Teoretiske principper for prisdannelse på ejendomsmarkedet 52

Ejendomsmarkedet er omfattet af summen af alle grunde og bygninger, erhverv såvel som boliger, regeringsbygninger, etc.

Grundbeholdningen i et land betragtes som konstant, hvorimod boligmassen er foranderlig, og vil forøges, formindskes eller flytte placering, alt afhængig af efterspørgslen. Grundet bygningers holdbarhed, vil denne tilpasning være meget langsigtet, og vil derfor ikke altid modsvare efterspørgslen i markedet.

Kunsten for Sjælsø og andre property developers er derfor at være i stand til dels at agere så hurtigt som muligt på ændringer i efterspørgslen, og dels at have en

52 Teorien bag dette kapitel er hentet fra bogen ”The Property and Capital Markets”.

god sans for markedet, således at de i en vis udstrækning vil være i stand til at bygge på forventninger til fremtidige efterspørgsler, eller i det mindste ligge inde med grunde, i områder, hvor vækst forventes.

Der skelnes på ejendomsmarkedet mellem bygninger som boligydelse og bygninger som investering.

Prisen på boligydelsen defineres ud fra brugerens rådighedsbeløb og vurdering af, hvor stor en del af dette rådighedsbeløb boligydelsen må fylde.

Prisen for bygninger som investering vil imidlertid defineres ud fra det afkast, som bygningen kan generere i forhold til investorernes afkastkrav, omkostningerne ved at eje bygningen, samt den risiko der er forbundet hermed.

Ifald en bruger erhverver sig ejendom med henblik på selv at bruge denne, vil det løbende afkast være den boligydelse, som ejendommen vil give – samt et eventuelt prisfald/-stigning ved afhændelse af ejendommen. Dette er tilfældet for alle bygningstyper – boliger, erhverv, etc.

Trods forskellen mellem disse to gruppers drivere, påvirker disse grupper hinanden, idet en ændring i udbud/efterspørgsel balancen for boligydelser, vil medføre en ændring i udbud/efterspørgsels balancen for bygninger, som investering, og omvendt.

Ændringer i efterspørgslen på nye bygninger vil oprinde i en ændring fra enten en ændring i efterspørgslen for boligydelser eller for investeringsejendomme, som er påvirket af forskellige økonomiske forhold.

Konstruktion vil imidlertid altid være drevet af en ændring i ejendomspriserne, og vil kun finde sted, når ejendomspriserne overstiger det niveau, hvor det er billigere at opføre nye bygninger, end det er at købe eksisterende bygninger.

Dette vil således også medføre, at hvis det bliver billigere at opføre bygninger (f.eks. pga. ændringer i materialeomkostninger, teknologi eller lovgivningsmæssige ændringer), vil konstruktion også stige, indtil et nyt ekvilibrium er fundet.

Da der årligt vil ske et forfald af de eksisterende bygninger, vil boligmassen falde over tid, såfremt nyt byggeri ikke finder sted. Hvis den eksisterende boligmasse skal forblive intakt, vil der således løbende være brug for nybyggeri, der tilsvarer den takt, hvormed bygninger forgår.

Sammenhænget mellem de forskellige markedskræfter, der påvirker ejendomsmarkedet, kan visuelt illustreres som følger:

Den øverste højre kvadrant repræsenterer forholdet mellem det samlede antal af kvadratmeter ejendom og den pris, som markedet er villig til at betale i leje per kvadratmeter ved en given mængde udbudte kvadratmeter.

Den øverste venstre kvadrant afspejler prisen på ejendom ud fra et givent lejeniveau, og er yderligere påvirket af investorernes afkastkrav. Prisen på boliger, P, udregnes som følger; P = R/i, hvor ’R’ er lejeindtægten og ’i’ er investorernes afkastkrav.

Den nederste venstre kvadrant repræsenterer Tobin’s Q, nemlig sammenhængen mellem prisen på eksisterende ejendomme og prisen på konstruktion, og den deraf relaterede aktivitet i konstruktionen af nye ejendomme. Udregningen af Tobin’s Q, er P = f(C), hvor sidstnævnte repræsenterer omkostningerne ved at bygge nyt. Så snart den ene faktor ændrer sig, vil den anden således følge efter, indtil de atter er ens.

Slutteligt repræsenterer den nederste højre kvadrant den samlede ejendomsmasse, og hvordan denne er afhængig af ny konstruktion. Såfremt der ikke er nogen aktivitet i konstruktion af nye bygninger, vil den samlede ejendomsmasse falde, grundet det naturlige forfald af boliger.

De to højre kvadranter relaterer sig til prisdannelsen på boligydelser, og de to venstre kvadranter relaterer sig til prisdannelsen for ejendomme. De to øverste kvadranter reagerer relativt hurtigt på markedsudsving, hvorimod de to nederste reagerer langsommere, idet de relaterer sig til produktion af bygninger og ændringer i den samlede ejendomsmasse, der tager tid at ændre.

Første matrice repræsenterer et marked i ekvilibrium.

Den anden graf viser hvordan en stigning i realøkonomien vil parallelforskyde grafen for boligydelsesefterspørgslen opad, således at efterspørgslen efter boliger, og dermed lejeprisen, stiger. Dette medfører en stigning i boligpriserne, hvilket vil skabe en forskel mellem prisen på eksisterende ejendom og prisen for konstruktion af nye ejendomme, hvilket atter vil skabe grundlag for profit ved konstruktion af nye ejendomme, hvorfor konstruktionen vil stige. Dette vil betyde, at der vil tilgå flere ejendomme til den samlede ejendomsbeholdning, og denne vil derfor stige.

Slutteligt vil den øgede boligmasse tilfredsstille den øgede efterspørgsel efter boligydelser, hvorfor prisen på disse igen vil falde, men dog til et niveau, der stadig er højere end udgangspunktet, grundet den styrkede økonomi.

Den tredje matrice viser en ændring i efterspørgslen efter boliger som investering, hvilket skyldes et reduceret afkastkrav på investeringen, et fald af i. Dette vil ligesom i ovennævnte tilfælde medføre stigning i konstruktion og samlet boligmasse, og dermed reducere lejeprisen for boligydelser.

Sidste matrice viser, hvordan en ændring i udgifterne til konstruktion af nye boliger vil nedsætte aktiviteten af ny konstruktion, hvilket vil reducere den samlede boligmasse og medføre højere lejepriser, og dermed højere ejendomspriser, indtil disse atter tilsvarer priserne for konstruktion af nye bygninger.