Pantet
I. Underpant
M an har ofte opstillet det almindelige princip, at panthaveren har ret til frugter, som endnu ikke er oppebåret, når han søger fyldest
gørelse, princippet om »de vedhængende frugter«. Dette princip hviler til en vis grad på dogmatiske forestillinger om, at frugterne, så længe de endnu faktisk er forbundet med den pantsatte ting, sammen med denne udgør en enhed, således at pantet også om fatter frugterne, så længe de hænger ved modertingen. Reglen hviler dog ikke udelukkende på traditionen. Det m å erkendes, at princippet giver en klar regel, som er let praktikabel.
Over for dette princip kan man imidlertid gøre gældende, at det ofte kommer til at virke vilkårligt, og at m an ud fra rationelle betragt
ninger m å gøre brud på princippet. M an kan stille problemet således op, at m an har valget mellem tre forskellige tidspunkter: M an kan lægge vægt på den faktiske oppebørsel, eller m an kan – ved de såkaldte
»borgerlige« frugter – lægge vægt på forfaldstiden (ved »naturlige«
frugter vil hertil svare det tidspunkt, da frugten er moden), eller man kan lægge vægt på, om frugten er fortjent. De to sidstnævnte syns
Frugter ved underpant 79
punkter lader sig imidlertid vanskeligt praktisere ved naturlige frugter, idet det ikke er let at fastslå, hvornår frugten er tilstrækkelig moden, og endnu m indre hvornår den er fortjent. Det er derfor næppe andet at gøre end principielt at lægge vægt på den faktiske oppebørsel ved de naturlige frugter.
H elt anderledes er forholdet ved de borgerlige frugter – som f eks lejeindtægter, afgifter og lignende vedvarende ydelser. Allerede fast
sættelsen af forfaldstiden kan bero på særlige forhold, som ikke bør være afgørende i forhold til pantsætningen. Intervallerne mellem for
faldstiderne kan fastsættes som større eller mindre, og jo større de er, i desto højere grad kommer det til at bero på tilfældigheder, om pant
haveren eller pantsætteren (eller dennes kreditorer) kan tilegne sig de enkelte ydelser. Dernæst kan forfaldstid være fastsat på forskellig måde i forhold til perioderne. Den kan være henlagt til slutningen, således at der hele tiden betales bagud, men den kan også være henlagt til begyndelsen, eller eventuelt til tidspunkter, der endog ligger forud for begyndelsen af perioderne, således som tilfældet ofte vil være i leje
forhold.
Oppebørselstidspunktet bliver endnu m ere variabelt end forfalds
tiden. Det er nærmest et tilfælde, om debitor netop betaler nøjagtig på forfaldsdagen. Ofte kommer han lidt bagefter, men særlige forhold af mere eller m indre tilfældig karakter kan bevirke, at han betaler et stykke tid før forfaldsdagen. Det synes særlig urimeligt, at sådanne tilfældige omstændigheder – eller måske pantsætters henstilling om at betale noget før eller noget senere – skal få betydning for afgørelsen om, hvem der har krav på sådanne ydelser.
Meget kunne derfor tale for, at m an i stedet lagde vægt på, om ydelsen var fortjent. M an m å så regne ud, hvor stor en del af ydelsen der kan anses fortjent i det øjeblik, da panthaver søger sig fyldestgjort.
Dette er ikke noget vanskeligt regnestykke. Sådanne udregninger fore
tages som noget ganske norm alt ved ejendomshandeler, og som regel vil det være meget let at foretage en lignende beregning i forhold til panthaveren. M en modhensyn gør sig gældende. Hvis der faktisk er betalt, før ydelsen er fortjent, m å erlæggelsen respekteres, hvis det må anses som noget normalt, at der er betalt, før ydelsen kan anses for
tjent. Det er som oftest hensigtsmæssigt, at pantsætteren disponerer over de oppebårne indtægter ved administrationen af den pantsatte genstand, f eks til reparationer og vedligeholdelse, selv om indtægten endnu ikke er »fortjent«. Hvis det oppebårne er brugt på denne måde,
8 0 § 8.1.
kommer det alligevel panthaveren til gode. M en selv om det oppebårne er brugt til andre formål, bør m an ikke blande sig i, hvilke penge der er brugt til hvilke formål. Ved administration af de fleste panter påløber der bestandigt udgifter, og der oppebæres indtægter. Ved afholdelse af udgifter tænkes der ikke på, om de oppebårne indtægter nu også er fortjent. Disse betragtninger fører altså til at lægge vægt på oppe- børselstiden, hvis det m å anses som noget normalt, at beløbet er oppe
båret, før det er fortjent. Oppebørsel før forfaldstid vil i de fleste til
fælde blive anset som noget unorm alt. Dette vil i hvert fald gælde, hvis end ikke frigørelsestiden er kommet.
Bag sætningen om, at de vedhængende indtægter følger ejendommen, også ved tvangsfyldestgørelse, ligger i realiteten den betragtning, at den, der adm inistrerer ejendommen og derfor afholder dens udgifter, også bør oppebære dens indtægter. M en dette fører ikke til, at vægten alene skal lægges på, om ydelserne tilfældigvis er oppebåret eller ikke.
Udgangspunktet m å snarere være, at m an ser hen til, hvilke perioder indtægterne refererer sig til, om end dette udgangspunkt fraviges ved normale forudbetalinger.
I forhold til den, der har erlagt til pantsætter, m å erlæggelsen under de samme forudsætninger respekteres. K un hvis erlæggeren har ydet en vis medvirken til realisation af pantsætters illoyale formål med oppe
børsel før forfaldstiden, kan der være grund til at rette krav mod ham.
Arnholm. 143, 146-48, jfr nærmere i 1. udg 174 ff er i tilslutning til norsk retspraksis, jfr NRt 1905.481 og 1907.739 gået ind for at lægge vægt på, om ydelsen er fortjent, dog at der i lejeforhold må anerkendes en vis adgang til at betale forud. En anden opfattelse hyldes af Torp. 631 f, ER III. 1406 f, se i øvrigt Wrede. 452 f, Hagerup. 208 ff, smh 204 ff, Augdahl. 71 ff.
E t enkelt lovbud, der angår pant i rettigheder, har taget positiv stilling til spørgsmålet: F A L § 112, stk 3, hvorefter bonus, der for
falder, inden panthaver søger sig fyldestgjort, ikke omfattes af pante
retten. I motiverne til FA L. 149 siges det, at det drejer sig om en art frugter (eller andel i overskuddet), og det anses rimeligt og stemmende med gældende ret, at de tilfalder pantsætter, hvis de forfalder, inden fyldestgørelse søges. Ved denne regel har m an altså lagt afgørende vægt ikke på oppebørslen, men derimod forfaldstiden. Ved ydelser af denne art kan m an også vanskeligt tale om det øjeblik, da ydelsen er fortjent.
Frugter ved underpant 81
D ansk retspraksis lægger i det store og hele vægt på oppebørslen, men enkelte afgørelser er dog inde på at lægge vægt på, om ydelsen kan anses fortjent. Ved den nærmere gennemgang bør der sondres mellem forskellige konfliktsituationer:
A. K onflikt mellem en panthaver og pantsætters andre kreditorer
Retspraksis har lagt afgørende vægt på oppebørselstidspunktet, even
tuelt forfaldstiden, jfr U 1934.97 H,* 625, 1912.13 H , 1910.701, 1904 A. 711, 1885.396.
Man har i de fleste afgørelser overhovedet ikke været inde på at tage hensyn til, om ydelsen kunne anses fortjent. U 1934.97 H* gav ikke pant
haveren ret til lejeydelse for nogen del af februar måned, uanset at pant
haveren tog ejendommen til brugeligt pant d 4/2; i noten til dommen frem
hæves, at ejerens forpligtelser over for lejerne praktisk talt kunne anses for opfyldt på dette tidspunkt. Konflikten opstod mellem et skattekrav, for hvilket der var foretaget udpantning i lejekravene d 31/1 og brugspant
haveren. Lejebeløbene var oppebåret af pantefogden d 3/2, altså dagen før overtagelsen til brugeligt pant (et enkelt beløb dog først d 9/2). Afgørelsen lægger vægt på oppebørslen før overtagelsen til brugelig pant. U 1885.396 gav kun panthaver, der skred til realisation d 16/6, ret til leje, der forfaldt efter denne dato, men ikke til leje, der forfaldt d 11/6 og refererede sig til tidsrummet 3 mdr fremefter. Der findes imidlertid ingen afgørelser, som er gået med til at frakende den udlægssøgende panthaver ret til lejeydelser, som refererer sig til tidsrum, der ligger langt ude i fremtiden. Faktisk er der kun blevet tale om, at den udlægssøgende har måttet respektere betalinger for en kortere periode fremefter, jfr forbeholdet i noten til U 1934.97 H*.
M an har på den anden side reageret imod at give panthaveren ret til ikke-forfaldne ikke-oppebårne ydelser i et tilfælde, hvor dette ville have medført, at han havde kunnet tilegne sig ydelser vedrørende en periode, der lå forud for realisationen. U 1932.356* angik et tilfælde, hvor en ejendom blev overtaget til brugelig pant d 2 7 /5 1931, og hvor derefter en personlig kreditor gjorde arrest i mejeriandelsoverskud for tiden fra sidste opgørelse pr 1 /1 0 1930 til d 2 7 /5 1931. D ette blev aner
kendt, da regelmæssigt udbytte indtjent i tiden før d 2 7 /5 1931 ikke gik ind under panthaverens ret. Det drejer sig altså netop om et til
fælde, hvor afregning sker med store intervaller, nemlig kun én gang om året. Det ville derfor virke urimeligt, om panthaver, som skrider til realisation, um iddelbart før opgørelse finder sted, skulle kunne
til-6 Panterettigheder
82 § 8.I.A.
egne sig ydelsen for det foregående år, blot fordi denne m åtte anses for
»vedhængende«. Panthaveren kan dog heroverfor henvise til, at pantet antagelig var blevet bedre vedligeholdt, hvis mælkepengene var blevet udbetalt successivt.
I denne forbindelse kan også anføres U 1942.1017,* der tog stilling til, om en lejer skulle betale til ejeren eller brugspanthaveren, men afgørelsen måtte formentlig være faldet ud på samme måde, hvis problemet var kommet frem i konflikt mellem panthaver og en udlægshaver. Panthavers overtagelse skete d 10/3, og spørgsmålet var nu, til hvem lejeren skulle betale rest på varmebidrag for den foregående fyringssæson. Dette beløb skulle ikke erlægges til panthaveren, da varmebidrag ikke kan betragtes som en af ejendommen flydende indtægt, men alene udgør refusion af en af ejendommen afholdt, lejeren påhvilende udgift, hvorfor den var pant
haveren uvedkommende. I denne forbindelse nævnes i øvrigt, at det samme må gælde i forhold til ejendommens senere ejere. Det synspunkt, som denne afgørelse hviler på, rækker imidlertid vidt. De ydelser, som oppebæres af ejendommens administrator, er altid i større eller mindre udstrækning æqvivalens for udgifter, som afholdes. Lejen dækker udgifter til vedlige
holdelse og reparation, til terminsrenter o s v . Der er altså altid en vis sammenhæng mellem de indtægter, som opnås, og de udgifter, som må afholdes. Når sagen ligger særlig klar ved varmebidrag, skyldes det, at indtægten i dette tilfælde nøjagtig er lig med udgiften.
Hensynet til den, der skal præstere ydelsen til ejeren af ejendommen, typisk lejeren, fører til samme resultater. Lejeren kan ikke være tjent med at betale leje til den, der ikke er interesseret i ejendommens administration.
I øvrigt fører almindelige grundsætninger om tvangsfuldbyrdelse til, at udlæg ikke kan foretages i de fremtidige lejepræstationer uden nærmere afgrænsning. Jfr herved U 1934.97 H*, 1933.764, 1937.1114, 1938.139, Erwin Munch-Petersen: Tvangsfuldbyrdelse. 73, note 42, Gomard: Foged
ret. 83-87.
Selv om retten til frugter efter det ovenfor anførte tilkommer pant
sætter, kan han over for panthaver have givet afkald på sin ret hertil.
D ette kan endda praktisk forekomme i den form, at panthaver ikke blot får udstrakt sin panteret til at omfatte disse frugter, men tillige således, at panthaver erhverver ejendomsret til frugterne mod at af
skrive dem på pantsætterens skyld til ham. E t sådant afkald kan fore
ligge ved, at der gives panthaver en administrationsfuldmagt over en pantsat fast ejendom. M an m å dog være opmærksom på, at en sådan aftale kan være indgået med det formål at skabe et ly over for kredi
torerne, og at den derfor muligt kan tilsidesættes ud fra almindelige omgåelsesbetragtninger, jfr U 1912.912 H.
Frugter ved underpant 8 3
Om panthavernes adgang til at oppebære frugter under konkursbehand
ling se Gomard: Skifteret. 185.
B. K onflikt mellem panthaver og den, der skal præstere ydelserne Lejeren har en velbegrundet interesse i at betale lejen til den, som er i stand til at præstere modydelsen, lejeydelsen, på behørig måde, jfr princippet i Rpl § 511, stk 3 og forbeholdet i U 1934.97 H,* se noten til dommen.
1. Hvis der endnu ikke er erlagt, m å der være klarhed over, hvem der kan erlægges til med frigørende virkning, jfr U 1942.1017.* Lejeren har i T L § 29 en fast legitimationsregel at holde sig til. Skulle der være særlig tvivl om spørgsmålet, er der mulighed for frigørelse ved deponering i overensstemmelse med de almindelige deponeringsregler.
I øvrigt går f eks en lejers interesse navnlig ud på, at erlæggelsen kommer til at foregå til den, der administrerer ejendommen, idet han i så fald har størst sikkerhed for, at lejeydelserne bruges på en sådan måde, at de kommer ejendommen til gode. A t erlæggelse sker til den, der således er praktisk adm inistrator af ejendommen, kan lejeren dog ikke uden videre stille krav om.
2. Hvis lejeren har forudbetalt, opstår der et særligt problem i for
hold mellem panthaveren og lejeren. T L § 3, stk 2, indeholder en regel om, at forudbetalinger af leje for mere end et halvt år skal tinglyses ifølge § 1, når brugskontrakten er tinglyst, og forudbetalingen ikke har hjemmel i den tinglyste kontrakt. Denne regel gør dog kun op med et forholdsvis upraktisk forudbetalingstilfælde. D a reglen forudsætter, at brugskontrakten er tinglyst, er reglen uanvendelig, når kontrakten under hensyn til varigheden af kontrakten, jfr T L § 3, stk 1, ikke kan lyses, og den kan heller ikke anvendes, hvis brugskontrakten faktisk ikke er blevet tinglyst, selv om dette havde været muligt. I de autori
serede lejekontrakters standardvilkår § 18 tillades det lejeren at lyse kontrakten, men »uden præjudice for fremtidige pantehæftelser og for tinglysning af servitutstiftende deklarationer«. Selv om kontrakten her
efter lyses, har den altså kun fortrin for andre senere tinglyste rettig
heder. Det er ikke helt klart, hvad der mener med »uden præjudice«, jfr Juridisk Grundbog. 439, 531, men det m å vel opfattes således, at ting
lyste vilkår i kontrakten – f eks om længere tids forudbetaling – kan tilsidesættes af yngre panthavere. N år kontrakten er lyst, og dens be
O m ly s n in g a f a d m i n i s t r a t i o n s f u l d m a g te r se F orm uerettigheder § 1 4 .A .3 .
6*
8 4 § 8.I.A.
stemmelser skal respekteres af yngre rettighedsindehavere, fører reglen i T L § 3, stk 2, til at det er forudbetalingen, der fortrænges af en kreditor eller en aftaleerhverver, der er i god tro, jfr henvisningen fra § 3, stk 2, til § 1. Hvis forudbetalingen herefter anses som usket, kan den senere erhverver stille krav om fornyet betaling.
At der kan stilles krav om genbetaling antages af ER 11.1026, jfr Vin
ding Kruse i U 1951 B. 158 f, Popp-Madsen i Fuldmægtigen 1936.61 f, anderledes Ussing: Enkelte Kontrakter. 7, Illum: Tinglysning. 39, 50 f, 268 f, samme i U 1959 B. 79, Wagn Paulsen i U 1936 B. 185. Se hertil Formuerettigheder § 14. D.
Hvis brugskontrakten er utinglyst, er forholdet ikke reguleret af lov
givningen. Den nærmestliggende løsning synes at være, at forudbetaling kan ske indtil det tidspunkt, hvortil der lovligt kan opsiges. Hvis brugskontrakten omfattes af reglen i T L § 3, stk 1, kan der følgelig forudbetales uden risiko for lejeren, blot forudbetalingen ikke strækker sig ud over det tidspunkt, hvortil der kan opsiges med sædvanlig varsel.
Risikoen for lejeren fremkommer nemlig derved, at en panthaver eller en erhverver af ejendommen kan benytte sig af sin ret til at opsige, således at lejeren for at undgå dette nødsages til at betale lejen én gang til. Resultatet frem komm er herved som en art refleksvirkning af reglen i TL § 3, stk 1.
Jfr fra før TL U 1909.400. Tilsvarende løsning har man anvendt i for
hold til ejerens bo, U 1889.281 (men spørgsmålet forelå ikke under anken til H, jfr U 1890.561), 1891.145, se også om modregning Ussing: Alm Del. 356.
Denne løsning er imidlertid utilfredsstillende, efter at den særlige lejelovgivning har gjort de almindeligt forekommende lejemål uopsige
lige i længere tid. Principielt er der sikret perm anent uopsigelighed for lejerne, idet det tidspunkt, som skulle danne slutpunktet for uop- sigeligheden ifølge lejeloven, stadig er blevet udskudt. Hvis m an i disse tilfælde nøjes med det værn for panthavere og erhververe af ejendom
men, der ligger i muligheden for opsigelse, hjælper refleksreglen dem ikke. M an m å derfor søge en tilfredsstillende løsning ad anden vej.
I forhold til yngre panthavere (og andre erhververe) er det formentlig forsvarligt at anvende reglen i T L § 3, stk 2, analogt på utinglyste brugskontrakter. Analogien er realt påkrævet, og den er forsvarlig ud fra den betragtning, at lovgivningen, da § 3, stk 2, blev formuleret, ikke
TL § 3, stk 2 85
havde forudset, at der ville komme til at foreligge tilsvarende forud- betalingsproblemer i utinglyste lejemål. Ved den specielle lejelovgiv
ning har m an ikke haft opmærksomheden henvendt på problemet.
For denne analoge anvendelse af § 3, stk 2, Bent Jacobsen i U 1941 B. 157 f, Illum: Tinglysning. 46 f, Harbek i TfR 1951.275, Lund Christian
sen. I l l , v. Eyben i J 1951.56, anderledes Vinding Kruse i U 1951 B. 160, der vel finder en sådan regel på sin plads, men mener, at der må indføres en ændring i lovgivningen i denne retning, se endvidere Ussing: Enkelte Kontrakter. 7-8. Juul-Olsen går i J 1959.362 f ud fra, at man anvender regler, som om den særlige lejelovgivning ikke griber ind.
U 1956.562 lægger til grund, at en lejer kan modregne for meget betalt leje over for en køber af ejendommen, for så vidt beløbet ikke overstiger et halvt års leje, og henviser til, at det må følge af TL § 3, jfr. U 1939.
909, se hertil 1942.157. Hermed er formentlig forudsat, at reglen i TL § 3, stk 2, kan anvendes analogt på utinglyste lejekontrakter, jfr også JD 1957.
126. Om modregning i disse tilfælde se Ussing: Alm Del. 332, 349-51.
I forhold til ældre panthavere kan T L § 3, stk 2, og dennes analogi ikke anvendes. Efter henvisningen til § 1 kan den kun angå forholdet til yngre rettighedserhververe, og en ældre rettighedshaver m å prin
cipielt kunne fortrænge en yngre lejers forudbetaling af leje uafhængigt af, om forudbetalingen lyses eller ej. M an m å derimod i denne relation kunne anvende de almindelige regler om trediemands m edvirken ved vanrøgt af pantet. Hvis der forudbetales for et usædvanligt langt tids
rum, og lejeren indser eller bør indse, at denne forudbetaling kan komme til at skade panthaveren, kan denne gøre ansvar gældende ikke blot mod ejeren, men også m od lejeren. Denne grundsætning kan på den anden side ikke anvendes i forholdet mellem ældre lejere og yngre panthavere. D er kan jo ikke foreligge vanrøgt af pantet, når pantsæt
ning endnu ikke er sket.
Jfr v. Eyben i J 1951 B. 56, Lund Christiansen. 176 f, der også i denne relation vil anvende TL § 3, stk 2, analogt. Illum: Tinglysning. 47 f har fundet støtte for en regel om, at forudbetalinger for mere end et halvt år kan tilsidesættes af ældre panthavere, i Pantebrevsformular I’s forfalds- klausul i pkt 8 d, hvorefter pantegælden forfalder til betaling, når der hæves leje for mere end 3å år. Man kan dog vanskeligt anvende denne regel, der i øvrigt har varierende form i de forskellige pantebrevsformula- rer, idet den alene angår forholdet mellem panthaver og pantsætter og følgelig ikke tager hensyn til spørgsmålet om, hvorvidt lejeren medvirker til handlingen.
Tilsvarende betragtninger gælder om nedsættelse af lejen for fremtiden, et tilfælde, som TL ligestiller med forudbetaling.
C. Konflikter i forbindelse m ed transport på lejekrav
Det antages i retspraksis, at ejeren ikke ved transporter kan unddrage panthaveren de beløb, som forfalder efter det tidspunkt, hvor han søger sig fyldestgjort, U 1934.207, 1881.1111, Kæstel. 201 f. I begge de nævnte retssager havde lejeren betalt til panthaveren, ikke til transporthaveren, og i begge tilfælde blev det fastslået, at transporten ikke kunne gælde de beløb, som forfaldt efter fyldestgørelsestidspunktet. I den ældre sag blev kravet rettet mod lejeren, mens man i den senere sag rejste krav mod panthaveren (men efter domsreferatet beroede det vist nærmest på en tilfældighed, om man havde rejst kravet mod lejeren eller mod panthaveren).
Der kunne være grund til at behandle disse spørgsmål efter omtrent samme grundprincipper som anført under A og B. Om der er foretaget udlæg i lejeindtægten, eller ejeren af ejendommen har givet transport herpå, bør ikke være afgørende. Ved en konflikt mellem panthaver og en transporthaver bør der da også lægges vægt på, om lejen er fortjent, før eller efter at panthaveren søger sig fyldestgjort. På samme måde som beta
linger forud for dette tidspunkt undertiden kan anses som noget normalt, kan en transport vurderes på samme måde, omend dette rent faktisk sjældnere vil være tilfældet. Hvis panthaver søger lejen inddrevet hos leje
ren, der har betalt til en transporthaver, må de under B nævnte grund
sætninger anvendes. I forhold til ældre panthavere vil spørgsmålet om genbetaling komme til at bero på, om der er forudbetalt for et usædvanlig langt tidsrum, og lejeren indser eller bør indse, at denne forudbetaling til transporthaveren kan komme til at skade panthaveren.
8 6 § 8.I.C.-D.
D. K onflikt mellem flere panthavere indbyrdes
Hvis flere panthavere successivt overtager ejendommen til brugelig pant, m å den senere brugspanthaver, selv om han er bedre prioriteret og derfor kan fortrænge den anden panthaver, jfr nedenfor i § 18. II.
A. 5°, respektere allerede foretagne betalinger, også forudbetalinger, der m å anses som normale dispositioner under ejendommens drift.
U 1911.831 (forudbetaling var modtaget 22/4 i forbindelse med udlej
ning for tiden fra oktober flyttedag og et halvt år frem; vægten blev lagt på, at der forelå en normal disposition, der ikke tilsigtede på særlig måde at blotte ejendommen for indtægter), jfr JU 1866.172, 1862.369. På den an
den side har U 1888.1056 H (jfr 1888.247) fastslået, at den bedre priorite
rede panthaver, der er kommet sidst med et udlæg, kunne gøre krav på en lejesum, der vel var forfalden, men ikke oppebåret. Dette fulgte simpelthen af prioritetsstillingen. – Hovedreglen bliver altså, at prioritetsfølgen er af
gørende, men man bøjer af for hensynet til en normal administration.