1 , 8940 Randers SV, matr.nr.
. Restejendommen vil herefter være 791 m2.
Ansøgningen var vedlagt en tegning, der viser udstykningen.
2.3. Naboorientering
Kommunen har i forbindelse med ansøgningen udsendt en naboorientering.
Kommunen modtog i den forbindelse indsigelser fra to naboer/beboere i om- rådet, herunder fra klageren.
Af bemærkningerne har klageren blandt andet udtrykt følgende:
• At det ansøgte vil medføre en skæmmende og økonomisk negativ virkning for klagerens ejendom, da udsigten helt eller delvist vil for- svinde.
• At det ansøgte strider imod planlovens formål, og at kommunen bør vægte nabohensyn.
• At klageren har en berettiget forventning om, at kommunen ikke giver tilladelse til udstykning af nye byggegrunde.
Side 3 af 8
• At det ansøgte vil medføre trafikgener og vil skabe en forringelse af infrastrukturen.
• At det ansøgte må anses for at stride imod landzonebestemmelserne og kan medføre en uheldig virkning på nærmiljøet.
I den anden indsigelse, er det anført, at udstykningen vil kunne påvirke salgs- muligheder og privatsfæren. Desuden er det anført, at udstykningen vil kunne føre til en markant ændring af landsbymiljøet.
2.4. Den afgørelse, der er klaget over
Kommunen traf den 8. januar 2020 afgørelse om landzonetilladelse til at ud- stykke ca. 700 m2 fra ejendommen A1 , 8940 Randers SV, matr.nr.
.
Kommunen har i deres afgørelse lagt vægt på, at udstykningen sker med hen- blik på salg til opførelse af et nyt enfamilieshus, og at dette sker inden for landsbyafgrænsningen.
Kommunen har begrundet landzonetilladelsen med, at udstykningen og opfø- relse af en ny bolig vil udgøre huludfyldning, som er i overensstemmelse med kommunens praksis. Hertil har kommunen lagt vægt på, at der normalt efter deres praksis meddeles tilladelse til udstykning til opførelse af nye boliger i landsbyer, som er afgrænset i kommuneplanen.
Kommunen har vurderet, at udstykningen til fremtidig bebyggelse er i over- ensstemmelse med landzonereglerne og ikke i konflikt med kommuneplanens udpegninger. Kommunen har anført, at ejendommen er omfattet af støjbela- stede arealer, og at V1 ligger ca. 1,6 km øst for ejendom- men. Kommunen har anført:
Hvis det er muligt ved afskærmning eller støjdæmpning, at opnå at over- holde de vejledende krav til udendørs støjniveau, inden arealerne tages i brug kan støjbelastede områder anvendes til støjfølsomme formål.
Kommunen har vurderet, at udstykningen og en eventuel opførelse af en bo- lig, ikke vil være i konflikt med udpegningen.
Med hensyn til de bemærkninger, der kom frem i forbindelse med naboorien- teringen, har kommunen fremhævet, at der er ansøgt om udstykning med hen- blik på byggeri, men at der ikke er et konkret projekt endnu. Kommunen på- peger, at naboer må forventes at tåle byggeri inden for byggeretten. I forlæn- ges heraf, fremhæver kommunen, at udsigt fra en ejendom ikke er et hensyn, der kan vurderes, medmindre det er fastlagt gennem en lokalplan.
Klageren har i naboorienteringen henvist til praksis fra nævnet.
Side 4 af 8
2.5. Klagen og bemærkningerne hertil 2.5.1. Korrespondance i klagesagen
I sagen indgår klagen af 27. januar 2020. Kommunen er kommet med be- mærkninger til klagen den 21. februar 2020. Kommunen er kommet med sup- plerende bemærkninger den 2. marts 2021, på opfordring af Planklagenævnet.
Klagen og bemærkningerne er i hovedtræk gengivet nedenfor.
2.5.2. Klagen
Klagerens bemærkninger
Klageren henviser i klagen til de synspunkter, der blev sendt til kommunen i forbindelse med naboorienteringen. Disse er gengivet i afsnit 2.3.
Kommunens bemærkninger
Kommunen anfører, at der er søgt om udstykning med henblik på at opføre en bolig, men at der ikke er søgt om et konkret byggeri. Kommunen oplyser, at der på ejendommen ikke er tinglyst nogen servitut med rådighedsind- skrænkning i forbindelse med udsigt fra naboer.
I forhold til klagerens bemærkninger om planlovens formål og nabohensyn, har kommunen anført, at de har lagt vægt på, at udstykningen sker med hen- blik på salg, til opførelse af et enfamilieshus, og at det vil udgøre en hulud- fyldning. Kommunen, henviser til, at området er omfattet af rammeområde 3.08.BE.2 – Tebbestrup Kær, som udlægger anvendelsesområdet til bolig- og erhvervsformål. Kommunen anfører, at der efter deres praksis normalt gives tilladelse til udstykning til opførelse af nye boliger i landsbyer, der er afgræn- set i kommuneplanen.
Ifølge kommunen har klageren ikke en berettigede forventning om, at kom- munen ikke tillader nye byggegrunde i nærområdet. Kommunen anfører, at der normalt gives tilladelse til udstykning, hvis grunden er inden for landsby- afgrænsningen, er i overensstemmelse kommuneplanrammen og er over 1.400 m2.
Til klagerens bemærkninger om trafik og nærmiljøet, vurderer kommunen, at udstykningen og opførelsen af en ny bolig ikke vil have nogen væsentlig på- virkning heraf.
Kommunen har i forbindelse med kommunens supplerende bemærkninger til Planklagenævnet oplyst, at den ansøgte udstykning og en eventuel opførelse af en bolig ikke vil være i konflikt med kommuneplanens udpegning som støjbelastet areal. Kommunen har anført, at det dels beror på afstanden til støjkilden (ca. 1,6 km) samt, at udstykningen ligger vest for støjkilden. Kom- munen har anført, at placeringen skønnes at være til gunst i forhold til den fremherskende vindretning. Kommunen har vurderet, at det er muligt med en eventuel afskærmning eller støjdæmpning, at overholde de vejledende krav Side 5 af 8
til udendørs støjniveau.
3. Planklagenævnets bemærkninger og afgørelse 3.1. Planklagenævnets kompetence og prøvelse
Planklagenævnet kan tage stilling til en kommunes afgørelse efter planlovens
§ 35, stk. 1 (landzone), jf. lovens § 58, stk. 1, nr. 1.1 Tab af ejendomsværdi
Klageren anfører, at det ansøgte vil have en økonomisk negativ virkning for klagerens ejendom, hvis der udstykkes med henblik på opførelse af en bolig, da udsigten fra klagerens ejendom helt eller delvist vil forsvinde. Spørgsmål om forringelse af ejendomsværdien af en naboejendom som følge af en land- zonetilladelse er ikke et hensyn, som kan varetages efter landzonereglerne.
Planklagenævnet har derfor ikke kompetence til at efterprøve dette spørgsmål i sig selv. Dog kan forringelse af ejendomsværdi være en følge af urimelige nabogener, og sådanne nabogener indgår i nævnets vurdering af, om der kan gives landzonetilladelse.
3.2. Generelt om udstykning
Udstykning i landzone kræver landzonetilladelse, jf. § 35, stk. 1. Med udstyk- ning menes, at et areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom, jf. udstykningslovens § 6.2 Kravet om landzonetilladelse til udstykning har bl.a. til formål at sikre, at der ikke sker udstykning med henblik på bebyggelse eller anden anvendelse, som kræver landzonetilladelse, uden at der foretages en vurdering af formålet med udstykningen. Kravet om landzonetilladelse skal også sikre, at udviklingen sker i overensstemmelse med planlægningen for området. Det skal derfor indgå i vurderingen, hvad der er formålet med udstykningen, og hvilke afledte følger udstykningen kan få, herunder om udstykningen må antages at kunne bidrage til en udvikling i strid med planlovens formål.
Som udgangspunkt gives ikke tilladelse til udstykning af ejendomme i land- zone, hvorved der skabes en ny, frit omsættelig ejendom i det åbne land. Ud- stykning til boligformål skal som alt overvejende hovedregel ske i områder, der ved planlægning er udlagt til boligformål.
Dette skal ses i sammenhæng med, at der efter hidtidig praksis som altover- vejende hovedregel gives afslag på ansøgninger om at opføre fritliggende bo- liger i det åbne land og ansøgninger om at opføre boliger i landområder med spredt bebyggelse.
Tæt på byzone og lige uden for landsbyer er nævnets praksis særligt restriktiv for at sikre en klar grænse mellem by og land. Den hidtidige praksis hviler på
1 Bekendtgørelse af lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020.
2 Lovbekendtgørelse nr. 769 af 7. juni 2018 om udstykning og anden registrering i matriklen.
Side 6 af 8
det synspunkt, at nye boliger i landzone bør baseres på planlægning – typisk lokalplanlægning – hvor offentligheden inddrages i forhold til kommunens overvejelser om bl.a. landsbyens kvaliteter og muligheder for placering af ny bebyggelse.
For boliger i landsbyer tages udgangspunkt i landsbyens afgrænsning mod det åbne land. Landsbyers afgrænsning kan være fastlagt i kommuneplanen.
Kommuneplanen kan angive byggemuligheder og indeholde en beskrivelse af de kulturhistoriske, landskabelige og miljømæssige hensyn, der skal vare- tages ved administrationen af landzonebestemmelserne. I det omfang, der er foretaget sådanne planlægningsmæssige overvejelser, vil der normalt kunne meddeles tilladelse til opførelse af boliger i overensstemmelse med kommu- neplanen.
3.3. Planklagenævnets vurdering af landzonetilladelsen
Ved afgørelsen af, om der kan gives landzonetilladelse til udstykningen, jf.
planlovens § 35, må der bl.a. lægges vægt på, om udstykningen kan ske i overensstemmelse med den planlægning, der er fastlagt for området.
Bestemmelsen medfører dog ikke, at kommunen er afskåret fra at træffe en afgørelse om landzonetilladelse, som ikke er i overensstemmelse med kom- muneplanen, hvis kommunen blot har foretaget en konkret afvejning af de interesser og hensyn, som har begrundet bestemmelserne i kommuneplanen, over for de hensyn, der taler for at give tilladelsen.
Planklagenævnet finder, at der kan gives landzonetilladelse til at udstykke ca.
700 m2 på ejendommen A1 , 8940 Randers SV, matr.nr.
.
Planklagenævnet finder, at en udstykning generelt vil være i overensstem- melse med de planlægningsmæssige hensyn i området. Nævnet lægger herved vægt på, at der er tale om udstykning af et areal inden for landsbyafgrænsnin- gen i kommuneplanen, samt at ejendommen ligger inden for rammeområde 3.08.BE Tebbestrup kær, der udlægger området til blandet bolig og erhverv.
Henset til størrelsen på udstykningen, samt til at ejendommen ligger på A1 i en landsby med relativt tæt boligbebyggelse, som fremstår som et sam- let boligområde, finder nævnet endvidere ikke, at en udstykning med henblik på opførelse af en bolig bør afvises på grund af nabohensyn eller nærmiljøet.
Nævnet finder ikke, at den praksis, som klageren har henvist til, kan føre til et andet resultat.
Planklagenævnet lægger desuden vægt på, at der er tale om en enkeltstående udstykning i en mindre landsby umiddelbart op af andre beboelsesejen- domme, som derved vil fremstå som en naturlig del af området.
Det fremgår af kommuneplanens retningslinjer for støjbelastede arealer, at Side 7 af 8
denne giver mulighed for, at støjbelastede arealer kan udlægges til støjfølsom anvendelse – her bolig – hvis blot den fremtidige anvendelse sikres mod støj- gener.
Kommunen har konkret har forholdt sig til, at den fremtidige anvendelse af ejendommen (som bolig) kan sikres mod støjgener, jf. kommunens oplysnin- ger om, at det i den konkrete sag er vurderet muligt, ved evt. afskærmning eller støjdæmpning at overholde de vejledende krav til udendørs støjniveau.
Planklagenævnet lægger til grund, at kommunen i forbindelse med en even- tuel senere tilladelse til boligbyggeri på grunden vil stille de fornødne krav om sikring mod støjgener. Planklagenævnet finder på den baggrund ikke, at tilladelsen til udstykning strider mod kommuneplanens retningslinje om støj.
Planklagenævnet bemærker i den forbindelse, at sagen alene vedrører en ud- stykning, og at nævnet ikke med denne afgørelse har taget stilling til, hvilke grænseværdier der i givet fald vil skulle overholdes, hvor på grunden disse skal være overholdt og ved hjælp af hvilke foranstaltninger.
3.4. Planklagenævnets afgørelse
Planklagenævnet stadfæster Randers Kommunes afgørelse af 8. januar 2020 om landzonetilladelse til at udstykke ca. 700 m2 på ejendommen A1
, 8940 Randers SV, matr.nr. .
Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 5 år efter Planklage- nævnets afgørelse, eller ikke har været udnyttet i 5 på hinanden følgende år, jf. planlovens § 56, stk. 2.
Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden ad- ministrativ myndighed, jf. § 3, stk. 3, i lov om Planklagenævnet.3 Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. § 3, stk. 4, i lov om Planklagenævnet.
Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. § 4, stk. 1, i lov om Planklagenævnet.
4. Gebyr
Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales ikke. Klagegebyrer tilbagebetales kun, hvis nævnet har afvist at behandle sagen, hvis klagen tilbagekaldes, eller hvis nævnet giver klageren medhold eller i øvrigt ændrer den afgørelse, der er klaget over. Det er ikke tilfældet i denne sag. Planklagenævnets afgørelse vedrørende klagegebyret kan ikke indbringes for anden administrativ myn- dighed. Der henvises til § 3 i gebyrbekendtgørelsen for Planklagenævnet.4
3 Lov nr. 1658 af 20. december 2016 om Planklagenævnet.
4 Bekendtgørelse nr. 108 af 28. januar 2017 om gebyr for indbringelse af klager for Planklagenævnet.
Side 8 af 8
