Whiskybæltet breder sig til nye omegnskommuner M m

(1)

M m

^Ugebrevet^M^ANDAG^Morgen

Nr. 27 18. august 1997 11

FINANS

Whiskybæltet breder sig til nye omegnskommuner

Høje huspriser er ikke længere ensbetydende med Gentofte, Søllerød og Hørsholm - I velhaverkommunerne flader væksten i huspriserne ud - De er tæt på et mætningspunkt - Størst stigning sker nu i andre omegnskommuner - Priser i Farum og Værløse nu på højde med Gentofte - W hiskybæltet breder sig geografisk - Fortsatte prisstigninger størst i “nyt” bælte

Meget tyder på, at huspriserne er ved at nå et mætningspunkt i de dyreste whiskybælte- kommuner nord for København. I Søllerød kommune med landets suverænt højeste ejendomspriser er priserne det seneste halvandet år kun steget 6 pct, mens huspriserne i Farum i samme periode er steget 23 pct. Bag tallene ligger en klar tendens til, at væksten i priserne i de traditionelle whiskybælte-kommuner er ved at flade ud. Til gengæld fortsætter den stærke stigningstakt i ejendomspriserne i de mest attraktive kommuner i ringen uden om det “gamle” whiskybælte, viser en analyse, Mandag Morgen har udarbejdet.

“Whiskybæltet vokser geografisk i udbredelse. Priserne steg først og hurtigst i whiskybæltet. Nu ser flere og flere sig om efter nyt hus i de nære omegnskommuner, som har høj service og en veludbygget infrastruktur. Transporttiden er måske lidt længere, men der er større udbud af huse, og de er billigere. Så nu er der gang i en anden bølge med stigende efterspørgsel og priser i eksempelvis Farum og Allerød,” siger konceptdirektør Henrik Rosenkilde fra Scheel & Orloff.

På kun 2 år er huspriser steget 40 pct. i Dragør og Fredensborg-Humlebæk Som kortet over Hovedstadsområdet viser, er der store geografiske forskelle i prisstigningstakten. Realkreditrådets prisstatistik opdelt på kommuner viser, at husejerne i kommunerne i ringen uden om de nordlige velhaverkommuner og Københavns og Frederiksberg kommune i perioden fra primo 1995 til medio 1997 har scoret langt de største gevinster målt i pct. Se figur 1.

Det drejer sig om - fra syd - Tårnby (38 pct.), Dragør (40 pct.), Brøndby (38 pct.), Albertslund (41 pct.), Stenløse (36 pct.), Ledøje-Smørum (48 pct.), Fredensborg- Humlebæk (44 pct.) og Frederiksværk (40 pct.).

(2)

M m

2 Nr. 27 18. augsut 1997

Prisstigninger i Storkøbenhavn og Nordsjælland

Kilde: Mandag Morgen Analyse/Realkreditrådet

40 pct. til 50 pct.

Prisstigning pr. kvm., parcel/rækkehuse

30 pct. til 40 pct.

-10 pct. til 10 pct.

10 pct. til 20 pct.

20 pct. til 30 pct.

Prisstigninger fra primo 1995 til medio 1997 fordelt på kommuner Figur 1: Huspriserne er

steget meget rundt om de traditionelle whiskybælte- kommuner.

Gentofte ligger blandt bundskraberne med en stigning på kun 18 pct. I samme periode er huspriserne steget 31 pct. i Farum, hvor den gennemsnitlige købspris pr. kvadratmeter ejerbolig nu er på niveau med Gentofte. Værløse har med en stigning på hele 36 pct. endda overhalet Gentofte med en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 10.515 kr. i 2. kvartal 1997.

Også i Birkerød har priserne nu nået niveauet i whiskybælte-kommunerne Lyngby- Taarbæk og Gentofte.

Den stærke procentuelle stigning i kommunerne med historisk lavere priser på ejerboliger er således ved at indhente de tidligere velhaverkommuner - også målt i kroner og øre. Udviklingen det seneste halvår bekræfter tendensen: Huspriserne i Søllerød er stort set uændrede med 11.500 kr. pr. kvadratmeter. Det svarer til - i gennemsnit - 2,3 millioner kr.

for en ejerbolig på 200 kvadratmeter. Og i Gentofte var fremgangen 3 pct.

Det skal sammenholdes med, at priserne i Birkerød steg 12 pct, og i Fredensborg- Humlebæk 15 pct. Absolut bundskraber i Hovedstadsområdet har igennem en periode været Frederiksberg. Ifølge statistikken er huspriserne på Frederiksberg det seneste halvår faldet tilbage til niveauet i starten af 1995. Men der kan være tale om statistisk slør på grund af ganske få hushandler inden for den undersøgte gruppe, nemlig parcel- og rækkehuse.

Den økonomiske smertegrænse nået for førstegangskøbere

At de traditionelle velhaverkommuner nu sakker agterud i prisstigningerne, skyldes også, at den økonomiske smertegrænse hér er nået for flertallet af boligkøberne. Samtidig er udbuddet ganske begrænset. Flere og flere søger derfor længere væk fra centrum, hvor transporttiden måske kun er 10-15 minutter længere i bil eller med S-tog. Hovedstadens infrastruktur er nu så udbygget, at der tidsmæssig ikke er stor forskel at bo 10 eller 25 kilometer fra centrum. Den gennemsnitlige huskøber er simpelthen ikke

(3)

M m

Nr. 27 18. august 1997 33

Udviklingen i boligpriserne

60 pct. til 80 pct.

Prisstigning pr. kvm., parcel/rækkehuse

40 pct. til 60 pct.

-20 pct. til 0 pct.

0 pct. til 20 pct.

20 pct. til 40 pct.

Prisstigninger fra primo 1995 til medio 1997 fordelt på kommuner

Figur 2: Der er store geografiske variationer i de seneste års stigende ejendomspriser.

længere villig til at betale en markant overpris for at bo i Gentofte frem for Farum, når forskellen i transporttid ikke er mere markant end 14 minutter.

Samtidig har mange af de nævnte omegnskommunerne et serviceudbud med eksempelvis børnehaver, skoler og biblioteker, som ligger helt i top.

Den generelle tendens til, at eksempelvis Farum, Fredensborg-Humlebæk og Vallensbæk er ved at blive mere “in” - også blandt mere velstillede huskøbere - giver en bedre omsættelighed af ejerboligerne fremover. Det betyder, at køberne kan være rimeligt sikre på at få solgt videre, når den tid kommer, og til en ordentlig pris.

Store geografiske forskelle bag landsgennemsnit på plus 11 pct.

Grundlæggende er der altså stor forskel på husprisernes vækst geografisk. Derfor dækker konklusionen i Realkreditrådets statistik om, at prisen på parcel- og rækkehuse det seneste år er steget 11 pct., over betydeligt større lokale udsving. Uden for hovedstadsområdet ligger de største prisstigninger i Roskilde/Lejre-området, Nord- og Østfyn op til Storebæltsforbindelsen, ved Taasinge og Aabenraa, omkring Silkeborg-søerne og Ry, samt dele af Salling og Himmerland. Også omkring Herning og Holstebro har huspriserne klaret sig ganske godt. Se figur 2.

Laveste prisstigninger findes på Lolland-Falster, på Ærø og i visse kommuner i Sønderjylland. Bundskrabere det seneste år er blandt andet Sydfalster (minus 27 pct.), Holeby (minus 25 pct.) og Rødding (minus 19 pct.). Billigste huse findes på Lolland- Falster og Møn, på Ærø, Bornholm og Samsø, den vestlige del af Limfjorden, ved Hobro og Randers og i Sønderjylland. Se figur 3.

(4)

M m

4 Nr. 27 18. augsut 1997

10,000 til 12,000 8,000 til 10,000 6,000 til 8,000 4,000 til 6,000 2,000 til 4,000 Pris pr. kvm. boligareal, parcel/rækkehuse

Prisniveauet er højt på store dele af Sjælland

Boligpriser fordelt på kommuner

Figur 3: Endnu er whisky- bæltet begrænset til kommuner lige nord for København.

Endnu ligger kun 6 kommuner i den dyreste klasse med kvadratmeterpriser over 10.000 kr. Men med den aktuelle udsigt til fortsatte stigende huspriser vil der efter alt at dømme komme flere kommuner i whiskybælte-klassen de kommende år.