Kapitalgevinst til andelshavere og ejere af udlejningsejendomme

Det antages, at en lejlighed omlægges til ejerbolig, såfremt andelshaveren eller udlejeren opnår en kapitalgevinst herved. Gevinsten beregnes på baggrund af de i 2014 gældende priser på ejerboligmarkedet.

For andelshavere opgøres den skønnede kapitalgevinst ved at omdanne lejligheden som forskellen på andelsboligens estimerede værdi som ejerbolig fratrukket boligens tekniske maksimalpris og en transaktionsomkostning på 50.000 kr. per lejlighed. Kapitalgevinsten ved omdannelsen er under de nuværende regler skattefri for andelshaverne.

Fordelingen af andelshavernes gevinst er vist i Figur 4.3. Negative gevinster findes for de andelshavere, som ikke har økonomisk incitament til at omdanne boligen til ejerlejlighed. Disse udgør 13 pct. af andelsboligerne. For de resterende andelshavere ses en positiv gevinst. Det mest normale er en kapitalgevinst i størrelsesordenen 200.000-700.000 kr. Særligt i det centrale København skønnes dog betydeligt større kapitalgevinster.

Den gennemsnitlige gevinst for de andelshavere, som omlægger fra andels- til ejerlejlighed, skønnes i 2014 at være godt 825.000 kr. per lejlighed (685.000 kr., hvis alle andelshavere betragtes, også dem med negativ kapitalgevinst). Medianen for gevinsten ved omlægning til ejerbolig vurderes til 675.000 kr., hvilket er noget lavere end den skønnede gennemsnitlige gevinst, da et antal forholdsvis stort antal andelshavere vurderes at opnå meget store gevinster i størrelsesordenen 1,5-3 mio. kr. (fordelingen er højreskæv).

For udlejningsejendomme beregnes udlejerens kapitalgevinst som forskellen mellem ejendommens potentielle værdi indeholdende ejerlejligheder og ejendommens nuværende værdi, idet der per lejlighed indregnes samme transaktionsomkostning som for andelslejligheder. For udlejningsejendomme opgøres gevinsten per lejlighed.

Side 42 af 129

Figur 4.3. Skønnet kapitalgevinst til andelshaveren, hvis andelslejligheden blev omlagt til ejerlejlighed, 2014.

Anm.: Kapitalgevinsten er udregnet som boligens skønnede værdi som ejerlejlighed fratrukket andelsboligens tekniske maksimalpris og transaktionsomkostninger. Kapitalgevinsten er inddelt i intervaller af 100.000 kr., hvor markeringen på førsteaksen viser intervallets venstre endepunkt.

Kilde: Egne beregninger på baggrund af registerdata fra Danmarks Statistik.

Kapitalgevinsten per udlejningslejlighed vurderes generelt lavere end gevinsten for andelsboliger.

Ved omkring en tredjedel af udlejningslejlighederne opnås en negativ gevinst, hvorfor andelen af lejlighederne, der skønnes omlagt til ejerlejligheder, er lavere. Ved endnu en tredjedel af boligerne anslås gevinsten at være mellem nul og en halv million kroner. For den sidste tredjedel af udlejningslejlighederne vurderes gevinsten til mere end halv million kroner, jf. Figur 4.4.

At fordelingen af kapitalgevinsten ved omlægning af udlejningslejligheder er lavere end for andelsboliger skyldes hovedsageligt, at andelsboligerne primært er beliggende i Hovedstadsområdet og andre større byer, hvor kapitalgevinsten for både andels- og udlejningslejligheder vurderes at være størst. Private udlejningsboliger er derimod mere spredt over landet, hvorfor flere udlejningslejligheder opnår lavere kapitalgevinster. I Hovedstadsområdet og Aarhus ses det imidlertid, at den gennemsnitlige kapitalgevinst er større for udlejningslejligheder end for andelslejligheder. Dette skyldes, at udlejningslejlighederne i disse byområder er relativt lavt prissat som følge af huslejereguleringens forholdsvis lave lejeniveau for ejendomme opført senest i 1966.

Ejerne af de udlejningsejendomme, hvor gevinsten er positiv og lejlighederne derfor må formodes omdannet til ejerlejligheder, skønnes i gennemsnit at opnå en kapitalgevinst på cirka 800.000 kr.

per lejlighed (455.000 kr. hvis alle udlejningslejligheder betragtes, også dem med negativ gevinst). Medianen er 445.000 kr., så som det ligeledes var tilfældet for andelslejligheder er medianen for kapitalgevinsten lavere end gennemsnittet.

Side 43 af 129

Figur 4.4. Skønnet kapitalgevinst per lejlighed, hvis privatejede udlejningsejendomme blev omlagt til ejerlejligheder, 2014.

Anm.: Kapitalgevinsten for en udlejningsejendom er udregnet som ejendommens vurderede værdi indeholdende ejerlejligheder fratrukket værdien som udlejningsejendom og en transaktionsomkostning på 50.000 kr. per lejlighed. Ejendommens kapitalgevinst omregnes til den gennemsnitlige gevinst per lejlighed. Kapitalgevinsten per lejlighed er herefter inddelt i intervaller af 100.000 kr., hvor markeringen på førsteaksen viser intervallets venstre endepunkt.

Kilde: Egne beregninger på baggrund af registerdata fra Danmarks Statistik.

Kapitalgevinsten er generelt størst i Hovedstadsområdet. Dette gælder både andels- og udlejningslejligheder, jf. Figur 4.5, der viser kapitalgevinsten fordeling efter bystørrelse. Omkring København overstiger kapitalgevinsten ved omdannede udlejningslejligheder i gennemsnit andelshavernes kapitalgevinst i samme område. Dog ses også væsentlig større spredning på gevinsten ved udlejningsejendomme. Udenfor København skønnes kapitalgevinsten mere afdæmpet end i Hovedstadsområdet. I de mindre byområder med mindre end 10.000 indbyggere vurderes den gennemsnitlige kapitalgevinst negativ, hvorfor få i disse områder skønnes at have økonomisk incitament til omdannelse til ejerlejlighed.

I Appendiks C.1 er vist en tabel, som opsummerer beregningen af kapitalgevinsten til de andelshavere, som vurderes at have økonomisk incitament til omdannelse til ejerlejlighed. Af tabellen fremgår det, at kapitalgevinsten vurderes størst i det centrale København i form af bydelene København K og Frederiksberg C. Her vurderes den gennemsnitlige kapitalgevinst at være i størrelsesordenen 1,4-1,5 mio. kr. Dette skyldes, at handelsprisen på ejerlejligheder er størst i disse bydele.

Af Appendiks C.3 fremgår det, at udlejere i det centrale København og i Aarhus C skønnes at opnå kapitalgevinster, som i gennemsnit overstiger andelshavernes kapitalgevinst i samme område. I bydelene København K og Frederiksberg C vurderes udlejerne i gennemsnit at opnå en kapitalgevinst, der overstiger 2 mio. kr. per lejlighed.

Side 44 af 129

Figur 4.5. Skønnet kapitalgevinst til andelshavere og udlejere efter bystørrelse, hvis lejlighederne blev omlagt til ejerlejligheder, 2014.

Anm.: Kapitalgevinsten er udregnet som boligens værdi som ejerlejlighed fratrukket boligens nuværende værdi og en transaktionsomkostning på 50.000 kr. per lejlighed. Se note til Figur 2.7 for en forklaring af boksplot.

Kilde: Egne beregninger på baggrund af registerdata fra Danmarks Statistik.