Kopi fra DBC Webarkiv
Kopi af:
Mæglerens mulige opgaver ved tvangsauktioner
Dette materiale er lagret i henhold til aftale mellem DBC og udgiveren.
www.dbc.dk
e-mail: dbc@dbc.dk
Mæglerens mulige opgaver ved
Af advokat Anders Nielsen, Lett Advokatfirma
Det er naturligt, at ejendomsmægleren som den sagkyndige i formidling
af salg af fast ejendom involveres i tvangsauktionssager. Her er en beskrivelse af mæglerens mulige roller i tvangsauktionsforløbet.
Alle parter i en tvangsauktionssag er som udgangspunkt interesserede i, at ejendommen bliver solgt til så høj en pris som muligt, uanset om salget sker før tvangsauktionen som et salg i fri handel, eller om ejendommen sælges på tvangsauktion.
Det er naturligt, at ejendomsmægleren som den sag- kyndige i formidling af salg af fast ejendom involveres i tvangsauktionssager, og det er relevant at sætte fokus på ejendomsmæglerens mulige rolle i sager om ejendomme, der er begæret på tvangsauktion.
I det følgende beskrives ejendomsmæglerens mulige roller i tvangsauktionsforløbet.
Bistand ved salg før tvangsauktion
Det er vigtigt, at ejendomsmægleren løbende er opmærk- som på, om terminsydelserne bliver betalt på de ejendom- me, han har til salg. Hvis terminsydelsen ikke bliver betalt, og hvis grunden hertil er manglende betalingsevne, er der stor risiko for, at ejendommen går på tvangsauktion.
Hvis ejendomsmægleren konstaterer, at terminsydelserne ikke bliver betalt, bør han kontakte sin kunde med henblik på
A
at få afklaret, om det er muligt at få terminsydelsen betalt.Hvis der er udsigt til, at terminsydelsen ikke bliver betalt, bør ejendomsmægleren forberede sig på, at kunden er på vej ind i et tvangsauktionsforløb.
I denne situation bør udbudsprisen overvejes, og hvis det skønnes, at der ikke er udsigt til, at ejendommen kan sælges til udbudsprisen, bør prisen tilpasses med henblik på at få gennemført et hurtigt salg.
Ejendomsmægleren bør i denne situation undersøge, om det vil være muligt ved salg til en nedsat pris at opnå et pro- venu, så alle ejendommens panthavere opnår dækning. Hvis den nedsatte pris ikke giver fuld dækning til alle panthaverne, bør ejendomsmægleren kontakte de panthavere, der ikke har udsigt til dækning, og søge at opnå disse panthaveres samtykke til et salg uden fuld dækning.
Som regel vil de panthavere, de ikke har udsigt til fuld dækning, men dog til delvis dækning, foretrække denne frem for ingen dækning.
Hvis det viser sig, at de usikrede panthavere ikke vil ac- ceptere at medvirke til et salg, er der ringe udsigter for ejeren og ejendomsmægleren til at få gennemført et salg, og en tvangsauktion er formentlig uundgåelig.
TVANGSAUKTIONER
TVANGSAUKTIONER Forberedelse
og gennemførelse af tvangsauktionen
Selv om det står klart, at ejendom- men er på vej mod tvangsauktion, behøver ejendomsmæglerens rolle dog ikke at være udtømt i sagen, idet ejeren ifølge Retsplejeloven har mulighed for af fogedretten at få antaget en sagkyndig til at bistå sig og rekvirenten (den der har begæret tvangsauktionen) med at søge ejendommen solgt i fri handel og i øvrigt med at forberede tvangsauk- tionen.
Det har været tanken med denne regel i Retsplejeloven om at udpege en sagkyndig, at det skal være en ejendomsmægler, der skal udpeges til at virke som sagkyndig. Reglen har dog stort set ikke været anvendt de seneste 15 år, men udgangs- punktet er ifølge loven, at fogedret- ten skal udpege en sagkyndig, hvis skyldneren (ejeren) eller rekvirenten begærer dette.
Den ejendomsmægler, som ejeren hidtil har benyttet, er ikke inhabil i en sådan situation, og denne kan antages som sagkyndig, hvis fogedretten skønner, at den pågældende ejendomsmægler har den fornødne sagkundskab.
Den sagkyndiges honorar fast- sættes af fogedretten. Rekviren- ten indestår for den sagkyndiges honorar og kan af fogedretten blive afkrævet sikkerhedsstillelse for ho- noraret. Den sagkyndige er således sikker på at få sit honorar betalt, uanset at ejeren ikke er betalings- dygtig. Det gælder dog kun den del af ejendomsmæglerens honorar, der vedrører opgaver udført fra tids- punktet, hvor retten har udmeldt den pågældende som sagkyndig.
Den sagkyndiges første op- gave vil som regel på fogedrettens begæring være at foretage en vur- dering af ejendommen. I princippet bør der udfærdiges to vurderinger.
Ved den ene vurdering bør ejen- domsmægleren fastsætte sin vur- dering af, til hvilken pris ejendom- men kan sælges i fri handel inden tvangsauktionen. Ved den anden vurdering bør ejendomsmægleren
vurdere, for hvilket bud ejendommen forventes at kunne sælges på tvangsauktionen.
Der er således tale om to forskellige vurderinger, idet der ved den anden vurdering dels skal tages højde for, at tvangs- auktionspriserne er lavere end priser ved salg i fri handel, og dels skal der tages højde for, at der ved budgivningen på tvangsauktionen vil være omkostninger, som køber skal over- tage uden for budsummen, og som alt andet lige vil reducere det bud, der afgives på tvangsauktionen.
Den sagkyndiges næste opgave er at søge ejendommen solgt i fri handel, så tvangsauktionen kan afværges. I denne forbindelse bør den sagkyndige på baggrund af den vurde- ring, han har foretaget af ejendommen afdække, om der er panthavere, der ikke opnår dækning ved et sådant frivilligt salg. Disse panthavere bør kontaktes med henblik på at opnå deres samtykke til salg i fri handel. Opnås dette samtykke ikke, vil det ikke være muligt at gennemføre en fri handel, og tvangsauktionen er uundgåelig.
Herefter påbegyndes den del af den sagkyndiges rolle, der består i at bistå med forberedelse af tvangsauktionen. Det vil i den forbindelse typisk være den sagkyndiges opgave at udfærdige den tvangsauktionssalgsopstilling, der skal danne grundlag for gennemførelse af tvangsauktion. Denne salgs- opstilling har et væsentligt anderledes indhold og udseende end den salgsopstilling, der anvendes ved ejendomsmægler- nes bestræbelse på salg i fri handel. Tvangsauktionssalgsop- stillingen skal have et indhold, som foreskrevet i Justitsmini- steriets tvangsauktionsvilkår, og opstillingen udfærdiges på en særlig formular.
I forbindelse med udfærdigelsen af tvangsauktionssalgsop- stillingen skal den sagkyndige rette henvendelse til samtlige panthavere og anmode dem om at opgøre og oplyse deres tilgodehavende på tvangsauktionsdagen og i øvrigt at doku- mentere deres ret. Endvidere skal den sagkyndige indhente alle sædvanlige dokumenter fra offentlige myndigheder vedrørende ejendommens juridiske og faktiske forhold såsom tingbogsattest, BBR-ejermeddelelse, kommunens besva- relse af sædvanlig ejendomsforespørgsel samt indhentelse af eventuelle supplerende oplysninger hos kommunen eller andre myndigheder, hvis der er særlige forbehold, der gør det påkrævet. Hvis der er tale om en ejerlejlighed, skal admini- strators besvarelse af det sædvanlige oplysningsskema også indhentes.
Herudover skal der foretages en besigtigelse og en beskri- velse af ejendommen, og beskrivelsen af ejendommen skal indgå i tvangsauktionssalgsopstillingen.
Når salgsopstillingen er udarbejdet, skal denne indleve- res til fogedretten, der udsender den til de ifølge tingbogen
anførte rettighedshavere og andre kendte rettighedshavere, og den sagkyndige skal forestå annoncering af tvangsauktio- nen. Annoncering skal ske med et varsel på mindst 14 dage.
Annoncerne skal ifølge loven være udformet på en sådan måde, at de er egnet til at skabe videst mulig købsinteresse.
Herudover bør tvangsauktionen bekendtgøres på www.
tvangsauktioner.dk.
I tiden fra annoncering og frem til tvangsauktionen bør den sagkyndige søge at skabe yderligere købsinteresse og søge at formå interesserede købere til at afgive bud på tvangsauk- tionen. Den sagkyndige skal endvidere fremvise ejendommen for interesserede købere.
På tvangsauktionen må den sagkyndige ikke repræsentere interesserede købere, og den sagkyndige bør heller ikke selv afgive bud på tvangsauktionen. Den sagkyndige bør dog være til stede på tvangsauktionen for at besvare spørgsmål.
Når tvangsauktionen er sluttet, eventuelt efter at der har været afholdt en ny auktion (2. auktion), er den sagkyndiges opgave afsluttet i relation til tvangsauktionssagen.
Efter tvangsauktionen
Efter tvangsauktionen kan ejendomsmæglerne have en yderligere rolle i at bistå de auktionskøbere, der har købt ejendommen med henblik på videresalg.
Navnlig ufyldestgjorte panthavere, som overtager ejen- domme på tvangsauktion, hvilket typisk er realkreditinstitut- ter, banker og pantebrevsselskaber, har behov for sagkyndig bistand i forbindelse med videresalget af overtagne ejen- domme. I forbindelse med videresalg af overtagne panter bør ejendomsmægleren være opmærksom på, at hans kunder intet kendskab har til ejendommens fysiske tilstand, og ejendommene bør derfor altid sælges med ansvarsfraskrivel- sesklausul.
Der er i princippet intet til hinder for, at en ejendomsmæg- ler, der har været sagkyndig ved en tvangsauktion, bistår auk- tionskøber ved videreslag efter tvangsauktionen og eventuelt bearbejder de køberemner, som han har været i kontakt med før tvangsauktionen.
Vurderinger til tvangsauktion
Både før og efter tvangsauktionen er der for panthaverne behov for at få foretaget en vurdering af ejendommen af andre end ejerens ejendomsmægler og af den af fogedretten eventuelt antagne sagkyndige.
Enhver af de panthavere, som er i tvivl om, hvorvidt de står til at få fuld dækning, har før tvangsauktionen behov for at få vurderet ejendommens værdi med henblik på stillingtagen til, om de skal afgive bud på tvangsauktionen, og hvor højt de i
”Selv om det står klart, at ejendommen er på vej mod tvangsauktion, behøver ejendomsmæglerens rolle ikke at være udtømt i sagen.”
”
r
Dahlerups Pakhus Langelinie Allé 17 2100 København Ø
Tlf. 35 46 60 00 Fax 35 46 60 01 www.ebst.dk
Titlen som ejendomsmægler er en beskyttet titel.
Hvis du vil kalde dig ejendomsmægler, skal du registreres i det offentlige ejendomsmægler register. Hvis titlen bliver misbrugt, så overtræder du loven. Dette kan føre til politi- anmeldelse og bøde.
Erhvervs- og Byggestyrelsen har konstateret, at der foregår misbrug af titlen som ejendomsmægler.
Misbruget sker blandt andet, når ansatte i mæglerfor - retninger benytter titlen ejendomsmægler uden at være registrerede i det offentlige ejendomsmæglerregister.
For at forebygge titelmisbrug iværksætter Erhvervs- og Byggestyrelsenen stikprøvekontrol for at kontrollere, om ejendoms mæglertitlen bliver misbrugt. I tilfælde af misbrug, vil Erhvervs- og Byggestyrelsen indgive anmel- delse til politiet.
For mere information om det offentlige ejendoms - mæglerregister, tjek www.ebst.dk/regler.
Misbrug af ejendomsmæglertitler
Har du på baggrund af denne artikel fået lyst til at høre mere om mulig- hederne i forbindelse med tvangs- auktioner samt lære om opgaverne, kan du tilmelde dig et kursus om emnet i DE. Det er artiklens forfat- ter, som er underviser på kurset.
Kurset ’Tvangsauktioner’
afholdes i januar 2010 i København og Billund.
Tilmeld dig allerede i dag på www.de.dk.
givet fald skal byde. I denne situation benytter de professio- nelle panthavere sig oftest af ejendomsmæglervurderinger.
Vurderingstemaet vil i disse situationer typisk være dels en vurdering af et realistisk bud på tvangsauktionen, og dels en vurdering af, til hvilken pris ejendommen vil kunne sælges efter tvangsauktionen med sædvanlig ansvarsfraskrivelse.
Efter tvangsauktionen vil de auktionskøbere, der ikke har fået foretaget en vurdering før tvangsauktionen, have behov for at få foretaget en vurdering af, til hvilken pris ejendom- men kan videresælges.
Afslutning
Med baggrund i ovenstående ses, at der er en række opgaver at udføre for ejendomsmæglere i tilknytning til tvangsauktio- ner.
Ejendomsmægleren bør være opmærksom på, at de regler, der er gældende for salg af ejendommen på tvangsauktio- ner, er vidt forskellige fra de almindelige regler, der gælder i forbindelse med salg af ejendomme i frivillig handel. Det er vigtigt, at ejendomsmægleren har sat sig ind i reglerne, inden han for eksempel påtager sig opgaven som en af fogedretten antagen sagkyndig på en tvangsauktion.
TVANGSAUKTIONER
