Underpant i fast ejendom og løsøre

Reglen i T L § 10, stk 3, om, at m an ved skadesløsbreve skal angive størstebeløbet, er ikke en simpel konsekvens af hovedreglen om, at dokumentets indhold skal være endelig fastsat. Pantekravet skal enten være fikseret eller maksimeret. I kravet om, at størstebeløbet skal være angivet, ligger for det første en modifikation i mildere retning: M an har jo ikke hermed endelig fastsat dokumentets indhold, idet m an tværtimod klart har angivet, at indholdet kan variere – om end med en grænse for variationerne opad. M en kravet betyder dernæst også en skærpelse i forhold til grundreglen: M an kan jo meget vel give pant for en række løbende ydelser, som alle er nøje fikserede, f eks nogle grund­

by rdeydelser; dermed er indholdet endelig fikseret, men størstebeløbet ikke angivet. Resultatet er altså, at der gælder forskellige regler, alt efter om der foreligger »et skadesløsbrev« eller andet dokument.

Afgørelsen i VLT 1950.155 viser, at afgrænsningen mellem de to regler giver anledning til anfægtelser. Sagen drejede sig om et dokument, som angik medlemskab i en grundejerforening. Medlemmer påtog sig herved en række forpligtelser over for selskabet, og de var pligtige til at udrede de bidrag, som foreningen pålagde til dens administration og opfyldelsen af selskabets opgaver. Dokumentet begæredes lyst som servitutstiftende og - f s v angår bidraget – tillige pantestiftende. Dommeren nægtede at lyse som pantestiftende, da der ikke var angivet et størstebeløb. Landsretten kommer til samme resultat, men med anden begrundelse: Da dokumentet ikke kan opfattes som et pantebrev, men et dokument stiftende en gensidig grundbyrde, kan der ganske vist ikke kræves angivelse af størstebeløbet, men da omfanget af de enkelte bidragsydelser ikke er fikseret, kan det ikke lyses som pantestiftende. Afgørelsen opfattes af Illum: Tinglysning. 76 note 60, jfr Vinding Kruse: Kommentar. 94 således, at dokumenter om pante- sikrede rettigheder, der er indført i byrderubrikken, ikke i panterubrikken, ikke behøver angivelse af størstebeløb. Det kan dog næppe antages, at resultatet ville blive anderledes, hvis man skilte den pantestiftende del af aftalen ud til et særligt dokument, som da ville blive lyst som en panteret.

U 1965.207 nægtede ligeledes lysning af vedtægter for en parcelejerfor­

ening, fordi de pantesikrede udgiftsandele ikke var nærmere fikseret. I ved­

tægterne fandtes kun en udtalelse om, at foreningens udgifter til varetagelse af foreningens formål – uden nærmere uddybning – skulle fordeles pro rata mellem medlemmerne i forhold til antallet af ejendomme og parceller.

Om aftægtsrettigheder se Sand i U 1957 B. 99, Illum: Tinglysning. 76 note 60.

8 Panterettigheder

114 ^{§ 10.1.}

Den bedste løsning af problemet bliver sikkert, at ethvert dokument, der hjemler en panteret, kan lyses som pantestiftende, enten hvis gæl­

dens størstebeløb er angivet, eller dens størrelse er endelig angivet. N år der er fastsat et maksimum for en i øvrigt ikke-fikseret gælds størrelse, foreligger der hermed et skadesløsbrev. D ette m å gælde, hvad enten dokum entet indeholder andet og mere end panteaftalen, og hvad enten dokum entet udtrykkelig betegner sig som skadesløsbrev eller ej. H ar m an valgt denne fremgangsmåde, er et af lovens alternativer i orden.

M en lovens andet alternativ er opfyldt, hvis samtlige krav, der er pantesikrede, er endeligt angivet. Efterpanthaverne kan forlange, enten at et maksimum er angivet, eller at gælden er endelig fikseret. Herm ed må det ovenfor nævnte hensyn om ordnede forhold mellem priorite­

terne indbyrdes være tilgodeset. M en om m an foretrækker den ene eller den anden fremgangsmåde m å være dem ligegyldigt. Panthaverne får under alle omstændigheder klart overblik over, hvad de i værste fald m å indrette sig efter.

Det kan altså ikke kræves, at beløbene er maksimeret, når de blot er fikseret. Teksten synes misforstået af Illum i U 1959 B. 127 og Juul-Olsen i J 1959.361.

Ud fra disse betragtninger bliver det let at tage stilling til dokumen­

ter, der pålægger skyldnerne solidarisk hæftelse. Hvis maksimum for hæftelsen er angivet derved, at den er sat i et vist forhold til pante­

gældens størrelse, som er fikseret, er hermed et af alternativerne op­

fyldt, selv om m an ikke betegner denne del af pantebrevet som et skadesløsbrev.

a. Ved lån i kreditforeninger og hypotekforeninger er der fikseret et maksimum for den solidariske hæftelse, nemlig svarende til % af hovedstolen for lån mod 1. prioritet og svarende til hovedstolen for lån mod 2. prioritet, jfr Realkreditlov § 23, stk 2, jfr nærmere herom nedenfor i § 19. Ganske vist regner man ikke i praksis med denne ud­

strækning af den solidariske hæftelse, og navnlig tages der ikke hensyn hertil ved tvangsauktioner, jfr Sven Clausen. 136 ff, Vinding Kruse i U 1934 B. 316. Men dette får ikke hjælpe. Skulle det mod al forventning blive nødvendigt at gøre det solidariske ansvar gældende, m å efterpant­

haverne respektere den solidariske hæftelse inden for de fastsatte græn­

ser. N år efterpanthaverne ikke regner med denne særlige hæftelse i praksis, skyldes det navnlig, at det solidariske ansvar norm alt kun gøres gældende ved opkrævning af ekstraordinære reservefondsbidrag, jfr

TL § 10, stk 3 115

Realkreditlov § 23, stk 2. M en hvis man f eks ved lån i dr if t slånej or- eninger indfører en solidarisk hæftelse, m åtte der kunne foretages lys­

ning af denne hæftelse, hvis den blot er begrænset til et maksimum, f eks på tilsvarende m åde som ved kredit- og hypotekforeninger. Det er muligt, at efterpanthaverne i højere grad ville regne med denne hæftelse som en realitet.

Om lysning af solidarisk hæftelse i driftslåneforeninger se Vinding Kruse i U 1929 B. 47 f, Kommentar. 93, Arne Frederiksen. 44. For kredit- og hypotekforeningers vedkommende er det klart forudsat i TL § 41, stk. 3, at det solidariske ansvar kan lyses. U 1928.1099 afviste et mergelselskabs vedtægter fra lysning, da vedtægterne hjemlede en pantebyrde, bl a fordi kravene efter § 10, stk 3, ikke var opfyldt. I dette tilfælde var der hverken angivet størstebeløb eller foretaget endelig angivelse af de enkelte krav.

b. Efter det anførte kan der lyses pantebreve, der sikrer en kautions- forpligtelse, blot m an angiver kautionsforpligtelsens maksimale omfang, selv om det pantestiftende dokum ent ikke udtrykkelig betegner sig som et skadesløsbrev.

Det samme standpunkt har man indtaget i svensk retspraksis, uanset at Inntecknvingslovens § 11 krævede angivelse af et vist beløb i penge eller varer, Undén 11.458 f (Jordabalk 6:1 »av visst penningbelopp«).

c. Guldklausuler og andre værdiklausuler kan lyses, allerede fordi m an kan sige, at gælden er endelig fastsat, om end den udtrykt i kroner og øre kan variere. H erm ed er der sket en fast ordning af prioritets- forholdene. Afgørelserne i U 1928.348, 1930.190, 1932.790 har alle beskæftiget sig med, om indholdet af dokum entet var angivet endeligt, uden at de indlader sig på betragtninger over, hvorvidt størstebeløbet er fastsat i dansk mønt.

P å samme m åde har nogle afgørelser anerkendt andre værdisikrings- midler (ved pristal, forhold til ejendommens værdi etc) jfr U 1936.

142 og 578, 1941.231, men anderledes U 1933.142, 1935.1002. D a pantegældens størrelse reelt, om end ikke nominelt, er endelig fastsat, er det rigtigt at antage sådanne dokumenter til lysning, E R III. 1458, Illum: Tinglysning. 77, jfr om aftægtskontrakter Sand i U 1957 B. 98 f.

Om dobbeltmøntede obligationer se i øvrigt Thorkil Kristensen i Hånd­

bog i Kredit- og Hypotekforeningsforhold 11.350 ff.

Efter Jordabalk I 8:4 kan pantebreve i fast ejendom kun lyde på et vist kapitalbeløb i svensk mønt. Dette er begrundet i hensynet til efterpant-8*

116 § ÍO.I.-II.

havere, jfr Jordabalk 11.183-84. – Om norsk ret se navnlig NRt 1962.369 (plenumsafgørelse).

d. I slægt hermed er også aftaler om, at der til sin tid skal udredes et beløb, svarende til forskellen mellem prioriteterne og ejendom mens værdi, forudsat at denne værdi objektivt kan fastlægges, f eks ved henvisning til ejendomsværdien. Sådanne dokum enter kan altså lyses.

Derimod kan det næppe være tilstrækkeligt, hvis der blot henvises til ejendommens værdi i handel og vandel. Allerede af denne grund kan man tiltræde resultatet i afgørelsen U 1953.381.

Afgørelsen fandt imidlertid begrundelsen deri, at der ikke forelå nogen ret over en fast ejendom – uanset at forpligtelsen hvilede på den til enhver tid værende ejer af ejendommen. Dette er næppe holdbart, jfr Vinding Kruse i U 1954 B. 209, se hertil Illum: Tinglysning. 22 note 21.

U 1967.887 afviser ganske vist fra lysning i et tilfælde, hvor hoved­

stolen i pantebreve skulle op- eller nedskrives, således at den til enhver tid var 1/6 af den skattemæssige ejendomsværdi, men dette skyldtes navnlig, at der kunne ske fradrag for forbedringer. Da der er anvist udvej for af­

gørelse af en konflikt herom, var det næppe nødvendigt at afvise, jfr Illum i U 1970 B. 251, Jesper Berning i U 1971 B. 19-20 (med henvisning til tilsvarende spørgsmål om regulering af afgiftsydelsen iflg forpagtningskon­

trakter), anderledes Trolle i U 1970 B. 266.

Man må kunne klausulere pantebreve, således at panteretten også sikrer udgifter, der opstår som følge af, at panthaver må holde forsikring i orden, forudsat at dette ekstrabeløb er maksimeret. Dette kan få praktisk betyd­

ning for skibspant, jfr nedenfor i § 10.11.

Det norske justisdepartement har anset det for stridende mod pante- lovens § 4, at et pantebrev lød på 66% af ejendommens værdi til enhver tid, fastsat efter offentlig værditakst. Pantebrevet blev afvist fra lysning, Schumann Andersen. 28.

e. De såkaldte kontantlån i realkreditinstitutter tinglyses uden ende­

lig fastsættelse af den årlige ydelse – som dog ikke m å overskride den angivne ydelse – uanset at den først kan beregnes, når kasseobligatio- nerne realiseres, jfr L und Christiansen i J 1964.251, men de særlige indfrielsesvilkår anføres i tingbogen, jfr nærmere nedenfor i § 19.